אבישי עובדיה
צילום: משה בנימין
פרשנות

יגאל דמרי מפחיד את המתמודדים - איך הוא מצליח לקנות את הקרקע בשדה דב בזול

דמרי צפוי לרכוש את הקרקע של חנן מור ב-1.1 מיליארד שקל, כחצי מיליארד שקל מתחת למחירה בספרים; הבנקים והמוסדיים יקבלו את התמורה ובתוספת המניות בחנן מור-צ'או בלו הם יחזירו את רוב כספם, אבל כולם יודעים שהקרקע שווה יותר, אז למה נותנים מתנה לדמרי?
אבישי עובדיה | (21)

יגאל דמרי עומד לרכוש את השטח של חנן מור בשדה דב באחת העסקאות המסריחות ביותר שהיו כאן. הבנקים והגופים המוסדיים הפילו את חברת חנן מור בגלל החוב על המגרש בשדה דב, ויצרו הפסדי ענק למחזיקי המניות וגם לחלק ממחזיקי אגרות החוב. הם מיהרו להסדר חוב בקבוצה ולא נתנו לחברה מרווח נשימה למרות שהיה מדובר על תקופת קיצון - כחודשיים אחרי תחילת המלחמה. האמת שאי אפשר להאשים אותם, הם דואגים לכסף שלהם, הם רוצים לקבל כמה שיותר. 

אבל, אם הם רוצים לקבל כמה שיותר, למה הם נותנים ליגאל דמרי את הקרקע ב-1.1 מיליארד שקל כשאפשר לקבל יותר. מבדיקות של ביזפורטל עולה כי יש עוד מתעניינים, אבל הם יודעים שדמרי נחוש לבצע את העסקה ומבחינתם להציע יותר בידיעה שדמרי יציע אחר כך יותר, זה לא נכון בעיקר "פוליטית" מול דמרי שהוא הקבלן הגדול בארץ. יש מתמודדים שיושבים על הגדר, מחכים. אולי תבוא מהם הצעה, אבל נראה שהסיכוי קטן. 

הנושים על הקרקע: הבנקים - לאומי, דיסקונט והמוסדיים - הפניקס ומיטב, נתנו לחנן מור הלוואה של קרוב ל-1.3 מיליארד שקל על רכישת קרקע של 1.6 מיליארד שקל (שווי בספרים כולל מימון ועוד). הם קיבלו במסגרת ההסדר את הקרקע וגם מניות בחנן מור עצמה שמוערכות בכ-100 מיליון שקל. הם מקבלים כמעט את כל החוב, וזה הישג. הבנקים אומרים - נסגור מול דמרי ונסיים את הסאגה, והמוסדיים מבינים שהקרקע שווה יותר והם רוצים אפסייד. 

היתה הערכה שהמוסדיים ייכנסו להשקעה עם דמרי בקרקע, אבל כנראה שזה לא יקרה - המוסדיים יודעים שהם יכולים להיות "חשודים" בניגוד עניינים, הם הרי גם המוכרים וגם הקונים, והם מוכרים את הקרקע בזול לגוף שקשור אליהם. הם היו רוצים להמשיך ולחפש רוכשים או לפעול באופן יצירתי כדי להשביח את הקרקע. הבנקים ממהרים לסגור סיפור. 

 

שדה דב - מחירים של 80 אלף שקל למ"ר

היכולת להשביח את הקרקע די ברורה, עם הסתייגות - נכון לעכשיו. בחצי השנה מאז שחנן מור קרסה, מחירי הדירות עלו ב-5%, ברק רוזן מישראל קנדה מכר מעל 200 דירות בשדה דב (מכירה על הנייר) במחירים של כ-80 אלף שקל למ"ר ואפילו יותר. במחירים נמוכים ב-10%-15%, הקרקע בשדה דב שווה מעל 1.2 מיליארד שקל. במחירים של ישראל קנדה הקרקע שווה 1.3 מיליארד פלוס. זו הערכה שמרנית עם מרווח אפילו גבוה לקבלן. ואם כך - אז למה לתת מתנה לדמרי? אחרי הכל, לאומי ודיסקונט הפילו את חנן מור בגלל פער של 100-200 מיליון שקל בין הבטוחות לבין החוב וכעת יש להם הזדמנות להרוויח 100-200 מיליון שקל והם מוותרים על זה.

   פרויקט שדה דב של חנן מור (הדמיה: סטודיו 84)

אולי זה בגלל שכל תרחיש של השבחה ייקח זמן, ואף אחד לא באמת יודע מה יקרה פה מחר בבוקר, כך שאם אפשר להיפגש עם עסקה מהר היא עדיפה על משהו תיאורטי בעוד כמה חודשים. מול זה אבל אפשר לטעון שדווקא הסיכוי להשבחה אחרי המלחמה, גדול יותר ועכשיו המכירה היא בלחץ. 

קיראו עוד ב"שוק ההון"

סיבה אחרת היא שאין מתמודדים שילכו עד הסוף עם דמרי. דמרי הגדול, המוערך, איש השטח, שם עין על הקרקע, מי המטומטם שייצא למלחמה מולו? בסוף הוא גם יפסיד את העסקה (דמרי יציע יותר) וגם ירוויח אויב שהוא מספר אחד בתחום. זה שוק קטן, כולם מכירים את כולם, כולם מדברים עם כולם. דמרי בכמה שיחות, יכול תיאורטית להזיק מאוד למתחרים שלו. בקיצור, "לא מתעסקים" עם דמרי. 

יכולה להיות כאמור הפתעה ודמרי עלול למצוא את עצמו בסוף בתחרות, אבל הסיכוי לזה נראה כעת יחסית קטן. 

 

שיגעון גדלות או הגיון עסקי

דמרי לא צריך להוכיח לאף אחד שום דבר. הוא ירש חברת נדל"ן קטנה והפך אותה לאימפריה. אבל הרצון של קבלני הפריפריה להיות שחקנים בתל אביב הוא לא רק עניין עסקי. זה גם האגו. כשהשם שלך מתנוסס בשדרות, או בדימונה זה נהדר, אבל כשהוא יתנוסס מעל שכונות צפון תל אביביות - זה ניצחון.

חנן מור ניסה לעשות זאת. הוא נכשל כי התבלל, הסתחרר והסתנוור מהכבוד שעסקה כזו תביא לו. דמרי לא שם, הוא לא קונה ביוקר, אלא בזול, אבל איך שלא מסתכלים על זה - מדובר בעסקה גדולה. עסקה שיכולה להקפיץ את דמרי, אבל גם יכולה אם השוק ישתנה להוריד אותו למטה. לא להפיל אותו כמובן, אבל בהחלט לפגוע עסקית - זה לא פשוט למכור דירות בשדה דב במחירים כאלו.

אבל שוב - בנקודת זמן הזו, זו עסקה נהדרת לדמרי ועסקה לא טובה לנושים.  הם מסתבר חזקים על חנן מור, חזקים על בעלי מניות המיעוט בחנן מור, חזקים על מחזיקי אגרות החוב הלא בטוחות בחנן מור, אבל חלשים מול דמרי. 

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 18.
    אלון 06/07/2024 22:03
    הגב לתגובה זו
    זה שדמרי נחוש, זה לא סיבה שמישהו נזיל לא ישים קצת יותר, אלא אם הוא שהבין שכדאי מאוד שלא ישים הצעה (כן, כו, הכל לכאורה)
  • 17.
    דולב 04/07/2024 20:18
    הגב לתגובה זו
    יש פה קומבינה על חשבון איגרות החוב ובעלי המניות. לא מבין איפה הנאמנים של אגרות החוב הלא מבוטחות בסיפור הזה. איך ייתכן שנותנים לבנקים מניות בחנן מור החדשה, אם ערך הקרקע בשדה דב גבוה בהרבה מהשמאות המצחיקה שנעשתה. חלוקה צודקת יותר או הליכה לפירוק. גם הבנקים יפסידו מפירוק, לא רק האזרחים.
  • 16.
    BABA 04/07/2024 19:04
    הגב לתגובה זו
    אבישי עובדיה מאוד מאוד.תודה על הכל.
  • 15.
    יוני 04/07/2024 16:51
    הגב לתגובה זו
    עדשים מוכרים הכל העיקר הבנקים רצו להוציא לחברה חדלות פרעון במקום לתת לחברה לבנות את הנכנס ולהרוויח לכולם העדיפו לרוץ להוציא חדלות פרעון לחברה ולמכור הנכס ליזם בנזיד עדשים והוא יקח מהם הלוואה בחצי מהסכום, בקיצר הכל קומבינות והציבור המשקיעים תמיד משלם המחיר.
  • 14.
    שמעון 04/07/2024 12:48
    הגב לתגובה זו
    צודק לגמרי. חקירה מיידית מול בנק לאומי. זה עוול ומסריח
  • סוזנה 06/07/2024 00:07
    הגב לתגובה זו
    יותר גרוע מהשתמטות החרדים משירות צבאי
  • 13.
    זה על חשבון הכסף שלנו בקופות שלהם (ל"ת)
    דור 04/07/2024 12:10
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    משהו שווה מה שאתה מוכן לשלם עבורו (אחרת הכל בלון) (ל"ת)
    גיא כלכלן 04/07/2024 11:56
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    חוקר 04/07/2024 11:45
    הגב לתגובה זו
    "כולם מכירים את כולם, כולם מדברים עם כולם". אז מה עו"ד מיכל כהן, את מתכוונת להתחיל לבדוק את ענף הנדל"ן (מזכיר לך שמדובר במוצר היקר ביותר שאדם קונה בחייו, לא איזה טיטול או בייגלע!!) או להמשיך לישון ולתת לכל חזירי הנדל"ן להמשיך (לכאורה כמובן) לתאם מחירים ולעשוק דורות על דורות של אנשים ולהרוס את המדינה??? המחדל המופרע הזה, בדיוק כמו התנהלות קרטל יבואני הרכב (צפית בתחקיר של רולניק מאתמול??) ממתין נואשות לטיפולך!!!!!!!!
  • ממשלת ישראל דואגת לניפוח מלאכותי של מחירי הקרקע (ל"ת)
    מיה 04/07/2024 12:02
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    מחיר הקרקע ירד, הבועה התפוצצה (ל"ת)
    אריק 04/07/2024 11:41
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    דמרי זה דירות קטנות במחירים גדולים (ל"ת)
    יוני 04/07/2024 11:39
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    איפה הממונה על הבנקי 04/07/2024 11:27
    הגב לתגובה זו
    איפה הממונה על הבנקים שכחתי התפקיד שלו לדאוג לבעלי הבנק. כדי שבעתיד יוכל להיות מנכל בנק כמו ענתבי.
  • 7.
    שמאי מוטה 04/07/2024 11:18
    הגב לתגובה זו
    זה סופו של כל בלון. שדה דב יקבור גם אותו.
  • תל אביבי 2 08/07/2024 10:12
    הגב לתגובה זו
    דמרי ימכור הכל הכל. תרשום מה שאני אומר לך! (בהנחת 60 עד 80 אלשח למטר, לא 100) האזור מאד אטרקטיבי, מהיותר טובים בכל המדינה. אין הרבה בניה חדשה במערב ת"א, קרוב לטיילת והים, במחירים של 60-80 אלשח למטר. אל תאמין לי. מוזמן לגשת לברר כמה עולה דירה ברחוב הירקון, ותקבל חום (מגיע גם ל 100 אלף שקל למטר, כן כן). לכן הכל ימכר. נכון. לעשירים. ככה זה. דירה חדשה בת"א, עם מעלית, חניה, ממד ומרפסת, ועוד במערב ת"א, קרוב לים והטיילת הנחשקים? זה תענוג יקר. מאד יקר. מאד מאד יקר. הפחות עשירים (אבל שיהיה ברור - עדיין מבוססים ולא מסכנים בכלל בכלל) יסתדרו בסדר גמור גם בדירות חדשות או ישנות, באזורים הקצת יותר מזרחיים. נגיד שכונת למד, רמת אביב, נווה אביבים, אזור אבן גבירול. יש לאקרו פרויקט בלמד. לשיכון ובינוי פרויקט בנווה אביבים, גם לאשדר. וילאר ברמת אביב. אין שום בעיה ללכת רבע שעה לחוף הים משם. נכון. זה לא דקה לחוף. אז מה? זה עדיין בסדר גמור. ממילא רוב האנשים לא מטיילים כל יום בים ובשביל הליכה פעם בשבוע זה לגמרי בסדר.
  • 6.
    כמה אתה מכיר היום נזילים ומוכנים להביא 1 יארד מזומן ??? (ל"ת)
    ארמדיל 04/07/2024 11:11
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    שושו 04/07/2024 11:11
    הגב לתגובה זו
    במדינה של שלטון מושחת השחיתות מתגלגלת לכל הכיוונים, אתמול ראינו את הכתבה של גיא רולניק על הבריונות של יבואני המכוניות. עכשיו כתבה זו על בריוני הנדל"ן . בקיצור. צריך להתחיל לעשות סדר במדינה. שלון ישן ומושחת עד היסוד נחריבה. נקים שלטון נאור חברתי עם תחרות חופשית של לחיות ולתת לחיות.
  • 4.
    דמרי מה עם טוגדר? (ל"ת)
    אבי 04/07/2024 10:56
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    האם זה מה שירסק את האיש והסודה (ל"ת)
    רועי 04/07/2024 10:29
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מר דמרי, זה סופו של כל טייקון מתנפח כמו שור עד לפיצוץ (ל"ת)
    זליג 04/07/2024 10:25
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אבישי צודק (ל"ת)
    גידי 04/07/2024 10:19
    הגב לתגובה זו
וול סטריט
צילום: pixbay

הציבור קונה בפאניקה: המשקיעים הפרטיים מרימים את וול סטריט בירידות

כשהשוק נלחץ מכותרות על מכסים, הציבור לא מחכה בצד, הוא נכנס בירידות, מעדיף יותר קרנות סל, ומוסיף זהב כדי להוריד תנודתיות

ליאור דנקנר |
נושאים בכתבה וול סטריט S&P 500

הציבור בשוק ההון האמריקאי נשאר פעיל גם בימים שבהם המדדים זזים בחדות ולא מתרגש מכותרות ורעש בחדשות. בזמן שהמדדים מטפסים לשיאים, הדפוס שאנחנו רואים שוב ושוב הוא הכניסה המהירה לקניות דווקא ברגעים של ירידות חדות, בלי לחכות שהאבק ישקע.

נתונים של בנקים וחברות מעקב מצביעים על עלייה חדה בפעילות הציבור ביחס לשנה שעברה. לפי הערכות של ג’יי פי מורגן צ’ייס JPMorgan Chase & Co  היקף הזרימות של משקי הבית לשוק האמריקאי גבוה ביותר מ-50% לעומת השנה שעברה, וגם גבוה מהיקפים שנרשמו בגל המסחר הוויראלי בתחילת העשור. במקביל עולה המשקל של קרנות סל בתוך הפעילות של הציבור, במיוחד מהאביב ואילך. זה מקטין תלות במניה אחת ומגדיל חשיפה רחבה.

התוצאה היא שוק שמגיב אחרת ללחץ. כשחלק מהכסף המוסדי מצמצם סיכון מהר, הציבור לא בהכרח הולך איתו, ולעיתים הוא מייצר את הביקוש הראשון שמרים את המחירים מהרצפה.


אפריל הופך למבחן לחץ והציבור קונה בזמן שהשוק מתפרק

האירוע של השנה, שמזקק את הסיפור ומבליט את הדפוס, מתרכז בשבוע הראשון של אפריל, אחרי הצגת תוכנית מכסים רחבה ב-2 באפריל על ידי הנשיא דונלד טראמפ, מהלך שקיבל בבית הלבן את הכינוי יום השחרור. החשש המיידי בשוק נגע לעליית מחירים, לחץ אינפלציוני ופגיעה ברווחיות של חברות, והתגובה היתה מכירה חדה מצד שחקנים גדולים.

דווקא שם הציבור נכנס באגרסיביות. ב-3 באפריל נרשמו קניות נטו חריגות בהיקף של מעל 3 מיליארד דולר במניות לפי מדידות של ואנדה טראק, ובמדידה רחבה יותר שכללה גם מניות וגם קרנות סל המספר הגיע סביב 4.7 מיליארד דולר. זה קרה באותו יום שבו מדד ה-S&P 500 ירד בערך 5% ומדד נאסדק נחלש עוד יותר, והקניות נמשכו גם ביום שלאחר מכן למרות ירידות נוספות.

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוזדניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוז
ראיון

"בנקים עדיפים מביטוח; פארמה יתחזק; רק 2 ביטחוניות מעניינות; בנדל"ן תהיה עוד ירידה" הסקטורים והמניות של פישמן ל-2026

דניאל לייטנר מנכ״ל הקרנות של תמיר פישמן מסביר למה תזמון שוק נועד לכישלון, ואיפה הוא עדיין מזהה ערך ב-2026; מאנבידיה ואמזון ועד עזריאלי ונקסט ויז'ן; וגם: מה הוא חושב על הרפורמות של הבורסה?

מנדי הניג |

דניאל לייטנר התחיל להשקיע עוד לפני גיל 18, עשה טעויות, הרוויח והפסיד, אבל למד את התחום בגיל צעיר ועם כסף קטן. התחום ממש סקרן אותו, הוא קרא ספרים ו"לכלכך את הידיים" עשה תואר בכלכלה ומימון באוניברסיטת בן גוריון עד שמצא את עצמו עמוק בתעשייה. 

לפני עשור הצטרף לתמיר פישמן, הוא טיפס שם ממחלקה למחלקה ולפני שנה וקצת, בגיל 37, מונה למנכ"ל קרנות הנאמנות של הבית, שמנהלות כיום כ-4 מיליארד שקל. מי שתכנן בכלל להיות רופא, כמו שני הוריו, מצא את עצמו מטפל בתיקים מאשר בחולים. 

2025 הייתה שנה חריגה בשוק. שנה של מלחמה, אי-ודאות ביטחונית ופוליטית, וריבית שהייתה עדיין ברף גבוה היסטורי. הבורסה המקומית עלתה במעל 50%, ה-S&P 500 הוסיף "רק" 17%, אבל מה שהיה, היה - עכשיו השאלה הגדולה ביותר היא האם להקטין חשיפה או להוריד? מי שבכלל היה בחוץ האם זה הזמן להכנס או להמתין לתיקון מסוים. אם תשאלו את אמיר חדד מברומטר הוא יגיד לכם שזה זמן להיות נזילים (הכוונה להיות בנכסים סחירים מאוד ובאג"ח מח"מ קצר-בינוני) לאבחנתו מי שיחזיק כסף מזומן יצליח לנצל את התיקון, "כדאי להיות עכשיו בנכסים נזילים כדי לנצל את המימוש לכשיגיע", חדד רואה את 2026 כשנה שאיפשהו במהלכה נראה תיקון ולאחריו סגירה מאוזנת-חיובית, אם תצליחו "לתזמן" או למצע בירידות האלה, כנראה תביאו תשואה יפה בשנה שנכנסו אליה הבוקר.

אבל לייטנר חולק על חדד. כששואלים אותו האם אנחנו בגאות והאם נראה תיקון הוא מבהיר שתזמון שוק נועד לכשלון, "היכולת לתזמן את השוק כמעט לא קיימת", הוא אומר, "מי שמנסה לחכות לנקודה המושלמת, בדרך כלל נשאר בחוץ". מבחינתו, השאלה איננה אם יגיע תיקון כזה או אחר, אלא אם תיק ההשקעות בנוי כך שיוכל לעבור גם עליות וגם ירידות - וכאן הוא פורש את ההסתכלות שלו על השווקים בארץ ובעולם, הוא נותן לנו רשימת מניות מעניינות מבחינתו וכאלה שהוא, מכל מיני סיבות, לא נלהב לשלב בתיק. עם לייטנר כבר דיברנו לפני כ-3 חודשים, הוא כבר אז סימן את טבע ושיתף בהסתכלות שלו על השוק - מנכ"ל הקרן שעשתה 120% ב-3 שנים חושף את הסודות

למה שווה לכם להקשיב לו? לייטנר מגיע לא רק עם "תחזיות" על הנייר יש לו רקורד. קרנות הנאמנות שבניהולו בתמיר פישמן הציגו לאורך זמן תשואות גבוהות מהממוצע הענף, לא רק בטווח הקצר אלא גם בפרספקטיבה רב-שנתית. בשנה האחרונה הקרן רשמה תשואה של כ-63.3%, לעומת כ-51.3% בממוצע הענפי. גם בטווח של שלוש שנים הפער משמעותי, עם תשואה מצטברת של כ-183% לעומת כ-121.5% בענף, ובטווח של חמש שנים הקרן מציגה תשואה של כ-224.8% מול כ-146.3% בלבד בממוצע.

לפני שנתחיל, הנה הסקטורים והמניות 'על קצה המזלג' שמעניינות את הקרן:


סקטורים מומלצים