תקדים: מבנה שאינו מיועד למגורים יבצע תמ"א 38
ועדת ערר מחוז חיפה פסקה כי מבנה ששימש כפנסיון בחיפה יחשב כבניין עם 6 דירות לצורך חישוב זכויות התמ"א
ועדת ערר מחוז חיפה פסקה בהחלטה עקרונית שבמקרה שקיים מבנה על קרקע שאינו מבנה למגורים על פי היתר הבניה אך הוא מיועד למגורים יש לראות בו כמבנה המיועד למגורים לצורך קבלת תמריצי תמ"א 38
ההחלטה ניתנה בנוגע למבנה ברחוב שמשון 1 בחיפה. בעלי המבנה שיוצגו על ידי עו"ד ענת בירן ועו"ד אור מור ביקשו להרוס את המבנה ולבנות אותו מחדש ( תמ"א 38/2). המבנה שימש כפנסיון וכלל 7 חדרים ולכן ביקשו הבעלים תמריצים מכוח תמ"א 38 לפי 7 דירות. המתנגדים טענו כי המבנה שימש כפנסיון ולמעשה מבחינה רישומית היו בו רק 2 יחידות דיור ולכן הוא אינו זכאי לתוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 עבור כל חדרי הפנסיון. בנוסף טענו המתנגדים כי אין לאשר את התוכנית להריסה ובניה מחדש של הפרויקט ללא התקנת מקומות חניה.
ועדת הערר דחתה את טענות המתנגדים אך אילו ערערו לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה והוא החזיר את הדיון לוועדת הערר בשני נושאים עקרוניים. הראשון, התקנת מקומות חניה והשני, מספר היחידות שבעבורן יש לתת את זכויות תמ"א 38.
בנושא מקומות החניה , ועדת הערר בחנה את חוות הדעת של מומחי התנועה ופסקה שאין ספק בעיני ועדת הערר שאין כל אפשרות להתקנת מקומות החניה במגרש או כאשר יש חוסר סבירות מבחינת עלויות הקמת מקומות החניה וגם מנימוקים תחבורתיים רחבים יותר ולכן הועדה אישרה את מתן היתר הבניה גם ללא התקנת מקומות חניה במגרש. חשיבות ההחלטה בנושא זה הינה גם בפן הכלכלי מאחר והיא משפיעה על יכולת היזם לתמחר דירות במחיר סביר.
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- אלמוגים רכשה את מלוא הזכויות בפרויקט מבואות חיפה תמורת כ-86 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנושא מספר היחידות במבנה. המתנגדים לתוכנית טענו כי לא ניתן להתייחס למספר היחידות בפנסיון כאל יחידות דיור, ולכן נשאלה השאלה כיצד יש לקבוע את מספר יחידות הדיור במבנה.
סוגיה רלוונטית בכל מקרה משיק
בוועדת הערר טענו כי הסוגיה הזו רלוונטית לא רק במקרה זה אלא בכל מקרה משיק שבו קיים מבנה על הקרקע שאינו מבנה למגורים על פי היתר הבניה, אך המגרש מיועד למגורים. השאלה קיימת בעיקר במקרים של חיזוק מבנה אך גם במקרים של הריסה ובניה מחדש.
באופן עקרוני במקום שבו בהיתר הבניה לא נקבעו יחידות דיור, אז צריך לפנות לתוכניות החלות. אם מספר יחידות הדיור מוגדר בתוכניות הוא ישמש לקביעת הזכויות אך במקרים שלא מצוין מספר היחידות יש לבצע חישוב תיאורטי של מספר יחידות בשטח סביר אותו ניתן היה לקבל במסגרת השטחים הבנויים במבנה הקיים ובהתאם למספר זה לקבוע מה יחידות הדיור הזכאי לתוספת זכויות. על פי התחשיב שערכה ועדת הערר במקרה זה היא קבעה שמספר היחידות שיוכל לקבל תוספת זכויות לפי תמ"א 38 (תוספת של 25 מ"ר) הוא 6.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
עוד קבעה ועדת הערר שראוי שהועדה המקומית תקבע שיטת חישוב כללית או אזורית לעניין מספר יחידות דיור במבנים דומים לצורך תמריצי תמ"א 38 ואת שיטת החישוב הזו תעגן במסמך סטטוטורי מתאים שישמש במקרים דומים
- 1.חשוב לבנות דירות 26/08/2015 22:58הגב לתגובה זויש ביקוש וצריך לייצר דירות
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
