ככה לא פותרים את משבר הדיור: מחירי הדיור עלו ביותר מ-100% מאז משבר הסאב-פריים ב-2008, אך המדינה פשוט לא בונה מספיק. רק השנה המחירים עלו ב-9.2%, והיקפי המשכנתאות נמצאים בשיאי כל הזמנים.

הזינוק במחירי הדיור מכביד כמובן מאוד את נטל ההוצאה על משקי הבית, בייחוד לאנשי המעמד החברתי-הכלכלי הנמוך וממעמד הביניים, וחוללה משבר בתחום הדיור. אחד הגורמים המשמעותיים לעליית מחירי הדירות הוא כמובן המחסור ביחידות דיור (יח"ד).

אחת הסיבות שאי אפשר לבנות היא כי ראשי ערים מעדיפים נדל"ן מסחרי (משרדים) ולא תושבים - שהתושבים יגורו במקום אחר ויבואו לעבוד אצלנו, כך אומרים ראשי הערים - ובצדק מבחינתם שכן תשלומי הארנונה שהציבור משלם נמוכים מכמה שהוא צורך מהעירייה. בניגוד לכך - משרדים משלמים פי 5 ארנונה אך כמעט לא מקבלים בתמורה.

איפה הבעיה? שכל ראשי הערים חושבים כך וממילא כולם רוצים משרדים ולא רוצים תושבים... אז איפה יגורו האנשים? 'בעיר הסמוכה' אבל לא אצלי.

כדי לפתור את זה ולהתגבר על הבעיה של ראשי ערים קיימת מדינה. השלטון המרכזי אמור להכתיב מדיניות. אבל הוא לא עושה את זה. ב-2013 ניסתה הממשלה לעודד את הרשויות המקומיות לבנות דירות והחליטה על "הסכמי הגג" לקדם בתחום שיפוטן פיתוח של שכונות מגורים חדשות ושיווק של יח"ד בהיקף נרחב ובקצב מהיר - אבל דוח מבקר המדינה מראה כי זה פשוט לא עבד..

• המבקר: ליקויים בניהול של מידע מסווג במחשבים של משרד ראש הממשלה
• מקרון מנסה להציל את כלכלת צרפת מקריסה ומקבל מחאה ברחובות. וחברות דירוג האשראי? נגדו
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

על פי מבקר המדינה, קצב שיווק הקרקעות למגורים: בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג נקבע כי הרשות המקומית תתחייב בהסכם הגג לאפשר שיווק קרקע בתחום שיפוטה בקצב שיווק שלא יפחת מ-2,000 יח"ד לשנה (קצב השיווק). כלומר, נכון למחצית השנייה של שנת 2020, היו אמורות להיות משווקות קרקעות שלפי התוכניות החלות עליהן ניתן לבנות בהן כ-241,000 יח"ד, אילו השיווק היה בהתאם לקצב השיווק כאמור. בביקורת נמצא כי בפועל שווקו בהצלחה קרקעות לבניית כ-80,000 יח"ד, שהן כ-33% מהקרקעות שהיו משווקות לו היה השיווק בהתאם לקצב השיווק כאמור, במונחי יח"ד.

שילוב התחדשות עירונית בהסכמי הגג: ביעדי התכנון הממשלתי לשנים 2017 - 2020 נקבע שהתכנון בתחום ההתחדשות העירונית יהיה בהיקף של כ-76,000 יח"ד, כ-18% מיעד התכנון הכולל לשנים אלו (אשר מרביתן מרוכזות במחוזות תל אביב, המרכז, ירושלים וחיפה). לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל (המועצה), בהסכמי הגג התאפשר לרמ"י להקצות מגרש השלמה לעד 10% מיח"ד שבהסכמי הגג לשם התחדשות עירונית, כך שהפוטנציאל הוא לבניית עד כ-44,000 יח"ד. עלה כי עד סוף שנת 2020 מבין היישובים שלגביהם נחתם הסכם גג, הוקצו מגרשי השלמה ביישוב אחד בלבד במסגרת תכנית הכוללת 3,500 יח"ד (תוכנית שבה כ-0.8% מכלל יח"ד שבהסכמי גג). כלומר, ההסכמים לא שימשו ככלי מרכזי ליישום פרויקטים של התחדשות עירונית.

צורכי הדיור של האוכלוסייה ביישובי המיעוטים: עלה כי בינואר 2021, מועד סיום הביקורת, טרם חתמו משרד הבינוי או רמ"י על הסכם גג עם רשות מקומית מיישובי המיעוטים, אף שהממשלה ייחסה חשיבות לכך לקידום הבנייה ביישובי המיעוטים. יצוין כי בספטמבר 2021 (לאחר מועד סיום הביקורת) חתמה רמ"י על הסכם גג עם עיריית אום אל-פחם.

• תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
• רשות שוק ההון אישרה: נאוי ולוזון משיקים את חברת המשכנתאות Now-On
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

צורכי הדיור של האוכלוסייה החרדית: על אף הצורך בהקמתן של 200,000 יח"ד לאוכלוסייה החרדית בשנים 2016 - 2035, נכון למועד סיום הביקורת לא שווקה שכונה חרדית בשום עיר הטרוגנית שלגביה נחתם הסכם גג, בהתאם להחלטת הממשלה לגבי הדיור לאוכלוסייה החרדית מאוגוסט 2016, ונמצא כי בשלוש רשויות נמצאות בשלבי תכנון שונים שכונות המיועדות לאוכלוסייה החרדית, בהיקף של כ-2,350 יח"ד (ברמלה ונתיבות) וכן בעכו כחלק מתוכנית "שערי עכו" הכוללת כ-8,000 יח"ד לכלל האוכלוסייה. במועד סיום הביקורת תוכניות אלו טרם קודמו לכדי שיווק. כמו כן, אף שחלפו יותר מארבע שנים ממועד החלטת הממשלה, משרד הבינוי ואגף תקציבים במשרד האוצר טרם גיבשו מערכת תמריצים להכללת שכונות לאוכלוסייה החרדית במסגרת הסכמי הגג.

הדיווח על יישום החלטת הממשלה על הסכמי הגג: בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג לא נקבע מנגנון דיווח לממשלה על אופן יישום ההחלטה. כמו כן, בשנים 2013 - 2020 לא דנה מועצת רשות מקרקעי ישראל בנושא אי-העמידה בקצב השיווק ובחסמים המונעים את העמידה בו. נוסף על כך, עלה כי הדוחות השנתיים לשנים 2013 - 2019 שהגישה רמ"י למועצה כללו דיווח על הסכמי הגג שנחתמו בשנים הרלוונטיות, ולעיתים הם כללו פירוט של מספר יחה"ד ששווקו ודיווח על הסכמים שצפויים להיחתם. אולם לא היה בהם דיווח על החסמים ביישום ההסכם או על הפער בין השיווק בפועל לבין השיווק לפי קצב השיווק שנקבע בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג.

שיווק שטחי מסחר ותעסוקה במסגרת הסכמי הגג: עד יוני 2020 שווקו בהצלחה                כ-7% בלבד מהקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות בתוכניות שבהסכמי הגג, במונחי מ"ר בנוי. ביותר ממחצית מהרשויות שחתמו על הסכמי הגג עד סוף שנת 2017 (13 מתוך 25) שיעור הקרקעות למגורים ששווקו בהצלחה (לפי מס' יח"ד) מתוך הקרקעות הנכללות בתוכניות שבהסכם היה גדול בכ-10% ויותר משיעור הקרקעות למסחר ותעסוקה ששווקו בהצלחה (לפי מ"ר של שטח בנוי לפי התוכניות) מתוך כלל הקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות בתוכניות שבהסכם. עקב ההסתמכות של הרשויות המקומיות במידה רבה על ההכנסות הצפויות להן מגביית ארנונה עסקית, הדבר עלול לפגוע במצבן הפיננסי של הרשויות וביכולתן לספק לתושביהן שירותים ברמה נאותה.

שיעור היתרי הבנייה ומשך הזמן להנפקתם: שיעור היתרי הבנייה מכלל יחה"ד הכלולות בתוכניות שבהסכמים ב-11 רשויות שנבדקו היה בין 7% בבאר יעקב לבין 58% בראש העין, שהיא אחת הרשויות הראשונות שחתמו על הסכם גג. בממוצע הונפקו היתרי בנייה עבור 23% מכלל יחה"ד הנכללות בתוכניות הכלולות בהסכמי הגג של 11 הרשויות שנבדקו. משך הזמן לקבלת היתר בנייה בעשר רשויות מקומיות שלגביהן נערכה בדיקה היה יותר מ-90 יום כפי שנקבע בהסכם הגג. משך הזמן לקבלת היתר היה בין 132 יום בנתיבות ל-504 יום בנתניה, ובממוצע 309 יום. יודגש כי משך הזמן לקבלת היתר תלוי בגורמים שונים, לרבות במגישי הבקשה ובעורכיה, ובנסיבות שחלקן אינן בשליטת הרשות המקומית.

המענקים ניתנו על פי הגידול באוכלוסיה ולא על פי היתרים בניה

עוד נמצא כי מענק הסכמי הגג בעלות של 129 מיליון שקל ניתן לרשויות החתומות על הסכמי הגג בשנים 2019 ו-2020 לפי אמת מידה הנוגעת לגידול בהיקף האוכלוסייה ברשות ולא לפי מספר היתרי הבנייה שהנפיקה הרשות, אף שהתוכנית של משרד הפנים הייתה "תוכנית לתמרוץ רשויות למתן היתרי בנייה ליחידות דיור". עקב כך המענק לא שימש תמריץ להנפקת היתרי בנייה עבור רשויות אלה.