תקדים: מבנה שאינו מיועד למגורים יבצע תמ"א 38

ועדת ערר מחוז חיפה פסקה כי מבנה ששימש כפנסיון בחיפה יחשב כבניין עם 6 דירות לצורך חישוב זכויות התמ"א

לירן סהר | 26/08/2015 11:38 (1)

ועדת ערר מחוז חיפה פסקה בהחלטה עקרונית שבמקרה שקיים מבנה על קרקע שאינו מבנה למגורים על פי היתר הבניה אך הוא מיועד למגורים יש לראות בו כמבנה המיועד למגורים לצורך קבלת תמריצי תמ"א 38

ההחלטה ניתנה בנוגע למבנה ברחוב שמשון 1 בחיפה. בעלי המבנה שיוצגו על ידי עו"ד ענת בירן ועו"ד אור מור ביקשו להרוס את המבנה ולבנות אותו מחדש ( תמ"א 38/2). המבנה שימש כפנסיון וכלל 7 חדרים ולכן ביקשו הבעלים תמריצים מכוח תמ"א 38 לפי 7 דירות. המתנגדים טענו כי המבנה שימש כפנסיון ולמעשה מבחינה רישומית היו בו רק 2 יחידות דיור ולכן הוא אינו זכאי לתוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 עבור כל חדרי הפנסיון. בנוסף טענו המתנגדים כי אין לאשר את התוכנית להריסה ובניה מחדש של הפרויקט ללא התקנת מקומות חניה.

ועדת הערר דחתה את טענות המתנגדים אך אילו ערערו לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה והוא החזיר את הדיון לוועדת הערר בשני נושאים עקרוניים. הראשון, התקנת מקומות חניה והשני, מספר היחידות שבעבורן יש לתת את זכויות תמ"א 38.

בנושא מקומות החניה , ועדת הערר בחנה את חוות הדעת של מומחי התנועה ופסקה שאין ספק בעיני ועדת הערר שאין כל אפשרות להתקנת מקומות החניה במגרש או כאשר יש חוסר סבירות מבחינת עלויות הקמת מקומות החניה וגם מנימוקים תחבורתיים רחבים יותר ולכן הועדה אישרה את מתן היתר הבניה גם ללא התקנת מקומות חניה במגרש. חשיבות ההחלטה בנושא זה הינה גם בפן הכלכלי מאחר והיא משפיעה על יכולת היזם לתמחר דירות במחיר סביר.

בנושא מספר היחידות במבנה. המתנגדים לתוכנית טענו כי לא ניתן להתייחס למספר היחידות בפנסיון כאל יחידות דיור, ולכן נשאלה השאלה כיצד יש לקבוע את מספר יחידות הדיור במבנה.

סוגיה רלוונטית בכל מקרה משיק

בוועדת הערר טענו כי הסוגיה הזו רלוונטית לא רק במקרה זה אלא בכל מקרה משיק שבו קיים מבנה על הקרקע שאינו מבנה למגורים על פי היתר הבניה, אך המגרש מיועד למגורים. השאלה קיימת בעיקר במקרים של חיזוק מבנה אך גם במקרים של הריסה ובניה מחדש.

באופן עקרוני במקום שבו בהיתר הבניה לא נקבעו יחידות דיור, אז צריך לפנות לתוכניות החלות. אם מספר יחידות הדיור מוגדר בתוכניות הוא ישמש לקביעת הזכויות אך במקרים שלא מצוין מספר היחידות יש לבצע חישוב תיאורטי של מספר יחידות בשטח סביר אותו ניתן היה לקבל במסגרת השטחים הבנויים במבנה הקיים ובהתאם למספר זה לקבוע מה יחידות הדיור הזכאי לתוספת זכויות. על פי התחשיב שערכה ועדת הערר במקרה זה היא קבעה שמספר היחידות שיוכל לקבל תוספת זכויות לפי תמ"א 38 (תוספת של 25 מ"ר) הוא 6.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עוד קבעה ועדת הערר שראוי שהועדה המקומית תקבע שיטת חישוב כללית או אזורית לעניין מספר יחידות דיור במבנים דומים לצורך תמריצי תמ"א 38 ואת שיטת החישוב הזו תעגן במסמך סטטוטורי מתאים שישמש במקרים דומים

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

1.
חשוב לבנות דירות 26/08/2015 22:58
הגב לתגובה זו
יש ביקוש וצריך לייצר דירות

דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקי

אמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים

סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"

רן קידר | 04/12/2025 11:59

נושאים בכתבה גבעת אולגה אמריקה ישראל

חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.

התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40% מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".

מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".

העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.

המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).

להמשך הכתבה לחץ כאן

הנהלת בוליגו קפיטל, בכנס השנתי של החברה, צילום: גלעד קבלרצ'יק

"שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל

בכנס השנתי של בוליגו קפיטל אמר המנכ"ל אורי גורן כי "לאחר שנתיים של סייקל שלילי, יש היום הזדמנויות רכישה חדשות במדינות הצומחות בארה"ב."

הדס ברטל | 05/12/2025 18:27

נושאים בכתבה ארה"ב נדל"ן עולמי נדל"ן מסחרי השקעות כנס

בכנס המשקיעים השנתי של בוליגו קפיטל, חברה להשקעות נדל"ן בארה"ב הנסחרת בבורסה בתל אביב, אמר מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסיים בבנק הפועלים: "פאואל הולך לסיים את הכהונה וטראמפ ישים נגיד שיתמוך במדיניות שלו, להורדת ריבית. שפריר גם העריך כי כנראה שהריבית בארה"ב תרד עוד פעם בדצמבר, והשוק מתמחר שהריבית בעוד שנה תהיה 3%. שפריר אמר את הדברים במושב הראשון של הכנס, שעסק בשוקי ההון הפיננסיים, בו השתתפו מובילי דעה מבתי ההשקעות המובילים במשק. הוא הוסיף גם כי "אף אחד לא יודע לגבי השפעות הבינה המלאכותית, ויש חששות לבועה בתחום. מצד שני, היסטורית, השוק יורד בדרך כלל כשהריבית עולה או כשיש מיתון, ועכשיו הריבית במגמת ירידה ואין אינדיקטורים שמצביעים על מיתון בארה"ב. זה לא אומר שאם השוק יקר הוא לא יעלה עוד פעם וישיג תשואה דו ספרתית", הסביר שפריר, והוסיף כי לתפיסתו, תמיד צריך להיות בלונג ולשמור על פיזור.

עוד דיברה בפאנל, רינת אשכנזי, הכלכלנית הראשית של הפניקס בית השקעות, שהזהירה מפני התרגלות יתר לתנאי השוק החיוביים. "התרגלנו לעליות, ואני מסבירה ללקוחות שלא יתרגלו לזה, כאילו לא היו תקופות לא טובות. משהו צריך להתכנס. הריכוזיות של המדדים בארה"ב מטרידה", אמרה אשכנזי, והוסיפה כי צריך להסתכל על שוק התעסוקה בארה"ב, ומספיק שיהיה נתון רע יותר בתעסוקה ויכולות להתפתח חששות ממיתון.

לדברי אשכנזי, כיום יותר מ־50% מהצמיחה בארה"ב היא מההשקעות בתחומים של הבינה המלאכותית וזה מזין את השוק. "הציבור האמריקאי מחזיק במניות ומרגיש היום עשיר יותר. גם המשקיעים הקטנים הפכו לפעילים בבורסה", אמרה. היא הדגישה כי ב־2026, יותר מתמיד, חייבים לשים דגש על פיזור, ולשקול השקעה גם בכלכלה המקומית, גם בכלכלת ארה"ב וגם בשווקים מתעוררים. "כולם יושפעו מהחדשות בתחום הבינה המלאכותית", הוסיפה.

רו"ח אמיר איל, יו"ר ואסטרטג השקעות ראשי בקבוצת אינפיניטי אילים, הזהיר מפני תרחישים שליליים אפשריים. "זה לא יהיה תרחיש קיצון אם מדד ה-S&P 500 יירד ב־10% עד 20%. גיהוק קטן ב־7 המניות הטכנולוגיות המובילות יכול להביא לירידה של המדד כולו. זה תרחיש שיכול לקרות. לא אתפלא אם יהיה מימוש, אבל השקעות זה לא לתקופה של שנה. כרגע, המומנטום בשוק חיובי, לאחר 3 שנים של עליות", אמר איל.

אך באשר לשוק הישראלי, איל נשאר אופטימי. "ישראל זה המקום להיות בו בהשקעות. אנחנו לא קונים סיפור, אלא מחיר. ישראל נשארת בתמחור בחסר. למרות העלייה של כ־40% במדד תל אביב 125 השנה, ישראל עומדת בפני עשור הזהב שלה. הצמיחה הדמוגרפית, עם 200 אלף אנשים חדשים כל שנה, תוביל לשגשוג כלכלי, אז אנחנו בעד השוק הישראלי", הצהיר.

להמשך הכתבה לחץ כאן