מחיר פעולה באיגוד מקרקעין
המאמר עוסק בשאלה כיצד יש לקבוע את מחיר העסקה במע”מ, כאשר המדובר בפעולה באיגוד מקרקעין.
במסגרת מאמר זה נדון בשאלה כיצד יש לקבוע את מחיר העסקה במע”מ, כאשר המדובר בפעולה באיגוד מקרקעין.
פעולה באיגוד מקרקעין הינה אחת מחלופות הגדרת מכר בחוק מע”מ וזכות באיגוד הינה "מקרקעין" כהגדרתם בחוק. ההגיון בבסיס הוראות אלו זהה ואומץ למעשה מחוק מיסוי מקרקעין ולפיו יש לראות בזכויות באיגוד המקרקעין כאילו הם זכויות במקרקעין עצמם הגיון זה נגזר מהגדרת איגוד מקרקעין הדורשת כי "כל" נכסי האיגוד יהיו במישרין או בעקיפין זכויות במקרקעין (זאת לבד ממספר חריגים שלא יראו אותם כנכסי האיגוד לעניין זה).
עובר לתיקון 50 בחוק מיסוי מקרקעין חושב מחיר פעולה באיגוד לצורך הטלת מס שבח בהתאם לשווי המקרקעין ולא בהתאם לשווי "הזכות – המניה" הנמכרת. משמע שווי ה-"פעולה באיגוד" נקבע בהתאם לאומדן ערך המקרקעין, כאילו המקרקעין ולא המניה – הזכות הם שנמכרים. חישוב שווי המכירה בדרך זו הביא לעיוותי מס היות והוא בוחן את ערך המקרקעין במנותק מהתחייבויות שונות הקיימות לאיגוד בגין הזכויות במקרקעין המצויים בבעלותו.
כך קרה שעל מכירת מניות באיגוד מקרקעין הוטל מס שבח אף במקרים בהם קיים לאיגוד הפסד (ראה פרלינווסט אסטבלישמנט). תיקון 50 ביטל את סעיפים 14 ו-38 לחוק מיסוי מקרקעין אשר קבעו את אופן חישוב השווי בדרך האמורה. במקומם חוקק במסגרת תיקון 50 סעיף 7א(א) לחוק מיסוי מקרקעין לפיו שווי המכירה לצורך מס שבח יעשה בהתאם לאופן בו הדבר נעשה לשם הטלת רווח הון, משמע שווי המניות ("לענין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה2 לפקודה, בשינויים המחויבים...").
חישוב המחיר בדרך זו רואה במניות ולא במקרקעין את הנכס הנמכר ולכן מתחשב באופן טבעי גם בהתחייבויות השונות המוטלות על האיגוד. עם זאת באשר לחישוב שווי המכירה לצורך מס רכישה נותר ההסדר הישן בעינו, משמע אומדן שווי המקרקעין – הזכויות במקרקעין. ביחס לקביעת שווי העסקה לצרכי מס מכירה של זכויות באיגוד שנרכשו לאחר המועד הקובע (7.11.01) יש פטור ממס מכירה.
ביחס לזכויות שנרכשו עובר למועד הקובע קיימות דעות שונות בשאלת תחולת מס מכירה: א. אין מס כלל; ב. יוטל מס שיחושב על פי שווי המניות; ג. יוטל מס שיחושב על פי שווי המקרקעין).
מחוקק חוק מע”מ טרם התייחס לשינוי אשר הביא עימו תיקון 50לחוק מיסוי מקרקעין. הפיצול אותו יצר המחוקק בחוק מיסוי מקרקעין בדרך אמדן שווי לעניין מס שבח, מס רכישה ומס מכירה, מעמיד למעשה שתי התייחסויות שונות עיקריות ל"אופיו" של איגוד המקרקעין: מחד חברה ככל החברות (חישוב המחיר לצרכי מס שבח) ומאידך מכירת קרקע בעלמא (חישוב המחיר לצרכי מס רכישה). התייחסות מפוצלת זו מעלה את השאלה באיזו אחת מן הדרכים אותן מציע חוק מיסוי מקרקעין לקביעת שווי הפעולה באיגוד, יש לנקוט לצורך חישוב שווי ו-"מחיר" הפעולה באיגוד לצרכי חוק מע”מ.
מחד, ניתן להציג עמדה פרשנית לפיה יש לנקוט בכלל "שב ואל תעשה עדיף". משמע עד עתה חושב מחיר פעולה באיגוד על פי שווי המקרקעין ובדרך זו יש להמשיך ולנקוט. תימוכין לעמדה זו ניתן למצוא גם בהבחנה שיצר תיקון 50 בין חישוב המחיר לצרכי מס שבח לבין חישוב המחיר לצרכי מס רכישה. מס שבח הינו מס שכוונת המחוקק הייתה להטילו על השבח בלבד. משמע מקום בו לא נוצר שבח אין מקום להטיל את המס.
כוונה זו קיבלה משנה תוקף עם החלטת בית המשפט בעניין מ.ל. השקעות (ע"א 4271/00) שם התיר בית המשפט העליון ניכוי הוצאות מימון מן השבח על אף שלא נקבעו במפורש כהוצאה לעניין חישוב השבח בסעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין.
מנגד חוק מע"מ בדומה למס רכישה הינו מס עקיף המוטל על עסקה ולא על רווח. קיומו של רווח אינו תנאי להטלת המס. ככזה יש מקום לשמר ולהמשיך ביישום הפיקציה הרואה בזכויות באיגוד כ-"מקרקעין" ממש ולכן אין מקום להתחשב בהפסדים הקיימים.
מנגד ניתן להציג גם עמדה פרשנית הפוכה, לפיה גם לצרכי חוק מע"מ יש לקבוע את שווי הזכות באיגוד – המניה בדומה לאופן בו היא נקבעת לצרכי מס שבח. תיקון 50 בא ללמדנו כי פיקציה של איגוד מקרקעין אינה באה ליצור מצב "כאילו" המקרקעין של האיגוד נמכרים, אלא לפי פיקציה זו הרי שיש לראות במניה באיגוד מקרקעין כאילו היא עצמה "מקרקעין" והכל בהתאם לשוויה האמיתי.
בדרך זו כאשר מיושם הכלל הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין של קביעת שווי העסקה על פי שווי שוק, נבחן ערך המניה (שהיא הנכס הנמכר) אשר לצרכי חוק זה רואים בה כאילו היא מקרקעין. באופן דומה יש ליישם את הכלל לעניין מע"מ, כאשר לעניין מע"מ חל העקרון לפיו ערך העסקה נקבע בהתאם לתמורה המוסכמת (כל עוד לא הושפעה מיחסים מיוחדים). בהתאם יקבע שווי העסקה (מכירת מניה באיגוד) תוך שקלול מכלול ההתחייבויות התלויות במניית האיגוד ולא רק בהתאם לערך המקרקעין.
עמדה פרשנית אפשרית שלישית היא לקבוע כי לאור השינוי אותו קובע חוק מיסוי מקרקעין לפיו שווי הזכות באיגוד יחושב לעניין מס שבח כאילו היא מניה רגילה ואף לאור ביטול מס המכירה על נכסים שנרכשו לאחר המועד הקובע (והעמדה הפרשנית לפיה לעניין פעולה באיגוד חל הביטול ללא תלות במועד הקובע), ייתכן שיש מקום לסברה כי זכות באיגוד הפכה להיות "זכות רגילה בתאגיד" לעניין מע"מ ולכן כלל לא תתחייב במע"מ? אין ספק כי זו עמדה פרשנית קיצונית שתצריך תיקון הוראות שונות בחוק מע"מ כגון הגדרת מכירה, סעיף 9ב ועוד עם זאת יש לשאול האם זו הדרך בה בכוונת המחוקק ללכת?
לבסוף נציין כי יש הגורסים כי ממילא מניה איננה מלאי אצל עוסק (אלא אצל מוסד כספי שאיננו חייב במע"מ) ואיננה "ציוד" (באשר דיבידנד איננו "אף פעם"(!!) במהלך עסק אלא אצל מוסד כספי) ולפיכך אין מכירת מניה, לרבות פעולה באיגוד חייבי מע"מ אצל עוסק.
לסיכום אין ספק כי מענה לשאלה שהוצגה במאמר זה דורשת התייחסות של בית המשפט !
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
הממשלה הכריעה: גלי צה״ל תיסגר
גלי צה״ל תיסגר עד מרץ 2026: הצעת שר הביטחון ישראל כ״ץ אושרה פה אחד, בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה; המיונים לתחנה נעצרו מיידית, חיילי היחידה ישובצו מחדש, וגלגלצ תיבחן בנפרד
גלי צה"ל אחרי דיונים ארוכים, המלצות ועתירות, הממשלה קיבלה הבוקר החלטה דרמטית בנוגע לאחת התחנות המזוהות ביותר עם המרחב הציבורי בישראל. שרי הממשלה אישרו פה אחד את הצעת שר הביטחון ישראל כ"ץ לסגור את תחנת הרדיו הצבאית גלי צה״ל, במהלך שצפוי להסתיים עד 1 במרץ 2026. ההחלטה כוללת צעדים מיידיים בשטח, ובראשם עצירת המיונים לתחנה ושיבוץ מחדש של החיילים המשרתים בה, והיא מתקבלת בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה, שהזהירה מפני פגיעה בשידור הציבורי ובחופש הביטוי.
"תחנה צבאית עם פוליטיקה אינה מודל דמוקרטי"
בדבריו בישיבת הממשלה הציג שר הביטחון את הקו שלו. לשיטתו, עצם קיומה של תחנה צבאית המשדרת תכני אקטואליה ופוליטיקה הוא חריג ואינו מקובל בדמוקרטיות מערביות. כ״ץ טען כי גלי צה״ל חרגה לאורך השנים מהמנדט שניתן לה, והפכה מגוף שנועד לשרת את חיילי צה״ל ומשפחותיהם לבמה לדעות פוליטיות, שחלקן כוללות ביקורת ישירה ולעיתים חריפה על הצבא עצמו, מפקדיו ופעילותו.
לדבריו, העיסוק הפוליטי פוגע באחדות הצבא ובמורל הלוחמים, בעיקר בתקופה של מלחמה מתמשכת, ואף יוצר בלבול מסוכן בזירה החיצונית. כ״ץ ציין כי אויבי ישראל עלולים לפרש מסרים המשודרים בתחנה כעמדה רשמית של צה״ל, בשל היותה יחידה צבאית. ראש הממשלה בנימין נתניהו הצטרף לעמדה הזו וחיזק אותה, כשהדגיש כי המצב הקיים אינו סביר ואינו מתאים למדינה דמוקרטית, ואף השווה אותו למודלים הנהוגים במשטרים שאינם רלוונטיים לישראל.
שרים נוספים בדיון העלו טענות משלימות, ובהן היעדר תשתית חוקית מוצקה להפעלת התחנה. לטענתם, האישור המקורי שניתן לגלי צה"ל בשנת 1950 היה זמני ומוגבל, ומאז לא עוגן בהחלטת ממשלה מסודרת או בחקיקה. כ״ץ הסתמך גם על עמדות של בכירי צבא בעבר ובהווה, כפי שהוצגו בפני ועדות מקצועיות, שלפיהן יש קושי מובנה בכך שיחידה צבאית פועלת כגוף תקשורת עצמאי עם חופש עריכה מלא.
- תיסגר או לא תיסגר: מה יקרה לגלי צה"ל וכמה היא מפסידה בשנה?
- גנץ לאחר סערת ברדוגו: "אין מקום לתחנה צבאית בישראל"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התנגדות משפטית ועתירות לבג"ץ
לצד ההכרעה העקרונית, הממשלה אישרה שורה של צעדים אופרטיביים שנכנסים לתוקף באופן מיידי. שר הביטחון הנחה לעצור לאלתר את כלל המיונים לגלי צה״ל, הן לשירות סדיר והן לשירות מילואים, ולהפסיק שיבוץ של חיילים חדשים בתחנה. החיילים המשרתים כיום בגלי צה״ל צפויים לעבור תהליך הדרגתי של שיבוץ מחדש ביחידות צה״ל השונות, תוך מתן עדיפות לתפקידי לוחמה ותפקידי תומכי לחימה.
