ברבעון הראשון של השנה חלה ירידה דרמטית של 20% במספר רכישות הדירות להשקעה - הנתונים הנמוכים ביותר זה 11 שנה. לכאורה, מדובר בבשורה אמיתית - צעדי הממשלה מצליחים להרחיק את המשקיעים משוק הנדל"ן, משאירים במשחק רק את הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור ועשויים להוביל להרגעת הרתיחה בשוק ולהורדת מחירי הדיור.

האמנם? לפני כשלושה שבועות פורסמו נתונים עדכניים לחודש מאי על המגמות בשוק רכישת הדירות. נתונים אלה מגלים במפתיע מגמה הפוכה - במהלך חודש מאי חל זינוק של 53% במספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים, וזינוק דומה של 50% במספר הדירות שנרכשו על ידי משפרי דיור. נתונים אלה הופכים את חודש מאי לחודש בו נרכש מספר הדירות הגבוה ביותר בעשור האחרון.

נתוני מאי, מפתיעים ככל שיהיו, אינם מעידים כנראה על תחילתה של מגמה. הזינוק הוא תוצאה של חלון ההזדמנויות, שביקשו רוכשי הדירות והמשקיעים לנצל לפני כניסתן לתוקף של תקנות המיסוי החדשות על רכישת דירות להשקעה, העלאת גובה המע"מ ב-1 ביוני וגזירות נוספות שעשויות להגיע בקרוב. נתוני חודש יוני שמתחילים להגיע בימים אלה אכן מעידים על ירידה משמעותית בגובה 21% במכירת דירות חדשות בהשוואה לחודש הקודם.

ההסבר לירידת העניין של המשקיעים בשוק הנדל"ן קשור בחלקו, כנראה, לשיטת המיסוי החדשה, שנכנסה לתוקף ב-1 באוגוסט. על פי תחשיב המיסוי החדש, רוכשי דירה להשקעה ישלמו מס רכישה מוגדל בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה, שינוע בטווח של 5%-10%, בהתאם לשווי הדירה. חשוב לציין כי התקנות החלות על המשקיעים מוגבלות בזמן וישובו לקדמותן ב-1 בינואר 2015.

הרצון להוריד את מחירי הדירות הוא חשוב, אך לא נראה שדווקא שינוי שיטת המיסוי הוא זה שיביא לירידות משמעותיות במחירי הנדל"ן. בטווח הקצר יכול שינוי שיעור המס להביא לירידה שולית במחירי הדירות. בטווח הארוך, לעומת זאת, סביר להניח שיגרום דווקא להשפעה הפוכה ויביא לעליית מחירי הדירות. חשוב לזכור שכאשר זוג צעיר קונה דירה, הוא קונה אותה לרוב מיזמים או ממשקיעים. הגדלת נטל המס על המשקיעים תביא לכך שהם, בתורם, יגלגלו אותו על רוכשי הדירות.

ניסיונות להוריד את מחירי הדירות בשיטת 'זבנג וגמרנו' אינם חדשים כמובן. בעבר חווינו למשל שינויים במחירי המשכנתאות, וגם לצעדים אלה הייתה השפעה לטווח קצר בלבד, שפגה ולא הצליחה למנוע את המשך עליית המחירים.

הדרך היחידה להוריד את מחירי הדירות היא ברורה - להגדיל את היצע הדירות ולצמצם את המצוקה בשוק. לפיכך, אין מנוס מהפשרה מהירה יותר של קרקעות לבנייה שתביא, בסופו של דבר, להגדלת היצע הדירות בשוק ולהורדת מחירי הדיור.

ה"הישג" היחיד שנראה ששיטת המיסוי החדשה תשיג הוא בכך שתדחוף את המשקיעים לצאת להשקיע בחו"ל, ותגרום לכסף, שהיה יכול להיות מושקע בארץ, לזלוג לחו"ל. המשקיעים, כדרכם, בוחרים בין אפשרויות. אין ספק שהורדת כדאיות ההשקעה בדירות תגרום להם לחפש אלטרנטיבות במדינות שמורידות את נטל המס ולא מכבידות אותו, מדינות שמודעות לחשיבותן של ההשקעות בעידוד הכלכלה.

בשורה התחתונה, נדנדת נתוני מכירות הדירות בחודשים האחרונים מסיחה את הדעת ולא מסמנת שינוי מגמה אמיתי במחירי הדירות. אלה יישארו ברמתם הגבוהה, אלא אם יהיה שינוי אמיתי במדיניות ובקצב הפשרת הקרקעות של הממשלה.