מה זה "מס מטרו", למה הוא יירד ל-60% ואיך היזמים הרוויחו?
"הורדת ההיטל מ-75% ל-60% לתקופה של 5 שנים תהפוך את חוק המטרו לישים כלכלית עבור היזמים ותוביל לפיתוח משמעותי לאורך התוואי". כך אמרה יו"ר לשכת השמאים, נחמה בוגין, לביזפורטל, לקראת הדיון בועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, בראשות ח"כ יעקב אשר, אשר צפויה להפחית את היטל ההשבחה סביב תחנות המטרו מ-75% ל-60%. הדיון ייערך היום בצל ביקורת על שיעור המס הגבוה שגורם לביטול הכדאיות הכלכלית. ההחלטה הזאת היא בשורה מצוינת ליזמים, שיכולים לקדם פרויקטים סביב המטרו. תחשבו על זה כך: יזם שעומד לשלם היטל השבחה שמן יוכל לחסוך מליונים וכך להוציא לדרך פרויקט שהיה תקוע. כך, היזמים ירוויחו אבל גם המדינה ובטח מחלקת מיסוי מקרקעין. בנוסף, בועדת הפנים ידונו היום סעיף לפיתוי העסקים בתוואי כשהעיריות ישתתפו בפיצוי.
חוק המטרו משנת 2022 קובע כי באזורים שבמרחק הליכה מתחנות המטרו שבהם אפשר להגדיל את זכויות הבנייה, יוגדל שיעור היטל ההשבחה ל-75%. שיעור המס מתחלק לשניים: 40% לוועדה המקומית והשאר לקופת המדינה, במה שמוגדר "מס מטרו". המדינה החליטה להתערב, לוותר על 15% ולגבות 20% בלבד, במה שיהפוך את הפרויקט לכלכלי. על פי ההערכות, מס המטרו אמור להזרים 150 מיליארד שקל וכעת, המס שתיגבה המדינה יהיה בשיעור מצומצם.
עוד על פי הסיכום, שיעור המס החדש שייכנס לתוקף יעמוד על 72% תוך 5 שנים. בחודשים האחרונים יצאה בוגין, דרך לשכת שמאי המקרקעין, בביקורת נוקבת כלפי המס הגבוה. כעת, היא מציינת כי בקרוב מועצת השמאים, בשיתוף הלשכה, תפעל לגיבוש תקן שמאי חדש, שיעסוק בתחום המטרו. כיום תקן 21 בודק את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לפינוי בינוי והתקן החדש יעסוק, כאמור, בנושא המטרו.
- 4.מ' מאופקים 08/07/2024 10:42הגב לתגובה זורק כך נוכל להצליח בתור שמאי פעיל אומר לך מהלך מבורך
- 3.והכי חשוב, היא לא תיסע בשבת וניאלץ להמשיך להחזיק רכב (ל"ת)יוני 08/07/2024 10:15הגב לתגובה זו
- 2.ארץ אוכלת יושביה רק לגנוב מהציבור ורק קומבינות וגו'בים (ל"ת)רונן 08/07/2024 09:28הגב לתגובה זו
- 1.שין 08/07/2024 08:58הגב לתגובה זואולי שהעיריה תוריד במחיר הארנונה? מדוע לא מדברים על הקלה לאזרחים?עיריה עשירה ותושבים שלא גומרים את החודש.די לעושק הארנונההידעתם שהוא פי 4 עד פי 5 מבאירופה?
- dw 08/07/2024 09:33הגב לתגובה זובמקרה הטוב מאוזנת. משפחה זה הפסד לרשות המקומית. רווק זה בסדר. לכן בטח שאין מקום להפחית את הארנונה למגורים בישראל. יש כאלה הטוענים שיש להקפיץ את הארנונה למגורים, הנמוכה מדי, ולהוריד את זו העיסקית, הגבוהה מדי, אבל זה להיות ההפך מפופוליסט ופוליטיקאים בד"כ אינם מתנדבים להתאבד פוליטית. לכן מה שכן אפשר לעשות זו ארנונה התלויה במספר הנפשות. כל גולגולת תדרש לשלם. השלכה חיובית לכך יכולה להיות הפסקת עידוד עודף הילודה בישראל, כי כאשר האזרח ידע שאם בוחר להביא ילד 3, 5 או 7 זה יעלה לו עוד מיסים הוא אולי ישקול שוב. משפחות בישראל זה פשוט מכה לרשות המקומית. מי לדעתך מממן שירותי גן ילדים ובית ספר? יש איזושהי פיה טובה עם עץ של כסף? אנחנו מתרבים הרבה הרבה יותר מדי. באף מדינה מערבית אין כזה שיעור ילודה גבוה (הנורמה היא ילד 1/2, וזהו). אפילו לא קרוב.
- עיקר הכספים נובעים ממשרדים (ל"ת)מי אמר שזה למגורים 08/07/2024 10:56
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי 0% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
אישור מזורז להקמת 30.6 אלף דירות בנתיבות, קריית מלאכי ורחובות
הגדלת היצע הדירות, אבל זה לא יפתור את הבעיה בטווח הקצר ובאזורי הביקוש
ועדת השרים לענייני פנים אישרה שורה של מהלכים לקידום בניית עשרות אלפי יח"ד חדשות והתחדשות עירונית. ההחלטות שאושרו היום, מוסרים במשרד השיכון, מהוות נדבך נוסף במדיניות הממשלה להגדלת היצע יחידות הדיור, חיזוק הערים, ותמיכה ברשויות המקומיות באזורי עדיפות לאומית ובמרכז הארץ כאחד. עם זאת, אם משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר לא ימצאו פתרון ליום שאחרי תוכנית דירה להנחה, תהיה בעיה של ביקושים ועודפי ביקוש בשוק הדיור עם עליות מחירים - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
במסגרת ההחלטות שאושרו, יקודמו למעלה מ־30 אלף יחידות דיור חדשות בארבעה מתחמים מרכזיים:
קריית מלאכי, רובע האלה: הכרזה על מתחם מועדף לדיור בהיקף של 6,080 יחידות דיור לצד 450 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, שיתרמו לפיתוח תעסוקה מתקדמת בעיר.
רחובות, מרכז תמ״ל/2048: תיקון הכרזה לטובת הרחבת שטח התכנית והקמת 2,035 יחידות דיור חדשות במסגרת מהלך התחדשות עירונית כולל במרכז העיר.
נתיבות, העיר הוותיקה: קידום תכנית פינוי־בינוי רחבת היקף בהיקף של 13,000 יחידות דיור, שתאפשר שדרוג משמעותי של השכונות הוותיקות לצד מוסדות ציבור, תעסוקה ושטחים פתוחים.
נתיבות, תמ״ל/2027: תיקון הכרזה והרחבת התכנית לעוד 750 דונם, לצורך הקמת 9,436 יחידות דיור נוספות, בשיתוף רשות מקרקעי ישראל.
סה״כ, אושרו לקידום מזורז תוספת של 30,551 יחידות דיור חדשות ברחבי הארץ
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "ועדת השרים אישרה היום צעדים משמעותיים להגדלת היצע הדיור בישראל ולחיזוק הערים. אנו ממשיכים לקדם במלוא העוצמה תכנון וביצוע של מתחמים חדשים לצד התחדשות עירונית, מתוך ראייה לאומית ארוכת טווח שתבטיח פתרונות דיור נגישים בכל רחבי הארץ וקידום בנייה חדשה לצד שדרוד מתחמים ותיקים ופיתוח מרכזי תעסוקה."
