סוף למבצעי 90/10? כל מה שצריך לדעת על מבצעי הקבלנים והאם כדאי להשתתף?

הסיכון לרוכשים גדול ממה שהם חושבים, הסיכון לבנקים הוא בינתיים קטן, הסיכון לקבלנים הוא משמעותי, אבל בלי המבצעים, הענף היה בנפילה; וגם - מה זה "הלוואות קבלן" ולמה הן בעצם הלוואות של הרוכשים? מה מתכנן הפיקוח על הבנקים ואיך המבצעים ישפיעו על הרווחים של הקבלנים?

הרצי אהרון | 15/12/2024 09:27 (15)

נושאים בכתבה מבצעי 80/20 מחירי הדירות

היקף העסקאות בשוק הדירות החדשות, כפי שעולה מדוח הכלכלן הראשי של משרד האוצר בירידה. זאת ירידה לעומת חודשים קודמים וזו רמה יחסית נמוכה של עסקאות, אבל ביחס לשנה שעברה זו עלייה - מה-7 באוקטובר 2023 ועד סוף השנה, שוק הדיור, ולא רק הוא, היו די קפואים.

החולשה בשוק הדיור כעת מתבטאת בעיקר בדירות חדשות. במקביל, בבנק ישראל מציגים נתונים שהלוואות הקבלן עלו לשיעור של 18%, והמסקנה משילוב של שתי המגמות האלו היא ברורה - הקבלנים מוכרים פחות למרות שהם מגבירים את מאמצי השיווק, ונותנים מתנות מרשימות - הלוואות קבלן לצד מבצעי 80/20, 90/10.

בפיקוח על הבנקים מציינים שהגיעה השעה לפקח על ההלוואות האלו, שהמערכת הבנקאית צריכה לשים ברקס. בבנק לאומי כבר שמו ברקס עם הלוואות ה-90/10 והם מקשיחים עמדות גם ב-80/20. בבנקים האחרים עדיין לא, אבל בפיקוח מצפים לראות הקשחה, אחרת הם ישנו את כללי המשחק. הסיבה העיקרית היא החשש ההלוואות האלו יצאו מששליטה. "הלוואות הקבלן" שמיד נסביר שהם בפועל הלוואות של הרוכשים, כבר הגיעו ל-18% מההלוואות במערכת ושיעורם הולך ועולה.

אבל, הבעיה של הבנקים היא כנראה הבעיה הקטנה בכל האירוע הגדול הזה שנקרא - מבצעי קבלן / 80/20, 90/10 / הלוואות קבלן. נתחיל בסיפור שמאחורי הקלעים. הקבלנים מציעים מבצעי מימון יצירתיים: רוכשי דירות יכולים לשלם אחוז נמוך ממחיר הדירה בעת הרכישה, ואת היתרה רק עם מסירת המפתח. השיטה מגבירה את האטרקטיביות ברכישת דירה. היא מבטאת בפועל הנחה מאוד משמעותית על מחיר הדירה. ההנחה הזו לא נלקחה בחשבון על ידי הלמ"ס ועיוותה את המחירים כלפי מעלה ויצרה תחושה אצל אנשים שהמחירים עולים - וכך נוצרה נבואה שמגשימה את עצמה והמחירים אכן עלו. ההנחה עשויה להיות 5% וגם 10% במקרים מסוימים. יש לזה השלכות על מחירי הדירות בכלל, על הרווחים של הקבלנים, ועל שוק הדיור בהמשך.

שיטה מתוחכמת - אבל אין ארוחות חינם

בשיטה הזו, רוכשי הדירות משלמים מקדמה של 10%-20% בלבד ומקבלים לרוב הטבות נוספות לרבות סבסוד ריבית משכנתא, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, שדרוגים בדירה עצמה ועוד.

הרוכשים לרוב לוקחים במקביל "הלוואות קבלן", הם לא מתייחסים אליה, כי היא לא יוצאת מהכיס שלהם, אבל היא משכנתא לכל דבר ועניין. הרוכשים חותמים על משכנתא מול הבנק כשהקבלן ערב לתשלומי הריבית, והוא זה שמלשלם את ההלוואה בפועל. נניח לדוגמה שהמשכנתא היא על 30% מערך הדירה. הרוכשים לא סופרים אותה כי הם לא משלמים אותה, הם שילמו 20% או 10% בלבד. אבל הקבלן קיבל אותה מהבנק ולכן הוא בעצם קיבל 40%-50% מערך הדירה. אבל חשוב לציין - מי שחתום על המשכנתא הוא רוכש הדירה.

הקבלן מרוצה כי הוא מכר דירה, הוא קיבל משכנתא בריבית טובה, שמחליפה לו מימון יקר יותר - מפני שמשכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר והוא כמובן מעדיף אותה על הריבית שהוא ישלם בליווי של הפרויקט. מעבר לכך, ככל שהוא מתקדם בשיעור המכירות, כך משתחררים לו כספים ועודפים מהפרויקט לטובת פרויקטים אחרים. ה"עלות" של הקבלן היא בכל זאת, הנחה גדולה שהוא נותן שאומנם מתקזזת מול הוצאות מימון שיפחתו (הלוואה בריבית נמוכה מול הרוכשים שהוא מממן, לעומת הלוואה בריבית גבוהה כשזה ישירות מול הבנק), ובל זאת מדובר על השפעה עתידית על הרווח הגולמי של השחקנים בתחום. זה כנראה לא יהיה דרמה גדולה אצל קבלנים ויזמים חזקים, אבל אצל הקטנים זה יכול להיות משמעותי.

הסיכון לרוכשים

הרוכשים מתפתים לעסקאות המפתות האלו, אבל חלקם נמצא במינוף יתר. זה לא הגיוני שזוג עם הון של 10% יכול לרכוש דירה. כשיגיע הדד-ליין והם יצטרכו לשלם את היתרה, לא בטוח שיוכלו. מה הם יעשו? יצאו מהעסקה ואז יגלו שיש להם משכנתא גדולה.

ויהיו גם כאלו שהעסקה כבר לא תהיה כדאית להם, באם יהיו ירידות מחירים. הם ירצו לצאת מהעסקה, אבל גם הם (בחלקם) יגלו שיש להם משכנתא וקנסות באם ירצו לצאת מהעסקה. זה תלוי בשיעור המימון וההסכמים הפרטניים בכל עסקת רכישה, אבל יהיו רוכשים שיסתבכו עם העסקאות האלו.

הסיכון ליזמים

כשבוחנים את הסיכון ליזמים צריך לבחון את זה ביחס לאלטרנטיבה. נחזור לבסיס: ירידות בהיקף המכירות ומבצעי קבלנים שדוחפי את המכירות למעלה. אם לא היו מבצעים המצב היה גרוע יותר, היקף העסקאות היה נמוך יותר. כך שגם אם יש למבצעי המימון והלוואות הקבלן האלו מחירים שיתבטאו בהמשך, הרי שבנקודת הזמן הזו מדובר בעזרה גדולה לענף.

וכאמור, הקבלן אומנם מוזיל את מחיר הדירה משמעותית, אבל גם חוסך במימון - כנראה סדר גודל של 2%-3% בין הריבית שהוא משלם בבנק לבין הריבית שבמסגרת ההלוואה המשולשת (הלוואות קבלן שהן הלוואות של הרוכשים מהבנק כשהקבלן משלם את הריבית).

בשורה התחתונה, הקבלן בהערכה גסה ייפגע על פני זמן ברווחיות שלו בכמה אחוזים טובים בשנה. זה עניין חשוב, אבל הקבלנים הגדולים והבינוניים לא ייפגעו מזה. הפגיעה הגדולה תהיה אם יהיו ירידות מחירים ושוק של מוכרים לצד המשך דשדוש במספר העסקאות. הקושי ובעיות התזרים יהיו בעיקר אצל גופים קטנים-בינוניים.

הסיכון לבנקים

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מגביר את הלחץ על הבנקים והקבלנים לנקוט בזהירות בכל הנוגע למבצעי הלוואות הקבלן. לפי הפיקוח על הבנקים חלה עלייה דרמטית בהלוואות קבלן שכבר מגיעות ל-18% מההלוואות השוטפות בתחום. השאלה היא האם העלייה החדה בשימוש בשיטות אלו מגבירה את הסיכונים למערכת הבנקאית? לא בטוח. אחרי הכל, הרוכשים הם החותמים על המשכנתא, מבחינת הבנק יש סוג של פיזור סיכונים. נכון שמדובר במקרים רבים באנשים שאין להם הון עצמי משמעותי, אך האלטרנטיבה היא להיתקע עם הקבלן שלא מצליח למכור דירות ולייצר תזרים. יכול להיות שהפתרון של הלוואות קבלן דווקא טוב לבנקים.

הם אפילו "מוכנים" להפסיד ריבית של כמה אחוזים בהעברת המימון מהקבלן לרוכשים, וזה מעיד על ירידה בסיכון.  אבל, החשש מגיע ממקום אחר. המבצעים האלו יכולים ליצור מצב של עצירה גדולה בשוק הנדל"ן בהמשך. תדמיינו שהמחירים תקועים ומגיעים למצב שאנשים שרכשו לא יכולים לשלם את המחיר ומנסים לצאת מהעסקה.

הם לא ישלמו את המשכנתא, יהיו הפרשות גדולות להפסדי אשראי, וגם אם זו לא תהיה דרמה, יהיה קושי גדול בשוק הדירות - המצב הזה עלול לגרום להיצע דירות וללחץ על הורדת מחירים.  החשש הגדול של המפקח על הבנקים ובנק ישראל הוא מסוג של כדור שלג. זו הסיבה שהם מתערבים והם יעשו זאת בעסקות 90/10 שלהם ממש אין מקום. בעסקאות 80/20 הם יהיו יותר מדודים - הם יגבילו את העסקאות כך שהקבלנים לא ימכרו את כל הדירות בפרויקט בשיטה הזו, אלא חלק מסוים מהפרויקט.

בכל מקרה, הם יעשו זאת, אם הבנקים לא יעשו זאת בעצמם. לאומי כאמור התיישר לגישה של בנק ישראל, שאר הבנקים עדיין לא. אולי הם ישנו את הכללים, אבל גם אם לא, בקרוב - עניין של כמה חודשים, כבר לא תשמעו על מבצעים של 90/10.

שאלות ותשובות על מבצעי המימון החדשים

מהם היתרונות העיקריים של עסקאות 20/80?
הן מאפשרות לרוכשים לשלם סכום ראשוני נמוך, ליהנות מהטבות כלכליות משמעותיות, ולמנוע תשלומים כפולים במהלך תקופת הבנייה.

מהם הסיכונים לרוכשים בעסקאות אלו?
רוכשים עלולים להיתקל בקשיים כלכליים בתשלום יתרת המחיר, במיוחד במצבים של ירידת מחירים או אבטלה, או שפשוט נכנסו למהלך בלי הון עצמי מספק.

כיצד משפיעים ההסדרים על המערכת הבנקאית?
הבנקים נחשפים לסיכונים מוגברים בשל עלייה בהיקפי הלוואות הבולט, אך נהנים מהגדלת נתח שוק המשכנתאות שלהם. בשלב זה, אין סיכון משמעותי למערכת הבנקאית.

מה הפתרונות המוצעים לצמצום הסיכונים?
חיתום קפדני לרוכשים, הגבלת שיעור הדירות הנמכרות במודלים אלו, והגדלת ההפרשות לחובות מסופקים במערכת הבנקאית.

האם הרוכשים חייבים במיסוי נוסף בעסקאות "פליפ"?
מכירת זכות לפני תשלום יתרת המחיר עשויה להיחשב לעסקה בעלת אופי מסחרי, ולחייב במס בהתאם - אם כי לא תמיד היזם נותן לרוכש את האופציה שמישהו אחר "יכנס בנעליו"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

13.
פיזדץ 20/12/2024 21:15
הגב לתגובה זו
מי שחושב שדירה ב3 מליון והון כצמי של 300 אלף זה הגיוני... שימשיך לחלום... כשמשפחות ייזר-ו לרחוב כי עיקלו להם את הדירה ניראה רת הפראיירים או המשוגעים שקנו בתים .... חושבים שאני טועה?! תרשמו תאריך אחרון 6.25 -קריסת נדלן כללית
12.
פולי 20/12/2024 15:41
הגב לתגובה זו
זאת לאחר שקבלנים לא עמדו בהתחייבויותיהם. בבתי המשפט בשנים הקרובות צפוייה להיות סחבת של שנים עקב מחסור בשופטים ועקב יבוש מערכת המשפט בכלל על ידי הממשלה.
11.
... 17/12/2024 15:59
הגב לתגובה זו
מישהו עושה רווח מכל זה ואני מניח שזה לא האנשים הרגילים
10.
קוקו 15/12/2024 18:32
הגב לתגובה זו
זה יהיה משבר הסאב פריים של ישראל
9.
אשק 15/12/2024 16:45
הגב לתגובה זו
המעורבות של המפקח על הבנקים ושל בנק ישראל זו רק עדות שאין בישראל שוק חופשי של נדלן, אלא שוק נשלט ומנופח ע"י הבנקים בסיוע בנק ישראל. אין כאן דאגה לציבור אלא רק לבנקים ובעלי המניות בו. התירוץ שקרנות הפנסיה של הציבור מושקעות בו הן התירוץ של כולם למהלכים המושחתים הללו.
8.
אייל 15/12/2024 13:45
הגב לתגובה זו
המחייה בישראל הוא מהגבוהים בעולם במדינות המערב, והכל תודות לפוליטיקאים המושחתים בכנסת שכל מערכת בחירות מספרים שקרים לציבור שהם יטפלו ביוקר המחייה. הציבור פשוט מטומטם ולכן ישלם.
צחי 16/12/2024 07:56
הגב לתגובה זו
שיכולה לממן בטחון לשמור עלייך ועל משפחתך ללא "יוקר מיחייה " אתם באמת חושבים שלהגן על המדינה זה בחינם ??@@!
7.
שי 15/12/2024 13:28
הגב לתגובה זו
תשאלו את השכנים שלכם בעלי הדירות, האם במצבם הכלכלי הנוכחי ובמחיר הדירה הנוכחי הם היו יוכלים לרכוש את דירתם? תתפלאו לשמוע כי 80% + יגידו שלא היו מצליחים.
6.
ישראל 15/12/2024 13:00
הגב לתגובה זו
ממה שקרה בארה"ב ב 2008.
5.
[email protected] 15/12/2024 10:50
הגב לתגובה זו
חייבים לתק א הסוס המת של הנדלן ממחשירי ההנשמה ולמנוע אסון בהרבה יותר גדול.....המחשירי הנשמה הם ההגרלות הזדוניות של ויסות למסתכן....והמבצעים הונאת הפונזי של הקבלנים הפושעים 90.10 20.80
4.
יפה 15/12/2024 10:25
הגב לתגובה זו
הקבלנים מבצעים את עסקאות 80/20 בעיקר ואולי רק בפריסייל כשהבנקים מחייבים אותם למכור 20-30 אחוז מהפרוייקט לכן זה מאוד משתלם לקבלנים העסקאות הללו הם חוסכים מליונים רבים על ריבית ליווי בנקאי. אחכ לאחר שמכרו את כמות הדירות הם רגועים יותר ויכולים למכור 2 דירות בחודש בלי לחץ
3.
רפי 15/12/2024 10:01
הגב לתגובה זו
איזה פרויקט מציע את הדירה הזולה ביותר?
2.
דליה 15/12/2024 10:00
הגב לתגובה זו
רוצים דוגמה: יגאל דימרי קנה את השטח של חנן מור בשדה דב, הוא הציע עליו 1 מילארד שח, 500 מילון פחות!!! כן פחות ממה ששילם עליו חנן מור, ואז הגיע בנק גדול ושיכנע את יגאל לשלם על הקרקע במקום 1 מילארד, 1.1 מילארד שקל! איך הבנק הגדול עשה את זה, הוא נתן ליגאל דמרי הלוואה של 550 מיליון שקל בלי ריבית.
BOOM פשש ולא כותבים על זה כלום (ל"ת)
WOW 15/12/2024 14:52
הגב לתגובה זו
1.
הקריסה מתקרבת !!! (ל"ת)
דן 15/12/2024 09:37
הגב לתגובה זו

בנייה. קרדיט: X

מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת

צלי אהרון | 17/09/2025 18:00

נושאים בכתבה מחירי הדירות בנקים רשות המסים חן שרייבר

מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

להמשך הכתבה לחץ כאן