מה עדיף: דירה או מניות?

כולם רוצים לרכוש דירה בישראל. זו עובדה. התשואה על דירות בישראל מאז אפריל 1994 (אין נתונים מהלמ"ס לפני כן) ועד היום עומדת על 357%. למעשה, כל 100,000 שקלים שהייתם שמים על דירה אי שם לפני 28 שנים היו שווים היום 456,740 שקלים. לא רע, אפילו תשואה יפה, בהתחשב בכך שהתשואה על דירה בטווח ארוך, גם בישראל וגם בעולם, עומדת על כ-2.7% בממוצע לשנה.

יצוין כי התשואה הזו כוללת את הזינוק של 18% במחירי הדירות בשנה האחרונה. אם היינו עוצרים את החישוב בשנה שעברה היה מדובר על תשואה של 288% בלבד. כלומר, הזינוק של השנה האחרונה תרם רבע מהרווח כולו. ומדובר בהחלט בתשואה חריגה שלא צפויה לחזור על עצמה בשנים הבאות. מחירי הדירות לא מזנקים ב-20% כל שנה. זו לא מציאות סבירה ונורמלית ובדרך כלל היא לא חוזרת על עצמה (וכאמור - בדרך כלל מחירי הנדל"ן עולים ב-2.7% בשנה).

(הערה - רוב השוק הם רוכשי דירה ראשונה שקונים דירה במטרה שהערך שלה יעלה או 'בשביל לא לפספס את הרכבת' - כשבפועל הם למעשה משקיעים בנדל"ן, למרות שהם לא רואים בעצמם כאלה - אבל אם אתם משקיעים אז תוסיפו גם את השכירות הממוצעת על פני זמן והגעתם למעל 5% תשואה). 

אבל האם יש אלטרנטיבה טובה יותר? בהחלט. שוק ההון הישראלי נתן באותה תקופה בדיוק תשואה של 887%. כלומר, אם הייתם שמים את אותם 100,000 שקלים על מדד ת"א 35, באותה נקודת זמן, אפריל 1994, היו לכם היום 987,000 שקלים: התשואה של שוק ההון הישראלי לאורך אותו פרק זמן הייתה גבוהה ב-116% (יותר מפי 2) מאשר התשואה על דירות בישראל. כן, גם כולל הזינוק של בשנה האחרונה במחירי הדיור בישראל, ולמרות השנה הבעייתית בשוק ההון.

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך

האם זה רק במקרה? לא. גם אם הייתם שמים את הכסף על המדדים האמריקאיים או המדדים העולמיים הייתם מגיעים לתשואות דומות. מדד ה-S&P500 עלה ב-785% באותו פרק זמן. כלומר הייתם נפגשים היום עם 885,000 שקלים, גם קרוב לפי 2 מאשר התשואה על דירות.

(הערה - רק מיעוט האנשים הם משקיעים, אבל במקרה של משקיעים צריך לחשב גם את שכר הדירה על דירה להשקעה, כך שעל פי החישוב התשואה מגיעה ל-800%, ואז כבר ההבדל-פער נמוך יחסית. מעבר לכך, יש מקומות שבהן התשואה מהשכר דירה היתה גבוה במיוחד (פריפריה) ושם ההשקעה בדירה עשויה היתה להניב יותר ממניות). 

ומה אם הייתם בוחרים נקודת התחלה אחרת? למשל - 10 שנים אחר כך, אפריל 2000. ממש רגע לפני משבר הדוט.קום? התוצאה עדיין הייתה זהה: התשואה על ת"א 35 הייתה 288% (על ת"א 125 היא הייתה 300%), ואילו התשואה על הדירות הייתה 173%. עם זאת, התשואה הזו כבר דומה לתשואה על מדד ה-S&P500 האמריקאי, שעלה מאז ב-185%.

• שכונת מגורים חדשה תוקם ביישוב דרוזי בגליל המערבי
• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

האם מתישהו מחירי הדיור 'ניצחו' את שוק ההון? כן, אבל רק אם ממש נבחר בפינצטה את התאריך הרצוי. אם נבחר את שנת 2007, ממש לפני התפוצצות משבר הסאב פריים נגלה ששוק הנדל"ן בישראל טס מאז ב-198%, ואילו בורסת ת"א טיפסה 'רק' ב-86%. ה-S&P500 עם זאת עלה כמעט כמו הדירות בישראל: 175%. (הערה - עם השכירות - הדירות בתקופה זו מנצחות).   אבל אם נשווה פחות משנתיים מאוחר יותר, מתחילת שנת 2009, נגלה ששוב ששוק ההון ניצח בגדול: 244% בשוק המקומי, ה-S&P500 עם 450% ואילו הדירות בישראל עלו ב-163% באותו פרק זמן. כלומר: נכון שאפשר למצוא נקודות זמן שבהן שוק הדיור עלה יותר מאשר שוק ההון, אבל הניצחון של שוק הדיור הוא יוצא הדופן. לא ההיפך.

בנקודה הזו יש אנשים שיבואו ויגידו 'רגע אבל מה עם יפן, מי שהשקיע שם לא עשה את כל התשואות האלה?'. נכון, יפן היא יוצאת הדופן. יפן היא 5% מהכלכלה העולמית, ואי אפשר להתעלם ממנה. אבל זה היופי בפיזור השקעות - אין לנו שמץ של מושג אלו שווקים בעולם יעבדו טוב בשנים הבאות. אין לנו שום יכולת נבואית כזו. אבל סך השוק העולמי עלה ועלה מצוין בתקופה הזו. למעשה, ארה"ב מהווה לבדה חצי ויותר משוק המניות העולמי. כך שנכון, אוקי, אם ארה"ב תתמוטט אז יכול להיות שהתשואה ממניות תהיה נמוכה יותר. אבל אין הרבה אנשים שימליצו לכם להמר נגד כלכלת ארה"ב. היא עדיין מנוע הצמיחה של העולם.

שאלה נוספת ששואלים אותנו 'רגע, אבל ההשוואה לא נכונה. כי כשמשקיעים במניות צריך במהלך השנים לגור איפשהו ולכן צריך להוריד מהתשואה את השכירות שמשלמים?' התשובה היא שזה לא נכון. כי הרי גם כאשר קונים דירה - משלמים משכנתא (ומחזירים לבנק בערך פי 2 מסכום המשכנתא שמבקשים ממנו - הרחבה בהמשך). את השכירות משלמים מ'תשלומי החיים השוטפים' וגם את המשכנתא משלמים באותה צורה. ולכן מבחינת החישוב הם מקזזים אחד את השני. תגידו, 'רגע, אבל אחרי 30 שנה תישאר לכם דירה ביד?'. נכון, ולמשקיעים במניות אחרי 30 שנה יהיו ככל הנראה הרבה יותר כסף מההשקעה בשוק ההון, ובכסף הזה ניתן יהיה גם לרכוש דירה (בלי לקחת משכנתא) וגם יישאר בצד עוד הרבה כסף להמשך השקעה בשוק ההון.

שוק ההון מנצח. אבל מה היתרונות של דירה? אז כן, כאשר משווים את הפרמטרים היבשים - שוק ההון לוקח ובגדול. לכאורה אין סיבה להשקיע בשום אפיק השקעה אחר.

אבל זה לא כזה פשוט - כדי להרוויח את תשואות שוק המניות צריך עצבים של ברזל. שוק ההון נוטה למצבי רוח קיצוניים. פעם בשנה שנתיים הוא 'אוהב' ליפול ב-10-20%. יש כאלה שקוראים לזה 'תיקון בריא'. בכל פעם יבואו לכם שלל מומחים שיסבירו למה הפעם יש נפילות. מה הסיבה הספציפית שהשוק יורד וכו'. פעם ב-7-10 שנים השוק מתרסק ב-50% (זוכרים את בועת הדוט.קום ב-2000 ומשבר הסאב פריים ב-2008?) כאשר לפעמים הוא 'עושה חסד' עם המשקיעים ונופל 'רק' ב-30%. 

איפה הבעיה? צריך לומר בהגינות - קל להסתכל על הטווח הארוך ולהגיד 'אני אשאר בשוק ההון בכל מחיר. לא אתפתה למכור בנפילות. אני אהיה חזק'. אבל הרבה יותר קשה לעשות את זה בפועל כאשר אתה רואה את הכסף שלך מתאדה פשוטו כמשמעו מול העיניים שלך. קשה מאוד לראות 300 אלף שקל או 500 אלף שקל נמחקים ולהישאר אדיש. למרות שזה בדיוק מה שצריך לעשות - מה שצריך לעשות זה לנשום עמוק, ואשכרה לא לעשות כלום. בשוק ההון מפסידים כסף רק כשמוכרים מניות במחיר נמוך יותר מהמחיר שבו הן נקנו. אם לא מוכרים מניות בנפילות לא קרה שום דבר. יישאר למשקיע בדיוק אותו מספר מניות שהיה לו לפני הנפילות. הם פשוט שוות פחות "על הנייר" - אבל אם לא מתכוונים למכור אין לזה משמעות. אפשר להמתין שהשוק יתקן (ועד היום הוא תמיד תיקן). רק שלהיות רציונאלי בתיאוריה זה קל. הבעיה היא שצריך לשרוד את הדרך לשם, לשרוד את מהמורות שוק ההון ולא ליפול באמצע. ולא, זה לא קל. זה קשה. אפילו קשה מאוד. 

וכאן נכנסים היתרונות של דירה - 1 - יותר קשה לברוח בנפילות. כאשר רוכשים דירה הרבה יותר מסובך 'לצאת מההשקעה' באמצע נפילות. בניגוד לשוק ההון, בדירה אי אפשר פשוט ללחוץ על כפתור 'מכור את כל התיק' ולקבע את ההפסד. בשוק הנדל"ן הכל קורה הרבה יותר לאט.

זה לא ששוק הדיור לא יורד. הוא יורד. רק לפני 20 שנה מחירי הדיור בישראל נפלו ריאלית ב-25% (נומינלית הם ירדו ב-14%. תבדקו בעצמכם במחשבון הלמ"ס מה קרה מדצמבר 1999 עד אוגוסט 2007). לפני הזינוק הגדול שהצית את המחאה החברתית ב-2011 היו בישראל כמעט עשר שנים של ירידה ריאלית במחירי הדיור (וגם נומינלית). קשה להיזכר בזה היום, אבל זה ממש קרה כאן בישראל. אבל גם כשהשוק נפל - אנשים לא מכרו בהיסטריה כל מה שהיה להם. השוק עובד לאט יותר.

2 - מינוף. כאשר אתם נוטלים משכנתא מהבנק אתם למעשה משתמשים בכסף של אנשים אחרים למטרות שלכם. אתם משתמשים באותו כסף כדי 'לקדם את עצמכם לדירה' - וזה נקרא מינוף (Leverage). בפועל, רוב הצעירים מביאים 20-30% מהבית, אולי אפילו פחות (יש היום סיפורים על אנשים שמביאים 100% מימון לדירה. טירוף מוחלט. הסיכון גבוה מאוד), ושאר ה-70-80% מעלות הדירה היא מינוף. היא שימוש בכסף של אחרים. בשוק ההון אין הרבה אנשים שיסכימו לקחת על עצמם מינוף כל כך גבוה (ובצדק רק... לא כדאי להתפתות למינוף גבוה שעלול להסתיים במפח נפש). 

לגבי המשכנתא רק נסייג ונציין את הכלל החשוב - לא מדובר כאן במתנת חינם. אתם משלמים ריבית על כך שמישהו נתן לכם כסף. הריבית בעולם עולה ומתחילה לחזור לטווח ה"נורמלי" והמשמעות היא שהחזרי המשכנתא הולכים ומתייקרים. כלל האצבע (שלא היה נכון בעשור האחרון אבל הוא נכון בטווחים של 25-30 שנה ומשכנתא היא הלוואה לתקופה כזו) אומר שעל כל שקל שתקחו במשכנתא אתם תחזירו 1.96 שקלים. כלומר כמעט פי 2 על מה שלקחתם. תזכרו את זה כשאתם הולכים לבנק ונוטלים משכנתא ממוצעת היום בישראל של מיליון שקל. אתם צפויים להחזיר כ-2 מיליון שקלים לבנק. מיליון שקלים רק על הריבית לאורך השנים.

3 - עזרה מההורים. מעבר לכך - גם בלי קשר לנפילות, נסו לדמיין את עצמכם באים להורים ומבקשים עזרה בשביל המשכנתא לדירת החלומות שלכם. רוב ההורים ירצו לעזור, גם אם לא יוכלו בפועל. והורים שיכולים בדרך כלל גם ישמחו לעזור. 

עכשיו דמיינו שאתם באים להורים שלכם ומבקשים מהם את אותו סכום בדיוק כדי להשקיע במניות. התוצאה תהיה שונה לחלוטין: ההורים יצעקו עליכם, יכעסו, יגידו שאתם מהמרים עם כסף שאין לכם, שאתם מסכנים את העתיד שלכם. רוב ההורים לא יסכימו בשום פנים ואופן לתת כסף בשביל להשקיע בשוק ההון. זו המציאות הישראלית, גם אם היא לא רציונאלית.

אז מה יותר טוב? דירה או מניות? כנראה שהתשובה לשאלה הזו היא גם וגם. כלומר, כדי ליהנות מהיתרונות של שני העולמות, תוך שימת לב לכך שכולנו בני אדם, כולנו נלחצים מנפילות בבורסה, ומנגד כולנו כנראה גרידיים וחמדנים במידה זו או אחרת - כדאי ללמוד על היתרונות של שוק ההון ולהבין מדוע מדובר באפיק השקעה חשוב שאי אפשר לוותר עליו, בוודאי לצעירים שבינינו. ומנגד, לא להיכנס להרפתקאות מסוכנות מדי, לא להתמנף יותר מדי. זה נכון גם במניות וגם בנדל"ן, אבל במניות התוצאות עלולות להיות הרבה יותר הרסניות. אה - ובשוק ההון לא לשכוח את צמד המילים "טווח ארוך". חסכון להרבה שנים עשוי ליצור תשואה מדהימה. רק אסור לברוח בנפילות שקרוב לוודאי יהיו בדרך.