צילום: שלומי יוסף

ראיון

זיו יעקבי: "אקרו עם 30 פרויקטים בהתחדשות עירונית ורווח גולמי צפוי של 2.5 מיליארד; יש עוד פרויקטים בדרך

יעקבי, מנכ"ל חברת אקרו, בוועידת ההתחדשות העירונית של ביזפורטל: "יש 25-30 פרויקטים שעדיין לא דווחו כי עוד לא הגנו לרף חתימות ותכנון" וגם - על הרווח הגולמי החזוי הכולל של הקבוצה - כ-5 מיליארד שקל ועל מרכז הפעילות - ת"א והיציאה לערים נוספות

איתן גרסטנפלד | 14/01/2025 12:18 (8)

נושאים בכתבה אקרו התחדשות אורבנית

זיו יעקבי וצחי ארבוב הקימו חברה מאפס והביאו אותה לשווי של מיליארדים. אקרו היא שם דבר בנוף התל אביבי. היא לצד חברות נוספות כמו ישראל קנדה, חג'ג' ונוספות חתומה על מגדלים ובניינים רבים בעיר. למה תל אביב, איך החברה זיהתה את תחום ההתחדשות כמנוע צמיחה ממשעותי, וגם - על היזמים שלא רוצים לבלוע הכל - אלא מבינים שיש לחברה יכולות ומאבים מוגבלים - "אנחנו לא ניקח כל פרויקט, אנחנו גם ככה בהיקפים גדולים ואנחנו מודעים לכך שבסוף יש משאבים מוגבלים ואנחנו רוצים לתת את הכי טוב בפרויקטים הקיימים", אומר בשיחה עם אבישי עובדיה, עורך ביזפורטל בשיחה בועידת ההתחדשות העירונית של ביזפורטל.

זו אמירה מעניינת ושקולה בנוף שכולו "תפוס ככל יכולתך". אבל נתחיל מעסקת הפניקס-אקרו. הפניקס שגם מחזיקה ישירות באקרו הופכת לשותפה במספר פרויקטים בחברה בהשקעה כוללת של מעל 400 מיליון שקל. חלק משמעותי מהסכום יופנה לתחום ההתחדשות העירונית

נתחיל בעסקה עם הפניקס - יכול להסביר ליאותה?

"העסקה היא השקעה הונית, הפניקס בעלת מניות משמעותית באקרו כבר מ-2018 והיא מחזיקה ב-15% מההון שלנו. יש לנו שת"פים איתם הרבה שנים בעסקאות ספציפיות וכבעלי מניות.כחלק מהצמיחה שלנו ובמבט קדימה, הגענו לעסקה של סדר גודל של 410 מיליון שקל אשר מחולקת ל-250 מיליון שקל בהשקעה בעסקאות התחדשות עירונית, 49% מההון העצמי הנדרש וחלוקה של 22.5% ועוד שתי השקעות ספציפיות בשלום ובמגדל מזא"ה".

הם לא קונים נתח בחברת ההתחדשות העירונית אלא הם הופכים לשותפים בכמה פרויקטים?

"נכון, תע"ש השלום זה מכרז שפורסם שזכינו בו השנה בחודש אפריל כמדומני. מגדל של 52 קומות, יש תב"ע מאושרת על דרך השלום, מדובר על 364 דירות. זכינו בקרקע במחיר של כ-1.05 מיליון שקל ליחידה, זה מחיר טוב. ב-2-3 שנים הקרובות צריך לעשות תכנון עיצוב אדריכלי ולהוציא לבנייה, אני מעריך שהשיווק יהיה בעוד כשנתיים וחצי מהיום .זו עסקה שהוקצו לפניקס 16% זכויות בשותפות והיא מעמידה הון עצמי של 49%"

במבט קדימה מה החלק של ההתחדשות העירונית באקרו?

"לאקרו פעילות ייזום למגורים, ונדל"ן מניב. בתוך הפלח של הייזום - בהתחדשות העירונית הרווחיות הגולמית היא כ-2.5 מיליארד שקל, בפרויקטים שאנחנו רואים בשלות תכנונית. מבחינת היקף העסקאות, בייזום אנחנו עם 14 עסקאות, עם קצת יותר מ-2,000 דירות למכירה, ורווח גולמי דומה. בהתחדשות אנחנו עם כ-30 פרויקטים, מעבר לזה יש לנו 25-30 פוזיציות שעדיין לא הגיעו לבשלות ולכן גם לא מופיעים בתחזיות"

קיראו עוד ב"נדל"ן"

המלאי הזה, צנרת העסקאות שלכם, תמשיך להיות במגמת עלייה?

"מצד אחד כל השוק נוהר לעסקאות, אבל מצד שני בשלות של חברה זה לדעת מה רמת הקשב והקיבולת שלה. לכן, אנחנו לא מנסים להעצים את ההיקפים האלה בכל מחיר. אנחנו קולטים עסקאות בהנחה שיש עם מי לדבר ואנחנו מאמינים שאנחנו יכול להוציא את זה לפועל. אתה רוצה לדעת שאפשר לעכל את זה בצורה נכונה. ככלל תמיד יכנסו עסקאות בהיקפים גדולים, אבל אם אני אראה שאני לא יכול להוציא לפועל את התוכניות שלי אז אני אייצר איזון".

בטווח של ה-5-10 שנים אתה רואה את התחום בצמיחה?

"חד משמעית. בצנרת התכנון יש גדילה מתמשכת, למרות שבצנרת האישורים וההוצאה לפועל זה עוד לא קורה".

אז למה לא לגייס עובדים שיגדילו את היכולת של החברה?

"כשאני מדבר על 10,000 יחידות שאנחנו מעורבים בהם, במיליארדים רבים, זה מערך גדול ואנחנו רוצים לייצר צמיחה מדודה ועקבית. אקרו נכנסה לתחום לפני 7 שנים, ועדיין היקפי המכירות והביצועים שלנו הם גדולים וגדלים. הכל בתחום ההתחדשות עדיין חדש. זה קרה בשנים האחרונות ואנחנו מאד מחויבים לזה ורוצים להגדיל את זה. אבל לכל דבר יש את הקיבולת והמשאבים שלו.

התמקדתם בתל אביב, מה הייחוד של החברה ביחס לאחרים?

"אקרו צמחה בתל אביב. התחלנו מקבוצות רכישה שעשינו בעיר, ואני חושב שמתוך האהבה לעיר והנסיבות שהובילו אותנו לפעול ולצמוח בה כי פרויקט מוביל לפרויקט התרכזנו בה. תל אביב היא עיר בולטת שכולם רוצים להיות בה. היא מרכז תעסוקתי, מרכז כלכלי, מרכז בילוי וזה מאפשר לבנות אייקונים. משם צמחנו.

"ברגע שנכנסו לתחום של התחדשות בתל אביב תרגמנו את הרקורד שלנו לצמיחה גם בהתחדשות. בשנים האחרונות הבנו שאנחנו צריכים לצאת מחוץ לעיר והתחלנו מחוץ לתל אביב. אני חושב שנראה את התוצאות של זה בשנים הקרובות עם התרחבות נוספת".

כשאתה מסתכל קדימה, התחום יהפוך לרוב הפעילות של החברה?

"בתוך הפעילות של ייזום למגורים, התחום של התחדשות עירונית יילך ויגדל תלך ויהווה סדר גודל בין 40% ל-60%. אני באופן אישי תמיד האמנתי בגיוון ופיזור, ולכן אנחנו לא נזנח את הפעילות הנוספת שיש לנו. יש לנו גם פעילות נדל"ן מניב משמעותית עם NOI של 100 מיליון שקל בשנה. יש לנו נדל"ן מניב של כמיליארד שקל ועוד קרקעות לייזום, שיתקדמו בהתאם לתנאי השוק"

אתה מצפה להשיא ערך למשקיעים בשנים הבאות?

"תפקידה של כל חברה הוא להשיא ערך למשקיעיה. אני לא עוסק בניהול המניה, תפקידנו הוא לעשות מה שטוב לחברה לטווח הארוך של החברה, גם אם בטווח הקצר זה עשוי להעיב. בסוף זה מה שבונה חברה יציבה וזה מה שהשוק מעריך. אני חושב שרואים זאת בסוף היום, וזו בהחלט המטרה שלי - לייצר ערך לבעלי המניות".

איזה סיכונים יש בתחום ההתחדשות העירונית?

זה תחום מורכב, שכולל דיירים, יזמים, רשויות וכולם צריכים להסתנכרן, כאשר כל אחד בא עם האינטרסים שלו. יש כאן גם מורכבויות שנוגעות לרגולציה. אנחנו יודעי להתמודד איתם ובוחרים את הפרויקטים שמתאימים ועומדים ברף שלנו".

בסוף הוועידה הוצג דירוג ביזפורטל ל-10 חברות ההתחדשות העירונית עם היכולות הפיננסיות החזקות ביותר. בבורסה המקומית יש 55 חברות נסחרות (מניות ואג"ח) שפועלות בתחום והכנו מתודולוגיה לבחינת היכולות האלו לטובת המשקיעים, המממנים ורוכשי הדירות. הדירוג קיבל תוקף ממשרד רואי החשבון פאהן קנה. חברת אקרו היא אחת מ-10 החברות הנבחרות

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

8.
יאיר 14/01/2025 18:57
הגב לתגובה זו
הם בונים בתל אביב בהיקפים גדולים וברווחיות ש 30% גבוה יותר מכל מקורם אחרמוכרים דירות יוקרה ומרוויחים הרבה
7.
מתן 14/01/2025 18:54
הגב לתגובה זו
הכל כתוב בדוחות של החברה היא הולכת לתקופה מאוד טובה בהמשך
6.
אדם 14/01/2025 16:27
הגב לתגובה זו
בארהב ביפן בספרד באירלנד בכל מקום שבועת נדלן התפוצצה גם בנקים פשטו את הרגל!!מחירי הדירות התנקו לחלוטין מכח הקניה של הציבור. כתבות פימפום לא מוסיפות כח קניה לקונים!!
5.
יוגב 14/01/2025 14:50
הגב לתגובה זו
תראו מה קרה כשהיא נכנסה לאאורה
4.
אחת המניות המעניינות ביותר (ל"ת)
צחי 14/01/2025 14:21
הגב לתגובה זו
3.
רוני 14/01/2025 13:07
הגב לתגובה זו
כרגע נראה שאין כבר קונים שיכולים לשלם את הסכומים המופרכים שאתם מבקשים כלל הקבלנים נראה שבשנים הקרובות יהיה לכם מאוד קשה למכור דירות בהצלחה ..
2.
עמירם 14/01/2025 13:00
הגב לתגובה זו
ראיתי אותו בוועידה מנכל שקול ורציני
1.
סכנה קרובה לאזרחים עם חור בכיס (ל"ת)
מואיז 14/01/2025 12:42
הגב לתגובה זו

צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?

אדיר בן עמי | 19/12/2025 01:20

נושאים בכתבה שכר דירה מס על שכר דירה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.

העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.

ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.

שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"

להמשך הכתבה לחץ כאן