מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

• בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
• הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?  

רזיאל דהאן, יועץ קבלה מוכר (קבליסט), נמצא במרכז פרשה חמורה שנחשפה בימים האחרונים. על פי החשד, דהאן קיבל במשך שנים קצבאות שונות מהמוסד לביטוח לאומי תוך שהוא מציג מצג שווא לגבי מצבו, ובמקביל העלים הכנסות של מיליוני שקלים מעסק פרטי שפעיל לכל דבר. החקירה נוהלה במשותף על ידי רשות המסים והביטוח הלאומי, לאחר מידע מודיעיני שהעלה כי דהאן אינו עומד בתנאי הזכאות לקצבאות.

במהלך החקירה, שנפתחה תחילה באופן סמוי ולאחר מכן הפכה לגלויה, בוצעו חיפושים במספר אתרים ונתפסו מסמכים, מחשבים ויומן פגישות. היומן חשף כי דהאן קיבל לקוחות ברצף משעות הבוקר ועד הלילה, עובדה שסותרת לכאורה את טענותיו לנבצרות. בנוסף, נבדקו חשבונות בנק של מקורביו, בהם התגלו הפקדות חריגות של מזומנים ושיקים בסכומים מצטברים של מיליוני שקלים בין השנים 2018 ל-2024. ללא חשבוניות או קבלות כפי שמחייב החוק.

עוד עלה כי דהאן הופיע בתוכניות טלוויזיה, פתח קלפים, ביצע "לחשים" וטיפולים שונים. כל אלה מצביעים, לטענת הרשויות, על פעילות עסקית ענפה שמניבה הכנסות יציבות. במקביל, בביטוח הלאומי טוענים כי המשיך לקבל כספים תוך הצגת מצג שווא של חוסר יכולת לעבוד. דהאן נעצר ושוחרר בתנאים מגבילים בבית משפט השלום בראשון לציון. 

בקשה שהגיש לאיסור פרסום נדחתה הן בבית המשפט המחוזי והן בבית המשפט העליון, ובכך נפתח הפתח לחשיפת שמו לציבור. החלטת העליון ניתנה אתמול (1.9.2025) וסללה את הדרך לפרסום זה.בשלב זה מדובר בחשדות בלבד, ודהאן נהנה מחזקת החפות. החקירה צפויה להימשך בתקופה הקרובה, לאחר מכן יוחלט האם להעמידו לדין פלילי בגין העלמת מסים וקבלת קצבאות במרמה.

• עו"ד הראל ישראלי מונה ליועץ המשפטי של רשות המסים
• בפעם השניה: ניסה להבריח 30,000 כדורי ויאגרה - ונתפס בנתב"ג
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פעילות עקבית ומתמשכת

מעבר לממצאים הישירים מהחקירה, לפרשה יש גם היבטים רחבים יותר: מבחינה כלכלית, ההפקדות בהיקף של מיליוני שקלים שנמצאו בין השנים 2018 ל-2024 מצביעות על פעילות עסקית עקבית ומתמשכת, ולא על אירוע חד-פעמי.