סוף למבצעי 90/10? כל מה שצריך לדעת על מבצעי הקבלנים והאם כדאי להשתתף?
החולשה בשוק הדיור כעת מתבטאת בעיקר בדירות חדשות. במקביל, בבנק ישראל מציגים נתונים שהלוואות הקבלן עלו לשיעור של 18%, והמסקנה משילוב של שתי המגמות האלו היא ברורה - הקבלנים מוכרים פחות למרות שהם מגבירים את מאמצי השיווק, ונותנים מתנות מרשימות - הלוואות קבלן לצד מבצעי 80/20, 90/10.
בפיקוח על הבנקים מציינים שהגיעה השעה לפקח על ההלוואות האלו, שהמערכת הבנקאית צריכה לשים ברקס. בבנק לאומי כבר שמו ברקס עם הלוואות ה-90/10 והם מקשיחים עמדות גם ב-80/20. בבנקים האחרים עדיין לא, אבל בפיקוח מצפים לראות הקשחה, אחרת הם ישנו את כללי המשחק. הסיבה העיקרית היא החשש ההלוואות האלו יצאו מששליטה. "הלוואות הקבלן" שמיד נסביר שהם בפועל הלוואות של הרוכשים, כבר הגיעו ל-18% מההלוואות במערכת ושיעורם הולך ועולה.
אבל, הבעיה של הבנקים היא כנראה הבעיה הקטנה בכל האירוע הגדול הזה שנקרא - מבצעי קבלן / 80/20, 90/10 / הלוואות קבלן. נתחיל בסיפור שמאחורי הקלעים. הקבלנים מציעים מבצעי מימון יצירתיים: רוכשי דירות יכולים לשלם אחוז נמוך ממחיר הדירה בעת הרכישה, ואת היתרה רק עם מסירת המפתח. השיטה מגבירה את האטרקטיביות ברכישת דירה. היא מבטאת בפועל הנחה מאוד משמעותית על מחיר הדירה. ההנחה הזו לא נלקחה בחשבון על ידי הלמ"ס ועיוותה את המחירים כלפי מעלה ויצרה תחושה אצל אנשים שהמחירים עולים - וכך נוצרה נבואה שמגשימה את עצמה והמחירים אכן עלו. ההנחה עשויה להיות 5% וגם 10% במקרים מסוימים. יש לזה השלכות על מחירי הדירות בכלל, על הרווחים של הקבלנים, ועל שוק הדיור בהמשך.
שיטה מתוחכמת - אבל אין ארוחות חינם
בשיטה הזו, רוכשי הדירות משלמים מקדמה של 10%-20% בלבד ומקבלים לרוב הטבות נוספות לרבות סבסוד ריבית משכנתא, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, שדרוגים בדירה עצמה ועוד.הרוכשים לרוב לוקחים במקביל "הלוואות קבלן", הם לא מתייחסים אליה, כי היא לא יוצאת מהכיס שלהם, אבל היא משכנתא לכל דבר ועניין. הרוכשים חותמים על משכנתא מול הבנק כשהקבלן ערב לתשלומי הריבית, והוא זה שמלשלם את ההלוואה בפועל. נניח לדוגמה שהמשכנתא היא על 30% מערך הדירה. הרוכשים לא סופרים אותה כי הם לא משלמים אותה, הם שילמו 20% או 10% בלבד. אבל הקבלן קיבל אותה מהבנק ולכן הוא בעצם קיבל 40%-50% מערך הדירה. אבל חשוב לציין - מי שחתום על המשכנתא הוא רוכש הדירה.
הקבלן מרוצה כי הוא מכר דירה, הוא קיבל משכנתא בריבית טובה, שמחליפה לו מימון יקר יותר - מפני שמשכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר והוא כמובן מעדיף אותה על הריבית שהוא ישלם בליווי של הפרויקט. מעבר לכך, ככל שהוא מתקדם בשיעור המכירות, כך משתחררים לו כספים ועודפים מהפרויקט לטובת פרויקטים אחרים. ה"עלות" של הקבלן היא בכל זאת, הנחה גדולה שהוא נותן שאומנם מתקזזת מול הוצאות מימון שיפחתו (הלוואה בריבית נמוכה מול הרוכשים שהוא מממן, לעומת הלוואה בריבית גבוהה כשזה ישירות מול הבנק), ובל זאת מדובר על השפעה עתידית על הרווח הגולמי של השחקנים בתחום. זה כנראה לא יהיה דרמה גדולה אצל קבלנים ויזמים חזקים, אבל אצל הקטנים זה יכול להיות משמעותי.
הסיכון לרוכשים
הרוכשים מתפתים לעסקאות המפתות האלו, אבל חלקם נמצא במינוף יתר. זה לא הגיוני שזוג עם הון של 10% יכול לרכוש דירה. כשיגיע הדד-ליין והם יצטרכו לשלם את היתרה, לא בטוח שיוכלו. מה הם יעשו? יצאו מהעסקה ואז יגלו שיש להם משכנתא גדולה.ויהיו גם כאלו שהעסקה כבר לא תהיה כדאית להם, באם יהיו ירידות מחירים. הם ירצו לצאת מהעסקה, אבל גם הם (בחלקם) יגלו שיש להם משכנתא וקנסות באם ירצו לצאת מהעסקה. זה תלוי בשיעור המימון וההסכמים הפרטניים בכל עסקת רכישה, אבל יהיו רוכשים שיסתבכו עם העסקאות האלו.
הסיכון ליזמים
כשבוחנים את הסיכון ליזמים צריך לבחון את זה ביחס לאלטרנטיבה. נחזור לבסיס: ירידות בהיקף המכירות ומבצעי קבלנים שדוחפי את המכירות למעלה. אם לא היו מבצעים המצב היה גרוע יותר, היקף העסקאות היה נמוך יותר. כך שגם אם יש למבצעי המימון והלוואות הקבלן האלו מחירים שיתבטאו בהמשך, הרי שבנקודת הזמן הזו מדובר בעזרה גדולה לענף.וכאמור, הקבלן אומנם מוזיל את מחיר הדירה משמעותית, אבל גם חוסך במימון - כנראה סדר גודל של 2%-3% בין הריבית שהוא משלם בבנק לבין הריבית שבמסגרת ההלוואה המשולשת (הלוואות קבלן שהן הלוואות של הרוכשים מהבנק כשהקבלן משלם את הריבית).
בשורה התחתונה, הקבלן בהערכה גסה ייפגע על פני זמן ברווחיות שלו בכמה אחוזים טובים בשנה. זה עניין חשוב, אבל הקבלנים הגדולים והבינוניים לא ייפגעו מזה. הפגיעה הגדולה תהיה אם יהיו ירידות מחירים ושוק של מוכרים לצד המשך דשדוש במספר העסקאות. הקושי ובעיות התזרים יהיו בעיקר אצל גופים קטנים-בינוניים.
הסיכון לבנקים
הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מגביר את הלחץ על הבנקים והקבלנים לנקוט בזהירות
בכל הנוגע למבצעי הלוואות הקבלן. לפי הפיקוח על הבנקים חלה עלייה דרמטית בהלוואות קבלן שכבר מגיעות ל-18% מההלוואות השוטפות בתחום. השאלה היא האם העלייה החדה בשימוש בשיטות אלו מגבירה את הסיכונים למערכת הבנקאית? לא בטוח. אחרי הכל, הרוכשים הם החותמים על המשכנתא,
מבחינת הבנק יש סוג של פיזור סיכונים. נכון שמדובר במקרים רבים באנשים שאין להם הון עצמי משמעותי, אך האלטרנטיבה היא להיתקע עם הקבלן שלא מצליח למכור דירות ולייצר תזרים. יכול להיות שהפתרון של הלוואות קבלן דווקא טוב לבנקים.
הם אפילו "מוכנים" להפסיד ריבית
של כמה אחוזים בהעברת המימון מהקבלן לרוכשים, וזה מעיד על ירידה בסיכון. אבל, החשש מגיע ממקום אחר. המבצעים האלו יכולים ליצור מצב של עצירה גדולה בשוק הנדל"ן בהמשך. תדמיינו שהמחירים תקועים ומגיעים למצב שאנשים שרכשו לא יכולים לשלם את המחיר ומנסים לצאת מהעסקה.
הם לא ישלמו את המשכנתא, יהיו הפרשות גדולות להפסדי אשראי, וגם אם זו לא תהיה דרמה, יהיה קושי גדול בשוק הדירות - המצב הזה עלול לגרום להיצע דירות וללחץ על הורדת מחירים. החשש הגדול של המפקח על הבנקים ובנק ישראל הוא מסוג של כדור שלג. זו הסיבה שהם מתערבים
והם יעשו זאת בעסקות 90/10 שלהם ממש אין מקום. בעסקאות 80/20 הם יהיו יותר מדודים - הם יגבילו את העסקאות כך שהקבלנים לא ימכרו את כל הדירות בפרויקט בשיטה הזו, אלא חלק מסוים מהפרויקט.
בכל מקרה, הם יעשו זאת, אם הבנקים לא יעשו זאת בעצמם. לאומי כאמור התיישר
לגישה של בנק ישראל, שאר הבנקים עדיין לא. אולי הם ישנו את הכללים, אבל גם אם לא, בקרוב - עניין של כמה חודשים, כבר לא תשמעו על מבצעים של 90/10.
שאלות ותשובות על מבצעי המימון החדשים
מהם היתרונות העיקריים
של עסקאות 20/80?
הן מאפשרות לרוכשים לשלם סכום ראשוני נמוך, ליהנות מהטבות כלכליות משמעותיות, ולמנוע תשלומים כפולים במהלך תקופת הבנייה.
מהם הסיכונים לרוכשים בעסקאות אלו?
רוכשים עלולים להיתקל בקשיים כלכליים בתשלום
יתרת המחיר, במיוחד במצבים של ירידת מחירים או אבטלה, או שפשוט נכנסו למהלך בלי הון עצמי מספק.
כיצד משפיעים ההסדרים על המערכת הבנקאית?
הבנקים נחשפים לסיכונים מוגברים בשל עלייה בהיקפי הלוואות הבולט, אך נהנים מהגדלת נתח שוק המשכנתאות
שלהם. בשלב זה, אין סיכון משמעותי למערכת הבנקאית.
מה הפתרונות המוצעים לצמצום הסיכונים?
חיתום קפדני לרוכשים, הגבלת שיעור הדירות הנמכרות במודלים אלו, והגדלת ההפרשות לחובות מסופקים במערכת הבנקאית.
האם הרוכשים
חייבים במיסוי נוסף בעסקאות "פליפ"?
מכירת זכות לפני תשלום יתרת המחיר עשויה להיחשב לעסקה בעלת אופי מסחרי, ולחייב במס בהתאם - אם כי לא תמיד היזם נותן לרוכש את האופציה שמישהו אחר "יכנס בנעליו"
- 13.פיזדץ 20/12/2024 21:15הגב לתגובה זומי שחושב שדירה ב3 מליון והון כצמי של 300 אלף זה הגיוני... שימשיך לחלום... כשמשפחות ייזר-ו לרחוב כי עיקלו להם את הדירה ניראה רת הפראיירים או המשוגעים שקנו בתים .... חושבים שאני טועה?! תרשמו תאריך אחרון 6.25 -קריסת נדלן כללית
- 12.פולי 20/12/2024 15:41הגב לתגובה זוזאת לאחר שקבלנים לא עמדו בהתחייבויותיהם. בבתי המשפט בשנים הקרובות צפוייה להיות סחבת של שנים עקב מחסור בשופטים ועקב יבוש מערכת המשפט בכלל על ידי הממשלה.
- 11.... 17/12/2024 15:59הגב לתגובה זומישהו עושה רווח מכל זה ואני מניח שזה לא האנשים הרגילים
- 10.קוקו 15/12/2024 18:32הגב לתגובה זוזה יהיה משבר הסאב פריים של ישראל
- 9.אשק 15/12/2024 16:45הגב לתגובה זוהמעורבות של המפקח על הבנקים ושל בנק ישראל זו רק עדות שאין בישראל שוק חופשי של נדלן, אלא שוק נשלט ומנופח ע"י הבנקים בסיוע בנק ישראל. אין כאן דאגה לציבור אלא רק לבנקים ובעלי המניות בו. התירוץ שקרנות הפנסיה של הציבור מושקעות בו הן התירוץ של כולם למהלכים המושחתים הללו.
- 8.אייל 15/12/2024 13:45הגב לתגובה זוהמחייה בישראל הוא מהגבוהים בעולם במדינות המערב, והכל תודות לפוליטיקאים המושחתים בכנסת שכל מערכת בחירות מספרים שקרים לציבור שהם יטפלו ביוקר המחייה. הציבור פשוט מטומטם ולכן ישלם.
- צחי 16/12/2024 07:56הגב לתגובה זושיכולה לממן בטחון לשמור עלייך ועל משפחתך ללא "יוקר מיחייה " אתם באמת חושבים שלהגן על המדינה זה בחינם ??@@!
- 7.שי 15/12/2024 13:28הגב לתגובה זותשאלו את השכנים שלכם בעלי הדירות, האם במצבם הכלכלי הנוכחי ובמחיר הדירה הנוכחי הם היו יוכלים לרכוש את דירתם? תתפלאו לשמוע כי 80% + יגידו שלא היו מצליחים.
- 6.ישראל 15/12/2024 13:00הגב לתגובה זוממה שקרה בארה"ב ב 2008.
- 5.[email protected] 15/12/2024 10:50הגב לתגובה זוחייבים לתק א הסוס המת של הנדלן ממחשירי ההנשמה ולמנוע אסון בהרבה יותר גדול.....המחשירי הנשמה הם ההגרלות הזדוניות של ויסות למסתכן....והמבצעים הונאת הפונזי של הקבלנים הפושעים 90.10 20.80
- 4.יפה 15/12/2024 10:25הגב לתגובה זוהקבלנים מבצעים את עסקאות 80/20 בעיקר ואולי רק בפריסייל כשהבנקים מחייבים אותם למכור 20-30 אחוז מהפרוייקט לכן זה מאוד משתלם לקבלנים העסקאות הללו הם חוסכים מליונים רבים על ריבית ליווי בנקאי. אחכ לאחר שמכרו את כמות הדירות הם רגועים יותר ויכולים למכור 2 דירות בחודש בלי לחץ
- 3.רפי 15/12/2024 10:01הגב לתגובה זואיזה פרויקט מציע את הדירה הזולה ביותר?
- 2.דליה 15/12/2024 10:00הגב לתגובה זורוצים דוגמה: יגאל דימרי קנה את השטח של חנן מור בשדה דב, הוא הציע עליו 1 מילארד שח, 500 מילון פחות!!! כן פחות ממה ששילם עליו חנן מור, ואז הגיע בנק גדול ושיכנע את יגאל לשלם על הקרקע במקום 1 מילארד, 1.1 מילארד שקל! איך הבנק הגדול עשה את זה, הוא נתן ליגאל דמרי הלוואה של 550 מיליון שקל בלי ריבית.
- BOOM פשש ולא כותבים על זה כלום (ל"ת)WOW 15/12/2024 14:52הגב לתגובה זו
- 1.הקריסה מתקרבת !!! (ל"ת)דן 15/12/2024 09:37הגב לתגובה זו
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
