ארז כהן: "החל מינואר 2014 שוק הנדל"ן ייכנס לקיפאון - ונראה ירידות מחירים"
השמאי הממשלתי פירסם בשבוע שעבר את
BizportalTV שוחח עם ארז כהן, שמאי המקרקעין ויו"ר לשכת השמאים לשעבר, על מצב שוק הדירות בתקופה של חוסר ודאות ועל תנופת הבנייה שזוכה מתחם הקרייה בתל אביב, לאחר שלאחרונה
"היצע המשרדים המתוכנן במתחם המע"ר בתל אביב עומד על 1.5 מיליון מ"ר, אני צופה שחלק מהמגדלים לא ייבנו" - צפו בסרטון
כתבות מעניינות נוספות:
- 17.פרופ" מנהניים 14/08/2013 14:11הגב לתגובה זואנ י חושב ובטוח שכדאי עכשו ומה שיותר מהר לקנות מניות חברת ב ז ן .לאור החיבור לגז , ושינויים מבנים הכל יראה אחרת.
- 16.עמית 12/08/2013 21:08הגב לתגובה זוירידות מחיר. ענק. ואיפה אנשים ישנו בלילה ? האוכלוסיה גדלה ואין בניה חדשה. אולי נרד לישון ברחוב ?
- 15.הקלפן מלוד 11/08/2013 23:12הגב לתגובה זותבינו לא רחוק היום שהרבה לקחי משכנתאות פשוט לא יוכלו להחזיר את המשכנתא ....
- 14.אלון 11/08/2013 18:41הגב לתגובה זוהוא אמר שבאזורים פריפריאלים אולי תהיה אפילו ירידת מחירים של אחוזים בודדים. ביזפורטל, די עם האגנדה, תפסיקו לתת לאנשים תיקוות לא מבוססות
- 13.בומבה צור 11/08/2013 18:37הגב לתגובה זובעם היה באמריקה ביסוס גדול לפני 5 שנים.
- 12.מה בין הכותרת לבין הראיון ??? (ל"ת)בעיות בהבנת הנשמע ? 11/08/2013 18:33הגב לתגובה זו
- 11.yoyo 11/08/2013 17:22הגב לתגובה זוכלל עוד אין אלטרנטיבת השקעה המחירים רק יעלו והביקוש יגבר הציבור עבר להשקעה בנדל'ן האוצר חייב להוריד את נטל המס ואפיקי ההשקעות יעברו לשוקי המניות וכו'
- 10.אמיר 11/08/2013 17:20הגב לתגובה זוכבר ב2009 אמרת שיהיו ירידות , לא ?????????????
- 9.ביקוש ל50,000יח"ד בשנה נענה רק ב40,000 פער השומר מחירים (ל"ת)משה 11/08/2013 17:11הגב לתגובה זו
- 8.לכל מגיבי שתו לי..המחירים יעלו היצע נמוך באיזורי ביקוש (ל"ת)לשוטים הנבואה 11/08/2013 16:59הגב לתגובה זו
- 7.גיל 11/08/2013 16:49הגב לתגובה זוהרי מי שרוצה יכול למצוא דירה לקנות אז כל העליו מחירים אלה הי בגלל חוסר אלטרנטיבה ברגע שיהיה אלטרנטיבה המחירים יירדו הכל קרה גם בארה"ב קראו כתבות ב 2005 2006 על שוק הנדלן האמריקאי, כל האנליסטים רובםן אמרו יש הצדקה למחיר ובודדים צפו בועה שתתפוצץ , גם כאן יש מינופים אדירים של משכנתאות והמצב מאוד דומה, גם כאן מבטחים את המשכנתאות ע"י חברות ביטוח , הכל כל כך דומה השאלה היא לא אם זה יקרה אלא מתי זה יקרה וברגע שהריביתתתחיל לעלות ולא יהיה ברירה לעלות אותה בשלב כלשהו נראה פה בעיה, הממשלה מנסה לדחות כמה שיותר את העלאות האלה אבל לא תהיה ברירה .
- אני מפהק משיעמום, כמה שנים אפשר לטחון את השטות הזו? (ל"ת)פיקו 11/08/2013 23:26הגב לתגובה זו
- 6.הקיפאון קיים מספר חודשים רבים מלאה הארץ שלטים למכיר (ל"ת)בדבכט 11/08/2013 16:27הגב לתגובה זו
- בדבכט, עוד לא נמאס לך? לפחות הפעם לא עשית העתק הדבק (ל"ת)פיקו 11/08/2013 23:27הגב לתגובה זו
- 5.המדינה בעודף היצע 11/08/2013 16:21הגב לתגובה זואו עם אדם אחד שגר בהן לרוב קשיש ויש פה 10 אחוז מהמדינה קשישים. שכשילך לעולמו הדירה תחזור לשוק לכן לא רק שאין מחסור יש עודף אדיר בשוק
- מאחורי כול קשיש שנפטר יש 10לפחות בני משפחה חסרי דיור (ל"ת)פיקו 11/08/2013 23:29הגב לתגובה זו
- רוב דירות הקשישים שנפטרים עוברות להשכרה (ל"ת)יולנדה מוהנדס 11/08/2013 18:34הגב לתגובה זו
- 4.המדינה בעודף היצע 11/08/2013 16:19הגב לתגובה זואו עם אדם אחד שגר בהן לרוב קשיש ויש פה 10 אחוז מהמדינה קשישים. שכשילך לעולמו הדירה תחזור לשוק לכן לא רק שאין מחסור יש עודף אדיר בשוק
- 3.נדלניסט שקרן=ניצול פראייר באישור ממשלה=מיתוןקשה=פיצוץ (ל"ת)קיים היצע גדול מוסתר 11/08/2013 15:44הגב לתגובה זו
- 2.שוב דמגוגיה לפראייר=תזהרו=מיתון2013-17=בועה50%פיצוץ!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שקרלפראייר 11/08/2013 15:42הגב לתגובה זו
- 1.עוד כוכב ,עונה בגימגום והמחירים רק עולים . (ל"ת)אבי 11/08/2013 15:35הגב לתגובה זו
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.

בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
