מסירת מפתח דירה נדל"ן תיווך מתווך מתווכים עסקה
צילום: Istock

הערעור לא עזר: לא חתם על הסכם תיווך - וישלם למתווכות 340 אלף שקל

בעל דירה בתל אביב שמכר אותה תמורת 17 מיליון שקל, סירב לחתום על הסכם התיווך. אחרי שבית משפט השלום פסק נגדו בתביעה שהגישו המתווכות, הוא ערער למחוזי, שקבע: "אין מדובר רק בחוסר תום-לב, אלא בהתנהלות כל-כך פסולה וכל-כך קיצונית, עת המערער סובב בכחש את המתווכות"
עוזי גרסטמן | (3)
נושאים בכתבה דמי תיווך משפט

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה השבוע ערעור שהגיש בעל דירה על פסק דין של בית משפט השלום, אשר חייב אותו לשלם דמי תיווך בסכום כולל של 340 אלף שקל. זאת בעקבות מכירת דירתו בתל אביב תמורת 17 מיליון שקל, עסקה שהושלמה ללא הסכם תיווך כתוב.

מדובר בהחלטה חריגה, שכן בדרך כלל התשלום למתווכים מותנה בקיומו של הסכם כתוב וחתום. השופטים יונה אטדגי, עידית ברקוביץ', וטל לוי-מיכאלי מבית המשפט המחוזי, אשר דנו בערעור, ציינו כי המקרה חריג ומצדיק סטייה מהכלל המחייב הסכם כתוב.

הנכס הנדון ממוקם ברחוב הרב פרידמן בצפון הישן של תל אביב, בקרבת נחל הירקון. המתווכות חנה דרעי ואירה טיטלבאום טענו כי בעל הדירה התחייב בפניהן בעל פה לשלם להן 2% משווי העסקה כדמי תיווך. למרות שהן מצאו עבורו קונה, הוא סירב לחתום על הסכם התיווך.

בפסק הדין נקבע כי המתווכות היו הגורם היעיל בעסקה, ושהעסקה נחתמה הודות לעבודתן. אחת המתווכות אף פנתה לבעל הדירה לפני החתימה וביקשה ממנו לחתום על הסכם תיווך, והוא השיב לה כי "ברור. אני הבטחתי לחתום". אלא שבעל הדירה טען בהמשך כי נוסח ההסכם אינו מקובל עליו וביקש לנסח הסכם חדש. בית משפט השלום קבע כי זהו חלק ממסכת התחמקויות מצידו.

בפסק הדין הראשון ציינה השופטת לוי-מיכאלי כי "בהינתן התנהגות כה קיצונית של המערער, העולה כדי מרמה של ממש, בית המשפט (השלום) הגיע למסקנתו". השופטת ברקוביץ' הוסיפה בפסק הדין בערעור כי "קשה להצדיק מתן פטור מתשלום ללקוח שקיבל שירותי תיווך, התחייב לחתום על הסכם תיווך אך התחמק מהתחייבותו".

הדברים החריפים של ברקוביץ' על התנהלות המערער הדגישו את חומרת הדברים: "אין מדובר רק בחוסר תום-לב, אלא בהתנהלות כל-כך פסולה וכל-כך קיצונית, עת המערער סובב בכחש את המתווכות". היא הוסיפה כי בעל הדירה הסתיר את פרטי החתימה ובסופו של דבר דרש מהן שלא תגענה וגרם לאחת מהן לעזוב בבושת פנים.

השופט אטדגי ציין כי ההתחייבות לחתום על הסכם תיווך יוצרת מערכת חוזית מחייבת נפרדת. הוא הדגיש כי "הפרתה של התחייבות זו היא הפרה חוזית העומדת בפני עצמה". בשל כך, בנוסף לדמי התיווך, חייב בית המשפט את בעל הדירה לשלם 30 אלף שקל עבור הוצאות משפט למתווכות.

קיראו עוד ב"משפט"

פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב קובע תקדים משמעותי וחריג בתחום דיני התיווך, כשניתנה הכרה בחשיבות ההבטחה בעל פה ובהתחייבויות חוזיות גם ללא הסכם כתוב. הפרשה מעלה שאלות לגבי תום הלב ועמידה בהתחייבויות בעסקות נדל"ן, ומדגישה את הצורך בשקיפות ובהגינות ביחסים שבין מוכרים למתווכים.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    געמק 09/08/2024 07:36
    הגב לתגובה זו
    לפעמים המתווך מראה דירה אחת כדי לקדם אחרת ואפילו מונע מלראות את הדירה כדי שיוכל להביא את המוכר למחיר שקל למכור אותה. לפעמים המתווך לא מכיר את הפרטים, את הסביבה, את הצרכים של המוכר. בקיצור, השם הרע של המתווכים התקבל ביושר
  • 2.
    יזם פרטי 08/08/2024 14:56
    הגב לתגובה זו
    המתווכות לא היו צריכות להתקדם עד קבלת החתימה. המוכר ידע שחייבת חתימה, כך גם המתווכות
  • 1.
    הזוי ביותר לשלם 340,000 ש״ח רק כדי ש2 צדדים יכירו. (ל"ת)
    1 08/08/2024 14:28
    הגב לתגובה זו
בית משפט (גרוק)בית משפט (גרוק)

המתנה של ארבע שעות הובילה לפיצוי של מיליונים

בית משפט השלום בתל אביב אישר הסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רשפים דלתות: הלקוחות שהמתינו לביקורי התקנה ותיקון של טכנאי החברה יקבלו הארכת אחריות בשווי מצטבר של כ-3 מיליון שקל, לאחר שנקבע כי תיאום חלונות זמן ארוכים פגע בזכויות הצרכנים ובזמנם

עוזי גרסטמן |

הדלת כבר היתה מותקנת, הבית סגור, סדר היום השתנה, וההמתנה הלכה והתארכה. עבור לקוחות רבים של רשפים דלתות, זה היה תסריט מוכר: ביקור של מתקין או טכנאי שתואם לטווח של ארבע שעות, שבמהלכן נדרש הלקוח להישאר בבית, להמתין, לדחות פגישות ולעתים גם להפסיד יום עבודה. מה שנתפש במשך שנים כגזירת גורל צרכנית, נהפך לבסיס של תובענה ייצוגית, שהסתיימה כעת בפסק דין מפורט ובאישור הסדר פשרה רחב היקף, שבמרכזו פיצוי לציבור הלקוחות והתחייבות לשינוי התנהלות עתידי.

פסק הדין ניתן בבית משפט השלום בתל אביב על ידי השופט ליאור גלברד, במסגרת תובענה ייצוגית שהגישה זוהר יעקבסון נגד רשפים דלתות. ההליך עסק בפרקטיקה של תיאום ביקורי הובלה, התקנה ותיקון של דלתות ומוצרי החברה, בטווחי זמן של ארבע שעות, שלטענת המבקשת חרגו מהוראות חוק הגנת הצרכן ופגעו בזכויות הלקוחות. על פי המתואר בפסק הדין, המקרה הפרטי שממנו צמחה התובענה אינו חריג. יעקבסון רכשה דלת כניסה מתוצרת רשפים, ולאחר שהתגלתה תקלה ביקשה לתאם ביקור טכנאי. הביקור נקבע ליום מסוים, בטווח שבין 10:00 ל-14:00. ארבע שעות של המתנה, ללא אפשרות לדעת מתי בדיוק יגיע הנציג. לטענתה, לא מדובר במקרה נקודתי אלא במדיניות שיטתית, שננקטה כלפי לקוחות רבים. במסגרת הבקשה לאישור התובענה הייצוגית צורפו גם ראיות נוספות, לרבות הליך משפטי אחר שבו הודתה החברה כי זהו חלון הזמן המקובל אצלה.

בבסיס התביעה עמדה פרשנות של סעיף 18א לחוק הגנת הצרכן, העוסק בזמני המתנה לביקור נותן שירות בבית הצרכן. הסעיף קובע כי כשנדרש ביקור של שליח, מתקין או מתקן, על העוסק לתאם מועד כך שזמן ההמתנה לא יעלה על שעתיים מעבר לשעה שנקבעה. לטענת המבקשת, תיקון לחוק שנכנס לתוקף ב-2018 הרחיב את תחולת ההסדר, כך שהוא חל על כלל נותני השירות ולא רק על טכנאים של מוצרי חשמל, כפי שהיה בעבר. תכלית התיקון, כך נטען, היא פשוטה וברורה: לכבד את זמנו של הצרכן ולמנוע פגיעה בשגרת יומו.

רשפים דלתות מצדה, דחתה את הטענות. בתשובתה לבקשה לאישור היא טענה כי החוק אינו חל עליה במלואו, וכי פרשנות המבקשת מרחיבה יתר על המידה את הוראות הדין. החברה הסתמכה בין היתר על חוות דעת של ארגון אמון הציבור, שלפיה החובה הנוגעת לזמני המתנה קשורה למוצרים מסוימים בלבד, ובראשם מוצרי חשמל, ואינה חלה בהכרח על דלתות. עוד נטען כי גם כשתואם חלון זמן של ארבע שעות, בפועל ברוב המקרים הגיעו נציגי החברה מוקדם יותר, כך שהלקוחות לא נדרשו להמתין את מלוא הזמן.

הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל

המבקשת לא קיבלה את הדברים. בתגובתה היא טענה כי עצם קביעת חלון זמן של ארבע שעות מהווה הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל. לדבריה, מדובר בפרקטיקה שמנצלת את העובדה שהחוק קובע פיצוי סטטוטורי רק לאחר חלוף פרק זמן מסוים, ומאפשרת לעוסקים להתיישר פורמלית עם הדין, אך לפגוע בפועל בצרכנים. עוד הודגש כי המונח "טובין" בחוק הגנת הצרכן אינו מוגבל למוצרי חשמל, אלא כולל כל נכס מוחשי שאינו מקרקעין, ובהגדרה זו נכללות גם דלתות.

אילת
צילום: Pixabay

חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל

בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע כי רואה חשבון שפעל במסגרת שותפות אמיתית אינו חייב במס אישי לפי סעיף 62א לפקודה, אך דחה את טענתו שלפיה מרכז חייו נמצא באילת. פסק הדין המקיף משרטט את הגבולות הברורים בין תכנון מס פסול לשימוש לגיטימי בהתאגדות

עוזי גרסטמן |

בשלהי העשור הקודם, כשאילת המשיכה להיאבק על מקומה הכלכלי והמקצועי הרחק ממרכז הארץ, מצא את עצמו רואה חשבון יליד העיר בלב מחלוקת מס מורכבת, כזו שנעה על קו התפר הדק שבין תכנון מס אסור לבין התנהלות עסקית לגיטימית. מצד אחד עמדה רשות המסים, שביקשה לראות בהכנסות שהופקו באמצעות חברה בשליטתו הכנסה אישית שחייבת במס שולי, ומצד שני עמד הנישום, שטען לשותפות עסקית אמיתית ולזיקה מתמשכת לעיר שבה נולד. פסק דינה של השופטת יעל ייטב מבית המשפט המחוזי בבאר שבע עושה סדר בשתי הסוגיות גם יחד, אך לא מעניק למערער ניצחון מלא.

הערעור נסב על שומות שהוציא פקיד שומה אילת לשנות המס 2017 ו-2018, לאחר שדחה את טענת המערער. בלב המחלוקת עמדו שתי שאלות נפרדות אך שלובות זו בזו: האחת, האם יש לחייב את המערער במס אישי מכוח סעיף 62א(א) לפקודת מס הכנסה, סעיף שנועד להתמודד עם תופעת חברות הארנק; והשנייה, האם המערער זכאי להטבת המס המוענקת לתושב אילת לפי חוק אזור סחר חופשי באילת. כבר בפתח פסק הדין מבהירה השופטת כי התשובה לשתי השאלות אינה אחידה. “מצאתי שיש לקבל את הערעור בחלקו, ככל שהוא נוגע לחבות המס על פי הוראות סעיף 62א בפקודת מס הכנסה. יחד עם זאת מצאתי שיש לדחות את הערעור לעניין הזכאות להטבת המס מכוח חוק אזור סחר חופשי באילת”, היא כתבה.

הרקע העובדתי אינו שנוי במחלוקת מהותית. המערער, רואה חשבון במקצועו, נולד וגדל באילת, הקים בה משרד עצמאי, ובהמשך העביר את פעילותו לחברה שבבעלותו - נוריאל יועצים. בשלב מסוים נוצר קשר עסקי בינו לבין משרד רואי החשבון ברנע, שפעל גם הוא בעיר, והפעילות בסניף אילת התהדקה והלכה. במקביל, ב-2009 עבר המערער עם משפחתו להתגורר בתל אביב, שם הוא עבד כשכיר בתפקידים בכירים, תוך שהוא ממשיך להגיע לאילת לצורכי פעילות מקצועית. לאחר פטירת מייסד משרד ברנע, העמיק הקשר בין הצדדים, והמערער חזר לפעילות מלאה בסניף אילת, תוך חלוקת רווחים שווה.

יותר מ-70% מהכנסות החברה נבעו מלקוח אחד

פקיד השומה ראה בתמונה הזו דוגמה קלאסית להפעלת סעיף 62א לפקודה. לטענתו, השירותים ניתנו בפועל על ידי המערער, היו מסוג הפעולות הנעשות על ידי עובד עבור מעסיקו, וב-2017 אף התקיימה הקביעה שלפיה יותר מ-70% מהכנסות החברה נבעו מלקוח אחד. מכאן הסיק פקיד השומה כי יש לייחס למערער את הכנסות החברה כהכנסת עבודה לפי סעיף 2(2) לפקודה, תוך התעלמות מהאישיות המשפטית הנפרדת של החברה.

אלא שבית המשפט לא קיבל את הגישה הזו. פסק הדין מקדיש עמודים רבים לניתוח התכלית החקיקתית של סעיף 62א, שנוסף לפקודה במסגרת תיקון 235, בעקבות המלצות ועדת טרכטנברג. השופטת הזכירה בהכרעת הדין כי מדובר בחריג מצומצם למודל המיסוי הדו-שלבי, שנועד “להעמיד לרשות פקיד השומה כלי עזר לטיפול בתכנוני מס”, ולא לבטל את השימוש הלגיטימי בהתאגדות. “הפרשנות המתבקשת נוכח התכלית האמורה היא פרשנות דווקנית, המחילה את הוראות הסעיף על גדר המקרים הנדונים בו, בהתאם לתנאיו ומגבלותיו”, נקבע.