השוכר רכש את הדירה, המתווך תבע - ומה החליט השופט?
ההסכם עם המתווך כלל סעיף שקבע כי במקרה של רכישת הדירה על ידי השוכר, "תוך תקופת השכירות או אחריה", הוא ישלם עמלת תיווך נוספת בשיעור 2% מסכום העסקה. לדברי השופט, "מתווכים זכאים לפירות-עבודתם. אין הם זכאים, עם זאת, לפירותיהם של 'קשר מתמשך', של 'ניהול נכס
באופן ממושך' או של 'בלעדיות', כשבין הללו לבין הנתבע – רוכש-הנכס – אין דבר וחצי דבר"
בית משפט השלום בתל אביב דחה באחרונה תביעה של מתווך נדל"ן שדרש עמלת תיווך בגין מכירת דירה לשוכר, אף שהשוכר חתם על הסכם תיווך שהבטיח למתווך עמלה במקרה כזה. השופט גיא הימן קבע כי אין תוקף לסעיף בהסכם התיווך שחייב את השוכר בתשלום עמלה במקרה של רכישת הדירה, וכי המתווך לא היה "הגורם היעיל" בעסקת המכר.
במרכז הפרשה עומד הסכם תיווך שנחתם בין מני אדטו, מתווך נדל"ן, לבין אריאל, שוכר דירה. ההסכם כלל סעיף מיוחד שקבע כי במקרה של רכישת הדירה על ידי השוכר, "תוך תקופת השכירות או אחריה", הוא ישלם עמלת תיווך נוספת בשיעור 2% מסכום העסקה. זאת בנוסף לדמי התיווך בגובה של חודש שכירות ששילם עבור עסקת השכירות עצמה.
השוכר: "אין דרך לשכור דירה בעיר הזאת בלי לחתום על טופס כזה"
כשנתיים לאחר חתימת הסכם התיווך, רכש אריאל את הדירה מבעליה. המתווך דרש ממנו את עמלת התיווך המובטחת בהסכם, אך הוא סירב לשלם. בעקבות זאת הגיש המתווך את התביעה לבית המשפט.
בדיון המשפטי העיד אריאל כי בזמן חיפושיו אחר דירה להשכרה בתל אביב, הוא נאלץ לחתום על "אינספור טפסים כאלה" של הסכמי תיווך. "היו שנים שבהן חיפשתי לשכור דירה והייתי בקשר עם עשרות מתווכים", סיפר בעת שעמד על דוכן העדים. "חתמתי על כל כך הרבה טפסים כאלה [הסכמי-תיווך] ושכרתי כל כך הרבה דירות... כולם נראים אותו דבר. אין לי דרך לשכור דירה בעיר הזו בלי לחתום על איזשהו טופס שכזה. אין דרך לחיות בעיר הזו, אם אין לך נכס שלך, בלי לחתום על הטפסים האלה כמו שהם".
- מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
- קנה דירה 4 חודשים אחרי שמתווכת הראתה לו אותה - האם חייב לשלם תיווך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפסק הדין שפורסם, הדגיש השופט הימן כי הוראה חוזית כה מרחיקת לכת מחייבת הבנה מלאה של שני הצדדים לחוזה, "ודווקא של הצד החלש יותר, החותם על הסכם-התיווך בעודו בחדר-המדרגות של הבית או על ספסל ברחוב, קודם שניגש לראות דירה להשכרה ולאחר שכבר חתם, ועוד יחתום, על עשרות הסכמים כאלה".
השופט קבע כי לא הוצגה בפניו כל ראיה לכך שהמתווך הסביר לשוכר את משמעות ההוראה בחוזה. "ההוראה חייבת להיות מוסברת עד כי ריהן, בהיר כי נחתמה בידיעה שלמה ומתוך כוונה לכרות התחייבות משפטית", כתב השופט. הוא הוסיף כי "אין דינם של 'דמי תוריכת של חודש אחד' כדין '2% מהסכום הכולל של עסקת-מכר'".
השופט התייחס בפסק הדין שלו גם לטענה של המתווך שלפיה הוא היה הגורם היעיל בעסקת המכר. על פי החוק, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. השופט קבע כי "חשוב מכול ייאמר ראשון: הנתבע לא נזקק, כְּלל, לשירותיו של התובע לשם רכישת הדירה ויותר מכך: שירותים כאלה, של תיווך בשכירה, לא הוצעו לו ולא סופקו כלל".
- טענה שלא ידעה על חובות של מיליון ש' בעסק של הבעל
- הפקח ניצח את העירייה: בית הדין הורה להשיבו לתפקידו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- ציטט את ChatGPT כהוכחה רפואית - מה פסק השופט?
"המתווך לא השתתף במשא ומתן", הדגיש השופט בהכרעתו. "הוא לא קישר בין הקונה למוכר. הוא לא העמיד את הנתבע על דבר-המכירה ועל דרישותיו של לקוחו – המוכר. הוא לא עשה כל פעולה אחרת שיש בה לקשור אותו לעסקת-המכירה ולעשייתה בידי הנתבע".
פסק הדין מדגיש כי הזמן שחלף - כשנתיים - בין השכירות לרכישה מחליש את הטענה שלפיה עסקת המכר היתה המשך טבעי של השכירות. השופט ציין כי בפסיקה נקבע ש"פער הזמנים עלול להעלות את ההסתברות כי הסיבה לכריתת החוזה הינה סיבה חדשה ואחרת מפעולתו של המתווך בתחילת הדרך".
"הוראה חד צדדית וקשה"
נקודה משמעותית נוספת שציין השופט היא העובדה שהסכם השכירות כלל סעיף המאפשר לבעלים לסיים את השכירות בהתראה של חמישה חודשים במקרה של מכירת הדירה. "הוראה חד-צדדית וקשה זו נכפתה על הנתבע-הרכוש כהר כגיגית משום שבעליה של הדירה – וכך הועד גם לפנַי – ביקש לשמור בידיו את האפשרות למכור את הדירה כשהיא פנויה מן השוכר, היינו, מן הנתבע", כתב השופט. "אילו צפו הצדדים להסכם-השכירות, כבר בערב-כריתתו, אפשרות ולו לכך, שהנתבע ירכוש את הדירה, לא היה מקום להתעקש על הכללתה של הוראה כזו".
השופט התייחס גם לטענת המתווך כי המוכר שילם לו דמי תיווך. "העובדה כי המוכר שילם לתובע דמי-תיווך אינה מעלה ואינה מורידה לענייננו", קבע השופט. "המוכר, כך העיד גם הוא לפני בית-משפט זה, ראה את עצמו קשור עם התובע בהסכם-תיווך בבלעדיות... מה בין זה לבין הנתבע – לא אדע".
בסיום פסק הדין הדגיש השופט כי "מאום לא נכתב כאן על מנת לגרוע ולו מעט מן התובנות הללו. מתווכים – רבים רואים בהם גורם נחוץ בקידומן של עסקאות בנדל"ן. רבים מבקשים, מרצונם, את שירותיהם. מתווכים זכאים לפירות-עבודתם. אין הם זכאים, עם זאת, לפירותיהם של 'קשר מתמשך', של 'ניהול נכס באופן ממושך' או של 'בלעדיות', כשבין הללו לבין הנתבע – רוכש-הנכס – אין דבר וחצי דבר".
השופט דחה את התביעה וחייב את המתווך בתשלום הוצאות משפט בסכום כולל של 2,500 שקל, ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 27,323 שקל, כולל מע"מ.
במקרה אחר, מתווך מקרקעין הציג ללקוח נכס בנתיבות, יחד עם מספר נכסים נוספים. הרוכש חתם על הסכם תיווך שקבע עמלה של 2% על הנכס, ששוויו הוערך ב־3.5 מיליון שקל. לאחר פגישה אחת שבה הוצגה הדירה, הרוכש הודיע שהוא לא מעוניין. אבל ארבעה וחצי חודשים אחר כך, התברר שהרוכש חתם על חוזה לקניית הדירה – בלי ליידע את המתווך. המחיר היה 3.3 מיליון שקל. המתווך, שהבין שנעשה "מעקף", הגיש תביעה לבית המשפט על עמלת התיווך בסכום של 75 אלף שקל, שהגיעה להכרעה בדצמבר האחרון. הרוכש טען בבית המשפט שהמתווך כלל לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושמתווך אחר היה זה שסגר אותה בפועל. אלא שבית המשפט חשב אחרת. הרשמת מיטל פרי מבית משפט השלום בבאר שבע דחתה את טענות הרוכש.
- 2.אבי 19/02/2025 07:59הגב לתגובה זונגיע לשופט שופטים שהם ינסחו ויכתבו את ההסכמים ואז נוכל לחתום .מה זה השטויות האלה יש הסכם והוא מחייב !
- 1.קש 19/02/2025 06:54הגב לתגובה זולפי דעתי מי שדאג לייקר את הדירות אלה המתווכים בזה שהם עשו הסכם אם בעל הנכס שכל סכום שהוא מצליח לקחת מהרוכש זה שלו
- צחי 19/02/2025 08:00הגב לתגובה זורפואת שיניים תרשום תחום אחד שאין שם רמאויות ונוכלות
הפקח ניצח את העירייה: בית הדין הורה להשיבו לתפקידו
אבישי ברדה, ששימש מפקח בכיר במחלקת החניה של עיריית אשדוד, פוטר לאחר שנחקר על התנהלות בלתי הולמת בקבוצת וואטסאפ פנימית של פקחים. בית הדין לעבודה קבע כי העירייה פעלה בניגוד לחוק, משום שהיתה צריכה לנקוט נגדו הליך משמעתי ולא לפטרו בדרך מנהלית. בנוסף להשבתו
לעבודה, נפסקו לו פיצויים בסכום כולל של יותר מ-200 אלף שקל
אבישי ברדה, פקח בכיר במחלקת החניה של עיריית אשדוד, לא ציפה שביקור תמים במשרד מבקר העירייה יוביל לסיום עבודתו אחרי 16 שנות שירות. הוא הוזמן, כך נאמר לו, כדי למסור עדות בעניינו של עובד אחר, אך מצא את עצמו נחקר בחשד לשימוש לרעה בסמכותו. זמן קצר לאחר מכן נשלל ממנו תפקידו הבכיר, הוא הוחזר לדרגת פקח מן השורה ולבסוף פוטר מעבודתו. אלא שבית הדין האזורי לעבודה בבאר שבע, בראשות השופטת יעל אנגלברג שהם, קבע כי הפיטורים נעשו שלא כדין, והורה לעירייה להשיבו לתפקידו ולשלם לו פיצויים משמעותיים.
הפרשה החלה עוד ב-2017, אז פתח ברדה קבוצת וואטסאפ שכללה את כלל פקחי החניה בעירייה. מטרתה הראשונית היתה, לדבריו, יצירת קבוצה חברתית לעובדים. עם השנים שינתה הקבוצה את ייעודה - היא שימשה להעברת בקשות שונות בין הפקחים, לרבות בקשות להימנע מרישום דו"חות חניה במקרים מסוימים. מדובר היה בהתנהלות שבמבט ראשון נראתה כחורגת מסמכות, אך ברדה טען כי מאז שמונה לתפקידו הבכיר ב-2022 הוא ניסה לשים קץ לתופעה, ואף ביקש את אישור מנהלו הישיר לסגור את הקבוצה. לטענתו, המנהל, מר גבי דהאן, מנע זאת ממנו והודיע כי דיווח על הקבוצה לגורמים הבכירים בעירייה.
במרץ 2024, במהלך חקירה משמעתית נגד אחד הפקחים, התבקש ברדה להגיע למשרד מבקר העירייה ולהשיב לשאלות. לדבריו, הוא הגיע מתוך תחושת מחויבות מקצועית, אך במהרה התברר לו כי הוא עצמו נחשד בעבירת משמעת. זמן קצר לאחר מכן, ב-29 במרץ, הוא הועבר מתפקידו כמפקח בכיר בחזרה לתפקיד פקח רגיל, מבלי שנערך לו שימוע. במאי נמסרה לו הזמנה לשימוע בפני ועדת פיטורים בעילה של “אי התאמה לתפקיד והתנהגות שאינה הולמת עובד עירייה”. לאחר השימוע הוחלט על פיטוריו מ-1 ביוני 2024.
ברדה לא השלים עם ההחלטה. באמצעות עורך דינו, כפיר זאב, הוא עתר לבית הדין לעבודה וביקש להורות על ביטול הפיטורים והשבתו לתפקידו. בתביעתו הוא טען כי העירייה נקטה הליך מנהלי לא תקין, מכיוון שהיה עליה לנקוט הליך משמעתי לפי הוראות חוק הרשויות המקומיות (משמעת). לדבריו, עצם העובדה שנחקר על ידי מבקר העירייה מלמדת כי מדובר בעבירת משמעת, ולכן לא ניתן היה להסתפק בהליך פיטורים מנהלי. עוד הוסיף כי עצם ניידו מהתפקיד לפני קבלת החלטה בעניינו מהווה הפרה של החוק, וכי לא ניתנה הסכמת ועד העובדים כנדרש. לטענת ברדה, “העירייה בחרה לעקוף את ההליך המשמעתי, אולי משום שחששה שהבירור בפני בית הדין למשמעת יחשוף מעורבות של עובדים נוספים בקבוצה”. הוא הדגיש כי לא היה היחיד ששלח הודעות בקבוצה, אך בפועל רק הוא פוטר. “מדובר באכיפה בררנית, שנועדה להפוך אותי לשעיר לעזאזל”, הוא טען. בנוסף, הוא ביקש פיצוי בגין נזקיו הכספיים והנפשיים בסכון כולל של יותר מרבע מיליון שקל.
- ציטט את ChatGPT כהוכחה רפואית - מה פסק השופט?
- עובדות תבעו את הכללית בטענה לאפליה - ביהמ"ש הכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיריית אשדוד, מנגד, טענה כי פעלה כדין וכי החלטת הפיטורים התקבלה משיקולים ניהוליים בלבד. לטענתה, לא מדובר בעבירת משמעת אלא באובדן אמון, שכן התנהלותו של ברדה, שהקים קבוצה ששימשה למעשה להעדפת מקורבים ולהפרת חובת ההגינות, פגעה קשות באמון הציבור ובמעמדה של העירייה. “מדובר בעובד בכיר שתפקידו מחייב סטנדרט ערכי גבוה”, טענה באת כוחה של העירייה, עו"ד חן סומך. עוד נטען כי ועד העובדים היה שותף להליך ולא הביע התנגדות, וכי השימוע נערך כדין.
אזורים דרשה פטור מפיצוי בשל הקורונה, ונדחתה
בית משפט השלום בירושלים קבע כי אזורים תשלם פיצויים בהיקף כולל של יותר מ-420 אלף שקל לרוכשי דירות בפרויקט ארזה במוצא עילית, בגין איחור במסירת הדירות. החברה טענה כי הקורונה גרמה לעיכוב של ארבעה חודשים והצדיקה פטור מתשלום, אך בית המשפט קבע כי לא הוכח קשר
ישיר בין המגפה לבין האיחור, והזכיר כי אין די בהכרזה על הקורונה כ"כוח עליון" כדי להימנע מפיצוי
במהלך החודשים הארוכים שבהם המתינו הדיירים החדשים בפרויקט ארזה שהוקם במוצא עילית למפתחות הדירות שלהם, הסבירו אנשי להם אזורים בנין (1965) כי אין ביכולתם לעמוד בלוחות הזמנים. מגפת הקורונה, כך נטען, שיתקה את ענף הבנייה, פועלים נעדרו, אספקת חומרים התעכבה והמדינה עצמה נכנסה לסגרים. אלא שכשהגיעה הפרשה לפתחו של בית המשפט, התברר כי התמונה מורכבת בהרבה. פסק הדין שפרסמה השופטת הבכירה מרים קסלסי משרטט תמונה של עיכובים חלקם מוצדקים, חלקם לא - ובעיקר כזו שלא הוכח לגביה מה באמת נבע ממגפה ומה מקורו בגורמים אחרים.
מדובר בתביעה שהגישו 15 רוכשי דירות, שקנו שמונה דירות בפרויקט גדול של אזורים. התובעים טענו לאיחור במסירה שנע בין ארבעה לשישה חודשים וחצי, וביקשו פיצוי לפי חוק המכר (דירות) וכן בגין עוגמת נפש. החברה מנגד התגוננה בטענה שהאיחור נגרם כתוצאה מכוח עליון-– מגפת הקורונה, ולכן היא פטורה מתשלום. בנוסף, היא טענה כי חלק מהדיירים ביקשו לבצע שינויים בדירות, מה שדחה את מועדי המסירה בהסכמתם, וכי יש לקחת זאת בחשבון.
בית המשפט נדרש לשורה ארוכה של עדויות, מסמכים וחוות דעת מומחים, וניסה לפענח מה בדיוק קרה באתר הבנייה בין 2018 ל-2021. התמונה שעלתה היתה של פרויקט מורכב שכלל 21 בניינים, ובו לצד גורמים חיצוניים כמו הקורונה, התגלו גם עיכובים פנימיים, ליקויים בתיאום בין קבלנים וספקים, ולעתים גם חוסר בהירות בהתנהלות החברה עצמה. השופטת קסלסי ציינה כי חלק מהתובעים ביקשו שינויים מינוריים בדירות - הזזת נקודות חשמל, שינויי אינסטלציה או הקטנת קירות, אך אף שמדובר בעבודות שניתן לבצע בתוך ימים ספורים, החברה קבעה באופן גורף דחייה של 30 או 45 ימי עבודה. "התמקחתי איתם וזה ירד ל-45 יום", העידה אחת הרוכשות. "ראיתי שתקופה ארוכה לא נעשה כלום, וכשכבר עשו – זה לקח יומיים שלושה". גם תובעים אחרים תיארו כי התקבלו דחיות אוטומטיות, ללא בדיקה אמתית של משך העבודה הנדרש.
לכל שינוי יש השפעה אפשרית על לוחות הזמנים
מנגד, הקבלן מטעם אזורים העיד כי מדובר בהערכות שנקבעו על ידי האדריכלית ומהנדס הפרויקט, וכי לכל שינוי יש השפעה אפשרית על לוחות הזמנים. ואולם בית המשפט קבע כי התמונה מצביעה על הפרזה: לפי קביעתה של השופטת קסלסי, תקופת העיכוב הסבירה לביצוע השינויים בדירות עומדת על כשני שלישים בלבד מהימים שנקבעו בנספחי השינויים. "התובעים הצליחו להוכיח כי אין הלימה מלאה בין היקף השינויים שבוצעו לבין פרקי הזמן שנקבעו לדחיית המסירה", כתבה השופטת בפסק הדין שפורסם. "מדובר בהפרזה של כשליש במספר הימים, ויש לראות בכך חריגה לא סבירה, אף שלא במידה שמלמדת על ניסיון לעקוף את חוק המכר (דירות)".
- עלייה בשורה העליונה, ירידה בשורה התחתונה: אזורים מכרה 59 דירות ברבעון
- אזורים רושמת עלייה של 51% בהכנסות ברבעון - 512 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך עיקר הדיון נסוב סביב טענת אזורים, שלפיה מגפת הקורונה מהווה כוח עליון הפוטר אותה מאחריות. החברה הציגה עדויות של מנהלי פרויקט, קבלני משנה וספקים שסיפרו על מחסור בעובדים, עיכובים באספקת חומרי גלם, ובמקרים אחדים גם על עובדים שחלו או נכנסו לבידוד. ואולם בית המשפט מצא כי הראיות אינן קושרות במישרין בין המגפה לבין עיכוב של ארבעה חודשים כפי שטענה החברה. "לא הובאה בפניי כל הוכחה שהקורונה גרמה לעיכוב בן ארבעה חודשים", כתבה קסלסי. "ובוודאי שלא הוכח כי עיכוב בן ארבעה חודשים חל באופן זהה על כל הבניינים בפרויקט". היא הזכירה כי החברה לא הציגה חוות דעת מקצועית שתתמוך בקשר הסיבתי, ואף לא הביאה ראיות על לוחות הזמנים המקוריים לעומת הביצוע בפועל.
