פרשנות

יגאל דמרי מפחיד את המתמודדים - איך הוא מצליח לקנות את הקרקע בשדה דב בזול

דמרי צפוי לרכוש את הקרקע של חנן מור ב-1.1 מיליארד שקל, כחצי מיליארד שקל מתחת למחירה בספרים; הבנקים והמוסדיים יקבלו את התמורה ובתוספת המניות בחנן מור-צ'או בלו הם יחזירו את רוב כספם, אבל כולם יודעים שהקרקע שווה יותר, אז למה נותנים מתנה לדמרי?
אבישי עובדיה | (21)

יגאל דמרי עומד לרכוש את השטח של חנן מור בשדה דב באחת העסקאות המסריחות ביותר שהיו כאן. הבנקים והגופים המוסדיים הפילו את חברת חנן מור בגלל החוב על המגרש בשדה דב, ויצרו הפסדי ענק למחזיקי המניות וגם לחלק ממחזיקי אגרות החוב. הם מיהרו להסדר חוב בקבוצה ולא נתנו לחברה מרווח נשימה למרות שהיה מדובר על תקופת קיצון - כחודשיים אחרי תחילת המלחמה. האמת שאי אפשר להאשים אותם, הם דואגים לכסף שלהם, הם רוצים לקבל כמה שיותר. 

אבל, אם הם רוצים לקבל כמה שיותר, למה הם נותנים ליגאל דמרי את הקרקע ב-1.1 מיליארד שקל כשאפשר לקבל יותר. מבדיקות של ביזפורטל עולה כי יש עוד מתעניינים, אבל הם יודעים שדמרי נחוש לבצע את העסקה ומבחינתם להציע יותר בידיעה שדמרי יציע אחר כך יותר, זה לא נכון בעיקר "פוליטית" מול דמרי שהוא הקבלן הגדול בארץ. יש מתמודדים שיושבים על הגדר, מחכים. אולי תבוא מהם הצעה, אבל נראה שהסיכוי קטן. 

הנושים על הקרקע: הבנקים - לאומי, דיסקונט והמוסדיים - הפניקס ומיטב, נתנו לחנן מור הלוואה של קרוב ל-1.3 מיליארד שקל על רכישת קרקע של 1.6 מיליארד שקל (שווי בספרים כולל מימון ועוד). הם קיבלו במסגרת ההסדר את הקרקע וגם מניות בחנן מור עצמה שמוערכות בכ-100 מיליון שקל. הם מקבלים כמעט את כל החוב, וזה הישג. הבנקים אומרים - נסגור מול דמרי ונסיים את הסאגה, והמוסדיים מבינים שהקרקע שווה יותר והם רוצים אפסייד. 

היתה הערכה שהמוסדיים ייכנסו להשקעה עם דמרי בקרקע, אבל כנראה שזה לא יקרה - המוסדיים יודעים שהם יכולים להיות "חשודים" בניגוד עניינים, הם הרי גם המוכרים וגם הקונים, והם מוכרים את הקרקע בזול לגוף שקשור אליהם. הם היו רוצים להמשיך ולחפש רוכשים או לפעול באופן יצירתי כדי להשביח את הקרקע. הבנקים ממהרים לסגור סיפור. 

 

שדה דב - מחירים של 80 אלף שקל למ"ר

היכולת להשביח את הקרקע די ברורה, עם הסתייגות - נכון לעכשיו. בחצי השנה מאז שחנן מור קרסה, מחירי הדירות עלו ב-5%, ברק רוזן מישראל קנדה מכר מעל 200 דירות בשדה דב (מכירה על הנייר) במחירים של כ-80 אלף שקל למ"ר ואפילו יותר. במחירים נמוכים ב-10%-15%, הקרקע בשדה דב שווה מעל 1.2 מיליארד שקל. במחירים של ישראל קנדה הקרקע שווה 1.3 מיליארד פלוס. זו הערכה שמרנית עם מרווח אפילו גבוה לקבלן. ואם כך - אז למה לתת מתנה לדמרי? אחרי הכל, לאומי ודיסקונט הפילו את חנן מור בגלל פער של 100-200 מיליון שקל בין הבטוחות לבין החוב וכעת יש להם הזדמנות להרוויח 100-200 מיליון שקל והם מוותרים על זה.

   פרויקט שדה דב של חנן מור (הדמיה: סטודיו 84)

אולי זה בגלל שכל תרחיש של השבחה ייקח זמן, ואף אחד לא באמת יודע מה יקרה פה מחר בבוקר, כך שאם אפשר להיפגש עם עסקה מהר היא עדיפה על משהו תיאורטי בעוד כמה חודשים. מול זה אבל אפשר לטעון שדווקא הסיכוי להשבחה אחרי המלחמה, גדול יותר ועכשיו המכירה היא בלחץ. 

קיראו עוד ב"שוק ההון"

סיבה אחרת היא שאין מתמודדים שילכו עד הסוף עם דמרי. דמרי הגדול, המוערך, איש השטח, שם עין על הקרקע, מי המטומטם שייצא למלחמה מולו? בסוף הוא גם יפסיד את העסקה (דמרי יציע יותר) וגם ירוויח אויב שהוא מספר אחד בתחום. זה שוק קטן, כולם מכירים את כולם, כולם מדברים עם כולם. דמרי בכמה שיחות, יכול תיאורטית להזיק מאוד למתחרים שלו. בקיצור, "לא מתעסקים" עם דמרי. 

יכולה להיות כאמור הפתעה ודמרי עלול למצוא את עצמו בסוף בתחרות, אבל הסיכוי לזה נראה כעת יחסית קטן. 

 

שיגעון גדלות או הגיון עסקי

דמרי לא צריך להוכיח לאף אחד שום דבר. הוא ירש חברת נדל"ן קטנה והפך אותה לאימפריה. אבל הרצון של קבלני הפריפריה להיות שחקנים בתל אביב הוא לא רק עניין עסקי. זה גם האגו. כשהשם שלך מתנוסס בשדרות, או בדימונה זה נהדר, אבל כשהוא יתנוסס מעל שכונות צפון תל אביביות - זה ניצחון.

חנן מור ניסה לעשות זאת. הוא נכשל כי התבלל, הסתחרר והסתנוור מהכבוד שעסקה כזו תביא לו. דמרי לא שם, הוא לא קונה ביוקר, אלא בזול, אבל איך שלא מסתכלים על זה - מדובר בעסקה גדולה. עסקה שיכולה להקפיץ את דמרי, אבל גם יכולה אם השוק ישתנה להוריד אותו למטה. לא להפיל אותו כמובן, אבל בהחלט לפגוע עסקית - זה לא פשוט למכור דירות בשדה דב במחירים כאלו.

אבל שוב - בנקודת זמן הזו, זו עסקה נהדרת לדמרי ועסקה לא טובה לנושים.  הם מסתבר חזקים על חנן מור, חזקים על בעלי מניות המיעוט בחנן מור, חזקים על מחזיקי אגרות החוב הלא בטוחות בחנן מור, אבל חלשים מול דמרי. 

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 18.
    אלון 06/07/2024 22:03
    הגב לתגובה זו
    זה שדמרי נחוש, זה לא סיבה שמישהו נזיל לא ישים קצת יותר, אלא אם הוא שהבין שכדאי מאוד שלא ישים הצעה (כן, כו, הכל לכאורה)
  • 17.
    דולב 04/07/2024 20:18
    הגב לתגובה זו
    יש פה קומבינה על חשבון איגרות החוב ובעלי המניות. לא מבין איפה הנאמנים של אגרות החוב הלא מבוטחות בסיפור הזה. איך ייתכן שנותנים לבנקים מניות בחנן מור החדשה, אם ערך הקרקע בשדה דב גבוה בהרבה מהשמאות המצחיקה שנעשתה. חלוקה צודקת יותר או הליכה לפירוק. גם הבנקים יפסידו מפירוק, לא רק האזרחים.
  • 16.
    BABA 04/07/2024 19:04
    הגב לתגובה זו
    אבישי עובדיה מאוד מאוד.תודה על הכל.
  • 15.
    יוני 04/07/2024 16:51
    הגב לתגובה זו
    עדשים מוכרים הכל העיקר הבנקים רצו להוציא לחברה חדלות פרעון במקום לתת לחברה לבנות את הנכנס ולהרוויח לכולם העדיפו לרוץ להוציא חדלות פרעון לחברה ולמכור הנכס ליזם בנזיד עדשים והוא יקח מהם הלוואה בחצי מהסכום, בקיצר הכל קומבינות והציבור המשקיעים תמיד משלם המחיר.
  • 14.
    שמעון 04/07/2024 12:48
    הגב לתגובה זו
    צודק לגמרי. חקירה מיידית מול בנק לאומי. זה עוול ומסריח
  • סוזנה 06/07/2024 00:07
    הגב לתגובה זו
    יותר גרוע מהשתמטות החרדים משירות צבאי
  • 13.
    זה על חשבון הכסף שלנו בקופות שלהם (ל"ת)
    דור 04/07/2024 12:10
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    משהו שווה מה שאתה מוכן לשלם עבורו (אחרת הכל בלון) (ל"ת)
    גיא כלכלן 04/07/2024 11:56
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    חוקר 04/07/2024 11:45
    הגב לתגובה זו
    "כולם מכירים את כולם, כולם מדברים עם כולם". אז מה עו"ד מיכל כהן, את מתכוונת להתחיל לבדוק את ענף הנדל"ן (מזכיר לך שמדובר במוצר היקר ביותר שאדם קונה בחייו, לא איזה טיטול או בייגלע!!) או להמשיך לישון ולתת לכל חזירי הנדל"ן להמשיך (לכאורה כמובן) לתאם מחירים ולעשוק דורות על דורות של אנשים ולהרוס את המדינה??? המחדל המופרע הזה, בדיוק כמו התנהלות קרטל יבואני הרכב (צפית בתחקיר של רולניק מאתמול??) ממתין נואשות לטיפולך!!!!!!!!
  • ממשלת ישראל דואגת לניפוח מלאכותי של מחירי הקרקע (ל"ת)
    מיה 04/07/2024 12:02
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    מחיר הקרקע ירד, הבועה התפוצצה (ל"ת)
    אריק 04/07/2024 11:41
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    דמרי זה דירות קטנות במחירים גדולים (ל"ת)
    יוני 04/07/2024 11:39
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    איפה הממונה על הבנקי 04/07/2024 11:27
    הגב לתגובה זו
    איפה הממונה על הבנקים שכחתי התפקיד שלו לדאוג לבעלי הבנק. כדי שבעתיד יוכל להיות מנכל בנק כמו ענתבי.
  • 7.
    שמאי מוטה 04/07/2024 11:18
    הגב לתגובה זו
    זה סופו של כל בלון. שדה דב יקבור גם אותו.
  • תל אביבי 2 08/07/2024 10:12
    הגב לתגובה זו
    דמרי ימכור הכל הכל. תרשום מה שאני אומר לך! (בהנחת 60 עד 80 אלשח למטר, לא 100) האזור מאד אטרקטיבי, מהיותר טובים בכל המדינה. אין הרבה בניה חדשה במערב ת"א, קרוב לטיילת והים, במחירים של 60-80 אלשח למטר. אל תאמין לי. מוזמן לגשת לברר כמה עולה דירה ברחוב הירקון, ותקבל חום (מגיע גם ל 100 אלף שקל למטר, כן כן). לכן הכל ימכר. נכון. לעשירים. ככה זה. דירה חדשה בת"א, עם מעלית, חניה, ממד ומרפסת, ועוד במערב ת"א, קרוב לים והטיילת הנחשקים? זה תענוג יקר. מאד יקר. מאד מאד יקר. הפחות עשירים (אבל שיהיה ברור - עדיין מבוססים ולא מסכנים בכלל בכלל) יסתדרו בסדר גמור גם בדירות חדשות או ישנות, באזורים הקצת יותר מזרחיים. נגיד שכונת למד, רמת אביב, נווה אביבים, אזור אבן גבירול. יש לאקרו פרויקט בלמד. לשיכון ובינוי פרויקט בנווה אביבים, גם לאשדר. וילאר ברמת אביב. אין שום בעיה ללכת רבע שעה לחוף הים משם. נכון. זה לא דקה לחוף. אז מה? זה עדיין בסדר גמור. ממילא רוב האנשים לא מטיילים כל יום בים ובשביל הליכה פעם בשבוע זה לגמרי בסדר.
  • 6.
    כמה אתה מכיר היום נזילים ומוכנים להביא 1 יארד מזומן ??? (ל"ת)
    ארמדיל 04/07/2024 11:11
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    שושו 04/07/2024 11:11
    הגב לתגובה זו
    במדינה של שלטון מושחת השחיתות מתגלגלת לכל הכיוונים, אתמול ראינו את הכתבה של גיא רולניק על הבריונות של יבואני המכוניות. עכשיו כתבה זו על בריוני הנדל"ן . בקיצור. צריך להתחיל לעשות סדר במדינה. שלון ישן ומושחת עד היסוד נחריבה. נקים שלטון נאור חברתי עם תחרות חופשית של לחיות ולתת לחיות.
  • 4.
    דמרי מה עם טוגדר? (ל"ת)
    אבי 04/07/2024 10:56
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    האם זה מה שירסק את האיש והסודה (ל"ת)
    רועי 04/07/2024 10:29
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מר דמרי, זה סופו של כל טייקון מתנפח כמו שור עד לפיצוץ (ל"ת)
    זליג 04/07/2024 10:25
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אבישי צודק (ל"ת)
    גידי 04/07/2024 10:19
    הגב לתגובה זו
יוסי כהן
צילום: צילום מראיון בערוץ 12

יוסי כהן מתקרב לאקזיט של 50 מיליון דולר

ראש המוסד לשעבר מכוון להיות ראש ממשלה, אבל בדרך עוצרים באקזיט ענק וגם מה חשוב יותר לכהן - המדינה או כסף?

תמיר חכמוף |

יוסי כהן, ראש המוסד לשעבר התארח בפודקאסט של יסמין לוקץ' והסביר לנו למה הוא צריך להיות ראש הממשלה הבא. העיתוי של הראיון כנראה לא מקרי. כהן שמר על עמימות ובחר שלא להיכנס לפוליטיקה כדי לא לפגוע בכיס שלו. הוא בחר בכסף הגדול בשנים האחרונות ולא "בהצלת העם", ועכשיו אחרי שהכסף כבר בדרך, הוא נזכר שהוא סופרמן.  

כהן, מתקרב לאקזיט של 40-60 מיליון דולר. כהן מחזיק באופציות בדוראל LLC (דוראל ארה"ב) המוחזקת על ידי דוראל, קרן אפולו וקבוצת מגדל ומרכזת פעילות רחבה בשוק האנרגיה המתחדשת בארה"ב. דוראל הודיעה ממש לאחרונה באופן רשמי על קידום ההנפקה בוול סטריט. זה היה אחד מהתפקידים של כהן - לפתוח דלתות, לקדם את הפעילות בארה"ב, לקדם את ההנפקה ועל זה הוא קיבל שכר ובעיקר אופציות בהיקף גדול.

ההנפקה צפויה להיות לפי שווי של 2-2.5 מיליארד דולר, לכהן יש אופציות ל-3% מהחברה לפי מחיר מימוש של מתחת ל-1 מיליארד דולר. השווי של האופציות צפוי להיות 40 עד 60 מיליון דולר, ויש עוד בונוסים ומענקים נוספים. 

יוסי כהן בשני אקזיטים - כסף ופוליטיקה 

לכהן יש עדיין תפקיד בקידום ההנפקה, אבל פחות קריטי מבעבר - המהלכים שעשה או לא עשה (מספיק שיודעים שראש המוסד הישראלי לשעבר הוא דירקטור בחברה) כנראה עזרו, פתחו דלתות. הפעילות גייסה כסף גדול ממשקיעי עוגן וקרנות השקעה, נכנסה לפרויקטים ענקיים בארה"ב ונערכת להמשך הרחבת הפעילות. כלומר, העסק כבר רץ טוב פנימית וחיצונית; ועכשיו זה זמן טוב לעשות אקזיט נוסף - עוד צעד לכיוון הפוליטיקה ולספק הערכה על התמודדות על תפקיד ראש הממשלה. 

זה לא מפתיע. חשוב להזכיר שכהן כבר אמר בעבר דברים בסגנון: הציבור רוצה אותי, הציבור קורא לי, יש לי אחריות. כן, כהן רוצה שתבינו שהוא עושה את זה בשבילנו, הוא לא בא בשביל כבוד, לא בשביל כוח, ובטח שלא כסף וטובות הנאה (את זה הוא כבר השיג, והאמת שעדיף ראש ממשלה עשיר, כזה שכנראה יהיה קשה יותר לשחד). הוא בא להציל אותנו. 

מסחר בייתי (GEMINI)מסחר בייתי (GEMINI)
בדיקת ביזפורטל

עמלות מסחר: איפה הכי זול לסחור בבורסה?

עמלות המסחר משתנות ותלויות בגודל תיק ההשקעות ובתדירות המסחר; הבנק הבינלאומי, בממוצע, מציע את העמלה הנמוכה ביותר על מסחר בניירות ערך מבין הבנקים ובתי ההשקעות הישראלים - 0.067%; בבלינק העמלות נמוכות על קנייה ומכירה של ניירות ערך זרים
תמיר חכמוף |

חלק חשוב מהרווח של משקיעים ובעיקר כאלו שעושים פעולות יחסית רבות נובע מחיסכון בהוצאות על דמי ניהול-דמי משמרת (אחת העמלות הכי מוזרות בעולם) ועמלות קנייה ומכירה של ניירות ערך. רוב הסכום הוא בעמלות קנייה ומכירה, כאן אפשר לחסוך הרבה. בגדול - אצל ברוקרים פרטיים זול יותר מאשר אצל בנקים, אבל זה לא באופן מוחלט. בבנקים יש עמלות תעריפיות שהן מאוד גבוהות. מי שלא יודע שאפשר לדבר-לנהל מו"מ ולהוריד עמלות, משלם עמלות גזל. מסתבר שהרבה נמצאים במצב הזה.

מי שמנהל מו"מ ויש לו תיק סביר - יגיע גם לעמלות כמו בברוקרים הפרטיים. הבנקים יודעים להילחם על מי שחשוב להם. ומבחינתכם - אם אתם לקוח קטן, סיכוי טוב שהעמלה הכי טובה תהיה  אצל הברוקרים הפרטיים, אלא אם אתם צעירים, מכניסים שכר גבוה והבנק מבין שיש פוטנציאל לגידול עתידי בתיק. אם אתם לקוח בינוני-גדול אז סיכוי טוב שהבנק יידע להשאיר אתכם. בסופו של דבר הבנקים יורדים די מהר לאזור 0.1% בתיקים סבירים, שזה בעצם מה שיש גם בערך בברוקרים הפרטיים, אם כי גופים חדשים מספקים הצעות טובות יותר, גם של 0.07% - אצל אלטשולר שחם בניירות ערך בערך כשבלינק מציעה 0.035% בחו"ל.   

בכללי אצל הברוקרים הפרטיים יש פה ושם גם 0.09%, או 0.08% לעמלות קנייה ומכירה, אבל זה כבר לא הבדל גדול מול הבנקים כשיש בנקים שמספקים גם עמלות כאלו. בכל מקרה, העמלות תלויות בגודל תיק ההשקעות ובתדירות המסחר. יכול להיות הבדל גדול אם משקיע פועל בממוצע כמה פעמים בשבוע, פעם בחודש או פחות מזה. וכמובן שיש הבדל גם אם מדובר בתיק השקעות של כמה עשרות אלפי שקלים או כמה מיליוני שקלים.

הבינלאומי הכי זול בין הבנקים; אלטשולר שחם הכי זול במערכת

מבדיקה של ביזפורטל עולה כי הבנק הבינלאומי , בממוצע, מציע את העמלה הנמוכה ביותר על מסחר בניירות ערך בארץ (מניות ואג"ח) מבין כל הבנקים עם עמלה ממוצעת בכל גדלי התיקים של 0.106%. אלטשולר שחם שהתחיל בפעילות ברוקראז' לפני פחות משנה, הכי זול במערכת כולה עם 0.075% בממוצע.  

זה משתנה בין תיקים שונים - למשל בתיק של מעל 1 מיליון שקל, הבינלאומי נותן עמלה אטרקטיבית של 0.0347% ומוביל גם ביחס לברוקרים הפרטיים. 

יש גופים שלא נותנים את כל החבילה - וואן זירו ובלינק לא פועלים בשוק המקומי. יש את UBS עם עמלות נמוכות בארץ - 0.065% לכל גודל של תיק, אבל הוא לא מספק שירות ליחידים ולעסקים קטנים.