ועדת ערר מחוז חיפה פסקה בהחלטה עקרונית שבמקרה שקיים מבנה על קרקע שאינו מבנה למגורים על פי היתר הבניה אך הוא מיועד למגורים יש לראות בו כמבנה המיועד למגורים לצורך קבלת תמריצי תמ"א 38

ההחלטה ניתנה בנוגע למבנה ברחוב שמשון 1 בחיפה. בעלי המבנה שיוצגו על ידי עו"ד ענת בירן ועו"ד אור מור ביקשו להרוס את המבנה ולבנות אותו מחדש ( תמ"א 38/2). המבנה שימש כפנסיון וכלל 7 חדרים ולכן ביקשו הבעלים תמריצים מכוח תמ"א 38 לפי 7 דירות. המתנגדים טענו כי המבנה שימש כפנסיון ולמעשה מבחינה רישומית היו בו רק 2 יחידות דיור ולכן הוא אינו זכאי לתוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 עבור כל חדרי הפנסיון. בנוסף טענו המתנגדים כי אין לאשר את התוכנית להריסה ובניה מחדש של הפרויקט ללא התקנת מקומות חניה.

ועדת הערר דחתה את טענות המתנגדים אך אילו ערערו לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה והוא החזיר את הדיון לוועדת הערר בשני נושאים עקרוניים. הראשון, התקנת מקומות חניה והשני, מספר היחידות שבעבורן יש לתת את זכויות תמ"א 38.

בנושא מקומות החניה , ועדת הערר בחנה את חוות הדעת של מומחי התנועה ופסקה שאין ספק בעיני ועדת הערר שאין כל אפשרות להתקנת מקומות החניה במגרש או כאשר יש חוסר סבירות מבחינת עלויות הקמת מקומות החניה וגם מנימוקים תחבורתיים רחבים יותר ולכן הועדה אישרה את מתן היתר הבניה גם ללא התקנת מקומות חניה במגרש. חשיבות ההחלטה בנושא זה הינה גם בפן הכלכלי מאחר והיא משפיעה על יכולת היזם לתמחר דירות במחיר סביר.

• רפאל תשכור משרדים בפארק המדע בחיפה בכ-45 מיליון שקל
• פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בנושא מספר היחידות במבנה. המתנגדים לתוכנית טענו כי לא ניתן להתייחס למספר היחידות בפנסיון כאל יחידות דיור, ולכן נשאלה השאלה כיצד יש לקבוע את מספר יחידות הדיור במבנה.

סוגיה רלוונטית בכל מקרה משיק

בוועדת הערר טענו כי הסוגיה הזו רלוונטית לא רק במקרה זה אלא בכל מקרה משיק שבו קיים מבנה על הקרקע שאינו מבנה למגורים על פי היתר הבניה, אך המגרש מיועד למגורים.  השאלה קיימת  בעיקר במקרים של חיזוק מבנה אך גם במקרים של הריסה ובניה מחדש.

באופן עקרוני במקום שבו בהיתר הבניה לא נקבעו יחידות דיור, אז צריך לפנות לתוכניות החלות. אם מספר יחידות הדיור מוגדר בתוכניות הוא ישמש לקביעת הזכויות אך במקרים שלא מצוין מספר היחידות יש לבצע חישוב תיאורטי של מספר יחידות בשטח סביר אותו ניתן היה לקבל במסגרת השטחים הבנויים במבנה הקיים ובהתאם למספר זה לקבוע מה יחידות הדיור הזכאי לתוספת זכויות. על פי התחשיב שערכה ועדת הערר במקרה זה היא קבעה שמספר היחידות שיוכל לקבל תוספת זכויות לפי תמ"א 38 (תוספת של 25 מ"ר) הוא 6.

• אושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה; מה המחירים בעיר?
• מחירי הדירות יורדים: עמרם מוכרת יותר, אבל הרווחיות ירדה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

עוד קבעה ועדת הערר שראוי  שהועדה המקומית תקבע שיטת חישוב כללית או אזורית לעניין מספר יחידות דיור במבנים דומים לצורך תמריצי תמ"א 38 ואת שיטת החישוב הזו תעגן במסמך סטטוטורי מתאים שישמש במקרים דומים