רכישת קרקע או רכישת קרקע ומבנה

העובדות בחודש ינואר 2003, עטרת-אגודה שיתופית חקלאית להתיישבות קהילתית בע"מ [להלן - "העוררת"] שילמה למינהלת אזורי תעשייה בנימין [להלן - "המינהלת"] כ-196 אש"ח, בעבור רכישת חלק ממגרש שמספרו 102, בפארק התעשייה "שער בנימין", ועלותו הייתה 87 אש"ח. בחודש נובמבר 2003, העוררת והמינהלת סיכמו שהסכום ששולם, כאמור, יהיה בעבור רכישת מגרש אחר שמספרו 103 [להלן - "המקרקעין"]. בחודש אוגוסט 2004 נחתם הסכם משולש להזמנת עבודות בנייה על כל המקרקעין בין העוררת לבין המינהלת והחברה לפיתוח מטה בנימין. לאחר מספר ימים נחתם הסכם בין העוררת למינהלת על מכירת 22% מן הזכויות במקרקעין. הדיווח למחלקת מיסוי מקרקעין ירושלים [להלן - "המשיב"] נעשה בחודש אוקטובר 2004, ומועד גמר הבנייה היה בסוף שנת 2004. נקודות המחלוקת הן: ● האם נרכשה רק קרקע כטענת העוררת, או שמא נרכשו מבנה מסחר ומשרדים, בשלב מפתח, כטענת המשיב ? ● האם העוררת רכשה מבנה מן המינהלת, כטענת המשיב, או שמא נחתם רק הסכם שותפות, כטענת העוררת ? ● מה היה מצב הבנייה, במועד העסקה, בחודש אוגוסט 2004 ? ● האם לעוררת ניתנה הזכות להשמיע את טענותיה, על פי סעיף 87(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "החוק"] ? ● והשאלה האחרונה - מהו מועד חתימת החוזה ? בסוף שנת 2003 נחתם "חוזה פיתוח" בין המינהל האזרחי לאזור יהודה ושומרון (הממונה על הרכוש הממשלתי) לבין המינהלת, בעניין פיתוח המקרקעין ובניית מבנה תעשייתי להשכרה על שטח המגרש. בחודש אוגוסט 2004 נחתם הסכם משולש לבנייה במקרקעין, כאמור לעיל, וכן נחתם חוזה בין המערערת למינהלת על רכישת 22% מן המקרקעין, כאמור לעיל. כן נחתם הסכם שותפות בבנייה. בתחילת שנת 2005 הוצאה לעוררת שומת מס שבח מן המשיב, שראה בעסקה כמכירת מבנה מסחר ומשרדים בשלב מפתח, ולא כמכירת קרקע. כביסוס לכך ניתן להבין, שבמועד חתימת החוזה (חודש אוגוסט 2004), הבנייה הייתה בעיצומה, מפני שהיא הייתה אמורה להסתיים בסוף אותה השנה. המערערת טענה בהשגה, שהעסקה נחתמה בחודש נובמבר 2003, ולא בחודש אוגוסט 2004. דיון העוררת לא הצליחה להוכיח, שהיא רכשה את המקרקעין לעיל בשנת 2003. החוזה למגרש מס' 102 אינו קשור לעסקה, שבוצעה במגרש מס' 103. גם הסיכום בחודש נובמבר 2003 - משמעותו, שהתמורה משנת 2003 יכול שתוסב למגרש מס' 103, ולא למגרש מס' 102. לפיכך, מדובר ברכישת מגרש עם מבנה מסחר ומשרדים, ואין להסוות זאת לרכישת קרקע ומימון בנייה, וראה בנושא את הילכת מלונות צרפת בעניין ע"א 2330/04. כמו כן זכות השימוע ניתנה בנושא, במכתב מרשות המסים בישראל - מחודש יוני 2005. הערעור נדחה. בוועדת ערר מס שבח מקרקעין בבית המשפט המחוזי בירושלים לפני: כב' השופט (בדימוס) ע' קמא - יו"ר, ש' מדהלה, א' אקשטיין ניתן ב-22.8.2007

המידע באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ