עורך דין "ניסה להתחמק מדמי תיווך אחרי ש"לקח" עסקה מלקוח - מה קבע בית המשפט?

פסק הדין שניתן על ידי השופטים יעל וילנר, יחיאל כשר ורות רונן, מבהיר כיצד יחסי שותפות או שליחות יכולים לחייב גם מי שלא חתם בעצמו על הסכם תיווך, ומהווה תקדים משמעותי בדיני התיווך במקרקעין.

בלב הסכסוך עמד נכס מקרקעין בשטח של 2,000 מ"ר ברחוב סוקולוב 58 בהרצליה, הידוע בשם "קולנוע דוד". לאחר שהופסקה הפעלת בית הקולנוע, הנכס עמד חסר שימוש עד שנת 2016.

באותה שנה פנה עורך הדין רועי בר יוסף, שניסה למכור את הנכס עבור בעליו, למתווך המקרקעין שי יעקובי, בעלים של חברת "שי יעקובי - יזמות ותיווך בנדל"ן בע"מ". בר יוסף מסר ליעקובי כי בעלי הנכס מבקשים למכור אותו תמורת 3.5 מיליון שקל, בנוסף לתשלום שכר טרחה לבר יוסף בסך 500,000 שקל.

יעקובי פעל לאתר רוכש ובאמצעות מתווך נוסף נוצר קשר עם לירון קופלר. אולם כעבור מספר שבועות, כשלא אותר רוכש, הסכימו בעלי הנכס להוריד את המחיר באופן דרמטי - ל-1.5 מיליון שקל בלבד (בנוסף לשכר טרחת בר יוסף).

• הסתבכת בפלילים: איך לבחור בתבונה עורך דין פלילי?
• יורש נכסי נדל"ן? ייתכן שתקבל מזומן - בלי לשלם מס
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

העורך דין קנה את הנכס בלי שהלקוח יודע

קופלר פנה לעורך דינו, גונן קסטנבאום, וביקש שייצג אותו במשא ומתן. קסטנבאום שלח ביום 25.1.2017 הצעה בשם קופלר לרכישת הנכס תמורת 2 מיליון שקל, ומספר ימים לאחר מכן הורידה ל-1.5 מיליון.

ביום 30.1.2017 חתם קופלר על הסכם תיווך עם יעקובי, לפיו הוא מתחייב לשלם דמי תיווך בסך 500,000 שקל בצירוף מע"מ אם ייכרת הסכם לרכישת הנכס.

אבל ביום 13.2.2017 התרחשה תפנית מפתיעה: לא קופלר רכש את הנכס, אלא החברה של קסטנבאום - "אדוונס ווב סלושנס בע"מ" - תמורת 2.5 מיליון שקל. קסטנבאום שילם לבר יוסף 500,000 שקל בצירוף מע"מ, ונערך ביניהם מסמך לפיו בר יוסף יחזיר את הכספים אם יבוטל הסכם המכר.

כאשר יעקובי דרש מקופלר לשלם את דמי התיווך כמוסכם, קיבל תשובה מפתיעה: קופלר טען שהוא כלל לא רכש את הנכס, שלא ידע שקסטנבאום רכש אותו באמצעות החברה שלו, ולכן אינו חייב בדמי התיווך.

• לא בנו אבל ישלמו: חברת בנייה חויבה ב-2.5 מיליון שקל על פרויקט שלא ביצעה"
• פס"ד: מינוי בן ממשיך היה למראית עין - הנחלה תחולק
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

בעקבות הסירוב, הגישו יעקובי והחברה שבבעלותו ביולי 2019 תביעה כנגד קופלר, קסטנבאום והחברה שבבעלותו. הם טענו כי מאמציו של יעקובי הם ש"הובילו לכריתת הסכם המכר" והוא "הגורם היעיל", ולכן יש לשלם את דמי התיווך בהתאם להסכם התיווך.

מנגד טען קופלר כי לא רכש את הנכס ולכן לא התקיים התנאי המחייב אותו. קסטנבאום והחברה טענו כי קופלר איבד עניין ברכישה, ושהם ניהלו משא ומתן עצמאי עם בר יוסף, אשר הדגיש כי תשלום שכר הטרחה שלו מכסה את כל העלויות, כולל דמי התיווך.

במרץ 2024 ניתן פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (השופט אסף רונן). בית המשפט קיבל את גרסת קופלר כי הוא לא רכש את הנכס, ופטר אותו מתשלום דמי התיווך. לעומת זאת, בית המשפט חייב את קסטנבאום והחברה שבבעלותו בתשלום מלוא דמי התיווך - 616,623 שקל (כולל הפרשי הצמדה וריבית).

העסקה חייבת בדמי תיווך מלאים

השופט רונן קבע כי קסטנבאום נחשף לפרטי הנכס בהיותו בא-כוחו של קופלר, וכי בהתאם לסעיף 6(ב) לחוק השליחות, כאשר שלוח פועל בחריגה מהרשאה, רשאי הצד השלישי לראות בשלוח כבעל דברו. כך נוצר "חוזה מכללא" לפיו קסטנבאום נוטל את חיובי קופלר כלפי המתווך.

בית המשפט ציטט מהמכתבים שקסטנבאום שלח לבר יוסף, שבהם כתב כי עליו "לסגור את העניין מול שי [יעקובי]", מה שמעיד על כך שהיה מודע לסיכון שיחויב בדמי התיווך אם ירכוש את הנכס. השופט רונן כתב: "אף אם קסטנבאום לא בירר עד תום את היקף החיוב בהתאם להסכם התיווך, הרי שהוא נטל על עצמו את הסיכון הכרוך בכך, ואין לו אלא להלין על עצמו."

בית המשפט גם דחה את טענת קסטנבאום כי התשלום לבר יוסף (500,000 שקל) מהווה דמי תיווך, וקבע כי מדובר בשכר טרחה ולא בדמי תיווך.

קסטנבאום והחברה ערערו לבית המשפט המחוזי. בפברואר 2025 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטות עדי ברקוביץ', מיכל עמית-אניסמן וטל לוי-מיכאלי) את הערעור, אך שינה מעט את ההנמקה המשפטית.

בית המשפט המחוזי קבע כי חיובו של קסטנבאום נובע מהיותו שותפו של קופלר בעת כריתת הסכם התיווך, אף שלא בעת רכישת הנכס. בית המשפט נסמך על קביעותיו של בית משפט השלום שקסטנבאום וקופלר "היו שותפים בכל הקשור לכוונות לרכוש הנכס".

השופטות קבעו כי מכוח סעיף 14 לפקודת השותפויות, המגדיר כל שותף כשלוח של יתר שותפיו, פעולות של שותף אחד מחייבות את כלל השותפים. לכן, חתימת קופלר על הסכם התיווך מחייבת גם את קסטנבאום.

השבוע ניתן פסק הדין הסופי של בית המשפט העליון (השופטים יעל וילנר, יחיאל כשר ורות רונן), שדחה את בקשת רשות הערעור של קסטנבאום.

בפסק הדין שכתב השופט כשר, הוא הבהיר הבחנה חשובה: "השאלה המתעוררת בפנינו היא שאלה של ייחוס הסכם תיווך שנעשה בכתב לצד אשר לכאורה לא היה צד לו", ולא שאלה של "ריכוך" דרישת הכתב בחוק המתווכים.

השופט כשר הסביר: "בעוד ששאלת 'ריכוך' דרישת הכתב מתעוררת כאשר לא מתקיים יסוד הכתב, הרי ששאלת ייחוס החיוב מכוח ההסכם שנעשה בכתב למי שלא היה צד לו, מתעוררת דווקא כאשר נערך הסכם תיווך בכתב בהתאם לדרישתו של סעיף 9 לחוק המתווכים."

בית המשפט קיבל את עמדת בית המשפט המחוזי כי השותפות בין קסטנבאום וקופלר היא שמחייבת את קסטנבאום. השופט כשר ציטט את סעיף 14 לפקודת השותפויות: "כל שותף הוא שלוח של השותפות ושל שאר שותפיו לכל ענין של עסקי השותפות; ופעולותיו של כל שותף כשהוא עושה בדרך הרגילה עסק מן הסוג שעושה השותפות שהוא חבר בה, יחייבו את השותפות ואת שותפיו."

השופט כשר קבע: "בענייננו ברי כי התקשרותו של קופלר בהסכם תיווך, כאשר קסטנבאום וקופלר שותפים לכוונה לרכוש את הנכס, הינה פעולה 'בדרך הרגילה'. על כן, בפעולה זו פעל קופלר כשלוח של השותפות ופעולתו מחייבת את השותפות ואת שאר השותפים."

השופט כשר הוסיף כי גם אם לא היו מתקיימים יחסי שותפות, אלא רק יחסי שליחות בין עורך דין ללקוחו, היה מקום לחייב את קסטנבאום. "דומה כי יש קושי של ממש במצב דברים שבו עורך דינו של מי שהתקשר בהסכם תיווך, ונחשף אגב שליחותו להזדמנות העסקית שברכישת הנכס, יהיה פטור מדמי התיווך, כאשר הוא רכש את הנכס לעצמו בסופו של דבר", כתב.

השופטת רות רונן הוסיפה בחוות דעתה: "השאלה היחידה היא מי הם הצדדים המחויבים מכוחו, ובאופן ספציפי – האם ניתן לחייב מכוח הסכם התיווך גם את קסטנבאום שאין מחלוקת כי אינו חתום בפועל על ההסכם. כדי לבחון את השאלה הזו, יש לפנות אל הדין הכללי."

השופטת רונן הסבירה: "משכך, לאחר שנקבע מבחינה עובדתית כי במועד ההתקשרות בהסכם התיווך היה קסטנבאום שותפו של קופלר, הרי חתימתו של קופלר על הסכם התיווך נעשתה כשלוח של קסטנבאום, והיא מחייבת אותו ככזו."

בסופו של דבר, נדחתה בקשת רשות הערעור של קסטנבאום והחברה שבבעלותו פה אחד. בנוסף לחיוב המקורי של 616,623 שקל, חויבו קסטנבאום והחברה לשאת בהוצאות המשפט של יעקובי והחברה שבבעלותו בסך 10,000 שקל, ובהוצאות של קופלר ובר יוסף בשיעור של 2,500 שקל כל אחד.