כך נחתך מחירה של דירה ב-130 אלף שקל תוך 5 חודשים

היכן נמכרה דירת גג ב-1.35 מיליון שקל. Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (8)

Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף:

רמת השרון

דירת 4 חדרים ברחוב יבנה, 115 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת שמש, קומה 8 מתוך 10, עם מעליות, מחסן ו- 2 חניות, נמכרה ב- 2.95 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון רמת השרון

לוד

דירת גג 5 חדרים ברחוב אגס בשכונת לוד הצעירה, 150 מ"ר + 9 מ"ר מרפסת שמש+ גג 40 מ"ר, קומה 2 מתוך 2 ללא מעלית, עם וחניה, נמכרה ב- 1.355 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון לוד

גבעתיים

דירת 3 חדרים ברחוב פועלי הרכבת, 83 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, עם חניה ללא מעלית, נמכרה ב- 1.53 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב גולדשטיין, 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, עם מעלית וחניה נמכרה ב- 2.3 מיליון שקל

דירת 5 חדרים ברחוב בן צבי, 156 מ"ר, קומה 6 מתוך 9, עם מעלית ו-2 חניות, נמכרה ב- 2.95 מיליון שקל

דירת גג 5 חדרים ברחוב גורן, 145 מ"ר+ 70 מ"ר גג, קומה 6 מתוך 6, עם מעלית ו- 2 חניות, נמכרה ב- 2.425 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון גבעתיים

יבנה

דירת 5 חדרים ברחוב הסירה בנאות רבין 120 מ"ר דירה + 15 מ"ר מרפסת ,קומה 1 מתוך 8, עם מעלית ו 2 חניות נמכרה ב 1.4 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון יבנה

ירושלים

דירת 4 חדרים ברחוב דהומיי, שכונת קריית מנחם, 77 מ"ר, כוללת מחסן ובעלת שלושה כיווני אוויר, נמכרה ב-1,080,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין עם מעלית שבת ברחוב אשריאל, שכונת בקעה, 96 מ"ר, כוללת שני מקומות חניה ומחסן, נמכרה ב-2,320,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון

כפר סבא

דירת 3.5 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב ויצמן, 105 מ"ר, כוללת חניה, נמכרה בתוך חמישה חודשים ב-1,300,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,395,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים בקומה השלישית בבניין עם מעלית ברחוב ויצמן, 116 מ"ר, כוללת חניה, נמכרה בתוך חמישה חודשים ב-1,260,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,390,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE

דימונה

דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין בשכונת בר כוכבא, 75 מ"ר, נמכרה ב-440,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין בשכונת נווה דוד, 70 מ"ר, נמכרה ב-450,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה השנייה בבניין בשכונת תשלוז, 92 מ"ר, נמכרה ב-620,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה

חיפה

דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין עם מעלית ברחוב מוד, שכונת כבביר, 100 מ"ר, כוללת מרפסת ומחסן, נמכרה ב-1,340,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב אילנות, שכונת כרמל מערבי, 100 מ"ר, כוללת מקום חניה ומחסן, נמכרה ב-1,150,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב מסדה, שכונת הדר, 100 מ"ר, כוללת מרפסת, נמכרה ב-635,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

באר שבע

דירת 4 חדרים בקומה השישית בבניין ברחוב טנא שלמה, שכונת נווה זאב, 125 מ"ר, נמכרה ב-912,000 שקל.

דירת 2 חדרים בקומה השלישית בבניין בשדרות יעלים, שכונה ה', 57 מ"ר, נמכרה ב-450,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב חיים גרינפלד, שכונת רמות, 84 מ"ר, נמכרה ב-800,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה השלישית בבניין בשדרות ירושלים, שכונה ט', 97 מ"ר, נמכרה ב-750,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב חי"ל, שכונה ו', 75 מ"ר, נמכרה ב-365,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    בן אהרון 23/11/2014 10:15
    הגב לתגובה זו
    לא כדאי למכור ולא כדאי לקנות!! מה שאתה עושה אתה רק מפסיד כסף, לכן השוק קפוא, תקוע כי המיסוי האגרסיבי הזה לא ממש עוזר לחדש את הפעילות הכלכלית בשוק הדירות והבנייה. זה הפך להיות פרה חולבת לאוצר.
  • 5.
    שום מחיר לא נחתך. ביקשו מחיר לא ריאלי ונחתו למציאות. (ל"ת)
    ואם היו מבקשים מליון 23/11/2014 09:42
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    כותרת מעולה - היה שווה לחכות !!!!! (ל"ת)
    אני גאון 23/11/2014 07:48
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    1.4 מיליון בפאקינג יבנה???????????????????????????????? (ל"ת)
    חחחחחחחחחחחח 22/11/2014 22:58
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    צביקה ד 22/11/2014 12:46
    הגב לתגובה זו
    משפרי דיור וקבלנים תקועים עם בתים , משקיעים מפנימים ומנסים למכור יודעים שהתשואה לא תכסה את ההלוואות, מתווכים מסובכים כלכלית כי לא ביצעו עסקאות חודשים . הבועה התנפצה זה שלב ההפנמה שאלוהים יעזור לנו רק זה נשאר
  • שרון 23/11/2014 05:24
    הגב לתגובה זו
    זה אומר שהגענו לסוף הבועה. מדברים על זה שהמחיר ממשיך לעלות. את הממוצע עושים על פי העסקאות הבודדות שהיו מהלך הרבעון. עלייה כזו היא סימן שאנחנו לקראת הפיצוץ. הולך להיות מעניין. אנשים אפילו לא יודעים שהם תקועים עם נדלן. השינוי בחוק מס שבח הולך לחתוך אותם לחלוטין בדרך למטה.
  • 1.
    עיר נוראית. כמו פ-ת. 22/11/2014 11:52
    הגב לתגובה זו
    ברחתי משם, פשוט עיר מזעזעת
  • א 22/11/2014 16:39
    הגב לתגובה זו
    כנראה שאתה רוצה לקנות דירה והמחיר יקר לך
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.