בראק אן וי וחברות בנות וכלולות שלה פועלות בתחום הנדל"ן בגרמניה החל משנת 2005 בשלושה מגזרי פעילות עיקריים:

1. נדל"ן מניב בתחום המגורים - בבעלות הקבוצה. נכון לסוף הרבעון השלישי של 2011 קיימות 4,989 דירות להשכרה בשטח כולל של כ-288 אלפי מ"ר. שיעור התפוסה הממוצע של הנכסים עומד על 94%.

2. נדל"ן מניב בתחום המסחרי - נכון לסוף הרבעון השלישי של 2011 בבעלות הקבוצה 30 נכסים מניבים בתחום המסחרי (משרדים ומסחר) בשטח להשכרה של כ-277 אלף מ"ר. מח"מ השכירות של נכסים אלו עומד על כ-12 שנים ושיעור התפוסה הממוצע הינו כ-98%.

3. יזמות - לחברה שני פרויקטים יזמיים גדולים בעיר דיסלדורף:

- פארק משרדים - החברה נמצאת בשלבים אחרונים לאישור תב"ע על קרקע שבבעלותה המיועדת להקמת פארק משרדים הכולל 24 בניינים בשטח בנוי של 124 אלף מ"ר.

- שכונת מגורים - בבעלות החברה קרקע במיקום מרכזי בעיר דיסלדורף המיועדת להקמת שכונת מגורים בהיקף של כ-1,000 יח"ד. החברה הגישה במהלך חודש נובמבר 2011 בקשה להיתר בנייה לשלב א' בפרויקט של כ-200 יח"ד. היא צופה תחילת בנייה במהלך הרבעון הראשון של שנת 2012.

במהלך החודשים האחרונים השלימה החברה סדרה של עסקאות משמעותיות אשר כללה מכירת נכסים מניבים שהוחזקו בבעלותה, לצד רכישת נכסים מניבים אחרים. מהלכים אלו הביאו לגידול בהיקף הפעילות של החברה ולהשבחת תיק הנכסים שלה. הזמן המועט שחלף ממועד השלמת העסקאות, מביא לכך שהנתונים בדוחות הכספיים אינם משקפים את מלוא פוטנציאל ההנבה של הנכסים שנרכשו, ולכן צפוי שיפור בדוחות הבאים.

החברה מממנת את פעילות באמצעות שלושה מקורות עיקריים:

1. הלוואות מבנקים.

2. אג"ח - לחברה סדרת אג"ח בהיקף של כ-200 מיליון ש'.

3. התקשרות בהסכמי מיזמים משותפים (JV) - החברה מכניסה משקיעים פיננסיים כשותפים לעסקאות בתמורה לתשלום דמי ניהול של 2.5% מההכנסות ותשלומים נוספים הנגזרים מרווחים עתידיים.

נתונים פיננסיים (נכון לסוף הרבעון השלישי):

לחברה הון עצמי (ללא זכויות מיעוט) בגובה 185 מ' אירו הממנף מאזן של 692 מ' אירו (26.7%). בקופתה כ-23 מ' אירו ועוד כ-15 מ' אירו בפקדונות מוגבלים.

מתוך סך כ-414 מ' אירו התחייבוית של החברה, רק כ-27 מ' אירו הינן התחייבוית לטווח קצר. לחברה חוב של כ-40 מ' אירו לבעלי אגרות החוב.

החברה סיימה את תשעת החודשים הראשונים של השנה עם רווח נקי של כ-36.8 מ' אירו (מתוכו 26.5 מ' אירו בגין רווח ממוניטין שלילי - החברה רכשה נכסים בעלות נמוכה מזו הנקבעה בהערכת השווי לצורך הרכישה). ה-FFO במהלך הרבעון השלישי הסתכם ב-2.7 מ' אירו וצפוי לעמוד על כ-11.5 מ' אירו בשנת פעילות מלאה. החברה ייצרה ברבעון השלישי תזרים מפעילות שוטפת בסך 4.4 מ' אירו.

ב-28.02.2011 הנפיקה החברה 200 מיליון ע.נ אג"ח צמודות מדד הנושאות ריבית 4.8% לשנה. אגרות החוב עומדות לפרעון בשבעה תשלומים שנתיים החל משנת 2014 ועד 2020 (מח"מ 4.7), הן מדורגות בדירוג A3 עם אופק יציב ע"י מידרוג (באוקטובר 2011 אישררה מידרוג את הדירוג לגיוס נוסף של עד 105 מ' ש' באמצעות הרחבת הסידרה הקיימת. ב-27.12.2011 הוציאה החברה הודעה לבורסה לפיה היא מקיימת מגעים עם משקיעים מוסדיים להנפקה פרטית של הסידרה).

אגרות החוב נסחרות כיום בבורסה בשער של 88.5, ערך הפארי שלהן עומד על 102. התשואה לרוכשים בשער זה עומדת על כ-7.9% לשנה בתוספת מדד. לטובת בעלי אגרות החוב ישנם שיעבודים והתניות פיננסיות:

- שיעבוד ראשון בדרגה על 50.95% ממניות BGP (חברת בת בבעלות מלאה). שווי המניות המשועבדות נכון לתאריך פרסום הדוחות הינו כ-562 מ' ש'. שווי החוב לבעלי האג"ח עומד על כ -206 מ' ש'. לפיכך, היחס בין שווי המניות לבין שווי החוב הינו כ-273% לעומת 175% כנדרש משטר הנאמנות.

- היחס בין ההון העצמי לחוב הפיננסי נטו סולו לא יקטן מ-187.5%. (כיום עומד על 544%).

- ההון העצמי לא יפחת מ-80 מ' אירו (כיום עומד על כ-185 מ' אירו).

- יחס החוב פיננסי נטו ל-CAP לא יעלה על 90% (כיום 62%).

- החברה לא תחלק דיבידנד ולא תבצע רכישות עצמיות של מניותיה אם כתוצה מכך יפחת הונה העצמי מ-80 מ' אירו.

- שיעבוד שלילי - כל עוד תהיינה אגרות החוב מסידרה א' במחזור, החברה לא תשעבד מניות BGP אם לאחר יצירת השיעבוד תיוותר בידי החברה פחות מ-10% מסך המניות המשועבדות לטובת בעלי האג"ח.

החברה רשאית לבצע פדיון מוקדם לאג"ח לפי הגבוה מבין:

- שווי השוק של יתרת האג"ח.

- הערך ההתחייבותי של האג"ח.

- היוון יתרת תזרים המזומנים של האג"ח לפי תשואת אג"ח ממשלתי צמוד מדד + 1%.

לסיכום, נכסי החברה ממוקמים במיקומים מרכזיים בגרמניה. לחברה יחסי מינוף סבירים יחסית לענף והיא שומרת על יציבות ורווחיות תפעולית. לצד חוזקות אלו, אין להתעלם מהעובדה כי החברה נכנסה לפרויקטים יזמיים לא קטנים והגדילה בצורה משמעותית את היקף פעילותה בתקופה האחרונה, לכן חובת ההוכחה עליה. אגרות החוב של החברה נסחרות בתשואה של כמעט 8% צמוד למדד, והן אטרקטיביות יחסית לסיכון הגלום בה במיוחד לאור השיעבודים לטובת בעלי אגרות החוב וההתניות הפיננסיות עליהן התחייבה החברה. צריך לשים לב כי במידה והחברה אכן תבצע הרחבת סידרה בתקופה הקרובה, הדבר עלול לגרור לחץ על מחיר האג"ח בשוק.

רביב רזניק, מנהל השקעות בכיר בטאלנט בית השקעות