יקנעם, נוף הגליל, נצרת ועפולה - בקרוב לא תוכלו לבנות לגובה
שדה התעופה הבינלאומי המתוכנן ברמת דוד שבעמק יזרעאל, גורם לערים רבות בסביבתה להיות נתונות למגבלות תכנוניות ולפיתוח הנדל"ן באזור. מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, כתב השבוע למתכננים ברשויות כי אין לקדם יותר תכניות למגדלים ללא אישור. במילים אחרות, הוא טען כי בכל אזור הצפון וחיפה, לא יוכלו להקים תכניות שמתנגשות עם תכנון שדה התעופה.
מסמך שיצא בנושא, מפרט מהם היישובים שעליהם יחולו ההגבלות. 4 יישובים גדולים יחסית לאזור ברשימות: יקנעם, נוף הגליל (נצרת עילית לשעבר), עפולה ונצרת. ייכללו בו יישובים נוספים מהאזור כמו רכסים, קריית טבעון ושפרעם. בכל אלה - באזורים מסוימים, לא יוכלו לבנות לגובה, אלא עד גבול מסוים. בנוסף, יצאה רשימה של יישובים, בהם נהלל, כפר ברוך ורמת ישי, בהם לא יותרו הקמת מבנים בתנאים מסוימים. בנוגע להגבלת הבנייה לגובה, מנכ"ל מנהל התכנון רפי אלמליח, מטיל מגבלה של 15 או 30 מטר, בהתאם לאזור.
אלמליח עצמו נכח היום (שני) בדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת בנושא ההשלכות התכנוניות הנובעות מקידום תמ"א 15ד' לשדה תעופה משלים בעמק יזרעאל. "מינהל התכנון ממשיך לקדם, בהתאם להחלטת הממשלה, שני שדות תעופה משלימים לנתב"ג הן ברמת דוד והן בנבטים, זאת לאחר שנבחנו באופן מקצועי כלל החלופות", הסביר שם. "לא ייתכן שמדינת ישראל תישאר עם שדה תעופה אחד כשהתחזית היא 75 מיליון נוסעים בשנה בשנת 2050".
אלמליח מסביר כי "אם רוצים שכל תושב ייסע פעם אחת לחו"ל בשנה ושיצטרך להזמין מקום בנתב"ג שנה מראש כי נתב"ג לא יעמוד בעומס, אז אפשר להשאיר את המצב כפי שהוא. חשוב לציין כי שטח שדה התעופה המתוכנן מצוי על שטח שדה התעופה הקיים רמת דוד, כך שהגבלות הבנייה החלות כיום הינן כמעט זהות להגבלות שיהיו בעתיד. בהתאם לכך, הטענות על פגיעה בחקלאות בעמק יזרעאל או עצירת פרויקטים הן לא יותר מדמגוגיה זולה".
נוף הגליל (בראל)
ההחלטה על רמת דוד שבעמק יזרעאל ונבטים, שנמצאת באזור בקעת ערד, התקבלה כבר לפני כשבע שנים. התכנית בנבטים מתקדמת בקצב איטי יחסית ולכן בחודשים האחרונים התקבלה החלטה כי לא יינתו היתרי בנייה באזור השדות, כלומר באותם אזורים שפירטנו קודם. עוד הוחלט, כי לא יינתן היתר לשימוש חורג או הקלה באזור.
חשוב לציין כי ביישובי האזור מתנגדים, כמובן, לתוכניות. הם טוענים כי שדה התעופה יזיק מאוד לתושבים, שיסבלו ממטרד רעש בלתי פוסק וגם יפגע בבנייה העתידית. עבור יישובים כמו יקנעם עילית או מגדל העמק, שנמצאות בהליך פיתוח מואץ, ייתכן ומדובר במגבלה של ממש שעלולות לעכב גם פרויקטים של התחדשות עירונית.
- 11.זבל זה מחמאה 03/08/2024 21:34הגב לתגובה זודווקא ליד מנחת מסוקים קיים מאשרים מגדלים בגובה כמעט ללא הגבלה. שיקח אלמליח כיועץ את גדרון שילמד אותו כיצד נוחתים בין המגדלים. וכל מי שלא מאמין שדבר כזה אפשרי שיבדוק את תכניות רמת ורבר ורמת סיב.
- 10.שלומי 31/07/2024 22:18הגב לתגובה זובניגוד לכל החלטות ממשלה. רק הרפי הזה מקדם על דעת עצמו. בחור ביזיוני
- 9.קרמר 31/07/2024 12:00הגב לתגובה זוככה זה שחושבים 20 שנה קדימה. במקום רכבת מהירה לנבאים לדרום של בן גוריון
- 8.יהודה 30/07/2024 17:21הגב לתגובה זואפשר להקים שדה תעופה בשטח הכבוש בעזה זה יפתור הרבה בעיות בארץ
- 7.רם שקולניק 30/07/2024 15:35הגב לתגובה זוהגיע הזמן... כבר היו צריכים להתחיל אם שרת התחבורה הכושלת מירב מיכאלי לא היתה עוצרת את הפרויקט. מזעזע איך מיעוט עם כוח מעבר לפרופורציה, הצליחו לתקוע את הפרויקט ככ הרבה שנים. אין ברירה, חייבים עוד שדה בצפון. כמובן שיש להתחשב ככול שאפשר בתושבי המקום. לתכנן כך שההפרעה תהיה מינימלית.
- 6.א 30/07/2024 14:31הגב לתגובה זובערי המרכז הסמוכות לנתב'ג יש מגבלות שונות על בניה לגובה.אולם נצרת בנויה על הר בגובה מאות מטרים מעל סביבתו ואפילו יקנעם בנוי על גבעה מעל 100 מטר גובה מן ההר לעמק.
- 5.מעולה כך אוכל לטוס כל שני וחמישי בלי להסחב לנתבג (ל"ת)גל 30/07/2024 06:06הגב לתגובה זו
- 4.שלום, נוף הגליל 29/07/2024 20:15הגב לתגובה זומגורים בגובה של גורד שחקים ניו יורקי. העיר הזאת בקושי שווה לבניינים בני 10 קומות מקסימום.
- 3.אקי דותן 29/07/2024 17:44הגב לתגובה זומצד אחד שדה התעופה יצור מגבלות לבניה לגובה. זה אומר למשל שהתחדשות עירונית ביקנעם עלית עברה מן העולם. מצד שני בכתבה אמירה שהשדה החדש יוקם על שדה התעופה הקיים ברמת דוד. או שהכותב לא עשה הגהה או שהמדינה ממשיכה להתנהג כמו פיל בחנות חרסינה
- חיים 30/07/2024 11:45הגב לתגובה זושדה התעופה מתוכנן לקום על השאח של השדה הצבאי הקיים ברמת דוד. כיום יש מגבלת בנייה לגובה רק בישובים הסמוכים ביותר לשדה כמו מגדל העמק. עם זאת מעבר לשדה אזרחי שמשמעו יותר נתיבי גישה אוויריים ומרחק נחיתה רב יותר למטוסים אזרחיים יביא למגבלת בנייה לגובה גם בישובים מרוחקים יותר יחסית מרמת דוד.
- 2.עפולאי פריפריאלי 29/07/2024 14:46הגב לתגובה זוכל האזור הזה זה פריפריה, אוכלוסיה בינונית מינוס מבחינה כלכלית. אין סיבה לבנות מגדלים, מגדלים זה תחזוקה, זה עלויות גבוהות שאנשים לא יכולים לשלם.
- R 29/07/2024 20:28הגב לתגובה זוזה האיזור מגורים עם האנשים מבוססים מאוד, שלא מחפשים את הרעש של המרכז.
- שלום, נוף הגליל 29/07/2024 20:16הגב לתגובה זורונן פלוץ החושב שהוא ראש עיריית תל אביב לפחות.
- 1.איש פשוט 29/07/2024 13:48הגב לתגובה זויפה שמקדמים תוכניות לשדות תעופה חדשים. מעניין מי יהיו כאן התושבים בעוד 10 שנים ????
- עד 2050 לא יישאר זכר מהמדינה הזו (ל"ת)שלום, נוף הגליל 29/07/2024 20:17הגב לתגובה זו
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
