בסוף חודש אוקטובר קיבל נגיד בנק ישראל מספר החלטות הנוגעות לשוק המשכנתאות. בעיקרן הגבלות על אחוז המשכנתא אותם יוכלו לקוחות הבנקים ללוות. אין ספק כי החלטות אלו, על רקע הריביות הנמוכות במשק, היו במקומן אם היו קשורות בדרך כלשהי למצבו הכללי של המשק, מחנק האשראי או הקושי הגדול של זוגות להשיג דירת מגורים ראשונה.

אך בפועל, המהלך משרת את הקטנת החשיפה והסיכון של הבנקים ומשפר את מצבם של המשקיעים. המימון הדרוש לזוגות צעירים להשגת דירה ראשונה התרחק יותר משהיה טרום השינוי. לעומת זאת, סיכויהם של המשקיעים ובעלי הון קרקע השתפר לכיוון פעילות והשקעות בנדל"ן.

ראשית, בכלכלה אין ואקום. הזוגות הצעירים לא יוותרו על דירה ויפנו למקורות מימון חיצוניים לבנקים על מנת להשלים עסקאות, ובכך יגדל ויתפתח שוק חוץ בנקאי כאלטרנטיבה לבנקים. המחיר של אותו מימון, מטבעו, יהיה גבוה יותר, יקשה על הרוכשים ויגדיל את הסיכוי לאי עמידה בהתחייבות שלקחו על עצמם.

בנוסף לכך, על רקע הריביות הנמוכות המוצעות באפיקי השקעה סולידיים, יעדיפו משקיעים להקצות יותר הון עצמי לטובת עסקאות נדל"ן - דבר המשאיר את המשקיעים בעלי היכולת אדישים לתנודות באחוזי המשכנתא המותרים. כמו כן, רוכשי דירת מגורים ראשונה ומשקיעים קטנים, איבדו כמעט לחלוטין את יכולתם לרכוש דירה, וגורמים לעלייה בשוק מעדיפי ומחפשי דירות להשכרה. החוסר באותו סוג דירות יגרום לעלייה משמעותית בשכר הדירה החודשי, יטיב עם המשקיעים בעלי ההון וירע את מצבם של קשיי היום.

גם אם חלק מתפקידו של הנגיד הוא לפקח ולקבוע הנחיות שיקטינו את רמות החשיפה והסיכון של הבנקים, המהלך הינו טבעי בהמשך לרמת הריביות הנמוכה, אך עם זאת ישנה מידה של ניתוק בהחלטות חד ממדיות שכאלו. בהחלטה זו אין כל ראייה מערכתית והתייחסות לצרכי הציבור והמשק. הוא גורם לחלשים להיפגע ולהיחלש עוד יותר ולבעלי האמצעים לשפר יכולתם.

בנוסף לכל האמור משיחות שערכתי עם מספר בנקים, עולה כי ישנו בלבול רב וההנחיות אינן מפורטות מספיק - ובכך קיים קושי רב ביישומן, לדוגמא,

זוג צעיר עם הון של 150 אלף ש' המבקש לרכוש נכס ראשון בגובה של 750 אלף ש' בפריפריה, מנועים כיום מרכישת דירה בשל ביטול הלוואת EMI, בנק ישראל ביטל הנחייתו באופן נחרץ על הלוואות מגובות ביטוח EMI. האם ניתן לקבל 80% או לא? הבנקים טרם יודעים את התשובה. לא רק שהבנקים והלקוחות אובדי עצות, אלא גם עובדי חברת EMI שכל עתידם התעסוקתי תלוי על החלטה שנויה במחלוקות.

בסיכומו של יום הרבה רעש וכותרות נסובו סביב הנושא המדובר. בפועל לקוחות אמידים מקבלים משכנתא ומוצאים פתרונות מימון בנקאיים, ואלו נטולי היכולות נאלצים לפנות למקורות חוץ בנקאים ולצרוך מימון יקר יותר.