הנתונים של הלמ"ס מוכיחים: הסיבה שבגללה מחירי הדיור לא יורדים
מלאי הדירות החדשות שנותר למכירה בישראל, עומד על 67 אלף דירות. הנתון הזה לכאורה נשמע כמו חלום: עשרות אלפי דירות עומדות למכירה, בזמן שישראל זקוקה בסך הכל ל-55 אלף דירות בשנה. כפי שהסברנו כאן בעבר, מלאי הדירות האלה כולל ברובו דירות לא מוכנות (חלקן נמצאות בשלב של חפירה, או בשלבים מאוד התחלתיים של הבנייה) ומה שיכול לסייע בניתוח הנתון הזה הם מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה באמת יימכרו.
הלמ"ס קורא לנתון הזה, שמשקף את הזמן הממוצע שיעבור עד שימכרו כל הדירות, "מספר חודשי ההיצע". מה קורה מחודש לחודש? המספר משתנה בהתאם למכירת חלק מהדירות שבמלאי והוספת דירות חדשות על ידי היתרים חדשים שמוציאים היזמים.
יותר דירות, אך מספר חודשי ההיצע עולה
בחודש יוני (הנתון האחרון) הוא עמד על 18.4 חודשים, כשבמאי הוא עמד על 17.5 חודשים, כשאז נותרו 100 דירות יותר במלאי. מה זה אומר? לפי האוצר, זה אומר שלא רק שנותרו 100 דירות פחות (לא מספר משמעותי), אלא שמשך הזמן הממוצע למכירתן עלה. איך זה קורה? זה אומר שמחודש לחודש, נמכרו יותר דירות מאשר הצטרפו, ובעיקר שיותר דירות נמצאות בשלב התחלתי. למשל: נניח שבעיר מסוימת יש היצע של 100 דירות (בשלבים שונים, החל מהיתר חפירה ועד גמר). באותו חודש נמכרו 20 דירות, כך שנותרו 80 על המדף, אך נוספו 15 דירות להיצע, כי קבלן מסוים הוציא לפועל פרויקט חדש. מה המשמעות? שמספר הדירות קטן מצד אחד, ומצד שני - הדירות שנוספו נמצאות בשלב התחלתי ולכן עלה הזמן הממוצע.
דירות בבנייה (שלומי יוסף)
הנתון של האוצר מעט מטעה. הרי אם יש 67 אלף דירות במלאי, לכאורה אפשר להיות רגועים, אבל שימו לב שהמספר כמעט לא משתנה. כלומר, השוק מוצף בפרויקטים של הריסה ובנייה, כך שהיתר שיצא במקרה הזה מציף לכאורה את השוק בעוד דירות חדשות, גם אם הדירות הישנות רק נהרסו. בנוסף, יש פרויקטים רבים אחרים של התחדשות עירונית והמדינה משווקת בכל כמה חודשים אלפי יחידות דיור במסגרת דירה בהנחה. במקביל, היא מקדמת תכניות דרך מנהל התכנון ומשווקת קרקעות דרך רמ"י.
- פרופ' פלוס היה מזמן מפוטר בממשל טראמפ; מה אפשר ללמוד מפיטורי נציבת הסטטיסטיקה בארה"ב
- ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מה קורה למספרים למרות המאמץ הממשלתי? חזרנו מעט אחורה. בסוף אפריל, כלומר חודשיים אחורה, מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-66,040 דירות. כלומר, מספר הדירות במלאי היה קטן יותר ומספר חודשי ההיצע לא השתנה - הוא עמד על 18.3 חודשים. כלומר, קיבלנו תוספת משמעותית לשוק של יותר מאלף דירות תוך חודשיים, אבל מספר החודשים שיעברו על מכירת כל הדירות הוא הגבוה ביותר בשלושת החודשים האחרונים, מה שאומר שחלק ניכר מהדירות נמצאות בשלב מוקדם מאוד.
חזרנו עוד אחורה, לסוף השנה, לשיא המלחמה. מלאי הדירות היה שם, מתברר, גבוה יותר. 67,760 דירות, כשמספר חודשי ההיצע היה 27.5 חודשים - מספר גבוה לכל הדעות. על מה זה מרמז? על כך שהציבור התאושש ורכש לא מעט דירות חדשות על הנייר, מה שהפחית משמעותית את מספר חודשים ההיצע הממוצע. אבל שימו לב שמספר הדירות שנותרו במלאי קטן לעומת המצב בסוף השנה.
כלומר, אם ניקח את מה שקרה בתחילת המלחמה לעומת המצב היום, נגלה שהציבור רכש בעיקר דירות על הנייר בשלב התחלתי מאוד (בחלק מהמקרים, מיד לאחר קבלת ההיתר ועוד לפני שטרקטור אחד עלה על הקרקע), ובכל זאת - מלאי הדירות קטן מעט. אם ניקח את כל המאמצים שהושקעו בשנה האחרונה, היינו מצפים שבשעה שבה הביקוש לדירות נמוך יחסית ומספר הדירות שנמכרות על הנייר גבוה, נראה הצפה של השוק ומלאי שגדל בהתמדה. אבל זה לא המצב.
תראו מה קורה בתל אביב
עצה לפקידי האוצר שמנסים להוריד את מחירי הדיור דרך מבט היסטורי על הגרפים ולא ממש מצליחים: די להסתכל על כמות הדירות מתוך המלאי שנמצאות במחוז תל אביב כדי להבין שאתם בצרה. מדובר על יותר מ-21 אלף דירות, כמעט שליש מהדירות הקיימות בשוק (יותר משליש מהן בתל אביב עצמה והשאר בערים הצמודות ואחריה ברשימה ירושלים, שנחשבת ליקרה יחסית). המחירים בתל אביב יקרים ושם קשה יותר לקנות דירות על הנייר מאשר במקומות אחרים.- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
הנתון שהכי צריך להדאיג הוא שבשנה שעברה נמכרו כ-66,590 דירות, כמות שאמורה להספיק כדי לכסות את הביקושים, אבל היא משקפת ירידה של כ-35% לעומת שנת 2022. כלומר, למרות המכירה המאסיבית בשנתיים הקודמות, אפשר לראות שמלאי הדירות כמעט לא משתנה והביקוש ממשיך להיות קשיח.
יש גם נקודת אור: בהשוואה ליוני 2023, תקופה בה הביקושים עצרו בשל העלאת ריבית אגרסיבית, נצפה גידול של 18% במלאי הדירות שנותרו למכירה. בסוף 2023 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-58,710 דירות, כשמספר חודשי ההיצע היה 22.5 חודשים. מצד אחד, מספר הדירות שנותרו למכירה גבוה היום בהרבה, אך מצד שני, מספר חודשי ההיצע היה גבוה בחמישה חודשים בערך. מה זה אומר לעומת המצב אז? שהיזמים ממשיכים להוציא היתרי בנייה ומוכרים דירות על הנייר.
- 13.ריאליסט 26/10/2024 23:50הגב לתגובה זואין שום בעיה הרי היא לא רוצה להוריד את המחירים, היא רוצה עבדים. גם שיהיה ריבית 10 אחוז יגידו שהכול עולה
- 12.מעניין מאוד. תודה. (ל"ת)הקורא 04/09/2024 03:12הגב לתגובה זו
- 11.הממשלה פותרת את הבעייה עם עידוד ירידה מהארץ (ל"ת)סמי הנמוך 04/09/2024 02:10הגב לתגובה זו
- 10.דירות בבניה הם בהחלט חלק מההיצע - רוב הדירות נמכרות כך (ל"ת)אורי 04/09/2024 00:04הגב לתגובה זו
- 9.עוזי 03/09/2024 22:04הגב לתגובה זוולא דירות בשלבי בנייה מתקדמים.
- 8.שי 03/09/2024 19:14הגב לתגובה זומי שרוצה מידע מפורט ומעודכן נכנס לאתר הכלכלן הראשי, הסגנית מפרטת לפרטים את נתוני השוק החודשיים. תנשמו!
- 7.גג 03/09/2024 18:55הגב לתגובה זואין מספיק מיליונרים לכל דירה ודירה
- 6.שי 03/09/2024 18:00הגב לתגובה זומי שרוצה מידע מפורט ומעודכן נכנס לאתר הכלכלן הראשי, הסגנית מפרטת לפרטים את נתוני השוק החודשיים. תנשמו!
- 5.איך הקבלנים בכו בתחילת אוקובר 23 שהם יתמוטטו . (ל"ת)נזכר ולא נשכח ! 03/09/2024 12:09הגב לתגובה זו
- 4.זוהר 03/09/2024 09:05הגב לתגובה זולכל מי שחושב שהבולדיט הזה של לקנות דירות על הנייר ולשים 7% לא יפגע בהם לא מבין לאיזה סיפור וצרות הוא מכניס את עצמו. הקבלנים לא סופרים אף אחד חוץ מאת הבנקים שממשיכים לממן להם את החובות. ועכשיו עם אינפלציה וריבית שלא יורדת בווםםם! נגמר הכסף גם למי שהיה לו כסף! ומה עם האבטלה שעולה ביחוד בההי טק!
- 3.אפרים מ. 03/09/2024 09:02הגב לתגובה זוהמחירים יירדו ב-20-30אחוז השנה!!!
- יוני 03/09/2024 13:25הגב לתגובה זולכן ריאלית מחירי נדלן יורדים, אך נומינלית צריך יותר שקלים השנה כדי לקנות נדלן ולכן השקר שהנדלן עולה, נמשך.
- 2.חתלתולי 03/09/2024 08:40הגב לתגובה זורכשתי דירה בדרום בתקופת המלחמה ואני לא מתחרט
- 1.נשמה טובה 03/09/2024 08:39הגב לתגובה זוכמו שצפיתי כאן בטוקבקים כבר לפני חודשיים הכל עולה לצערי ימים יגידו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.