מחיר פעולה באיגוד מקרקעין

מאת:דר' אברהם אלתר, עו"ד; אריה ליבוביץ, משפטן

המאמר עוסק בשאלה כיצד יש לקבוע את מחיר העסקה במע”מ, כאשר המדובר בפעולה באיגוד מקרקעין.
עו"ד לילך דניאל |

במסגרת מאמר זה נדון בשאלה כיצד יש לקבוע את מחיר העסקה במע”מ, כאשר המדובר בפעולה באיגוד מקרקעין.

פעולה באיגוד מקרקעין הינה אחת מחלופות הגדרת מכר בחוק מע”מ וזכות באיגוד הינה "מקרקעין" כהגדרתם בחוק. ההגיון בבסיס הוראות אלו זהה ואומץ למעשה מחוק מיסוי מקרקעין ולפיו יש לראות בזכויות באיגוד המקרקעין כאילו הם זכויות במקרקעין עצמם הגיון זה נגזר מהגדרת איגוד מקרקעין הדורשת כי "כל" נכסי האיגוד יהיו במישרין או בעקיפין זכויות במקרקעין (זאת לבד ממספר חריגים שלא יראו אותם כנכסי האיגוד לעניין זה).

עובר לתיקון 50 בחוק מיסוי מקרקעין חושב מחיר פעולה באיגוד לצורך הטלת מס שבח בהתאם לשווי המקרקעין ולא בהתאם לשווי "הזכות – המניה" הנמכרת. משמע שווי ה-"פעולה באיגוד" נקבע בהתאם לאומדן ערך המקרקעין, כאילו המקרקעין ולא המניה – הזכות הם שנמכרים. חישוב שווי המכירה בדרך זו הביא לעיוותי מס היות והוא בוחן את ערך המקרקעין במנותק מהתחייבויות שונות הקיימות לאיגוד בגין הזכויות במקרקעין המצויים בבעלותו.

כך קרה שעל מכירת מניות באיגוד מקרקעין הוטל מס שבח אף במקרים בהם קיים לאיגוד הפסד (ראה פרלינווסט אסטבלישמנט). תיקון 50 ביטל את סעיפים 14 ו-38 לחוק מיסוי מקרקעין אשר קבעו את אופן חישוב השווי בדרך האמורה. במקומם חוקק במסגרת תיקון 50 סעיף 7א(א) לחוק מיסוי מקרקעין לפיו שווי המכירה לצורך מס שבח יעשה בהתאם לאופן בו הדבר נעשה לשם הטלת רווח הון, משמע שווי המניות ("לענין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה2 לפקודה, בשינויים המחויבים...").

חישוב המחיר בדרך זו רואה במניות ולא במקרקעין את הנכס הנמכר ולכן מתחשב באופן טבעי גם בהתחייבויות השונות המוטלות על האיגוד. עם זאת באשר לחישוב שווי המכירה לצורך מס רכישה נותר ההסדר הישן בעינו, משמע אומדן שווי המקרקעין – הזכויות במקרקעין. ביחס לקביעת שווי העסקה לצרכי מס מכירה של זכויות באיגוד שנרכשו לאחר המועד הקובע (7.11.01) יש פטור ממס מכירה.

ביחס לזכויות שנרכשו עובר למועד הקובע קיימות דעות שונות בשאלת תחולת מס מכירה: א. אין מס כלל; ב. יוטל מס שיחושב על פי שווי המניות; ג. יוטל מס שיחושב על פי שווי המקרקעין).

מחוקק חוק מע”מ טרם התייחס לשינוי אשר הביא עימו תיקון 50לחוק מיסוי מקרקעין. הפיצול אותו יצר המחוקק בחוק מיסוי מקרקעין בדרך אמדן שווי לעניין מס שבח, מס רכישה ומס מכירה, מעמיד למעשה שתי התייחסויות שונות עיקריות ל"אופיו" של איגוד המקרקעין: מחד חברה ככל החברות (חישוב המחיר לצרכי מס שבח) ומאידך מכירת קרקע בעלמא (חישוב המחיר לצרכי מס רכישה). התייחסות מפוצלת זו מעלה את השאלה באיזו אחת מן הדרכים אותן מציע חוק מיסוי מקרקעין לקביעת שווי הפעולה באיגוד, יש לנקוט לצורך חישוב שווי ו-"מחיר" הפעולה באיגוד לצרכי חוק מע”מ.

מחד, ניתן להציג עמדה פרשנית לפיה יש לנקוט בכלל "שב ואל תעשה עדיף". משמע עד עתה חושב מחיר פעולה באיגוד על פי שווי המקרקעין ובדרך זו יש להמשיך ולנקוט. תימוכין לעמדה זו ניתן למצוא גם בהבחנה שיצר תיקון 50 בין חישוב המחיר לצרכי מס שבח לבין חישוב המחיר לצרכי מס רכישה. מס שבח הינו מס שכוונת המחוקק הייתה להטילו על השבח בלבד. משמע מקום בו לא נוצר שבח אין מקום להטיל את המס.

כוונה זו קיבלה משנה תוקף עם החלטת בית המשפט בעניין מ.ל. השקעות (ע"א 4271/00) שם התיר בית המשפט העליון ניכוי הוצאות מימון מן השבח על אף שלא נקבעו במפורש כהוצאה לעניין חישוב השבח בסעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין.

מנגד חוק מע"מ בדומה למס רכישה הינו מס עקיף המוטל על עסקה ולא על רווח. קיומו של רווח אינו תנאי להטלת המס. ככזה יש מקום לשמר ולהמשיך ביישום הפיקציה הרואה בזכויות באיגוד כ-"מקרקעין" ממש ולכן אין מקום להתחשב בהפסדים הקיימים.

מנגד ניתן להציג גם עמדה פרשנית הפוכה, לפיה גם לצרכי חוק מע"מ יש לקבוע את שווי הזכות באיגוד – המניה בדומה לאופן בו היא נקבעת לצרכי מס שבח. תיקון 50 בא ללמדנו כי פיקציה של איגוד מקרקעין אינה באה ליצור מצב "כאילו" המקרקעין של האיגוד נמכרים, אלא לפי פיקציה זו הרי שיש לראות במניה באיגוד מקרקעין כאילו היא עצמה "מקרקעין" והכל בהתאם לשוויה האמיתי.

בדרך זו כאשר מיושם הכלל הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין של קביעת שווי העסקה על פי שווי שוק, נבחן ערך המניה (שהיא הנכס הנמכר) אשר לצרכי חוק זה רואים בה כאילו היא מקרקעין. באופן דומה יש ליישם את הכלל לעניין מע"מ, כאשר לעניין מע"מ חל העקרון לפיו ערך העסקה נקבע בהתאם לתמורה המוסכמת (כל עוד לא הושפעה מיחסים מיוחדים). בהתאם יקבע שווי העסקה (מכירת מניה באיגוד) תוך שקלול מכלול ההתחייבויות התלויות במניית האיגוד ולא רק בהתאם לערך המקרקעין.

עמדה פרשנית אפשרית שלישית היא לקבוע כי לאור השינוי אותו קובע חוק מיסוי מקרקעין לפיו שווי הזכות באיגוד יחושב לעניין מס שבח כאילו היא מניה רגילה ואף לאור ביטול מס המכירה על נכסים שנרכשו לאחר המועד הקובע (והעמדה הפרשנית לפיה לעניין פעולה באיגוד חל הביטול ללא תלות במועד הקובע), ייתכן שיש מקום לסברה כי זכות באיגוד הפכה להיות "זכות רגילה בתאגיד" לעניין מע"מ ולכן כלל לא תתחייב במע"מ? אין ספק כי זו עמדה פרשנית קיצונית שתצריך תיקון הוראות שונות בחוק מע"מ כגון הגדרת מכירה, סעיף 9ב ועוד עם זאת יש לשאול האם זו הדרך בה בכוונת המחוקק ללכת?

לבסוף נציין כי יש הגורסים כי ממילא מניה איננה מלאי אצל עוסק (אלא אצל מוסד כספי שאיננו חייב במע"מ) ואיננה "ציוד" (באשר דיבידנד איננו "אף פעם"(!!) במהלך עסק אלא אצל מוסד כספי) ולפיכך אין מכירת מניה, לרבות פעולה באיגוד חייבי מע"מ אצל עוסק.

לסיכום אין ספק כי מענה לשאלה שהוצגה במאמר זה דורשת התייחסות של בית המשפט !

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
רו"ח ענת דואני, צילום: כרמית קלייןרו"ח ענת דואני, צילום: כרמית קליין
ראיון

הפעולות שחייבים לעשות כדי לחסוך במס; עצות למשקיעים, בעלי חברות ושכירים

חושבים שכבר שמעתם הכול על בדיקות סוף שנה? בראיון מקיף, רו"ח עינת דואני, מומחית למיסוי, מפרטת מה כדאי לעשות ב-15 ימים שנשארו לנו; עצות שרלוונטיות לשכירים, למשקיעים גם לבעלי חברות: דיברנו על חברות ארנק, רווחים כלואים וגילוי מרצון, ועד מימוש ניירות ערך בהפסד ועסקאות קריפטו; מה אתם חייבים לבצע לפני סוף השנה ומה יכול להמתין להמשך

מנדי הניג |

לפני שאתם ממשיכים הלאה וחושבים שכנראה שמעתם כבר את כל מה שאפשר לשמוע על "בדיקות סוף שנה" ואף אחד כבר לא יכול לחדש לכם, תעצרו. דווקא בחלון הזמן שאנחנו נמצאים בו, סה"כ 15 ימים לסוף שנת המס, יש לא מעט החלטות שיכולות להשפיע בפועל על חבות המס שלכם. בין אם אתם משקיעים בשוק ובין אם אתם בעלי חברה. אגב, זה לא 'טריקים' ואין כאן חלילה עקיפה של החוק, אלא תכנון מס לגיטימי, כזה שהחוק מאפשר ובמקרים מסוימים יש אפילו צפיה שתעשו את זה. לחלק מכם המשמעות יכולה להיות חיסכון של אלפי שקלים, ולאחרים אפילו הרבה מעבר לזה.

סוף שנת מס תמיד מגיע עם אותה שאלה שחוזרת על עצמה: מה עוד אפשר לעשות עכשיו, רגע לפני שהשנה נסגרת, ומה כבר מאוחר מדי לדחות לינואר. אלא שלדברי רו"ח עינת דואני, מומחית לענייני מיסוי, השאלה הזאת רחוקה מלהיות רק שאלה טכנית של תזמון. "יש פער מאוד גדול בין דברים שאפשר להשלים בדיעבד במסגרת הדוחות, לבין פעולות שאם לא נעשו בפועל בתוך שנת המס", היא אומרת. "יש דברים שאם לא עשיתם בשנת המס הקודמת, בדיקה בינואר לא תמיד תעזור, אפילו אם הכול היה נכון על הנייר".

יש מהלכים שאפשר לסגור גם אחרי סיום השנה, דרך התאמות חשבונאיות, אבל יש לא מעט פעולות שבהן הזמן עצמו הוא הגורם המכריע. אם הן לא בוצעו עד 31 בדצמבר, הן לא ייספרו לשנה הזאת ולא משנה כמה מוקדם תפתחו את הדוחות בינואר.

אז מה חייב לקרות עכשיו כדי שישפיע על המס, ואיזה משימות אפשר להשאיר להמשך?

"יש דברים שמאחר והם נמדדים לפי תקופת שנת המס, אם אנחנו רוצים שהם ייכנסו לאותה משבצת, לאותה קופסה, אנחנו חייבים לבצע אותם עד ה-31 בדצמבר", היא מסבירה. "אם עושים אותם אחרי, זה כבר נכנס לשנה העוקבת, ואין דרך לתקן את זה בדיעבד" חשוב להבחין בין פעולות חשבונאיות לבין פעולות משפטיות ומעשיות, "יש הפרשות שונות, כמו הפרשה לחוב אבוד או לירידת ערך, שאפשר לבצע לפני הגשת הדוחות, במסגרת התאמות חשבונאיות. אבל לא תמיד מכירים בהן לצורכי מס. לעומת זאת, כשמדובר בפעולות שמשפיעות ישירות על המס, יש דברים שחייבים להיעשות בפועל בתוך שנת המס".

דוגמה טובה לזה היא חלוקת דיבידנד. רבים מבעלי חברות מניחים שכל עוד את המס על הדיבידנד אפשר לשלם בתחילת השנה הבאה, גם עצם ההחלטה על החלוקה יכולה להמתין לינואר. בפועל, זה לא עובד כך. חלוקת דיבידנד אינה פעולה חשבונאית שניתן "להשלים בדיעבד", אלא החלטה משפטית לכל דבר. "גם אם את המס עצמו משלמים בינואר או בפברואר, ההחלטה המשפטית חייבת להתקבל עד סוף השנה. צריך פרוטוקול, החלטה של הדירקטוריון ושל האספה הכללית. מי שרוצה שדיבידנד ייחשב לשנת 2025, חייב שהמסמכים המשפטיים יראו שהחלוקה בוצעה השנה. אחרת זה פשוט לא זה".

סטודנטים, לימודים
צילום: Istock

OECD: בישראל יש כישרון גדול והשכלה גבוהה שלא מיתרגמים לשכר גבוה

דוח חדש של ה-OECD אומר כי בישראל יש המרה נמוכה בין רמת המיומנויות וההשכלה הגבוהה ובין איכות התעסוקה, שמתווספים לפערים גדולים במיומנויות ובכישורים המושפעים מהסטטוס הסוציו-אקונומי


הדס ברטל |

דוח חדש של ה-OECD שפורסם השבוע מצביע על משהו שישראלים רבים מרגישים: לא משנה כמה נשקיע בהשכלה גבוהה וברכישת כישורים ומיומנויות רלוונטיים, ההשקעה לא בהכרח מיתרגמת לעבודה איכותית או לשכר גבוה. הדוח מצביע גם על פערים סוציו אקונומיים משמעותיים ועמוקים ברמת המיומנויות וכן על פערי תעסוקה מגדרים שאינם מצטמצמים. מהשוואה מול מדינות אחרות, בהן לימודים והכשרה על תיכונית יביאו לעלייה במיומנויות שתביא לעלייה ברמת השכר, בישראל הלימודים וההכשרה העל תיכונית לא תביא לעלייה של ממש ברמת המיומנויות. אצלנו גובה רמת ההשכלה משפיע באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות, ואינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות. 


דוח OECD Skills Outlook 2025 בא לבחון את רמת המיומנויות התעסוקתיות במדינות החברות בארגון ואת המיומנויות הנדרשות בשוק העבודה במאה ה-21 ומהם הגורמים המשפיעים על רמת המיומנויות. עבור הדוח, מופו כ-3,500 מקצועות שונים שמאחוריהם כ-14,000 מיומנויות עבודה שונות. כאשר המיומנויות ההופכות לחיוניות ביותר בשוק העבודה המשתנה, זה שבצל האוטומציה והבינה המלאכותית, הן אוריינות, נומרציה, דיגיטל, יצירתיות ומעל הכל למידה מתמדת לאורך החיים. הדוח מלמד בבירור שהמיומנויות שלנו טובות יותר וברמה גבוהה יותר ככל שההשכלה שלנו גבוהה יותר, ולרוב כפועל יוצא מכך, יעלה הסיכוי שלנו להשתלב באופן אפקטיבי יותר בשוק העבודה ולהשתכר טוב יותר. אך בישראל גובה רמת ההשכלה משפיע אך באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות והיא אינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות. 

בישראל השכלה אינה שווה מיומנויות

הדוח מעלה תמונה לא טובה עבור ישראל. דוח ה-OECD משווה בכל מדינה בין רמת המיומנויות של ציבור שלא מסיים לימודי תיכון ובין הציבור שלו יש השכלה על תיכונית.המיומנויות שנבחנות על ידי ה-OECD היא אוריינות ויכולת הבנת טקסט, יכולת פתרון בעיות כמותניות ופתרון בעיות מורכבות. במדינות כמו ניו זילנד או פינלנד רואים פער משמעותי בין שתי הקבוצות, עם סטיית תקן העומד על כ-0.72 וכ-1.16 סטיות תקן בהתאמה. המשמעות של כך היא כי רמת המיומנויות של הציבור שמסיים תיכון וממשיך ללימודים על תיכוניים היא משמעותית גבוהה יותר מרמת המיומנויות של אלו שלא.  

לעומת פינלנד וניו זילנד, בישראל הפער נמוך בהרבה, עם כ-0.27 סטיות תקן במסלול מקצועי וכ-0.32 במסלול עיוני. המשמעות של הפער הוא כי בעוד שבמדינות אחרות ב-OECD נראה קשר חזק ועקבי בין עלייה ברמת ההשכלה לבין קפיצה גדולה במיומנויות חשיבה כמותית, בישראל ההשפעה של לימודים על תיכוניים היא מוגבלת הרבה יותר, ואין ללימודים על יסודיים או פוסט תיכוניים השפעה של ממש על המיומנויות של הציבור. 

ובכל זאת, מהדוח עולה כי המסלול שמראה את הפער הגדול ביותר מאנשים ללא השכלה, הוא המסלול של לימודים אקדמאיים, בעלי תואר ראשון ומעלה, כאשר שאר המסלולים העל תיכוניים אינם מציגים סטיית תקן גבוהה כלל, מה שאומר שאלו לימודים והכשרות שאינם משפרים את המיומנויות באופן ניכר. למעשה, השכלה גבוהה מעלה את איכות התעסוקה ב-18 נקודות אחוז בממוצע.