יגאל דמרי מפחיד את המתמודדים - איך הוא מצליח לקנות את הקרקע בשדה דב בזול
יגאל דמרי עומד לרכוש את השטח של חנן מור בשדה דב באחת העסקאות המסריחות ביותר שהיו כאן. הבנקים והגופים המוסדיים הפילו את חברת חנן מור בגלל החוב על המגרש בשדה דב, ויצרו הפסדי ענק למחזיקי המניות וגם לחלק ממחזיקי אגרות החוב. הם מיהרו להסדר חוב בקבוצה ולא נתנו לחברה מרווח נשימה למרות שהיה מדובר על תקופת קיצון - כחודשיים אחרי תחילת המלחמה. האמת שאי אפשר להאשים אותם, הם דואגים לכסף שלהם, הם רוצים לקבל כמה שיותר.
אבל, אם הם רוצים לקבל כמה שיותר, למה הם נותנים ליגאל דמרי את הקרקע ב-1.1 מיליארד שקל כשאפשר לקבל יותר. מבדיקות של ביזפורטל עולה כי יש עוד מתעניינים, אבל הם יודעים שדמרי נחוש לבצע את העסקה ומבחינתם להציע יותר בידיעה שדמרי יציע אחר כך יותר, זה לא נכון בעיקר "פוליטית" מול דמרי שהוא הקבלן הגדול בארץ. יש מתמודדים שיושבים על הגדר, מחכים. אולי תבוא מהם הצעה, אבל נראה שהסיכוי קטן.
הנושים על הקרקע: הבנקים - לאומי, דיסקונט והמוסדיים - הפניקס ומיטב, נתנו לחנן מור הלוואה של קרוב ל-1.3 מיליארד שקל על רכישת קרקע של 1.6 מיליארד שקל (שווי בספרים כולל מימון ועוד). הם קיבלו במסגרת ההסדר את הקרקע וגם מניות בחנן מור עצמה שמוערכות בכ-100 מיליון שקל. הם מקבלים כמעט את כל החוב, וזה הישג. הבנקים אומרים - נסגור מול דמרי ונסיים את הסאגה, והמוסדיים מבינים שהקרקע שווה יותר והם רוצים אפסייד.
היתה הערכה שהמוסדיים ייכנסו להשקעה עם דמרי בקרקע, אבל כנראה שזה לא יקרה - המוסדיים יודעים שהם יכולים להיות "חשודים" בניגוד עניינים, הם הרי גם המוכרים וגם הקונים, והם מוכרים את הקרקע בזול לגוף שקשור אליהם. הם היו רוצים להמשיך ולחפש רוכשים או לפעול באופן יצירתי כדי להשביח את הקרקע. הבנקים ממהרים לסגור סיפור.
- רכשו דירה בשכונת אור ים באור עקיבא לפני שנתיים - והרוויחו פי 2
- דווקא בתקופה הזו: "חנן מור החדשה" העלתה מחיר בחריש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שדה דב - מחירים של 80 אלף שקל למ"ר
היכולת להשביח את הקרקע די ברורה, עם הסתייגות - נכון לעכשיו. בחצי השנה מאז שחנן מור קרסה, מחירי הדירות עלו ב-5%, ברק רוזן מישראל קנדה מכר מעל 200 דירות בשדה דב (מכירה על הנייר) במחירים של כ-80 אלף שקל למ"ר ואפילו יותר. במחירים נמוכים ב-10%-15%, הקרקע בשדה דב שווה מעל 1.2 מיליארד שקל. במחירים של ישראל קנדה הקרקע שווה 1.3 מיליארד פלוס. זו הערכה שמרנית עם מרווח אפילו גבוה לקבלן. ואם כך - אז למה לתת מתנה לדמרי? אחרי הכל, לאומי ודיסקונט הפילו את חנן מור בגלל פער של 100-200 מיליון שקל בין הבטוחות לבין החוב וכעת יש להם הזדמנות להרוויח 100-200 מיליון שקל והם מוותרים על זה.
פרויקט שדה דב של חנן מור (הדמיה: סטודיו 84)
אולי זה בגלל שכל תרחיש של השבחה ייקח זמן, ואף אחד לא באמת יודע מה יקרה פה מחר בבוקר, כך שאם אפשר להיפגש עם עסקה מהר היא עדיפה על משהו תיאורטי בעוד כמה חודשים. מול זה אבל אפשר לטעון שדווקא הסיכוי להשבחה אחרי המלחמה, גדול יותר ועכשיו המכירה היא בלחץ.
- הרשות לניירות ערך מציעה רפורמה מקיפה בדיווחים של חברות ציבוריות
- אולטרה פיננסים בדרך לבורסה: תתמזג עם חברה ציבורית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם...
סיבה אחרת היא שאין מתמודדים שילכו עד הסוף עם דמרי. דמרי הגדול, המוערך, איש השטח, שם עין על הקרקע, מי המטומטם שייצא למלחמה מולו? בסוף הוא גם יפסיד את העסקה (דמרי יציע יותר) וגם ירוויח אויב שהוא מספר אחד בתחום. זה שוק קטן, כולם מכירים את כולם, כולם מדברים עם כולם. דמרי בכמה שיחות, יכול תיאורטית להזיק מאוד למתחרים שלו. בקיצור, "לא מתעסקים" עם דמרי.
יכולה להיות כאמור הפתעה ודמרי עלול למצוא את עצמו בסוף בתחרות, אבל הסיכוי לזה נראה כעת יחסית קטן.
שיגעון גדלות או הגיון עסקי
דמרי לא צריך להוכיח לאף אחד שום דבר. הוא ירש חברת נדל"ן קטנה והפך אותה לאימפריה. אבל הרצון של קבלני הפריפריה להיות שחקנים בתל אביב הוא לא רק עניין עסקי. זה גם האגו. כשהשם שלך מתנוסס בשדרות, או בדימונה זה נהדר, אבל כשהוא יתנוסס מעל שכונות צפון תל אביביות - זה ניצחון.
חנן מור ניסה לעשות זאת. הוא נכשל כי התבלל, הסתחרר והסתנוור מהכבוד שעסקה כזו תביא לו. דמרי לא שם, הוא לא קונה ביוקר, אלא בזול, אבל איך שלא מסתכלים על זה - מדובר בעסקה גדולה. עסקה שיכולה להקפיץ את דמרי, אבל גם יכולה אם השוק ישתנה להוריד אותו למטה. לא להפיל אותו כמובן, אבל בהחלט לפגוע עסקית - זה לא פשוט למכור דירות בשדה דב במחירים כאלו.
אבל שוב - בנקודת זמן הזו, זו עסקה נהדרת לדמרי ועסקה לא טובה לנושים. הם מסתבר חזקים על חנן מור, חזקים על בעלי מניות המיעוט בחנן מור, חזקים על מחזיקי אגרות החוב הלא בטוחות בחנן מור, אבל חלשים מול דמרי.
- 18.אלון 06/07/2024 22:03הגב לתגובה זוזה שדמרי נחוש, זה לא סיבה שמישהו נזיל לא ישים קצת יותר, אלא אם הוא שהבין שכדאי מאוד שלא ישים הצעה (כן, כו, הכל לכאורה)
- 17.דולב 04/07/2024 20:18הגב לתגובה זויש פה קומבינה על חשבון איגרות החוב ובעלי המניות. לא מבין איפה הנאמנים של אגרות החוב הלא מבוטחות בסיפור הזה. איך ייתכן שנותנים לבנקים מניות בחנן מור החדשה, אם ערך הקרקע בשדה דב גבוה בהרבה מהשמאות המצחיקה שנעשתה. חלוקה צודקת יותר או הליכה לפירוק. גם הבנקים יפסידו מפירוק, לא רק האזרחים.
- 16.BABA 04/07/2024 19:04הגב לתגובה זואבישי עובדיה מאוד מאוד.תודה על הכל.
- 15.יוני 04/07/2024 16:51הגב לתגובה זועדשים מוכרים הכל העיקר הבנקים רצו להוציא לחברה חדלות פרעון במקום לתת לחברה לבנות את הנכנס ולהרוויח לכולם העדיפו לרוץ להוציא חדלות פרעון לחברה ולמכור הנכס ליזם בנזיד עדשים והוא יקח מהם הלוואה בחצי מהסכום, בקיצר הכל קומבינות והציבור המשקיעים תמיד משלם המחיר.
- 14.שמעון 04/07/2024 12:48הגב לתגובה זוצודק לגמרי. חקירה מיידית מול בנק לאומי. זה עוול ומסריח
- סוזנה 06/07/2024 00:07הגב לתגובה זויותר גרוע מהשתמטות החרדים משירות צבאי
- 13.זה על חשבון הכסף שלנו בקופות שלהם (ל"ת)דור 04/07/2024 12:10הגב לתגובה זו
- 12.משהו שווה מה שאתה מוכן לשלם עבורו (אחרת הכל בלון) (ל"ת)גיא כלכלן 04/07/2024 11:56הגב לתגובה זו
- 11.חוקר 04/07/2024 11:45הגב לתגובה זו"כולם מכירים את כולם, כולם מדברים עם כולם". אז מה עו"ד מיכל כהן, את מתכוונת להתחיל לבדוק את ענף הנדל"ן (מזכיר לך שמדובר במוצר היקר ביותר שאדם קונה בחייו, לא איזה טיטול או בייגלע!!) או להמשיך לישון ולתת לכל חזירי הנדל"ן להמשיך (לכאורה כמובן) לתאם מחירים ולעשוק דורות על דורות של אנשים ולהרוס את המדינה??? המחדל המופרע הזה, בדיוק כמו התנהלות קרטל יבואני הרכב (צפית בתחקיר של רולניק מאתמול??) ממתין נואשות לטיפולך!!!!!!!!
- ממשלת ישראל דואגת לניפוח מלאכותי של מחירי הקרקע (ל"ת)מיה 04/07/2024 12:02הגב לתגובה זו
- 10.מחיר הקרקע ירד, הבועה התפוצצה (ל"ת)אריק 04/07/2024 11:41הגב לתגובה זו
- 9.דמרי זה דירות קטנות במחירים גדולים (ל"ת)יוני 04/07/2024 11:39הגב לתגובה זו
- 8.איפה הממונה על הבנקי 04/07/2024 11:27הגב לתגובה זואיפה הממונה על הבנקים שכחתי התפקיד שלו לדאוג לבעלי הבנק. כדי שבעתיד יוכל להיות מנכל בנק כמו ענתבי.
- 7.שמאי מוטה 04/07/2024 11:18הגב לתגובה זוזה סופו של כל בלון. שדה דב יקבור גם אותו.
- תל אביבי 2 08/07/2024 10:12הגב לתגובה זודמרי ימכור הכל הכל. תרשום מה שאני אומר לך! (בהנחת 60 עד 80 אלשח למטר, לא 100) האזור מאד אטרקטיבי, מהיותר טובים בכל המדינה. אין הרבה בניה חדשה במערב ת"א, קרוב לטיילת והים, במחירים של 60-80 אלשח למטר. אל תאמין לי. מוזמן לגשת לברר כמה עולה דירה ברחוב הירקון, ותקבל חום (מגיע גם ל 100 אלף שקל למטר, כן כן). לכן הכל ימכר. נכון. לעשירים. ככה זה. דירה חדשה בת"א, עם מעלית, חניה, ממד ומרפסת, ועוד במערב ת"א, קרוב לים והטיילת הנחשקים? זה תענוג יקר. מאד יקר. מאד מאד יקר. הפחות עשירים (אבל שיהיה ברור - עדיין מבוססים ולא מסכנים בכלל בכלל) יסתדרו בסדר גמור גם בדירות חדשות או ישנות, באזורים הקצת יותר מזרחיים. נגיד שכונת למד, רמת אביב, נווה אביבים, אזור אבן גבירול. יש לאקרו פרויקט בלמד. לשיכון ובינוי פרויקט בנווה אביבים, גם לאשדר. וילאר ברמת אביב. אין שום בעיה ללכת רבע שעה לחוף הים משם. נכון. זה לא דקה לחוף. אז מה? זה עדיין בסדר גמור. ממילא רוב האנשים לא מטיילים כל יום בים ובשביל הליכה פעם בשבוע זה לגמרי בסדר.
- 6.כמה אתה מכיר היום נזילים ומוכנים להביא 1 יארד מזומן ??? (ל"ת)ארמדיל 04/07/2024 11:11הגב לתגובה זו
- 5.שושו 04/07/2024 11:11הגב לתגובה זובמדינה של שלטון מושחת השחיתות מתגלגלת לכל הכיוונים, אתמול ראינו את הכתבה של גיא רולניק על הבריונות של יבואני המכוניות. עכשיו כתבה זו על בריוני הנדל"ן . בקיצור. צריך להתחיל לעשות סדר במדינה. שלון ישן ומושחת עד היסוד נחריבה. נקים שלטון נאור חברתי עם תחרות חופשית של לחיות ולתת לחיות.
- 4.דמרי מה עם טוגדר? (ל"ת)אבי 04/07/2024 10:56הגב לתגובה זו
- 3.האם זה מה שירסק את האיש והסודה (ל"ת)רועי 04/07/2024 10:29הגב לתגובה זו
- 2.מר דמרי, זה סופו של כל טייקון מתנפח כמו שור עד לפיצוץ (ל"ת)זליג 04/07/2024 10:25הגב לתגובה זו
- 1.אבישי צודק (ל"ת)גידי 04/07/2024 10:19הגב לתגובה זו
שווקים מסחר (AI)תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?
המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה
תחזית אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות.
אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב,
מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא
עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים
הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי
מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט, מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה.
ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר:
התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026
- פייזר מאותתת על קיפאון במכירות ב-2026 והמניה נחלשת
- הום דיפו: תחזית לצמיחה כמעט אפסית בשנה הבאה עקב ריביות ולחץ על הצרכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"כדאי להיות עכשיו בנכסים נזילים כדי לנצל את המימוש לכשיגיע"
"תור הזהב של 2024-2025 לא יחזור": אמיר חדד, האנליסט הראשי של ברומטר מסמן את ההזדמנויות החדשות בשוק האג"ח במה שהוא מגדיר ה'עקום החדש'; מסביר למה הוא מעדיף את המח"מ הבינוני בממשלתי, על תמהיל של 50-50 בין שקלי לצמוד, למה המרווחים בקונצרני לא מצדיקים את
הסיכון, למה הוא נזהר מאג"ח נדל"ן למגורים, ואיך להתכונן לשנה של תנודתיות: "צריך להיות נזילים כדי לנצל את המימוש שיגיע"
"היה מישהו שאמר לי ב-2009, (שהייתה שנה פנומנלית): 'הלוואי שכל שנה תהיה ככה'. עניתי לו שזה אפשרי, בתנאי שהשנה שלפניה תהיה כמו 2008", אומר בחיוך אמיר חדד, מנהל תיקים והאנליסט הראשי בבית ההשקעות "ברומטר".
אנחנו בנקודת זמן מעניינת בשוק. שוק שמסכם שנתיים חריגות בעוצמתן עם עליות מצטברות של כ-80%. אתם בטח שמעתם כבר עשרות תחזיות על מה שהיה ומה שהולך להיות, אבל כדאי לכם לשמוע מה יש לחדד לומר בנושא. חדד נמצא בשוק כבר 25 שנה, יש לו הסמכה בכלכלה ומינהל עסקים מאוניברסיטת בר-אילן, והוא כבר ראה מקרוב את השוק המקומי והעולמי במחזורי הגאות והשפל של שני העשורים האחרונים. אנחנו אוהבים לגלגל איתו שיחה מפעם-לפעם ולקבל ממנו את הסתכלות מאקרו. בפעם האחרונה שדיברנו הוא טען שאג"ח עדיף על מניות ולא חסך ביקורת מהנגיד - "מחירי האג"ח יעלו; הנגיד הוא פרזנטור גרוע והדירוג נפגע בגללו"
"אנחנו אחרי שנתיים חזקות מאוד בשוק הישראלי", הוא אומר היום. "קשה לי לראות את 2026 משחזרת את העוצמה הזו. השוק לא זול, ואנחנו נצטרך לקבל פה מימוש מתישהו".
מסיימים
שנה. איך אתם בברומטר?
“אנחנו בסך הכול בסדר. הייתה שנה מאוד טובה בתוצאות, אחת השנים היותר טובות. אבל צריך לשים את זה בפרופורציה. 2024 גם הייתה שנה טובה, והשוק בארץ עלה בערך 30%. אנחנו כבר בעצם בשנתיים מאוד חזקות בשוק הישראלי, בסיכום של מעל
80% בשוק".
- האנליסט שממליץ לכם - תמכרו מניות, תקנו אג"ח
- "הפרמיה באג"ח עם הדירוגים הנמוכים לא אטרקטיבית, הייתי נשאר בגבוהים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מה אומרים למי שנמצא בחוץ או מחפש איפה 'לחזק' - מה לעשות עכשיו לדעתך?
"אף פעם אי אפשר לדעת, אבל הגישה של להיות 0 או 1 היא גישה לא נכונה. מה שאנחנו עושים בנקודת הזמן הזאת היא שלקוחות שרוצים להיות במסלול של 30% מניות, אז נתחיל
ב-15%-20. לקוחות שרוצים להיות ב-50%, אנחנו מכוונים אותם כרגע ל-30%-40. הרעיון הוא לא להיות בחוץ, קצת להוריד מינון".
אז אתה חושב שצריך פה 'ניעור' מסוים, שתיקון הוא משהו שיכול-צריך להגיע?
"אני
חושב שכן. אנחנו נצטרך לקבל פה איזשהו מימוש מתישהו.
