איתן גרסטנפלד
צילום: משה בנימין
ניתוח

הרווח הצפוי של דמרי בפרויקט שדה דב - כ-1 מיליארד שקל

איש העסקים יגאל דמרי השלים אתמול את אחת מעסקאות חייו - רכישת הקרקע של חנן מור בשדה דב, תמורת 1.1 מיליארד שקל; אם הכל ילך על פי התוכניות הקרקע אמורה להניב לו רווח משמעותי

חברת הנדל"ן י.ח. דמרי  דמרי -0.59%  הודיעה אתמול על רכישת המגרש של חנן מור צילו-בלו -3.13% בשדה דב, תמורת 1.1 מיליארד שקל. על פי ההערכות, כתוצאה מהעסקה צפוי דמרי לרשום רווח של לא פחות מכ-1 מיליארד שקל. הקרקע נמכרת במחיר יחסית נמוך מכמה סיבות - ראשית מדובר בסכום גדול ושנית, המתמודדים האחרים רצו לשלם מקדמה כעת וסכום משמעותי בעוד כחצי שנה- שנה עם התגבשות קבוצת רכישה. מעבר לכך, והכי חשוב - המתמודדים האחרים הבינו שאם הם יציעו סכום גבוה יותר מדמרי, הם יזכו להצעה נגדית ודמרי מספיק גדול, חזק ונזיל כדי לנצח. בסוף הם גם יפסידו את הקרקע וגם ירוויחו "אויב". אף אחד לא רוצה להיות אויב של דמרי. וככה דמרי זכה בכל הקופה. 

לקריאה נוספת

יגאל דמרי מפחיד את המתמודדים - איך הוא מצליח לקנות את הקרקע בשדה דב בזול

מבט על הנתונים בדוחות צילו-בילו (לשעבר קבוצת חנן מור) חושף את הרווחים המשמעותיים אותם צפוי דמרי לרשום כתוצאה מהעסקה. בשנת 2022 העריכה קבוצת חנן מור את ההכנסות בגין פרוייקט שדה דב בכ-3.12 מיליארד שקל. הצפי להכנסות מאז עלה. כפי שניתן לראות, הערכת ההכנסות מבוססת על מחיר של 73.9 אלף שקל למ"ר. עם זאת, אם לשפוט לפי המחירים אותה גובה השכנה, ישראל קנדה, מעל 80 אלף שקל למ"ר, הרי שהפרויקט צפוי לרשום הכנסות של 3.4 מיליארד שקל לפחות. 

מנגד, דמרי רכש כאמור את הקרקע ב-1.1 מיליארד שקל, ויש לו עלויות עתידיות של 1.04 מיליארד שקל, לכך מצטרף מימון של עד 300 מיליון שקל (בהנחה מחמירה). כלומר, בעוד שבהערכה גסה דמרי צפוי להוציא על הפרויקט סכום של כ-2.44 מיליארד  שקל, ההכנסות שלו ממנו צפויות להיות גבוהות בהרבה - כ-3.4 מיליארד שקל, קרי רווח של כ-1 מיליארד שקל. סדר גודל של כ-30%. למעשה גם ם ימכור ב-70 אלף שקל למ"ר הוא צפוי להרוויח כ-15%, רווח יזמי מקובל. 

 

נרכשה ב-1.5 מיליארד - נמכרה ב-1.1 מיליארד שקל

הקרקע אשר נרכשה על ידי חנן מור בשנת 2021 במחיר של 1.5 מיליארד שקל, גבוה משמעותית מהסכום אותו שילם דמרי, הינה בשטח של 7.5 אלף מ"ר המוכר גם כמגרש מספר 107. על הקרקע מיועדות להקמת 458 יחידות דיור, מלון קטן ושטחי מסחר צמודים. כעת, השלמת העסקה כפופה לאישור של בית המשפט, שכן צילו בלו נמצאת תחת פיקוח רשמי של ביהמ"ש.

את הרבעון הראשון של 2024 סיימה דמרי עם הכנסות של כ-567.6 מיליון שקל, עלייה של 68.2% לעומת כ-337.5 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2023. בשורה התחתונה, הרווח הנקי טיפס בכ-133% ועמד על לכ-152.9 מיליון שקל, לעומת כ-65.6 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2023. נכון לסוף הרבעון הראשון, היקף הפרויקטים בביצוע של החברה עמד על 3,122 יח"ד (חלק החברה 2,908 יח"ד) ב-16 פרויקטים ברחבי הארץ, מתוכן נמכרו 1,472 יח"ד (חלק החברה 1,439 יח"ד) בתמורה כספית של כ-2.75 מיליארד שקל (חלק החברה כ-2.69 מיליארד שקל).

קיראו עוד ב"שוק ההון"

מניית החברה נמצא במומנטום חיובי בתקופה האחרונה, כאשר בחודש האחרון היא רשמה עליה של כ-17%, תוך שהיא משלימה זינוק של כ-27% מתחילת השנה. נכון לכתיבת שורות אלה, מחיר המניה עומד על כ-325 שקל, המשקף לה שווי שוק של כ-6.28 מיליארד שקל.

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    רונית 28/07/2024 23:27
    הגב לתגובה זו
    בגליל ים הצפה של היצע, מחירי הדירות נופלים.
  • 11.
    אופיר 28/07/2024 10:36
    הגב לתגובה זו
    של הבנינים ,אחרי שהבניה הסתיימה והדירות נמסרו. בהצלחה לכל זה בישראל הנרקבת של ימינו
  • 10.
    אדמה מקוללת 26/07/2024 18:54
    הגב לתגובה זו
    אדמה מקוללת
  • 9.
    מומחה 26/07/2024 05:44
    הגב לתגובה זו
    שפועל בניין מקבל 1200ש"ח ליום= קריסת ענק של דמרי. טבלה מוצגת חסרת הגיון!
  • 8.
    חלומות בהיספמיה 25/07/2024 22:59
    הגב לתגובה זו
    אמנם יש הרבה הון שחור ואוליגרכים ששדדו מדינות ,אבל חוץ מבודדים שעבורם כסף הוא חסר משמעות, אף אדם נורמלי לא ישים 3 מיליון דולר על דירה מעפנה מול הים בישראל
  • תל אביבי 2 27/07/2024 18:47
    הגב לתגובה זו
    דירה חדשה בת"א, קרוב לטיילת וחוף הים היא כל דבר חוץ ממעפנה. דירה חדשה, עם מעלית, חניה, מחסן, מרפסת וממ"ד נחשקים. דירה חדשה בת"א היא מוצר יקר מאד מאד. מי שלא מספיק מבוסס יסתפק בדירה ישנה. גם זה בסדר.
  • קוקרצה 27/07/2024 00:38
    הגב לתגובה זו
    לא לדאוג .. אתה חי בפנטזיה אם אתה חושב שכל הדירות שפונות לים לא יימכרו
  • 7.
    אנחנו בקושי מרוויחים. לא יכולים לעשות הנחות! (ל"ת)
    קבלן 25/07/2024 21:50
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    אנונימי 25/07/2024 19:59
    הגב לתגובה זו
    זה שמחליפים את השם ממור לדמרי לא הופך את העסקה בהצלחה למצוא קונים שישלמו ובהצלחה גם לקנדה ישראל כל השוק הזה עובד על דבר אחד ויחיד ונוא 7% בשניה שהקונים ידרשו להביא כסף משמעותי מהבית…אללה יוסתור
  • 5.
    צעירי ישראל חסרי סיכוי להתקדם כאן כיש ספסרי קרקעות 25/07/2024 19:09
    הגב לתגובה זו
    צעירי ישראל חסרי סיכוי להתקדם כאן כיש ספסרי קרקעות בחסות החוק מוכרים דירות במחירים הכי יקרים בעולם חורבן בית שלישי אני בדרך! יא חזירים
  • 4.
    או נפילה של 1.1 מיליארד שקל (ל"ת)
    קריסה נעימה 25/07/2024 18:23
    הגב לתגובה זו
  • אדיר 25/07/2024 20:26
    הגב לתגובה זו
    להפסיד או לא..
  • 3.
    איציקי 25/07/2024 18:20
    הגב לתגובה זו
    היזמים מתעשרים
  • קוקרצה 27/07/2024 00:40
    הגב לתגובה זו
    מה קשור זוגות צעירים .. זה כמו שתתלונן במדור רכבי הלמבורגיני ופרארי על זה שצעירים בישראל לא יכולים לרכוש מכוניות במחירים הללו קהל היעד לא קשור למה שאתה מדבר
  • 2.
    Robin Hood 25/07/2024 18:11
    הגב לתגובה זו
    לא ידעתי שהוא כזה איש עסקים תותח
  • 1.
    בחלום סדה דוב יהפוך לסיוט של דיירי בדיוק כמו שחנן מור יתרסק גם דימרי לצערי דימרי הסוף (ל"ת)
    רועי 25/07/2024 18:08
    הגב לתגובה זו
אמיר חדד מנכל ברומטר
צילום: אתר החברה
ראיון

"כדאי להיות עכשיו בנכסים נזילים כדי לנצל את המימוש לכשיגיע"

"תור הזהב של 2024-2025 לא יחזור": אמיר חדד, מנהל ההשקעות הראשי בברומטר מסמן את ההזדמנויות החדשות בשוק האג"ח, מסביר למה הוא מעדיף את המח"מ הבינוני בממשלתי, על תמהיל של 50-50 בין שקלי לצמוד, למה המרווחים בקונצרני לא מצדיקים את הסיכון ולמה הוא נזהר מאג"ח נדל"ן למגורים

מנדי הניג |
נושאים בכתבה ברומטר אמיר חדד

"היה מישהו שאמר לי ב-2009, (שהייתה שנה פנומנלית): 'הלוואי שכל שנה תהיה ככה'. עניתי לו שזה אפשרי, בתנאי שהשנה שלפניה תהיה כמו 2008", אומר בחיוך אמיר חדד, מנהל תיקים והאנליסט הראשי בבית ההשקעות "ברומטר".

אנחנו בנקודת זמן מעניינת בשוק. שוק שמסכם שנתיים חריגות בעוצמתן עם עליות מצטברות של כ-80%. אתם בטח שמעתם כבר עשרות תחזיות על מה שהיה ומה שהולך להיות, אבל כדאי לכם לשמוע מה יש לחדד לומר בנושא. חדד נמצא בשוק כבר 25 שנה, יש לו הסמכה בכלכלה ומינהל עסקים מאוניברסיטת בר-אילן, והוא כבר ראה מקרוב את השוק המקומי והעולמי במחזורי הגאות והשפל של שני העשורים האחרונים. אנחנו אוהבים לגלגל איתו שיחה מפעם-לפעם ולקבל ממנו את הסתכלות מאקרו. בפעם האחרונה שדיברנו הוא טען שאג"ח עדיף על מניות ולא חסך ביקורת מהנגיד - "מחירי האג"ח יעלו; הנגיד הוא פרזנטור גרוע והדירוג נפגע בגללו"  

"אנחנו אחרי שנתיים חזקות מאוד בשוק הישראלי", הוא אומר היום. "קשה לי לראות את 2026 משחזרת את העוצמה הזו. השוק לא זול, ואנחנו נצטרך לקבל פה מימוש מתישהו".

מסיימים שנה. איך אתם בברומטר?

“אנחנו בסך הכול בסדר. הייתה שנה מאוד טובה בתוצאות, אחת השנים היותר טובות. אבל צריך לשים את זה בפרופורציה. 2024 גם הייתה שנה טובה, והשוק בארץ עלה בערך 30%. אנחנו כבר בעצם בשנתיים מאוד חזקות בשוק הישראלי, בסיכום של מעל 80% בשוק".

אז מה אומרים למי שנמצא בחוץ או מחפש איפה 'לחזק' - מה לעשות עכשיו לדעתך?

"אף פעם אי אפשר לדעת, אבל הגישה של להיות 0 או 1 היא גישה לא נכונה. מה שאנחנו עושים בנקודת הזמן הזאת היא שלקוחות שרוצים להיות במסלול של 30% מניות, אז נתחיל ב-15%-20. לקוחות שרוצים להיות ב-50%, אנחנו מכוונים אותם כרגע ל-30%-40. הרעיון הוא לא להיות בחוץ, קצת להוריד מינון".

אז אתה חושב שצריך פה 'ניעור' מסוים, שתיקון הוא משהו שיכול-צריך להגיע?

"אני חושב שכן. אנחנו נצטרך לקבל פה איזשהו מימוש מתישהו.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

נופר מזנקת 5%, נורסטאר יורדת 3%; ירידות במדדים עד 0.4%

עסקת ענק של נופר מזניקה את המנייה; מי שהרימו את הבורסה לאורך 2025 הן אלו שלוחצות עליה ביום המסחר האחרון - מגזר הפיננסים והשבבים נסחרים בירידות ומושכים את הבורסה למטה - האם המגמה תתחזק והאם ת"א 35 ישמור על תשואה של 50% לשנה האחרונה? מנורה יורדת אחרי פשיטת המשטרה בהקשר לפרשת השחיתות בהסתדרות; נקסט ויז'ן עם הזמנה של 9.5 מיליון דולר ובשבוע הבא נקבל יעדים חדשים ל-2026; דוראל מתקדמת להנפקה בוול סטריט

מערכת ביזפורטל |

יום המסחר האחרון של השנה מתנהל בירידות אם כי מתונות יותר מהשעות הקודמות, מי שלוחץ על הבורסה ביומה האחרון הם בדיוק אלו שתמכו והרימו אותה לאורך השנה - מניות השבבים והביטוח. ת"א 35 יורד כ-0.6%, הוא עדיין מעל התשואה הפנונמלית של 50% כשהוא כעת עומד על כ-51% מתחילת השנה, בשבוע הנוכחי מדד הדגל איבד כ-1.3%. יש עוד פער משמעותי כדי שתשואה כזאת תיפגע ואין לכאורה טריגר שיגרום לבורסה לאבד קרוב ל-2% היום, אך עדיין זה משאיר קצת "טעם מר" לנעול כזאת שנה ביום שלילי.


"היעד שלנו זה להביא ב-2025 עסקת רישוי משמעותית - ממאות אלפי דולרים ועד מיליוני דולרים ב-ARR. ובכל מקרה זה לא יעצור את פוטנציאל הצמיחה. זאת אומרת, אני לא רואה פה עסקה אחת שמכסה את כל שוק המשאיות הגלובלי של הלקוח הזה יותר מזה זה פותח אותנו לעולמות תוכן חדשים" את הדברים האלו אמר לנו לפני כחצי שנה רז רודיטי, מנכ"ל רייזור לאבס רייזור 43.22%   .

אומר וגם עושה, רייזור מפרסמת היום כי עסקת הרישוי שהתבשלה אחרי פיילוטים והסכמי מסגרת יותר משנה מגיעה לישורת האחרונה כשהלקוח הגדול, תאגיד רב-לאומי ושחקן דומיננטי בסקטור הכרייה ומפעיל אתרי כרייה בכל העולם (קטרפילר?), הזמין מרייזור רישיונות שימוש לתוכנת ה-DataMind AI שפיתחה, מערכת שמבוססת על AI שמיועדת לחיזוי תקלות ותחזוקה מונעת בציוד מכני כבד - מנכ"ל רייזור הבטיח וקיים: עסקת רישוי של עד 9.3 מליון דולר בשנה.



מניית מנורה נופלת היום. מנורה מב החז -1.45%   דיווחה אתמול לבורסה כי חוקרי המשטרה הגיעו למשרדיה במסגרת חקירת פרשת "יד לוחצת יד". לפי הודעת החברה, החוקרים ביקשו מסמכים ומידע בהתאם לצו שהוצג. במקביל, נמסר מדוברות המשטרה כי במסגרת החקירה זומנו ונחקרו באזהרה שלושה מבכירי החברה, בחשד לעבירות שממוסגרות כעבירות מתחום השחיתות הציבורית. לאחר סיום החקירה שוחררו השלושה בתנאים מגבילים.


הפיננסים יורדים היום אחרי שנה של גאות, וזה זמן טוב לדבר על הבנקים. השנה הבנקים בישראל מסיימים תקופה של רווחים גבוהים ופעילות מואצת כמעט בכל קו עסקי. בתוך התמונה הזו משרד האוצר מקדם מס רווחי יתר על הבנקים בשיעור של 15%, צעד שמגיע בזמן שהמערכת נהנית ממרווחים ומהיקפי פעילות שמחזקים מאוד את השורה התחתונה. המס מתוכנן לארבע שנים, וההערכה היא שהוא יכניס לקופת המדינה 1 עד 1.5 מיליארד שקל בכל אחת מהשנים הקרובות. מבחינת הבנקים זו תוספת עלות שמתרגמת להפחתה ברווח הנקי, בתקופה שבה התוצאות עצמן נראות חזקות ביחס לשנים קודמות. הבנקים יתגברו על "הקנס" הזה גם אם הוא יעבור, הם מרוויחים בקצב של 30 מיליארד שקל, השנה שני בנקים חצו את ה-100 מיליארד שקל - לאומי שמוביל ופועלים אחריו. כבר אמרו חכמים בהשקעות שחברה טובה יכולה להכיל מנהל לא מבריק. וורן באפט אמר שהוא מחפש חברות שכל אחד יכול לנהל אותן.