תקדים: מבנה שאינו מיועד למגורים יבצע תמ"א 38
ועדת ערר מחוז חיפה פסקה כי מבנה ששימש כפנסיון בחיפה יחשב כבניין עם 6 דירות לצורך חישוב זכויות התמ"א
ועדת ערר מחוז חיפה פסקה בהחלטה עקרונית שבמקרה שקיים מבנה על קרקע שאינו מבנה למגורים על פי היתר הבניה אך הוא מיועד למגורים יש לראות בו כמבנה המיועד למגורים לצורך קבלת תמריצי תמ"א 38
ההחלטה ניתנה בנוגע למבנה ברחוב שמשון 1 בחיפה. בעלי המבנה שיוצגו על ידי עו"ד ענת בירן ועו"ד אור מור ביקשו להרוס את המבנה ולבנות אותו מחדש ( תמ"א 38/2). המבנה שימש כפנסיון וכלל 7 חדרים ולכן ביקשו הבעלים תמריצים מכוח תמ"א 38 לפי 7 דירות. המתנגדים טענו כי המבנה שימש כפנסיון ולמעשה מבחינה רישומית היו בו רק 2 יחידות דיור ולכן הוא אינו זכאי לתוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 עבור כל חדרי הפנסיון. בנוסף טענו המתנגדים כי אין לאשר את התוכנית להריסה ובניה מחדש של הפרויקט ללא התקנת מקומות חניה.
ועדת הערר דחתה את טענות המתנגדים אך אילו ערערו לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה והוא החזיר את הדיון לוועדת הערר בשני נושאים עקרוניים. הראשון, התקנת מקומות חניה והשני, מספר היחידות שבעבורן יש לתת את זכויות תמ"א 38.
בנושא מקומות החניה , ועדת הערר בחנה את חוות הדעת של מומחי התנועה ופסקה שאין ספק בעיני ועדת הערר שאין כל אפשרות להתקנת מקומות החניה במגרש או כאשר יש חוסר סבירות מבחינת עלויות הקמת מקומות החניה וגם מנימוקים תחבורתיים רחבים יותר ולכן הועדה אישרה את מתן היתר הבניה גם ללא התקנת מקומות חניה במגרש. חשיבות ההחלטה בנושא זה הינה גם בפן הכלכלי מאחר והיא משפיעה על יכולת היזם לתמחר דירות במחיר סביר.
- אייר חיפה מרחיבה פעילות עם יעד אטרקטיבי לקראת עונת הסקי חל מ-79 דולר לכיוון
- רפאל תשכור משרדים בפארק המדע בחיפה בכ-45 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנושא מספר היחידות במבנה. המתנגדים לתוכנית טענו כי לא ניתן להתייחס למספר היחידות בפנסיון כאל יחידות דיור, ולכן נשאלה השאלה כיצד יש לקבוע את מספר יחידות הדיור במבנה.
סוגיה רלוונטית בכל מקרה משיק
בוועדת הערר טענו כי הסוגיה הזו רלוונטית לא רק במקרה זה אלא בכל מקרה משיק שבו קיים מבנה על הקרקע שאינו מבנה למגורים על פי היתר הבניה, אך המגרש מיועד למגורים. השאלה קיימת בעיקר במקרים של חיזוק מבנה אך גם במקרים של הריסה ובניה מחדש.
באופן עקרוני במקום שבו בהיתר הבניה לא נקבעו יחידות דיור, אז צריך לפנות לתוכניות החלות. אם מספר יחידות הדיור מוגדר בתוכניות הוא ישמש לקביעת הזכויות אך במקרים שלא מצוין מספר היחידות יש לבצע חישוב תיאורטי של מספר יחידות בשטח סביר אותו ניתן היה לקבל במסגרת השטחים הבנויים במבנה הקיים ובהתאם למספר זה לקבוע מה יחידות הדיור הזכאי לתוספת זכויות. על פי התחשיב שערכה ועדת הערר במקרה זה היא קבעה שמספר היחידות שיוכל לקבל תוספת זכויות לפי תמ"א 38 (תוספת של 25 מ"ר) הוא 6.
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
- "שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
עוד קבעה ועדת הערר שראוי שהועדה המקומית תקבע שיטת חישוב כללית או אזורית לעניין מספר יחידות דיור במבנים דומים לצורך תמריצי תמ"א 38 ואת שיטת החישוב הזו תעגן במסמך סטטוטורי מתאים שישמש במקרים דומים
- 1.חשוב לבנות דירות 26/08/2015 22:58הגב לתגובה זויש ביקוש וצריך לייצר דירות
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
