קבלנים קטנים - קבלנים גדולים; מי מוריד מחירים ומה קורה בדירות יד שנייה?

בחנן מור מורידים מחירים בשדה דב? תלוי איך בודקים; מה קורה אצל היזמיות הגדולות - אפריקה מגורים ודמרי; מה אפשר ללמוד מנתוני הלמ"ס ועסקאות נדלן מהשבוע האחרון

איציק יצחקי | 19/08/2023 08:21 (31)

נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא עסקאות נדל"ן

המעקב השוטף שלנו אחרי מחירי הדירות מקדים את נתוני הלמ"ס. השטח תמיד מקדים את הנתונים הרשמיים שמדווחים באיחור ועוברים עיבוד. זו הסיבה שכבר בתחילת השנה הצגנו ירידה במחירי הדירות אצל קבלנים, הרבה לפני הנתונים הרשמיים. זו הסיבה שהצגנו לפני מספר חודשים ירידה של 5% במחירי הדירות, ולפני כחודש ירידה של כ-7%. פרויקט דירות, צילום: שלומי יוסף

מאז הירידות המשיכו, אם כי בקצב נמוך. אבל שלוש הערות חשובות - יש הטרוגניות גדולה בין אזורים בארץ כשיש מקומות שהירידות הם מעל 10% ויש מקומות שהירידות הן אחוזים בודדים; יש הבדל גדול בין קבלנים חזקים-גדולים לבין קבלנים קטנים כשהקטנים נותנים הטבות, מבצעים והנחות והגדולים קשוחים יותר.

והערה שלישית - ב-2022 מחירי הדירות עלו בכ-20%, כך שבשקלול הירידות הנוכחיות, עדיין מתחילת 2022 יש עלייה של 10%-12%. אם תשקללו את האינפלציה תקבלו שמחירי הדירות עלו ריאלית בתקופה זו ב-3%-5%. אז זה נשמע פחות נורא, ועדיין בהינתן החזרי המשכנתא שזינקו, הקושי לרכוש דירה גדול הרבה יותר מהמצב לפני שנה-שנתיים וקיים לחץ ברור על המחירים.

השאלה הגדולה מה יהיה בהמשך, כשעוד שנה הריבית כבר תהיה נמוכה על פי ההערכות בלפחות 0.5% והמגמה של הורדת ריבית תתחזק. אז פתאום יתעוררו ויגידו לנו שאין מספיק דירות כי לא בנו בשנה וחצי-שנתיים האחרונות (הקבלנים מפחיתים מאוד את הבנייה ואת קצב הבנייה) ובשל העובדה שביקוש עולה על ההיצע - מחירי הדירות עלולים לעלות. כדי שזה לא יקרה צריך ששרי האוצר והבינוי יעשו מעשה רחב, עמוק וגדול בשוק הדירות למגורים. בינתיים אין אפילו קצה של כיוון.

ירידות המחירים מגיעות לראשונה באופן משמעותי גם לנתוני הלמ"ס. הלשכה עדכנה כי מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.6% מדובר על ירידה שמבטאת קצב ירידה שנתי של 7%. הלמ"ס מפרסמת את הנתונים שהיו לפני חודשיים וחצי בממוצע. מאז מחירי הדירות המשיכו לרדת. הלשכה גם עדכנה כי מחירי הדירות בכלל (כולל יד שנייה) ירדו ב-0.2%. מבדיקה בשטח, הנתון הזה נראה תמוה ונזכיר שהחישוב בעייתי - דירות זה לא תפוחים ואי אפשר להשוות דירה לדירה. ירידה של 0.2% במחירי הדירות יכולה להיות בשל מכירת דירות חדשות לעומת ישנות בתקופה הקודמת, דירות בקומה גבוהה, לעומת נמוכה, מושקעות לעומת דורשות שיפוץ ועוד פרמטרים רבים.

הסיבות לירידה במחירים לא השתנו וימשיכו מללחוץ על המחירים. רוכשי דירות פוטנציאלים לא יכולים לרכוש דירה כשהמשכנתא בריבית הנוכחית והחזרי המשכנתא גבוהים. עלייה בהחזר של 1,000, 1,500 שקל כשמסביב ההוצאות מזנקות מייצרות למשפחות רבות בעיה כלכלית. בינתיים כמות הפיגורים (כאלו שלא שילמו פעמיים החזרי משכנתא) באזור ה-2,000 משפחות, אבל זה יילך ויעלה.

הדוחות הכספיים של אפריקה מגורים ודמרי - הכל דבש

בשבוע האחרון פרסמו שתי ענקיות התחום דוחות כספיים. כל אחת מהן בונה ומתכננת רבבות דירות. שתיהן פועלות גם בהתחדשות עירונית, שתיהן לא לחוצות על כסף, שתיהן מציגות דוחות טובים וראייה חיובית להמשך.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ראיינו את מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה מגורים והוא לא רואה ירידת מחירים בפרויקטים שלו, ובכלל לגישתו המצב קדימה מבחינת החברה מצוין. הוא לא מתכחש למצב קשה של קבלנים אחרים אבל זה לא אצלו (מיכה קליין בראיון לביזפורטל)

מי מתקשה? הקטנים ו-או אלו שהתמנפו. חנן מור עובר תהליך של מכירת קרקעות ונכסים כדי לעמוד בהתחייבות ובמימון הגדול על פרויקט שדה דב. לפני מספר שבועות בחנן מור הודיעו כי הם מעבירים את אחד הפרויקטים במתחם שדה דב לקבוצת רכישה.

הם הסבירו בהודעה לבורסה שהמחיר מבטא את המחיר בספרים. מסתבר שזה לא מדויק. המחירים שמנהלי קבוצת הרכישה מוכנים לשלם הם 20% מתחת למחיר בספרים, אבל יש כאן "משחק במספרים" - חנן מור בעצם מוותרת על הרווח היזמי בשיעור של כ-20%, והמשמעות היא שהחברה כאילו מוכרת את הקרקע ב-20% מתחת למחירה בספרים לעומת אם היא היתה ממשיכה לבנות ולהרוויח את הרווח היזמי. ועדיין - אלו עשויות להיות בשורות טובות לחנן מור כי בחברה מסבירים שהמחיר בפועל יהיה המחיר בספרים.

לחנן מור. גם בעיה פיננסית וגם בעיית אמון.

והנה עסקאות נדלן מהשבועות האחרונים בעיר רמת גן:

ברחוב הרואה, 2 חדרים, 23 מ"ר, בקומה 2 מתוך 3, ב-1.22 מיליון שקל.
ברחוב הרואה 2.5 חדרים, 67 מ"ר, קומה 6, ב-2.5 מיליון שקל

ברחוב קריניצי, דירת 5 חדרים 137 מ"ר ב-5.2 מיליון שקל.
בבן גוריון, דירת 3 חדרים 98 מ"ר ב-3.2 מיליון שקל.

בשדרות ירושלים, דירת 3.5 חדרים, 85 מ"ר ב-2.5 מיליון שקל.
במנדס קרית קריניצי, דירת 4.5 חדרים, 120 מ"ר, ב-3.16 מיליון שקל.

הטלגרם שלנו - תכנים בלעדיים ויחודיים

תגובות לכתבה(31):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

26.
עד שלא יוכלו לשלם ונקנה בחצי מחיר (ל"ת)
נגמרה החגיגה 20/08/2023 14:57
הגב לתגובה זו
25.
אף אחד לא קונה דירה בישראל, המחירים ההזויים בקנה מידה עולמי.פראירר מי שקונה דירה. (ל"ת)
מחירי הדירות בישראל מההזויים בעולם 20/08/2023 13:32
הגב לתגובה זו
24.
מי שיקנה היום חנן מור ירוויח הרבה מאוד (ל"ת)
תמיר 20/08/2023 10:07
הגב לתגובה זו
23.
התאחדות הקבלנים 20/08/2023 09:06
הגב לתגובה זו
אם חנן מור ישלים את המכירה לקבוצת הרכישה, הוא יאלץ לדווח על שערוך מחדש של הקרקע, עבור חנן מור זה חבל הצלה, למרות השערוך הצפוי. זבידה מציל את חנן מור מקריסה. מחירי העסקאות ברמת גן משקפים מחיר למר שנע בין 23,000 שח לדירה 4.5 חד, זאת ניראת עסקה מעניינת, בעוד שדירת 5 חדרים, חדשה 137 מר, עד לא מזמן שווקה במחיר של 55,000 שח ו"פתאום" היא נמכרה ב 37,900 שח?! זה נראה לכם "מוזר, או שהמחירים מתחילים להציג את התמונת המצב האמיתית בשוק? ועוד דבר חשוב, כאשר בשבוע שעבר נסגרה בגוש הגדול המבוקש והיוקרתית עסקה על פנטהאוז שעבר חודשים למכירה (עמוס לוזון), במחיר שמשקף שווי למר של 40,000 שח, זוהי רעידת אדמה(!) לכל אלו המוכרים שמתקשים להשלים, למתווכים, לקבלנים, לבנקים ועוד, השוק במצב אחר לגמרי. אחרי 13 שנות עלייה רצופות, כעת מגיע התיקון, והתיקון יהיה עמוק.
22.
רמת גן 20/08/2023 07:24
הגב לתגובה זו
נתתם עיסקות מכירה ברחובות הכי הכי ראשיים ברמת גן הכי סואנים והכי פחות מבוקשים
21.
אני לא מצליח למכור - דיווח מהשטח (ל"ת)
לז 20/08/2023 04:26
הגב לתגובה זו
הכתום 20/08/2023 12:51
הגב לתגובה זו
תן בבקשה פרטים.ודה
20.
רמת גן מחירי תפלצת 20/08/2023 04:17
הגב לתגובה זו
בקרוב הכל פוףףףףף.. שכונות מעופשות מוכרות דירות פח ב3-4 מליון אין קשר למציאות שתתקן את עצמה קשות
19.
אנונימי 19/08/2023 23:17
הגב לתגובה זו
חצי מחיר מהיום נשמע ריאלי לא
18.
בושה 19/08/2023 22:53
הגב לתגובה זו
ריבית בעודשנה תהיה נמוכה ב0.5 ע"פ הערכות? הערכות של מי? אתם אתר כלכלי... בינתיים הריבית תעלה שובבספטמבר והשקל רק נחלש, על איזו הורדת ריבית אתה מדבר, גונב דעת
17.
ניבה 19/08/2023 20:37
הגב לתגובה זו
כשהמדינה תחליט שקורת גג היא צורך קיומי שחייב להיות במחיר הוגן שיאפשר לכל אזרח תרכוש אותו בלי להחריב את חייו , אז המחירים יירדו. כשהמדינה תבנה דירות בעצמה !!! עי קבלני ביצןע , ותדאג למחירים הוגנים והיצע רציף שיענה על הביקוש והריבוי הטבעי , אז המחירים יירדו (גם בשל העובדה שהביקוש לדירות להשכרה יירד , ורכישת דירות עי משקיעים תקטן, כי יהיו פחות שוכרים). אבל המדינה מנוהלת עי משקיעי נדלן ובעלי ניגוד עניינים אינטרסנטים שהאזרח ומצוקותיו לא מעניינים אותו !!!
16.
אנונימי 19/08/2023 20:27
הגב לתגובה זו
עדיין לא מכר את הקרקע. בסה"כ נתן אופציה למארגני קבוצת רכישה. אם מארגני הקבוצה יצליחו למכור, ואני בספק רב, את הדירות במחיר שכרגע משווקים אותן, אז מארגני הקבוצה יממשו את האופציה וירכשו מחנן מור את הקרקע. בקיצור, כולם חולמים חלומות ומשחקים בנדמה לי...
15.
אנונימי 19/08/2023 20:27
הגב לתגובה זו
עדיין לא מכר את הקרקע. בסה"כ נתן אופציה למארגני קבוצת רכישה. אם מארגני הקבוצה יצליחו למכור, ואני בספק רב, את הדירות במחיר שכרגע משווקים אותן, אז מארגני הקבוצה יממשו את האופציה וירכשו מחנן מור את הקרקע. בקיצור, כולם חולמים חלומות ומשחקים בנדמה לי...
14.
חושף שטיפת מח 19/08/2023 18:27
הגב לתגובה זו
לא מפסיקים לפמפם את ״הנחת היסוד״ השקרית הזאת שכביכול יש יותר ביקוש מהיצע. אם זה היה נכון, למה כבר 20 שנה שהממוצע יש כל שנה עוד 5,000 דירות ריקות? 198 אלף דירות ריקות יש בישראל, הכמות גדלה בחדות משנה לשנה ו״הנחת היסוד״ זה שיש עודפי ביקוש. כמה טמבלים אנשים יכולים להיות?
13.
ששון מנתניה 19/08/2023 15:02
הגב לתגובה זו
לא הייתי מציא לזלזל בירידה של 10% במידה ניקח ש10% הם 200,000₪ נקבל שחסכנו כ 4 שנים של משכנתא(לפי החזר של 5000₪ לחודש)
נשלם את ה 200 האלה בריביות.. (ל"ת)
.. 20/08/2023 13:18
הגב לתגובה זו
12.
אמיתי 19/08/2023 14:38
הגב לתגובה זו
יזמים קנו קרקע לבנייה בעשרות אחוזים פחות בחודשים האחרונים שיורידו מחירים 30% פחות שיגלגלו אלינו . קנו ראיתי בחולון 50 % פחות גם ברחובות וגם אשקלון עשרות אחוזים פחות הגיע הזמן לקריסה במחירים לא להיות פריארים 15% המבצעים שיש לא לקנות הולכת להיות ירידה רצינית דיברתי כבר עם כמה יזמים!!
11.
גל 19/08/2023 13:58
הגב לתגובה זו
איציק יצחקי תבגוק אותי . חחק מהבנקים הורידו ב17.8.23 ריבית פקדונות . זה איתות ראשון
10.
72 19/08/2023 13:48
הגב לתגובה זו
מחירי הדירות כבר ירדו מעבר ל 20 אחוזולמה שהתקשורת מיפייפת לאמר 5 6 אחוז מזמן כבר לא. והם ירדו עוד המון. כל הסיפורים שזה זמני זה בערך כמו הסיפור שאמרו לפני מספר חודשים שהריבית לא תעלה יותר מחצי אחוז.
9.
חניה 19/08/2023 11:59
הגב לתגובה זו
מה כל הדירות בלי חניה? ואם יש חניה אז למה לא אומרים?
8.
"שקרן בן שקרן " 19/08/2023 11:39
הגב לתגובה זו
חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח
7.
די די די כבר ! 19/08/2023 11:38
הגב לתגובה זו
המחירים ירדו 30-40% בשנתיים שלוש הקרובים .
6.
קשקוש 19/08/2023 11:18
הגב לתגובה זו
אם המחיר בבורסה של מניה הוא 100. ואני מוכר מנות מחוץ לבורסה ב-90. מה מחיר המניה ? ובכן זה שיש כמה בודדים שמוכרים דירות במחיר 90 לא אומר שזהו מחיר השוק
5.
המחירים יורדים והקצב יתגבר כי אין מי שיקנה כעת דיר 19/08/2023 10:22
הגב לתגובה זו
המחירים יורדים והקצב יתגבר כי אין מי שיקנה כעת דירה כשבחודש הבא יהיה זול יותר. זאת דינאמיקה שתפיל את השוק כמו שהציפיה לעליות מחיר תידלקו את הבועה
4.
אורן 19/08/2023 10:17
הגב לתגובה זו
מי שרוצה להפסיד חצי מיליון שקל שיקנה אבל רק טיפש יקנה עכשיו המחירים מתרסקים
אבי.מ 20/08/2023 09:33
הגב לתגובה זו
זה פשוט לא משתלם כלכלית אם אתה צופה ירידה של 5 % מהמחיר הנוכחי וגם אם יש לך את כל הכסף במזומן קח את הכסף ושים אותו בקרן שקלית תרוויח לפחות 5% נוספים ועל 2M תהייה מורווח 200K בסך הכולל
3.
חנן מור יצא תותח,מחיר המניה יעלה מאות אחוזים. (ל"ת)
תמיר 19/08/2023 09:44
הגב לתגובה זו
דש 20/08/2023 05:54
הגב לתגובה זו
אזרחי ישראל הצעירים צריכים להיות מרוצים מעליית הריבית כי זאת הדרך להוריד את מחירי הדיור המטורפים
2.
חיים 19/08/2023 09:37
הגב לתגובה זו
לא יחסרו דירות. בינוי בינוי יוצר פוטנציאל למאות אלפי דירות חדשות. הבעיה היא בשכירות. כל הדיירים שיפונו לצורך הריסת ביניינם, צריכים מקום דיור זמני לשנתיים-שלוש
חמש - שבע (ל"ת)
חחח 19/08/2023 21:52
הגב לתגובה זו
1.
חנן מור טען שמכר את הקרקע לקבוצת רכישה וכיוון שמי 19/08/2023 09:12
הגב לתגובה זו
חנן מור טען שמכר את הקרקע לקבוצת רכישה וכיוון שמי שרוכש מקבוצה נמנע מרווח יוזמי בפועל יקנה בהנחה של 15%-20% מהמחיר שקנדה מוכרת. הכתב מתבלבל בערך של מכירת הקרקע ובשווי של הדירה הנמכרת .