הדולר סגר מעל 4.2 שקלים: "רמת ההתנגדות הבאה נמצאת ב-4.30 שקלים"
שבוע המסחר העולמי, והמקומי, במטבעות נפתח תוך התחזקות של הדולר מול האירו והשקל. נראה כי הסוחרים מוטרדים יותר משטף החדשות השליליות הזורמות מאסהי ואירופה ופחות מהמשבר ההולך ומעמיק בארצות הברית.
נזכיר כי שבוע עמוס בנתונים כלכליים חשובים לפנינו. בימים הקרובים יקבעו מספר בנקים מרכזיים בעולם את גובה הריבית והצפי הוא שבכולם הריבית תרד בשיעור של 0.25% עד 0.5%. ביום שלישי בבוקר תקבע הריבית באוסטרליה ובצהריים בקנדה.
ביום חמישי תקבע הריבית באנגליה ובגוש האירו. בנוסף נאומים חשובים של בן ברננקי ביום שלישי ושר האוצר האמריקני גייטנר ביום חמישי יקבלו את מירב תשומת הלב של המשקיעים בכדי לנסות להפיג הערפל בנוגע לתוכניות הממשל להצית את הכלכלה האמריקאית מחדש. בנוסף יקבלו הסוחרים את נתוני הצמיחה של הרבעון האחרון של שנת 2008 באוסטרליה ובשוויץ ולסיום ביום שישי יתפרסמו נתוני התעסוקה האמריקאים לחודש פברואר.
איתן אדמוני, מנהל חדר המסחר בבנק ירושלים, אומר כי "הדולר צפוי להמשיך להתחזק בתקופה הקרובה. המצב הכלכלי ממשיך להיות רע, יהיו הרבה קריסות של חברות. במצב העניינים הנוכחי הדולר הוא המטבע שמתכנסים אליו. רמת ההתנגדות המשמעותית הבאה נמצאת ב-4.30 שקלים".
מחדר המסחר של אי-טריידר נמס, כי "להערכתנו, בנק ישראל יודיע בימים הקרובים על הגעה ליעד ועל כוונותיו לעתיד: הפסקה של רכישות מט"ח או לחילופין הקטנת כמות הרכישות היומית מ-100 מיליון דולר ל-25-50 מיליון דולר ביום, דבר שיגרום בשלב הראשון להתחזקות השקל."
בארץ רשם היום הדולר עליה של 1.13% ושערו היציג נקבע ברמה של 4.209 שקלים והאירו התחזק ב-0.47% ושערו היציג נקבע ברמה של 5.30 שקלים. בעולם רושם הדולר התחזקות של 0.2% מול האירו ועולה בשיעור של 1.29% מול הליש"ט. לעומת זאת, מול היין היפני נחלש הדולר בשיעור של 0.38%.
מחברת כלל פורקס נמסר כי "לאחר שני ימי ירידות עד לרמת 4.16 שקל לדולר נפתח הבוקר המסחר בצמד בחזרה לסביבות רמת 4.20. קצת מעליה באיזור 4.22 עד 4.23 שקלים לדולר מצויה התנגדות משמעותית. שבירתה מעלה עשויה להזניק את הצמד, הרבה יותר מהר ממה שניתן לשער, עד רמת 4.35 שקלים. זאת בתנאי שנראה מהלך דומה גם בעולם. במידה ויתחיל שינוי מגמה עולמי והדולר יתחיל להיחלש, הרמות הנוכחיות עשויות להוות שיא לטווח הבינוני"
כלכלני איזי-פורקס מסרו בסקירתם השבועית כי הדולר המשיך להיסחר בימים הקרובים בטריטוריה השורית. אזור ה-4.15 ייבחן כרמת תמיכה לטווח הקצר. נראה שתמיכה משמעותית, על הגרף, לטווח הבינוני, מתגבשת ב-4.08. מגמת העלייה לטווח הבינוני-ארוך צפויה להימשך ורמת ה-4.2000 הינה רמת התנגדות לטווח הקצר.
נזכיר כי אתמול דחתה קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, את הקריאות מצד מדינות מזרח אירופה הזקוקות נואשות לסיוע, ובראשן הונגריה, לספק הזרמת הון כוללת למדינות מזרח היבשת החברות בגוש האירו. נזכיר כי גרמניה נחשבת למדינה העשירה במערב אירופה (מבין הכלכלות הגדולות) וכלכלתה היא הגדולה באירופה והרביעית בגודלה בעולם. "המצב בין מדינה למדינה שונה מאוד ולא ניתן להשוואה. כך צריך לשקול סיוע לכל מדינה ומדינה בנפרד בהתאם למצבה", אמרה הקנצלרית בעת מפגש של מנהיגי גוש האירו בבריסל.
קודם לכן אמר ראש ממשלת הונגריה, פרנק גיורסאני (Ferenc Gyurcsany ) כי המשבר הכלכלי העולמי ומחנק האשראי פוגעים בעיקר במדינות העניות יותר באירופה, ממזרח היבשת. הוא קרא להקמת קרן אירופאית בהיקף של כ-190 מיליארד אירו (כ-240 מיליארד דולר) למתן סיוע למדינות מזרח היבשת.
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
מחירי הדירות יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
