הרווח הצפוי של דמרי בפרויקט שדה דב - כ-1 מיליארד שקל
חברת הנדל"ן י.ח. דמרי דמרי 0% הודיעה אתמול על רכישת המגרש של חנן מור צילו-בלו 0% בשדה דב, תמורת 1.1 מיליארד שקל. על פי ההערכות, כתוצאה מהעסקה צפוי דמרי לרשום רווח של לא פחות מכ-1 מיליארד שקל. הקרקע נמכרת במחיר יחסית נמוך מכמה סיבות - ראשית מדובר בסכום גדול ושנית, המתמודדים האחרים רצו לשלם מקדמה כעת וסכום משמעותי בעוד כחצי שנה- שנה עם התגבשות קבוצת רכישה. מעבר לכך, והכי חשוב - המתמודדים האחרים הבינו שאם הם יציעו סכום גבוה יותר מדמרי, הם יזכו להצעה נגדית ודמרי מספיק גדול, חזק ונזיל כדי לנצח. בסוף הם גם יפסידו את הקרקע וגם ירוויחו "אויב". אף אחד לא רוצה להיות אויב של דמרי. וככה דמרי זכה בכל הקופה.
לקריאה נוספת
> יגאל דמרי מפחיד את המתמודדים - איך הוא מצליח לקנות את הקרקע בשדה דב בזול
מבט על הנתונים בדוחות צילו-בילו (לשעבר קבוצת חנן מור) חושף את הרווחים המשמעותיים אותם צפוי דמרי לרשום כתוצאה מהעסקה. בשנת 2022 העריכה קבוצת חנן מור את ההכנסות בגין פרוייקט שדה דב בכ-3.12 מיליארד שקל. הצפי להכנסות מאז עלה. כפי שניתן לראות, הערכת ההכנסות מבוססת על מחיר של 73.9 אלף שקל למ"ר. עם זאת, אם לשפוט לפי המחירים אותה גובה השכנה, ישראל קנדה, מעל 80 אלף שקל למ"ר, הרי שהפרויקט צפוי לרשום הכנסות של 3.4 מיליארד שקל לפחות.
- התאוששות בשוק הדיור? מה מספרים הדוחות של דמרי?
- דמרי רצה להישאר במדד ת״א 35 - וקיבל ירידה של 5%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנגד, דמרי רכש כאמור את הקרקע ב-1.1 מיליארד שקל, ויש לו עלויות עתידיות של 1.04 מיליארד שקל, לכך מצטרף מימון של עד 300 מיליון שקל (בהנחה מחמירה). כלומר, בעוד שבהערכה גסה דמרי צפוי להוציא על הפרויקט סכום של כ-2.44 מיליארד שקל, ההכנסות שלו ממנו צפויות להיות גבוהות בהרבה - כ-3.4 מיליארד שקל, קרי רווח של כ-1 מיליארד שקל. סדר גודל של כ-30%. למעשה גם ם ימכור ב-70 אלף שקל למ"ר הוא צפוי להרוויח כ-15%, רווח יזמי מקובל.
נרכשה ב-1.5 מיליארד - נמכרה ב-1.1 מיליארד שקל
הקרקע אשר נרכשה על ידי חנן מור בשנת 2021 במחיר של 1.5 מיליארד שקל, גבוה משמעותית מהסכום אותו שילם דמרי, הינה בשטח של 7.5 אלף מ"ר המוכר גם כמגרש מספר 107. על הקרקע מיועדות להקמת 458 יחידות דיור, מלון קטן ושטחי מסחר צמודים. כעת, השלמת העסקה כפופה לאישור של בית המשפט, שכן צילו בלו נמצאת תחת פיקוח רשמי של ביהמ"ש.
את הרבעון הראשון של 2024 סיימה דמרי עם הכנסות של כ-567.6 מיליון שקל, עלייה של 68.2% לעומת כ-337.5 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2023. בשורה התחתונה, הרווח הנקי טיפס בכ-133% ועמד על לכ-152.9 מיליון שקל, לעומת כ-65.6 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2023. נכון לסוף הרבעון הראשון, היקף הפרויקטים בביצוע של החברה עמד על 3,122 יח"ד (חלק החברה 2,908 יח"ד) ב-16 פרויקטים ברחבי הארץ, מתוכן נמכרו 1,472 יח"ד (חלק החברה 1,439 יח"ד) בתמורה כספית של כ-2.75 מיליארד שקל (חלק החברה כ-2.69 מיליארד שקל).
- “המכירות נחתכו, הריבית חונקת - אבל יש מניות נדל״ן שעדיין מתומחרות בחסר”
- היום בבורסה: הבנקים, נייס, טאואר ומניות הנדל"ן
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- טאואר תיפול - נייס תזנק; המניות הבולטות מחר בבורסה
מניית החברה נמצא במומנטום חיובי בתקופה האחרונה, כאשר בחודש האחרון היא רשמה עליה של כ-17%, תוך שהיא משלימה זינוק של כ-27% מתחילת השנה. נכון לכתיבת שורות אלה, מחיר המניה עומד על כ-325 שקל, המשקף לה שווי שוק של כ-6.28 מיליארד שקל.
- 12.רונית 28/07/2024 23:27הגב לתגובה זובגליל ים הצפה של היצע, מחירי הדירות נופלים.
- 11.אופיר 28/07/2024 10:36הגב לתגובה זושל הבנינים ,אחרי שהבניה הסתיימה והדירות נמסרו. בהצלחה לכל זה בישראל הנרקבת של ימינו
- 10.אדמה מקוללת 26/07/2024 18:54הגב לתגובה זואדמה מקוללת
- 9.מומחה 26/07/2024 05:44הגב לתגובה זושפועל בניין מקבל 1200ש"ח ליום= קריסת ענק של דמרי. טבלה מוצגת חסרת הגיון!
- 8.חלומות בהיספמיה 25/07/2024 22:59הגב לתגובה זואמנם יש הרבה הון שחור ואוליגרכים ששדדו מדינות ,אבל חוץ מבודדים שעבורם כסף הוא חסר משמעות, אף אדם נורמלי לא ישים 3 מיליון דולר על דירה מעפנה מול הים בישראל
- תל אביבי 2 27/07/2024 18:47הגב לתגובה זודירה חדשה בת"א, קרוב לטיילת וחוף הים היא כל דבר חוץ ממעפנה. דירה חדשה, עם מעלית, חניה, מחסן, מרפסת וממ"ד נחשקים. דירה חדשה בת"א היא מוצר יקר מאד מאד. מי שלא מספיק מבוסס יסתפק בדירה ישנה. גם זה בסדר.
- קוקרצה 27/07/2024 00:38הגב לתגובה זולא לדאוג .. אתה חי בפנטזיה אם אתה חושב שכל הדירות שפונות לים לא יימכרו
- 7.אנחנו בקושי מרוויחים. לא יכולים לעשות הנחות! (ל"ת)קבלן 25/07/2024 21:50הגב לתגובה זו
- 6.אנונימי 25/07/2024 19:59הגב לתגובה זוזה שמחליפים את השם ממור לדמרי לא הופך את העסקה בהצלחה למצוא קונים שישלמו ובהצלחה גם לקנדה ישראל כל השוק הזה עובד על דבר אחד ויחיד ונוא 7% בשניה שהקונים ידרשו להביא כסף משמעותי מהבית…אללה יוסתור
- 5.צעירי ישראל חסרי סיכוי להתקדם כאן כיש ספסרי קרקעות 25/07/2024 19:09הגב לתגובה זוצעירי ישראל חסרי סיכוי להתקדם כאן כיש ספסרי קרקעות בחסות החוק מוכרים דירות במחירים הכי יקרים בעולם חורבן בית שלישי אני בדרך! יא חזירים
- 4.או נפילה של 1.1 מיליארד שקל (ל"ת)קריסה נעימה 25/07/2024 18:23הגב לתגובה זו
- אדיר 25/07/2024 20:26הגב לתגובה זולהפסיד או לא..
- 3.איציקי 25/07/2024 18:20הגב לתגובה זוהיזמים מתעשרים
- קוקרצה 27/07/2024 00:40הגב לתגובה זומה קשור זוגות צעירים .. זה כמו שתתלונן במדור רכבי הלמבורגיני ופרארי על זה שצעירים בישראל לא יכולים לרכוש מכוניות במחירים הללו קהל היעד לא קשור למה שאתה מדבר
- 2.Robin Hood 25/07/2024 18:11הגב לתגובה זולא ידעתי שהוא כזה איש עסקים תותח
- 1.בחלום סדה דוב יהפוך לסיוט של דיירי בדיוק כמו שחנן מור יתרסק גם דימרי לצערי דימרי הסוף (ל"ת)רועי 25/07/2024 18:08הגב לתגובה זו
ראסל אלוונגר מנכ״ל טאואר, צילום: מיכה בריקמןטאואר תיפול - נייס תזנק; המניות הבולטות מחר בבורסה
ברק עילם ברח בזמן, על המשבר בנייס והסיכונים והסיכויים; ועל המימוש הצפוי בטאואר אחרי הזינוק המרשים
אולי נייס הגיעה לרצפה? אתמול היא זינקה בוול סטריט וחזרה להיסחר מעל 100 דולר. היא חוזרת למסחר בת"א עם ארביטראז' חיובי של 5%.
אחרי קריסה בשבוע האחרון על רקע הנמכת תחזית, נייס נסחרת במכפיל רווח עתידי של מתחת ל-9. זה מאוד נמוך וזה כנראה משקף שני דברים - את החשש מהנמכת ציפיות בהמשך הדרך ואת חוסר האמון בהנהלה של נייס - לא מפרסמים דוח כספי ואחרי יומיים מנמיכים ציפיות לשנה הבאה. זו התנהלות שוול סטריט לא אוהבת ולא מקבלת.
ועדיין, אולי זה בגלל חוסר הניסיון של סקוט ראסל, הטירון בתפקיד. אולי זאת טעות של מתחילים וזה מזכיר לנו שברק עילם תזמן בצורה מושלמת את העזיבה מנייס. פשוט - ברח בזמן. הוא הבין בשנה האחרונה שלו שמגיעה מהפכה גדולה, הוא לא רצה לעבור עוד מהפכה בחברה במיוחד שהיא איום גדול על הפעילות. 10 שנים הספיקו לו, כשהשנים האלו מחולקות לשתיים - השנים הטובות והשנים הגרועות. ב-5 שנים שווי נייס עלה פי 4, ב-5 שנים הבאות לא היה שינוי. בשנה האחרונה המניה קרסה במעל 50%.
מאז הודעת הפרישה שלו המניה נפלה ב60% - מה זה אם לא בריחה - ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?
נייס היום מאוד מאוימת על ידי ה-AI ומצד שני מדגישה שה-AI הוא דווקא מנוע הצמיחה העיקרי שלה. חברות תוכנה בכלל מאוימות מאוד כי ניתן לפתח תוכנה במהירות ובזול. נייס פועלת בשוק ה-CRM שעובר טלטלות גדולות - המהפכה משנה אותו לחלוטין.
- טאואר זינקה ב-17% - מה אמר ראסל אלוונגר שהרים את המניה?
- מנכ"ל טאואר: "אנחנו נמצאים בעמדה חזקה - טכנולוגיות הליבה כולן מציגות צמיחה שנתית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נייס בנקודת הזמן הזו היא סיכוי גדול וסיכון גדול. היא לכאורה מאוד זולה, אבל זה בגלל החששות של השוק מהמשך הנמכת ציפיות. זו חברה במשבר שהחצי שנה הקרובה מאוד קריטית לעתידה. אם היא תלמד להתמודד מול איום ה-AI ואף להצטרף אליו כפי שהיא מצהירה, השוק יכול לתפוס אותה אחרת. אם היא תפספס תחזיות בהמשך, משבר האמון יכול להתחזק.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהיום בבורסה: הבנקים, נייס, טאואר ומניות הנדל"ן
מי חושב שיש הזדמנות במניות הנדל"ן היזמי? המניות הדואליות, ההודעה על הריבית ועד כמה המס החדש על הבנקים ישפיע על המניות?
נשארו לנו עוד חמישה ימי ראשון בהם הבורסה תפעל כסדרה, כשב-2026 הבורסה תסנכרן עם הבורסות בחו"ל וימי המסחר יעברו לשני עד שישי.
אירועים שהציפו לנו במהלך הסופ"ש את השבריריות של הרגיעה בדרום. סדרת תקיפות של צה"ל במהלך השבת בתגובה להפרת הסכם הפסקת האש ע"י חמאס כשמחבל חצה את הקו הצהוב וירה על הכוחות, חמאס ביקשה מהמתווכות כי ילחצו על ישראל לכבד את ההסכם. מבכירים ישראלים נמסר, כמו גם ציוץ של רוה"מ בנושא, כי ישראל מחויבת להסכם הפסקת האש ואילו ארגון הטרור הוא שהפר אותו. על פניו נראה שההסלמה נעצרה אך יש מי שכבר מכנה את ההתנהלות בעזה כ"לבנוניזציה" - סיכולים ממוקדים כדי לשמר את ההרתעה. ובהשלכה לשוק, ככה"נ אין באירועים האלה משהו שאמור ליצור פאניקה אצל המשקיעים.
המס המתוכנן על הבנקים הוא לא מס חכם. אם רוצים להעביר מרווח הבנקים לרווחת הציבור אפשר לעשות זאת באלגנטיות דרך הגברת תחרות, הגבלת עמלות וחיוב ריבית על העו"ש. האפקט מיידי וברור. המס יספק לבנקים גושפנקא דווקא להעלאת ריבית - המס יגולגל על הלקוחות. היה מס מיוחד על הבנקים ב-2024-2025 - הוא נכשל. הרגולטור עזב את הבנקים כי הוא הטיל מס והבנקים חגגו על העו"ש שלכם ולקחו מכם ריבית גבוהה על הלוואות ונתנו ריבית נמוכה על פיקדונות.
אבל נראה שהאפקט הנכון מבחינת האוצר ואולי גם מסיבות פוליטיות, מס על הבנקים - עושה יותר רושם ציבורי. לציבור בבנקים זו דווקא בשורה רעה, למשקיעים בבנקים זה עדיף מאשר הטלת הוראות ישירות. חוץ מזה יש עוד זמן עד שזה יקרה, יהיו הסתייגויות ועימותים. על פניו, מניות הבנקים אמורות להיפגע מהמהלך הזה, אבל כשמנתחים את זה לעומק רואים שזה לא יהיה דרמה גדולה בהינתן שתהיה התגמשות על המס העודף ואולי גם על דרך החישוב וההצמדה. כזכור לא נקבע על ידי הצוות מס מתאים אך הם נתנו רמז עבה - מס של 9% בדוגמאות ובעבודת הצוות על גידול של 50% ברווח מהרווח הממוצע ב-2018-2022. הרווח הזה יהיה צמוד. ההשלכה בפועל היא בהערכה גסה הקטנה של הרווח ב-5%, ואחרי כל ההתדיינויות זה עשוי להגיע ל-3%-4%. לא ביג דיל בשביל הבנקים.
בחמישי, מניות הבנקים ירדו ב-1.7%, יש עוד לאן לרדת, אבל ממש "בקטנה". למעשה, מה שישפיע יותר על המניות הוא האי וודאות. הידיעה שיש עוד דרך ודיונים עד לקביעת המס העודף, מייצרת אי וודאות ואי שקט במניות. זה חמור יותר מאשר וודאות אפילו חמורה. אם מחר בבוקר היה נקבע המס, המניות היו אולי מאבדות כמה אחוזים בודדים וזהו. עכשיו יש רעשים מסביב וזה יימשך חודשים.
- הבנקים ירדו 1.7% על רקע כוונת הרגולטור למסות רווחים עודפים; המדדים המובילים איבדו כ-1%
- מימון ישיר זינקה 8.9%; מלם-תים צנחה 9.5%, פולירם 8.2% - נעילה מעורבת בבורסה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השוק מעדיף וודאות קשה על אי וודאות אפילו פחות קשה. במקרה של הבנקים זה לא קשה, מה שיקרה לא יהפוך את המצב לקשה. אבל זה לא נוח שיש קצת עננה למעלה.
