זאת יכולה להיות עסקת השנה, אבל זו עסקה מסוכנת. המדינה פרסמה מכרז למכירת 40 דירות בבנייני היוקרה של מגדלי דה וינצ׳י, במחיר מינימום של 43 מיליון שקל ללא מע״מ. המחיר הזה נמוך משמעותית ממכרז קודם שפורסם בשנה שעברה, אז נקבע המינימום ב‑101 מיליון שקל. התוצאה היא מחיר של כ־1.3 מיליון כולל מע״), אולם הדירות מוצעות במצב “AS IS”, כלומר כפי שהן, כולל נזקים שייתכן ויש לתקן.

פרויקט מגדלי דה וינצ׳י כולל שני מגדלים (הצפוני והדרומי) בני כ‑44 קומות כל אחד, הכוללים מאות יחידות מגורים, משרדים ושטחי מסחר, במתחם יוקרתי בצומת הרחובות קפלן ולאונרדו דה וינצ׳י בתל־אביב. הבנייה הושלמה בשנים האחרונות, והפרויקט נחשב לאחד מהפרויקטים היוקרתיים ביותר בארץ.

למה נפל המחיר כל כך?

הורדת המחיר משמעותית נובע מכך שבמגדל פגע טיל איראני. הדירות למכירה מפוזרות 20-20 בין שני הבניינים בקומות הנמוכות. בבניין אחד אי אפשר לראות דבר, הבניין הרוס, בבניין השני אפשר יהיה להיכנס לראות את הדירות למכירה. כלומר, מדובר בדירות שצריכות לעבור שיפוץ כללי וכן סיכוי גבוה שיידרש שיפוץ גדול חיצוני. קיימת אי וודאות גדולה סביב הפרויקט ולא ידוע כמה כסף יידרש לפרויקט. 

הדירות שהמדינה מוכרת היו אמורות לשמש לדיור ציבורי, אבל במסגרת המכרז החדש הרוכש יכול למכור אותן בשוק החופשי.  זו עסקה בהחלט מעניינת כי המחירים באזור גבוהים במיוחד. המחיר למ"ר יכול להגיע ל-75-80 אלף שקל ואף מעבר לכך. המחיר הנוכחי מתורגם ל-14 אלף שקל למ"ר (דירות של כ-88 מ"ר).

• בולווארד ג’נסיס והעיר הלבנה יקדמו יחד כ-1,000 דירות בתל אביב
• הקריה: מה יקרה כשצה"ל יעזוב את הלב של תל אביב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ליזמים זו יכולה להיות עסקה מעניינת. 20 דירות בבניין שנפגע פחות, ידרשו פיצוי ופיצוי חיצוני, אבל כנראה בעלות "נסבלת" יחסית. צריך גם לזכור שערך הדירות באזור נובע בעיקר מהקרקע. כלומר, רוכשי הדירות בעצם מקבלים זכות על הקרקע במצב שבו  הבניינים להריסה (מצב קיצון) וזה כשלעצמו שווה על פי ההערכות יותר מהעלות הנוכחית שמוצעת במכרז (1.3 מיליון שקל זה סכום המינימום במכרז). הבעיה כאן שהתהליכים יהיו ארוכים. היציאה לשיפוץ, או הריסה או התאמה של הבניין היא עניין לוגיסטי ותפעולי מאוד מורכב.  העלויות יהיו כבדות ויש כאן אלמנט של זמן.

כשבע שנים עברו מאז שאושרו תוכניות הרובעים 3 ו-4 בתל אביב, שהעניקו זכויות בנייה חדשות בשכונות ותיקות בעיר. בתקופה הזו שילמו בעלי דירות שביקשו למכור את נכסיהם היטלי השבחה בהיקפים שהגיעו לעתים למאות אלפי שקלים לדירה, בשל חיוב שנגזר מהזכויות לכאורה שנוספו להם מכוח התוכניות. חלק מהדיירים סברו כי החיובים שנקבעו להם אינם משקפים את המצב התכנוני הנכון, ופנו להגשת שומות נגדיות בפני שמאים מכריעים. חלק מהשמאים קיבל את עמדתם והעמיד את ההיטל על סכומים זניחים, בעוד שאחרים תמכו בעמדת העירייה והותירו את החיוב גבוה - מה שיצר פערים גדולים בין תושבים שגרים באותו אזור ובתנאים דומים.

לפני כשלוש שנים כבר הכריע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי יש לחשב את היטל ההשבחה לפי שווי מקרקעין הכולל גם את השפעת תמ"א 38 במצב הקודם, הלכה שנודעה לימים כפסק דין לויתן. העיריות ערערו על פסק הדין, אך גם בבית המשפט העליון, בהרכב של שלושה שופטים, נדחו טענותיהן פה אחד. השופטים קבעו באופן ברור שאין לנטרל את תרומת תמ"א 38 משווי השוק בעת חישוב ההיטל, ואף דחו את נייר העמדה של היועצת המשפטית לממשלה שתמכה בערעור. ההחלטה הזו נחשבה סופית וברורה, והובילה לציפייה שהרשויות המקומיות יחזירו לתושבים את סכומי העתק שנגבו מהן לאורך השנים.

אלא שבאחרונה ביקשו עיריית תל אביב ועיריית ירושלים לקיים דיון נוסף בעליון - הליך נדיר שמותר להשתמש בו רק במקרים חריגים של הלכה חדשה או מחלוקת משפטית עמוקה. במסמך נוקב שהגישו השמאים יעקב תמם ורז אברהם למשרד המשפטים וליועצת המשפטית לממשלה, נטען כי אין כל בסיס להליך שכזה. השניים מזכירים כי ההכרעה התקבלה על סמך פסיקות נמוכות יותר שהלכו בכיוון דומה, ולכן אין כאן הלכה חדשה או מהפכה פרשנית שמצדיקה פתיחה מחדש של הדיון. לדבריהם, עצם הבקשה "לוקה בחוסר תוחלת משפטית משווע", ובפועל אינה אלא ניסיון לעכב את ביצוע פסק הדין ולהמשיך להחזיק כספים ששייכים לציבור.

הוצאה של עשרות אלפי שקלים בכל מכירת דירה פשוטה

תמם מציין כי דחיית יישום פסק הדין מאפשרת לוועדה המקומית להמשיך ולהפיק רווחי ריבית מצטברת על כספים שנגבו ביתר, ולעכב עוד את ההחזר לבעלי הדירות. חלק מהתושבים, הוא מדגיש, ממתינים כבר שנים ארוכות להחזרי ענק שהצטברו מאז אישור תוכניות הרובעים. בנוסף, הוא מזהיר כי המשך הוצאת שומות שאינן תואמות את פסיקת העליון תחייב בעלי נכסים לעבור שוב הליכים שמאיים ומשפטיים, לשכור שמאים, להיעזר בעורכי דין ולהוציא עשרות אלפי שקלים מיותרים בכל מכירת דירה פשוטה.

• פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
• איך להימנע מתשלום היטל השבחה במכירת דירה בפינוי בינוי?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7