רפי גוזלן IBI איביאי
צילום: יח"צ, Bizportal
מחירי הדירות לאן

"מחירי הדיור יירדו בשנה הקרובה"

באי.בי.אי צופים ירידה במחירי השכירות, אבל מתונה - 2% בלבד; רפי גוזלן הכלכלן הראשי של בית ההשקעות סבור שהירידה בביקושים עשויה להימשך, שעסקים וצרכנים יהיו זהירים יותר בהוצאות שלהם ושהמדד בהמשך יהיה שלילי

ערן סוקול | (37)

מדד המחירים לצרכן בחודש מאי הפתיע בירידה של 0.3%. מדובר על חזרה לטריטוריה שלילית עמוקה - בשנה האחרונה ירד המדד ב-1.6%. הירידה במדד היא תוצאה של משבר הקורונה - פחות ביקושים, פחות לחץ מחירים, פחות עליות מחירים. בפועל הפוך - ירידות מחירים. למדד שלילי יש השלכות גדולות - לאחרונה כלכלנים רבים המליצו להגדיל חשיפה לשוק האג"ח הצמוד למדד. הם ציפו לעלייה במדדים גם אצלנו וגם בעולם, על רקע ההזרמות הענקיות של הבנקים המרכזיים לכלכלות. הזרמות כאלו מייצרות ביקושים ואינפלציה, ומעבר לכך - אינפלציה משרתת את הבנקים המרכזיים שכן היא סוג של מיסוי עקיף שמממן את התמיכה האדירה בשווקים. בינתיים זה לא קורה. 

"המדדים במרץ-אפריל שיקפו בעיקר את ההשפעות קצרות הטווח של המשבר, בעיקר דרך סעיפי האנרגיה (ירידה) והמזון (עלייה)", אומר רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אי.בי.אי, "מדד מאי החל לתת ביטוי להשפעות הממתנות של המשבר על סביבת הביקושים והמחירים במשק, ולהערכתנו מגמת זו צפויה להתגבר בשנה הקרובה. השפעת הביקוש הכבוש ופתיחת הסגר הובילה עד כה לשיפור בפעילות, אך ההתאוששות נכנסת לשלב מאתגר יותר, שתלויה במידה ניכרת בגורם הבריאותי ובהתפתחויות בשוק העבודה.

"אנו מצפים לסביבת אינפלציה אפסית בשנה הקרובה והסיכון לתחזית נוטה כלפי מטה. הערכה זו נשענת בין היתר על צפי למפנה בשוק הדיור, תוך ירידה במחירי השכירות, וזאת לאחר מגמת עלייה ממושכת של למעלה מעשור.

"התרומה העונתית החיובית לעליית המדד במאי בסעיף ההלבשה וההנעלה נעלמה. היא נעה בדרך כלל סביב 8%-7%, וסעיף זה עלה בשיעור מתון של 0.3% בלבד והשלים ירידה של כ-10% בשנה האחרונה. 

"סעיף המזון ירד בשיעור של 0.9%, וזאת לאחר עלייה מצטברת של 1.3% בחודשים מרץ-אפריל שהושפעו מהעלייה החדה ברכישות המזון בעקבות משבר הקורונה. במבט קדימה, סביר לצפות לתרומה חיובית מתונה מצד סעיף זה למדד הכללי, בפרט אם מגמת העלייה בהתפשטות המגיפה תימשך. חשוב לציין כי העלייה האחרונה במחירי המזון אינה נשענת על עלייה במחירי חומרי הגלם, שכן אלה ירדו לאחרונה ובאופן כללי (במונחים שקליים) נעים סביב רמות השפל של העשור האחרון. כמו כן, אם בשנתיים האחרונות העלייה במחירי המזון עוד נתמכה בעליית השכר, הרי שהמשבר הנוכחי הופך את השכר לגורם ממתן אינפלציה.

 

"סעיף הדיור רשם במאי ירידה של 0.3% וזאת לאחר ירידה של 0.2% באפריל. מחירי הדירות בבעלות ירדו בשיעור של 0.5% ושיקפו התמתנות בקצב העלייה השנתי ל-2% לעומת 2.3% במרץ-אפריל. כפי שציינו בתגובה למדדים הקודמים, אנו מצפים שהשלכות משבר הקורונה יובילו למפנה בשוק הדיור ולירידה בסעיף מחירי הדירות בבעלות בשנה הקרובה. הערכה זו נשענת בין היתר על השוואה למיתון של השנים 2001-2003, שהתאפיין באבטלה גבוהה (דו ספרתית) תוך ירידה חדה בשכר הריאלי. בהתחשב בכך שהמשבר הנוכחי מלווה גם בפגיעה בענף התיירות, הרי ששוק השכירות צפוי לחוות עודף היצע מצד שינוי יעוד הדירות לפחות עד לתום המשבר הבריאותי. לפיכך, בשלב זה הנחנו ירידה של כ-2% בסעיף מחירי הדירות בבעלות בשנה הקרובה (מחירי השכירות - ע.ס), ואנו מעריכים כי היא צפויה להתחיל לבוא לידי ביטוי בשליש האחרון של השנה".

 

שיפור ביוני?

הנתונים השוטפים שמפרסם בנק ישראל הצביעו מתחילת יוני על שיפור מאוד איטי ולזה יש לצרף את העובדה שהחזרה מחל"ת נעשית בהדרגה. "הדבר בא לידי ביטוי בירידה בהיקף ההוצאות בכרטיסי אשראי, בצריכת החשמל ובהיקף הניידות המבוסס על נתוני גוגל", אומר גוזלן, "הירידה בהיקף ההוצאות בכרטיסי אשראי, משקפת להערכתנו שילוב של מיצוי ההוצאות של הביקוש הכבוש של תקופה הסגר במקביל לעלייה שנרשמה בקצב התפשטות הנגיף. במבט קדימה, סביבת הביקושים תושפע משיעור האבטלה המייצג בו יתבסס שוק העבודה, שמן הסתם יושפע מהגורם הבריאותי.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

"בחודשים האחרונים בלטה הירידה ביבוא כלי הרכב. הירידה בהיקף המסירות של כלי רכב עליה דווח לאחרונה, במקביל להרעה בשוק העבודה צפויים לבוא לידי ביטוי להערכתנו בירידת מחירי הרכבים בשנה הקרובה וזאת לאחר עליית מחירים בשנה וחצי האחרונות. 

"שיעור העובדים בחל"ת והמפוטרים ירד מכ-26%-29% בתקופת הסגר לכ-17% בתחילת יוני. שיעור זה, של כ-17%, קרוב להערכה שעלתה מנתוני הביטוח הלאומי לגבי היקף הדרישות לדמי אבטלה של כ-18%. במבט קדימה, אמנם סביר לצפות לחזרה הדרגתית של חלק מהמועסקים שהוצאו לחל"ת, אך החשיבות הגבוהה יותר היא לשיעור האבטלה המייצג בו יתבסס שוק העבודה. הערכה זו מאופיינת באי ודאות גבוהה וזאת כתלות במידת ההשפעה על הגורם הבריאותי הן מבחינת פוטנציאל גל נוסף והן מבחינת התנהגות זהירה יותר של צרכנים וחברות. להערכתנו תהליך התאוששות זה יהיה הדרגתי וילווה בלחצים להתמתנות השכר כאשר כחלק מהתאמות בתקציב, תיתכן גם התאמה כלפי מטה בשכר בסקטור הציבורי".

 

תגובות לכתבה(37):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 21.
    דוד 30/07/2020 06:09
    הגב לתגובה זו
    כל התחזיות של רפי מתממשות . לרפי, ראיית שוק מדהימה.
  • 20.
    ציקי 25/06/2020 22:20
    הגב לתגובה זו
    הדבר היחיד שקובע את מחיר הדירה הוא יכולת ההחזר של האזרח הישראלי. וכרגע - יכולת ההחזר הזו נשחקת עד דק! לא יעזור לאף אחד כשאין כסף - לא קונים - נקודה - גם לבת שלי לקח זמן לגלות את זה אבל בסוף זה נכנס!
  • 19.
    גד 21/06/2020 18:39
    הגב לתגובה זו
    אנשים תקועים עם הסחורה ואף אחד לא לוקח, גם לא להשכרה
  • אתה חי בסרט,עוד מעט תרצה שישלמו לך לקחת את הדירה (ל"ת)
    אתה חי סרט 29/08/2020 00:47
    הגב לתגובה זו
  • אבי 30/06/2020 14:43
    הגב לתגובה זו
    ועוד חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח
  • חחח 22/06/2020 12:12
    הגב לתגובה זו
    לדעתי יירדו לפחות 100 אחוז אם לא חותר...
  • יוני 30/06/2020 14:45
    לדעתי תוך שנה ישלמו לנו לקחת את הדירות שלהם כי לא יהייה להם כסף לארנונה.בדוקקקקקקקקקק
  • 18.
    ברוקר 19/06/2020 14:08
    הגב לתגובה זו
    רפי,שנים אתה אומר שהמחירים ירדו.עדיין גר בשכירות?
  • גם שעון מקוקל צודק .. פעמיים ביממה כנראה עכשיו הוא צ (ל"ת)
    א 22/07/2020 13:33
    הגב לתגובה זו
  • אולי הפעם רפי יהיה צודק - גם שעון מקולקל צודק מדי פעם (ל"ת)
    א 03/07/2020 05:53
    הגב לתגובה זו
  • ברוקר ידידי, למה אתה שואל? אולי כי יש לך דירה מושכרת !? (ל"ת)
    אריק בר 20/06/2020 16:38
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    מאיר פ 17/06/2020 09:48
    הגב לתגובה זו
    מאיר.פ לפני 16 ד' היצוא של ישראל נפל מאוד, מובטלים כמעט מיליון עובדים ( עוד 3 חודשים נגמר להם דמי הבטלה ) 70,000 נסגרים, בנקים, חברות ביטוח מדווחות על הפסדים גדלים ... אבל ... כן אבל.... מחירי הדירות עולים... חברים יקרים.... משקרים אתכם כי...האוצר, בנקים, קבלנים, שמאים ועוד ( חונטה חזקה מאוד ) רוצים שתיקנו דירות.... אל תפלו בפח
  • 16.
    אילנה 17/06/2020 08:58
    הגב לתגובה זו
    שדרות דגניה השבחה עתידית שכירות 2600
  • 15.
    עמוס 17/06/2020 07:26
    הגב לתגובה זו
    השאלה היחידה היא כמה זול הכסף. כל עוד הריבית אפסית והבנק פתוח לתת כסף לכל דורש, מחירי הדירות לא ירדו. הרי גם הקבלנים מעדיפים להחזיק דירות ריקות (ולא להוריד מחיר) כל עוד הבנק לא דורש מהם להחזיר חובות.
  • 14.
    שלי 16/06/2020 23:09
    הגב לתגובה זו
    רק תיקון אחד - אנחנו עומדים לפני התרסקות מחירים ממשית. 2 אחוז? הצחקת אותי
  • פשוט אינטרסנט (ל"ת)
    לא אמיץ 17/06/2020 10:45
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    מיסטר לונג 16/06/2020 18:41
    הגב לתגובה זו
    מחירי הנדלן יעלו ויעלו. 20 שנה אני שומע את האדיוט התורן שמנבא ירידות.
  • 12.
    אמנון סלע 16/06/2020 18:39
    הגב לתגובה זו
    היו כמה תרמחים כמוך כל חניוק שלובש חליפה מבלבל את הבטון
  • 11.
    הקבלנים כבר נותנים הנחות במאות אלפי ש"ח (ל"ת)
    יורם 16/06/2020 18:11
    הגב לתגובה זו
  • אנונימי 17/06/2020 07:38
    הגב לתגובה זו
    אשמח לשמוע איזה קבלנים
  • תעשה בדיקה חמוד 17/06/2020 12:36
    ומי שכן מגיע מקבל הנחות ענק
  • 10.
    אור 16/06/2020 17:59
    הגב לתגובה זו
    בהדרגה הם נכנסות לשוק ומורידות מחירים . גם במכירה וגם בשכירות
  • יונתן 16/06/2020 19:53
    הגב לתגובה זו
    וגם אלו בדכ דירות קטנות מאוד. לא אותו שוק. חבל על הזמן
  • 9.
    הירידה תהייה הרבה יותר גדולה. מי שיכול למכור עכשיו-שימכ (ל"ת)
    יוסף 16/06/2020 17:53
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    ירידה? למה? שיווקו עשרות אלפי יח"ד ולא ידעתי? (ל"ת)
    יש ר א לי 16/06/2020 17:15
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    פחלון 16/06/2020 15:51
    הגב לתגובה זו
    פחחחחחח במדד האחרון בלב הקורונה - מחירי הנדל"ן עלו!!
  • 6.
    כל הכתבה בשביל 2%? (ל"ת)
    יוסי 16/06/2020 15:45
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    משה 16/06/2020 15:28
    הגב לתגובה זו
    מאיפה אתם מביאים את האנשים ההזויים האלה שרושמים שקרים ולך תדע מה האינטרס שלהם בכך.
  • ומי שחייב לקנות ואין לו כסף מה יעשה? ישדוד בנק? (ל"ת)
    איתן 17/06/2020 11:01
    הגב לתגובה זו
  • חחחח ענק!! (ל"ת)
    טימן 16/06/2020 23:09
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אנונימי 16/06/2020 15:22
    הגב לתגובה זו
    לא אמרתם לפני כמה ימים שיהיו עליות ??!!
  • 3.
    דרור 16/06/2020 15:00
    הגב לתגובה זו
    לפי הכותרת צפויה עליה של 2% במחירי הדירות.. אני נדהם מכושר הדיוק של התחזית.
  • 2.
    לא פראייר 16/06/2020 14:56
    הגב לתגובה זו
    גם בשכירות וגם בבעלות בשוק יד שניה. הקבלנים מצדם עוד מכווצים ישבנים אבל לא ימכרו כלום עד שיתחילו להוריד מחיר, ואז בכלל לא ימכרו כי שווה לחכות כשהשוק יורד וכך הנבואה מגשימה את עצמה. מיליון מובטלים יעשו את השינוי.
  • היית רוצה, חחח (ל"ת)
    יש ר א לי 16/06/2020 17:14
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    סתם אחד 16/06/2020 14:45
    הגב לתגובה זו
    אני מכיר קבלן אחד שכבר עצר, אני מניח שיש עוד הרבה כמוהו
  • א. 16/06/2020 18:15
    הגב לתגובה זו
    עצר, לא בונה. אז מה הוא יעשה? יילך למכור מכוניות?
  • ציקי 16/06/2020 17:21
    הגב לתגובה זו
    הוא גם ייפתח בסטה של בננות בחוף מציצים... לא יעזור לאף אחד - קבלן שלא יימכור יקרוס-חד וחלק - אף כתבה תא תעזור פה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).