ארז כהן: "החל מינואר 2014 שוק הנדל"ן ייכנס לקיפאון - ונראה ירידות מחירים"
השמאי הממשלתי פירסם בשבוע שעבר את
BizportalTV שוחח עם ארז כהן, שמאי המקרקעין ויו"ר לשכת השמאים לשעבר, על מצב שוק הדירות בתקופה של חוסר ודאות ועל תנופת הבנייה שזוכה מתחם הקרייה בתל אביב, לאחר שלאחרונה
"היצע המשרדים המתוכנן במתחם המע"ר בתל אביב עומד על 1.5 מיליון מ"ר, אני צופה שחלק מהמגדלים לא ייבנו" - צפו בסרטון
כתבות מעניינות נוספות:
- 17.פרופ" מנהניים 14/08/2013 14:11הגב לתגובה זואנ י חושב ובטוח שכדאי עכשו ומה שיותר מהר לקנות מניות חברת ב ז ן .לאור החיבור לגז , ושינויים מבנים הכל יראה אחרת.
- 16.עמית 12/08/2013 21:08הגב לתגובה זוירידות מחיר. ענק. ואיפה אנשים ישנו בלילה ? האוכלוסיה גדלה ואין בניה חדשה. אולי נרד לישון ברחוב ?
- 15.הקלפן מלוד 11/08/2013 23:12הגב לתגובה זותבינו לא רחוק היום שהרבה לקחי משכנתאות פשוט לא יוכלו להחזיר את המשכנתא ....
- 14.אלון 11/08/2013 18:41הגב לתגובה זוהוא אמר שבאזורים פריפריאלים אולי תהיה אפילו ירידת מחירים של אחוזים בודדים. ביזפורטל, די עם האגנדה, תפסיקו לתת לאנשים תיקוות לא מבוססות
- 13.בומבה צור 11/08/2013 18:37הגב לתגובה זובעם היה באמריקה ביסוס גדול לפני 5 שנים.
- 12.מה בין הכותרת לבין הראיון ??? (ל"ת)בעיות בהבנת הנשמע ? 11/08/2013 18:33הגב לתגובה זו
- 11.yoyo 11/08/2013 17:22הגב לתגובה זוכלל עוד אין אלטרנטיבת השקעה המחירים רק יעלו והביקוש יגבר הציבור עבר להשקעה בנדל'ן האוצר חייב להוריד את נטל המס ואפיקי ההשקעות יעברו לשוקי המניות וכו'
- 10.אמיר 11/08/2013 17:20הגב לתגובה זוכבר ב2009 אמרת שיהיו ירידות , לא ?????????????
- 9.ביקוש ל50,000יח"ד בשנה נענה רק ב40,000 פער השומר מחירים (ל"ת)משה 11/08/2013 17:11הגב לתגובה זו
- 8.לכל מגיבי שתו לי..המחירים יעלו היצע נמוך באיזורי ביקוש (ל"ת)לשוטים הנבואה 11/08/2013 16:59הגב לתגובה זו
- 7.גיל 11/08/2013 16:49הגב לתגובה זוהרי מי שרוצה יכול למצוא דירה לקנות אז כל העליו מחירים אלה הי בגלל חוסר אלטרנטיבה ברגע שיהיה אלטרנטיבה המחירים יירדו הכל קרה גם בארה"ב קראו כתבות ב 2005 2006 על שוק הנדלן האמריקאי, כל האנליסטים רובםן אמרו יש הצדקה למחיר ובודדים צפו בועה שתתפוצץ , גם כאן יש מינופים אדירים של משכנתאות והמצב מאוד דומה, גם כאן מבטחים את המשכנתאות ע"י חברות ביטוח , הכל כל כך דומה השאלה היא לא אם זה יקרה אלא מתי זה יקרה וברגע שהריביתתתחיל לעלות ולא יהיה ברירה לעלות אותה בשלב כלשהו נראה פה בעיה, הממשלה מנסה לדחות כמה שיותר את העלאות האלה אבל לא תהיה ברירה .
- אני מפהק משיעמום, כמה שנים אפשר לטחון את השטות הזו? (ל"ת)פיקו 11/08/2013 23:26הגב לתגובה זו
- 6.הקיפאון קיים מספר חודשים רבים מלאה הארץ שלטים למכיר (ל"ת)בדבכט 11/08/2013 16:27הגב לתגובה זו
- בדבכט, עוד לא נמאס לך? לפחות הפעם לא עשית העתק הדבק (ל"ת)פיקו 11/08/2013 23:27הגב לתגובה זו
- 5.המדינה בעודף היצע 11/08/2013 16:21הגב לתגובה זואו עם אדם אחד שגר בהן לרוב קשיש ויש פה 10 אחוז מהמדינה קשישים. שכשילך לעולמו הדירה תחזור לשוק לכן לא רק שאין מחסור יש עודף אדיר בשוק
- מאחורי כול קשיש שנפטר יש 10לפחות בני משפחה חסרי דיור (ל"ת)פיקו 11/08/2013 23:29הגב לתגובה זו
- רוב דירות הקשישים שנפטרים עוברות להשכרה (ל"ת)יולנדה מוהנדס 11/08/2013 18:34הגב לתגובה זו
- 4.המדינה בעודף היצע 11/08/2013 16:19הגב לתגובה זואו עם אדם אחד שגר בהן לרוב קשיש ויש פה 10 אחוז מהמדינה קשישים. שכשילך לעולמו הדירה תחזור לשוק לכן לא רק שאין מחסור יש עודף אדיר בשוק
- 3.נדלניסט שקרן=ניצול פראייר באישור ממשלה=מיתוןקשה=פיצוץ (ל"ת)קיים היצע גדול מוסתר 11/08/2013 15:44הגב לתגובה זו
- 2.שוב דמגוגיה לפראייר=תזהרו=מיתון2013-17=בועה50%פיצוץ!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שקרלפראייר 11/08/2013 15:42הגב לתגובה זו
- 1.עוד כוכב ,עונה בגימגום והמחירים רק עולים . (ל"ת)אבי 11/08/2013 15:35הגב לתגובה זו
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירה להשכרה (שלומי יוסף)שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
כמה עולה לשכור דירה בת"א, בכמה עלה שכר העבודה שלכם ביחס לשכר הדירה ומה זה אומר?
נתחיל בכמה נתונים. מחירי הדירות בעשור האחרון עלו ב-75%, מחירה של דירה ממוצעת עלה ביותר מפי 2. שכר הדירה הממוצע עלה בעשור ב-35% בלבד. שכר העבודה עלה בממוצע בתקופה זו ב-44%. הנתונים האלו מעידים על דבר אחד ברור - שכר הדירה הממוצע נשחק. השכר שלנו עלה ושכר הדירה עלה בפחות, לכאורה מצבנו שופר. שכר הדירה גם נשחק ביחס למחירי הדירות שעלו יותר. מהנתונים האלו עולה שלמרות הטענות של השוכרים, בסה"כ מצבם השתפר ביחס לעבר.
מנגד, מצבם של רוכשי דירות פוטנציאליות הורע - הדירה ברחה להם. כן, יכול להיות שמדובר באותה משפחה שהחליטה לשכור כי היא לא יכולה לקנות. אז מצד אחד שכר הדירה נשחק, מצד שני מחירי הדירות התרוממו, אז בסה"כ היא בהחלט נפגעה. אבל כשבוחנים רק את מצבם של השוכרים מבלי להתייחס למשפחות ספציפיות, כוונות, רצונות ושוק הדיור בכלל, מקבלים שמצבם של השוכרים בממוצע השתפר.
מה קרה לשכר שלכם בעשור האחרון?
לפני עשור - שכר הדירה הממוצע עמד על 3730 שקלים והשכר הממוצע במשק היה 9,900 שקלים, כעת השכר הממוצע כ-14,300 שקלים ושכר הדירה 4,880 שקלים. שכר העבודה עלה כאמור יותר. אבל זו לא כל התמונה. בפועל השכר נטו שהוא החשוב כי זה מה שאנחנו מקבלים בכיס, עלה הרבה יותר - בהערכה סביב 60% כי בתקופה הזו היו רפורמות במיסוי השכר, לרבות שינוי המדרגות כך שקיבלנו יותר בנטו, למעט כמובן בשנה האחרונה בה המדרגות הוקפאו.
כ-60% עלייה בשכר לעומת עלייה של 35% בשכר הדירה, זה בהחלט לא ניצול של שוכרים ועל פניו לא היינו אמורים לשמוע שמחירי שכר הדירה מכבידים ומוגזמים. אבל לשוכרים יש באמת חור בכיס. יוקר המחיה עלה דרמטית וחיסל בעצם את ההכנסה הפנויה. הם מרגישים את זה בשכר דירה יותר מאשר בקניות השוטפות, כי בקניות רוכשים מדי יום, יומיים, שבוע, העליות הן מינוריות ולא שמים לב אליהן, אבל כשמקבלים מהמשכיר הודעה על כוונתו להעלות את שכר הדירה ב-5% בשנה אז אוי ואבוי. זה קורה בבת אחת וזה כסף גדול. בפועל, המציאות שונה. שכר הדירה עלה פחות מסל הקניות שלכם בסופרים.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשנה האחרונה זה משתנה. שכר הדירה עלה משמעותית. זה נובע בעיקר מהתשואה נטו שירדה (תשואת בעלי הדירות) וריבית המימון הגבוהה שלהם. לא בטוח שהמסלול הצפוי של הורדת ריבית ימתן את העלייה בשכר דירה. הרחבה - ניתוח השפעת הריבית על שוק השכירות.
