בניה
צילום: בניה
דו"ח המבקר

משבר הדיור: "המדינה שיווקה רק שליש מהיעדים שלה בהסכמי הגג"

על פי דוח מבקר המדינה מ 2008 ועד 2020 מחירי הדיור זינקו ב 103% אך שווקו קרקעות לבניית 80,000 יח"ד בלבד במסגרת הסכמי הגג. למעשה - המדינה שרפה עשרות מיליארדי שקלים - אבל בלי תוצאות. ולא רק זה - המענקים ניתנו על פי הגידול באוכלוסיה ולא על פי היתרים בניה
נתנאל אריאל | (5)

ככה לא פותרים את משבר הדיור: מחירי הדיור עלו ביותר מ-100% מאז משבר הסאב-פריים ב-2008, אך המדינה פשוט לא בונה מספיק. רק השנה המחירים עלו ב-9.2%, והיקפי המשכנתאות נמצאים בשיאי כל הזמנים.

 

הזינוק במחירי הדיור מכביד כמובן מאוד את נטל ההוצאה על משקי הבית, בייחוד לאנשי המעמד החברתי-הכלכלי הנמוך וממעמד הביניים, וחוללה משבר בתחום הדיור. אחד הגורמים המשמעותיים לעליית מחירי הדירות הוא כמובן המחסור ביחידות דיור (יח"ד).

אחת הסיבות שאי אפשר לבנות היא כי ראשי ערים מעדיפים נדל"ן מסחרי (משרדים) ולא תושבים - שהתושבים יגורו במקום אחר ויבואו לעבוד אצלנו, כך אומרים ראשי הערים - ובצדק מבחינתם שכן תשלומי הארנונה שהציבור משלם נמוכים מכמה שהוא צורך מהעירייה. בניגוד לכך - משרדים משלמים פי 5 ארנונה אך כמעט לא מקבלים בתמורה.

איפה הבעיה? שכל ראשי הערים חושבים כך וממילא כולם רוצים משרדים ולא רוצים תושבים... אז איפה יגורו האנשים? 'בעיר הסמוכה' אבל לא אצלי.

כדי לפתור את זה ולהתגבר על הבעיה של ראשי ערים קיימת מדינה. השלטון המרכזי אמור להכתיב מדיניות. אבל הוא לא עושה את זה. ב-2013 ניסתה הממשלה לעודד את הרשויות המקומיות לבנות דירות והחליטה על "הסכמי הגג" לקדם בתחום שיפוטן פיתוח של שכונות מגורים חדשות ושיווק של יח"ד בהיקף נרחב ובקצב מהיר - אבל דוח מבקר המדינה מראה כי זה פשוט לא עבד..

 

על פי מבקר המדינה, קצב שיווק הקרקעות למגורים: בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג נקבע כי הרשות המקומית תתחייב בהסכם הגג לאפשר שיווק קרקע בתחום שיפוטה בקצב שיווק שלא יפחת מ-2,000 יח"ד לשנה (קצב השיווק). כלומר, נכון למחצית השנייה של שנת 2020, היו אמורות להיות משווקות קרקעות שלפי התוכניות החלות עליהן ניתן לבנות בהן כ-241,000 יח"ד, אילו השיווק היה בהתאם לקצב השיווק כאמור. בביקורת נמצא כי בפועל שווקו בהצלחה קרקעות לבניית כ-80,000 יח"ד, שהן כ-33% מהקרקעות שהיו משווקות לו היה השיווק בהתאם לקצב השיווק כאמור, במונחי יח"ד.

 

שילוב התחדשות עירונית בהסכמי הגג: ביעדי התכנון הממשלתי לשנים 2017 - 2020 נקבע שהתכנון בתחום ההתחדשות העירונית יהיה בהיקף של כ-76,000 יח"ד, כ-18% מיעד התכנון הכולל לשנים אלו (אשר מרביתן מרוכזות במחוזות תל אביב, המרכז, ירושלים וחיפה). לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל (המועצה), בהסכמי הגג התאפשר לרמ"י להקצות מגרש השלמה לעד 10% מיח"ד שבהסכמי הגג לשם התחדשות עירונית, כך שהפוטנציאל הוא לבניית עד כ-44,000 יח"ד. עלה כי עד סוף שנת 2020 מבין היישובים שלגביהם נחתם הסכם גג, הוקצו מגרשי השלמה ביישוב אחד בלבד במסגרת תכנית הכוללת 3,500 יח"ד (תוכנית שבה כ-0.8% מכלל יח"ד שבהסכמי גג). כלומר, ההסכמים לא שימשו ככלי מרכזי ליישום פרויקטים של התחדשות עירונית.

 

צורכי הדיור של האוכלוסייה ביישובי המיעוטים: עלה כי בינואר 2021, מועד סיום הביקורת, טרם חתמו משרד הבינוי או רמ"י על הסכם גג עם רשות מקומית מיישובי המיעוטים, אף שהממשלה ייחסה חשיבות לכך לקידום הבנייה ביישובי המיעוטים. יצוין כי בספטמבר 2021 (לאחר מועד סיום הביקורת) חתמה רמ"י על הסכם גג עם עיריית אום אל-פחם.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

צורכי הדיור של האוכלוסייה החרדית: על אף הצורך בהקמתן של 200,000 יח"ד לאוכלוסייה החרדית בשנים 2016 - 2035, נכון למועד סיום הביקורת לא שווקה שכונה חרדית בשום עיר הטרוגנית שלגביה נחתם הסכם גג, בהתאם להחלטת הממשלה לגבי הדיור לאוכלוסייה החרדית מאוגוסט 2016, ונמצא כי בשלוש רשויות נמצאות בשלבי תכנון שונים שכונות המיועדות לאוכלוסייה החרדית, בהיקף של כ-2,350 יח"ד (ברמלה ונתיבות) וכן בעכו כחלק מתוכנית "שערי עכו" הכוללת כ-8,000 יח"ד לכלל האוכלוסייה. במועד סיום הביקורת תוכניות אלו טרם קודמו לכדי שיווק. כמו כן, אף שחלפו יותר מארבע שנים ממועד החלטת הממשלה, משרד הבינוי ואגף תקציבים במשרד האוצר טרם גיבשו מערכת תמריצים להכללת שכונות לאוכלוסייה החרדית במסגרת הסכמי הגג.

 

הדיווח על יישום החלטת הממשלה על הסכמי הגג: בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג לא נקבע מנגנון דיווח לממשלה על אופן יישום ההחלטה. כמו כן, בשנים 2013 - 2020 לא דנה מועצת רשות מקרקעי ישראל בנושא אי-העמידה בקצב השיווק ובחסמים המונעים את העמידה בו. נוסף על כך, עלה כי הדוחות השנתיים לשנים 2013 - 2019 שהגישה רמ"י למועצה כללו דיווח על הסכמי הגג שנחתמו בשנים הרלוונטיות, ולעיתים הם כללו פירוט של מספר יחה"ד ששווקו ודיווח על הסכמים שצפויים להיחתם. אולם לא היה בהם דיווח על החסמים ביישום ההסכם או על הפער בין השיווק בפועל לבין השיווק לפי קצב השיווק שנקבע בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג.

 

שיווק שטחי מסחר ותעסוקה במסגרת הסכמי הגג: עד יוני 2020 שווקו בהצלחה                כ-7% בלבד מהקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות בתוכניות שבהסכמי הגג, במונחי מ"ר בנוי. ביותר ממחצית מהרשויות שחתמו על הסכמי הגג עד סוף שנת 2017 (13 מתוך 25) שיעור הקרקעות למגורים ששווקו בהצלחה (לפי מס' יח"ד) מתוך הקרקעות הנכללות בתוכניות שבהסכם היה גדול בכ-10% ויותר משיעור הקרקעות למסחר ותעסוקה ששווקו בהצלחה (לפי מ"ר של שטח בנוי לפי התוכניות) מתוך כלל הקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות בתוכניות שבהסכם. עקב ההסתמכות של הרשויות המקומיות במידה רבה על ההכנסות הצפויות להן מגביית ארנונה עסקית, הדבר עלול לפגוע במצבן הפיננסי של הרשויות וביכולתן לספק לתושביהן שירותים ברמה נאותה.

שיעור היתרי הבנייה ומשך הזמן להנפקתם: שיעור היתרי הבנייה מכלל יחה"ד הכלולות בתוכניות שבהסכמים ב-11 רשויות שנבדקו היה בין 7% בבאר יעקב לבין 58% בראש העין, שהיא אחת הרשויות הראשונות שחתמו על הסכם גג. בממוצע הונפקו היתרי בנייה עבור 23% מכלל יחה"ד הנכללות בתוכניות הכלולות בהסכמי הגג של 11 הרשויות שנבדקו. משך הזמן לקבלת היתר בנייה בעשר רשויות מקומיות שלגביהן נערכה בדיקה היה יותר מ-90 יום כפי שנקבע בהסכם הגג. משך הזמן לקבלת היתר היה בין 132 יום בנתיבות ל-504 יום בנתניה, ובממוצע 309 יום. יודגש כי משך הזמן לקבלת היתר תלוי בגורמים שונים, לרבות במגישי הבקשה ובעורכיה, ובנסיבות שחלקן אינן בשליטת הרשות המקומית.

 

המענקים ניתנו על פי הגידול באוכלוסיה ולא על פי היתרים בניה

עוד נמצא כי מענק הסכמי הגג בעלות של 129 מיליון שקל ניתן לרשויות החתומות על הסכמי הגג בשנים 2019 ו-2020 לפי אמת מידה הנוגעת לגידול בהיקף האוכלוסייה ברשות ולא לפי מספר היתרי הבנייה שהנפיקה הרשות, אף שהתוכנית של משרד הפנים הייתה "תוכנית לתמרוץ רשויות למתן היתרי בנייה ליחידות דיור". עקב כך המענק לא שימש תמריץ להנפקת היתרי בנייה עבור רשויות אלה.

 

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    אזרח 20/10/2021 14:26
    הגב לתגובה זו
    לא קיים פוליטיקאי אחד ולא משנה מאיזו מפלגה שבאמת עובד בשביל האזחרים - לא קיים. האזרחים אדישים ובגלל זה המדינה שלנו נראת כמו שהיא נראת. בהצלחה לדור הצעיר שהוא יותר אדיש מההורים שלו.
  • 3.
    רוני 19/10/2021 23:14
    הגב לתגובה זו
    אלופי עולם: דיבורים כמו חול ואין מה לאכול.. לכן לעולם לא יהיה פתרון פה למשבר הדיור. מי ששכל בקודקודו שיברח כמה שיותר מהר
  • 2.
    מתעניין 19/10/2021 17:11
    הגב לתגובה זו
    האם נכון שבמשך 12 השנים המוזכרות בדו"ח הליכוד היתה המפלגה בשלטון. האם ביבי היה ראש ממשלה כל אותה תקופה ובחלק ממנה תפקד גם כשר על לענייניי כלכלה ??? מעניין......
  • להקשיב 20/10/2021 15:02
    הגב לתגובה זו
    האם עכשיו שסוף סוף אתם בהגה השלטון משהו משתנה? אתם מושחתים בדיוק כמו שאתם חושבים על הימין ל
  • 1.
    חשבון קשה 19/10/2021 17:03
    הגב לתגובה זו
    איך יש עוד מישהו שחושב לתמוך בו, אין תחום שבו הוא לא שיקר
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

נדלן מסביב לשולחן - מפגש בכיריםנדלן מסביב לשולחן - מפגש בכירים

נדל"ן סביב השולחן: כך תיערכו נכון למכרזים בעידן של אי ודאות

איך מתמחרים עלויות בניה, אילו הפתעות יש במסמכי המכרזים, ומדוע זו תקופה של הזדמנויות בנדל"ן - על כך שוחחנו במפגש לבכירי הענף ביוזמת הפניקס ליווי בניה, משרד פירוֹן ו-Deloitte

אתי אפללו |
נושאים בכתבה נדל"ן


בכירי ובכירות ענף הנדל"ן הגיעו ביום ג' השבוע למפגש הראשון של נדל"ן סביב השולחן – סדרת מפגשים אסטרטגיים שמטרתם להעמיק בעולם הנדל"ן, ביוזמה משותפת של הפניקס ליווי בניה, משרד פירוֹן ו-Deloitte ובשיתוף ביזפורטל. המפגש התמקד במכרזים, מדדים ותמחור בתקופה רווית חוסר וודאות.


פרויקטים עם רווחיות נמוכה

 גלית וינדר־טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה, מקבוצת הפניקס גמא, פתחה את המפגש בהתייחסות לשינויים בשוק: "רואים הרבה מכרזים בדרך לשוק, אבל יש גם הרבה מאוד סימני שאלה סביבם וחוסר ודאות גבוה, בעיקר סביב עניין עלויות הבנייה. בקשר עם מכרזים חדשים תנאי השוק המאתגרים ידועים ולכן יילקחו בחשבון בהצעות שיוגשו על ידי היזמים, אולם בעסקאות שנרכשו ומומנו לפני 3 שנים, 

הדו"חות שאנו כחברה מממנת נתקלים בהם היום, ערב הכניסה לבניה ומכירות, מראים תמונה שונה לגמרי: פרויקטים עם רווחיות נמוכה משציפה היזם בעת רכישת הקרקע. חשוב מאוד להבין את המספרים לעומק עוד לפני הגשת ההצעה למכרז".


מחירי הדיור יורדים?

 זו אגדה אורבנית נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, ציינה כי ירידת מחירי הדיור היא אגדה אורבנית. לטענתה, המחירים עולים, וימשיכו לעלות. בנוסף, לטעמה הציפייה למכרזים של רמ"י תתבדה, ורמ"י לא תמהר "להפציץ במכרזים". בוגין, התייחסה לתקן 21 ואמרה כי: "ישנם עוד דברים הדורשים סדר והסדרה - אין לוח זמנים מסודר, ולפעמים יזמים נתקעים שנתיים עם חוות דעת שלא מתקדמות, אנו בלשכה פועלים ליצור מנגנון הכרעה מוסדר. 

"בנוסף, נדרשת התייחסות לעלויות הבנייה, הן עולות בקצב מהיר, כ-15% בשנתיים האחרונות, וזה קריטי. הלשכה השיקה לראשונה אומדן עלויות בנייה שמבוסס על דוחות ליווי".