תקדים: מבנה שאינו מיועד למגורים יבצע תמ"א 38
ועדת ערר מחוז חיפה פסקה כי מבנה ששימש כפנסיון בחיפה יחשב כבניין עם 6 דירות לצורך חישוב זכויות התמ"א
ועדת ערר מחוז חיפה פסקה בהחלטה עקרונית שבמקרה שקיים מבנה על קרקע שאינו מבנה למגורים על פי היתר הבניה אך הוא מיועד למגורים יש לראות בו כמבנה המיועד למגורים לצורך קבלת תמריצי תמ"א 38
ההחלטה ניתנה בנוגע למבנה ברחוב שמשון 1 בחיפה. בעלי המבנה שיוצגו על ידי עו"ד ענת בירן ועו"ד אור מור ביקשו להרוס את המבנה ולבנות אותו מחדש ( תמ"א 38/2). המבנה שימש כפנסיון וכלל 7 חדרים ולכן ביקשו הבעלים תמריצים מכוח תמ"א 38 לפי 7 דירות. המתנגדים טענו כי המבנה שימש כפנסיון ולמעשה מבחינה רישומית היו בו רק 2 יחידות דיור ולכן הוא אינו זכאי לתוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 עבור כל חדרי הפנסיון. בנוסף טענו המתנגדים כי אין לאשר את התוכנית להריסה ובניה מחדש של הפרויקט ללא התקנת מקומות חניה.
ועדת הערר דחתה את טענות המתנגדים אך אילו ערערו לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה והוא החזיר את הדיון לוועדת הערר בשני נושאים עקרוניים. הראשון, התקנת מקומות חניה והשני, מספר היחידות שבעבורן יש לתת את זכויות תמ"א 38.
בנושא מקומות החניה , ועדת הערר בחנה את חוות הדעת של מומחי התנועה ופסקה שאין ספק בעיני ועדת הערר שאין כל אפשרות להתקנת מקומות החניה במגרש או כאשר יש חוסר סבירות מבחינת עלויות הקמת מקומות החניה וגם מנימוקים תחבורתיים רחבים יותר ולכן הועדה אישרה את מתן היתר הבניה גם ללא התקנת מקומות חניה במגרש. חשיבות ההחלטה בנושא זה הינה גם בפן הכלכלי מאחר והיא משפיעה על יכולת היזם לתמחר דירות במחיר סביר.
- אייר חיפה מרחיבה פעילות עם יעד אטרקטיבי לקראת עונת הסקי חל מ-79 דולר לכיוון
- רפאל תשכור משרדים בפארק המדע בחיפה בכ-45 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנושא מספר היחידות במבנה. המתנגדים לתוכנית טענו כי לא ניתן להתייחס למספר היחידות בפנסיון כאל יחידות דיור, ולכן נשאלה השאלה כיצד יש לקבוע את מספר יחידות הדיור במבנה.
סוגיה רלוונטית בכל מקרה משיק
בוועדת הערר טענו כי הסוגיה הזו רלוונטית לא רק במקרה זה אלא בכל מקרה משיק שבו קיים מבנה על הקרקע שאינו מבנה למגורים על פי היתר הבניה, אך המגרש מיועד למגורים. השאלה קיימת בעיקר במקרים של חיזוק מבנה אך גם במקרים של הריסה ובניה מחדש.
באופן עקרוני במקום שבו בהיתר הבניה לא נקבעו יחידות דיור, אז צריך לפנות לתוכניות החלות. אם מספר יחידות הדיור מוגדר בתוכניות הוא ישמש לקביעת הזכויות אך במקרים שלא מצוין מספר היחידות יש לבצע חישוב תיאורטי של מספר יחידות בשטח סביר אותו ניתן היה לקבל במסגרת השטחים הבנויים במבנה הקיים ובהתאם למספר זה לקבוע מה יחידות הדיור הזכאי לתוספת זכויות. על פי התחשיב שערכה ועדת הערר במקרה זה היא קבעה שמספר היחידות שיוכל לקבל תוספת זכויות לפי תמ"א 38 (תוספת של 25 מ"ר) הוא 6.
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
עוד קבעה ועדת הערר שראוי שהועדה המקומית תקבע שיטת חישוב כללית או אזורית לעניין מספר יחידות דיור במבנים דומים לצורך תמריצי תמ"א 38 ואת שיטת החישוב הזו תעגן במסמך סטטוטורי מתאים שישמש במקרים דומים
- 1.חשוב לבנות דירות 26/08/2015 22:58הגב לתגובה זויש ביקוש וצריך לייצר דירות
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
