חברת קרקעות ירושלים, שמחזיקה בבעלות על הקרקעות שהוחכרו לקק״ל בשנות ה-50, הגישה לבית המשפט העליון את תגובתה לבקשה לצו ביניים שהוגשה על ידי הדיירים. בעתירה דרשו הדיירים לחייב את קק״ל ורשות מקרקעי ישראל לממש כבר כעת את “אופציית ההארכה” הגלומה בחוזי החכירה ההיסטוריים, ולהבטיח את זכויותיהם גם לאחר שנת 2050/2051, אז צפויה החכירה להסתיים. כזכור - אופציית הארכה מדברת על הארכת התקופה של החכירה בידי המדינה לעוד כ-50 שנים, קרי עד לשנת 2100. דבר שיאפשר לדיירים לקבל ודאות רבה יותר לגבי נכסיהם.

בתגובה שהוגשה לבג״ץ טוענת החברה כי העתירה מוקדמת ואינה בשלה לדיון, שכן סוגיית ההארכה צפויה להתעורר רק בעוד כ-25 שנה. לדבריה, מדובר בסכסוך חוזי-אזרחי בין קק״ל לבין בעלי הקרקע, ולא בנושא המצריך התערבות בג״ץ בשלב זה.

עוד נטען כי העותרים עצמם אינם צדדים ישירים לחוזי החכירה הראשיים, אלא חוכרי משנה בלבד, וכי ברוב החוזים שלהם אין כלל זכות להארכה אוטומטית. החברה מוסיפה כי העתירה נשענת על תשתית ראייתית חסרה: לא צורפו חוזי חכירה בודדים של מי מהעותרים, הרשימות שהוגשו אינן מסודרות ויש בהן כפילויות, והעותרים מייצגים חלק קטן בלבד מבין כלל הדיירים.

לצד זאת היא מדגישה כי הקרקעות כוללות לא רק דירות מגורים, אלא גם מוסדות ציבור מרכזיים, שטחים פתוחים ועתודות פיתוח - ולכן כל פתרון חייב להיות כולל ולא ממוקד בקבוצת דיירים מצומצמת.

עוד מציינת קרקעות ירושלים כי מתנהל כבר היום מו״מ עם הדיירים, וכי מעל 120 מהם חתמו על מכתבי כוונות מול החברה, שמטרתם להגיע להסדרים ארוכי טווח ואף לאפשר קידום פרויקטי פינוי-בינוי שיקנו לבעלי הדירות זכויות בעלות. לטענת החברה, זהו מסלול מעשי והוגן יותר מכל התערבות שיפוטית מוקדמת.

באשר לבקשה לצו הביניים, נטען כי היא אינה עומדת באמות המידה המקובלות: מדובר בצו שחופף למעשה את הסעד העיקרי, דבר שבתי המשפט ממעטים לאשר, וכי לא הוכח נזק מיידי או בלתי הפיך שיצדיק את מתן הצו.

החברה מסכמת כי מאזן הנוחות נוטה באופן ברור לדחיית הבקשה, שכן מתן צו ביניים עלול לשתק את המו״מ ולהקשות על פתרון מוסכם וכולל לעתיד הקרקעות.

מה אומרים המומחים?

העתירה והתגובה מוגשות גם על רקע ההשלכות המיידיות בשוק הנדל"ן. שמאים, עורכי דין ומתווכים עימם שוחחנו מהאזור מזהירים כי ככל שמועד סיום החכירה מתקרב, ערך הדירות הנמצאות על קרקעות אלה הולך ונשחק.

חוסר הוודאות סביב הארכת החוזים כבר מתומחר במחירים בפועל: עסקאות אחרונות בשכונות כמו טלביה, רחביה וניות מצביעות על ירידה ביחס לדירות דומות באזורים סמוכים שאינם כפופים למבנה החכירה הייחודי הזה.

המשקיעים והקונים הפוטנציאליים לוקחים בחשבון את הסיכון שבשנת 2050/2051 יידרשו הדיירים לשלם סכומי עתק עבור חידוש זכויותיהם. או לאבד את הנכסים. החברה מצדה טוענת כי מדובר בסוגיה מוקדמת מדי, שכן ההסכמים יפקעו רק בעוד כ-25 שנה. זהו טיעון משפטי שנחשב למהותי: הרי שבקשה לצו ביניים אמורה להינתן רק כשיש חשש לנזק מיידי ובלתי הפיך.

במקרה הזה, בית המשפט מתבקש לקבוע כבר היום מה יקרה ב-2051. דבר שהוא די חריג בנוהג המשפטי. לרוב, צווי ביניים ניתנים כאשר מתנהל הליך פעיל וכאשר יש חשש ממשי שהזכויות ייפגעו עוד לפני הכרעת הדין. כאן, טוענת החברה, לא מתקיימים התנאים הללו. ברקע לכל זה נמצאים הדיירים עצמם, אלפי משפחות וחוכרי משנה המחזיקים בדירות שנבנו על הקרקע.

חלקם מביעים חשש לעתידם הכלכלי ולזכויותיהם, ורואים בעתירה לבג"ץ ניסיון להבטיח ודאות מוקדמת. אחרים כבר בחרו ללכת במסלול אחר - למעלה מ-120 דיירים חתמו עד כה על מכתבי כוונות עם החברה, במטרה להגיע להסדרים פרטניים של חכירה ארוכת טווח או פרויקטי פינוי-בינוי שיאפשרו להם להפוך לבעלי הקרקע בפועל.

הכנסייה היוונית האורתודוקסית

כזכור, כתבנו על המאבק המשפטי בשכונות רחביה, ניות, טלביה ועמק המצלבה והזכרנו שמדובר על אחד האירועים הנפיצים ביותר שידעה העיר. מדובר בקרקעות יוקרתיות שהיו בבעלות הכנסייה היוונית אורתודוקסית, והוחכרו בשנות ה-50 של המאה הקודמת לקרן הקיימת לישראל (קק"ל) לתקופה של כ-100 שנים.

הדירות שנבנו על הקרקע מוחזקות כיום על ידי אלפי חוכרי משנה: משפחות, מוסדות ציבור לרבות המוזיאון ובתי מלון. אלא שתקופת החכירה צפויה להסתייםבעוד כ-25 שנים. וחוזי החכירה, שהיו עד כה שקופים יחסית לציבור, הופכים לפתע למוקד של חוסר ודאות, חששות משפטיים, ועימותים כלכליים של ממש.

• העירייה הפסידה, היזמית מתקדמת: מתחם אלקו יוצא לדרך
• 330 אלף משקי בית עם קרקעות למגורים בשווי 350 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

למעשה, מדובר בנדל"ן בערך של מיליארדים רבים שמוחכר לדיירים, למוסדות ולבתי המלון בסכומים נמוכים יחסית (דמי חכירה נמוכים בדומה לדמי מפתח), אבל הפוטנציאל העתידי עם סיום החכירה הוא ענק. 

סיכום שבועי בשוק הנדל"ן. השבוע פורסמו הנתונים של הכלכלן הראשי באוצר לגבי הרבעון האחרון (אפריל-יוני), התוצאות לא עושות חסד עם הקבלנים ויזמי הנדל"ן. במיוחד עקב הנתון הבא: בחודש יוני נרכשו מתחת ל-6 אלף דירות - גם דירות חדשות וגם יד שנייה, זו הרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2000. אם רוצים להבין את ההשפעה על הקבלנים - מדובר על צניחה של כ-50% במכירות שלהם לעומת יוני אשתקד! עוד דבר מעניין: בתל אביב ובת ים יחד נמכרו ביוני 137 דירות בלבד.

שוק הדיור ממשיך להציג נתוני שיא של הדירות הלא מכורות - והפעם: חצה את רף ה-81 אלף דירות שכאלה, ואם לדייק - 81,360 דירות שמחכות לקונים בישראל. רק בשביל להבין על המלאי האדיר הזה, שיושב אצל הקבלנים. מדובר על כמות דירות שגם אם יעצרו עכשיו ויפסיקו את הליכי התכנון במדינה - הוא יספיק ל-3 שנים של מכירת דירות בקצב הנוכחי. אם תרצו לצלול לעומק של הנושא ולהבין אותו על בוריו תוכלו לקרוא על 81,360 דירות מחכות לקונים - עליה של 20% בשנה.

חשוב לציין - מבדיקת ביזפורטל בשבועות האחרונים עולה כי מחירי הדירות ירדו בכ-5%, תלוי במיקום כמובן, אבל בממוצע זו הירידה הממוצעת. וכאן מגיעה הבעיה - הלמ"ס אמנם מתחיל להראות ירידות - וב-3 הפרסומים האחרונים הראה ירידה מצרפית של כ-1%. אבל הנתונים שלו מעוכבים בכחודשיים וחצי ממה שקורה בשטח, בנוסף - המדידה שלהם לרוב היא לא נכונה. להרחבה ראו כאן - אפילו בלמ"ס כבר רואים: מחירי הדירות יורדים - גם בתל אביב.

• "ירידת מחירי הדירות תימשך" ומה החזר המשכנתא על דירה ממוצעת?
• 81,360 דירות מחכות לקונים - עליה של 20% בשנה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דירה בהנחה - ההרשמה יצאה לדרך

לאחר חילוקי דעות קשים בין האוצר ומשרד השיכון והבינוי. בתחילת השבוע (יום א') נפתחה ההרשמה להגרלה של 'דירה בהנחה'. במסגרתה יוגרלו כ-7.6 אלף דירות ברחבי הארץ. לראשונה, 50% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים פעילים, מתוכן כ-25% יוקצו ללוחמים בלבד. ההרשמה פתוחה עד ה-14.9.25 אבל משרד השיכון והבינוי מעדכן כי ניתן להנפיק אישור זכאות להרשמה עד יום חמישי ה-4.9.25. כלומר - 10 ימים לפני סוף ההרשמה להגרלה.