מחירי הדיור ברעננה - כמה עולה לגור ליד בנט והאם המחירים ייעצרו?
עסקאות אחרונות ברעננה אחוזה 50, 100 מ"ר (בניין ישן) קומה 5 חדרים, קומה 2 - 3.65 מיליון שקל. הרצוג 11, 87 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.45 מיליון שקל. אחד העם 22, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 4.32 מיליון שקל. עקיבא 27, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 5 - 4.15 מיליון שקל. הפרחים 17, 111 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.95 מיליון שקל. הגדוד העברי 20, 156 מ"ר, 6 חדרים, קומה 4 - 4.88 מיליון שקל.
- 8.רחל 20/01/2023 20:39הגב לתגובה זויש להם את ת"א ,גבעתיים, הוד השרון, רמת השרון, הרצליה רעננה וכפר סבא ישלמו כל מחיר
- מושיק 21/01/2023 23:11הגב לתגובה זונראה שמישהו כאן נמצא בגטו מחשבתי
- 7.yuvi 19/01/2023 11:31הגב לתגובה זומה לעשות שאני לא רוצה לגור ליד בנט, שמענו את השכנים מספרים עליו, שום התחשבות בהם.
- 6.בתייה 18/01/2023 05:35הגב לתגובה זוהתחדשות עירונית דירות ישנות יש השבחה נפלא תוכנית אב מאושרת עיריית חיפה והכי חשוב ליד הים
- 5.רואה חשבון 17/01/2023 23:06הגב לתגובה זואני לא מוכן לגור ליד בנט גם אם ישלמו לי עבור זה הרבה מאוד כסף.
- 4.אני 17/01/2023 18:09הגב לתגובה זונכון לחלק יהיה סטארט אפ וחלק יעשו אקזיט, אבל אפילו עובדי הייטק (שלא קנו דירה ב 2002 והרוויחו 2 מליון עלייה), לא יכולים להשיג 2 מיליון שקל סכום ראשוני, הם גם אוהבים לבלות להיות בחול והבינו מהקורונה שאם אין אני לי מי לי, הם לא ישעבדו את עצמם כמו הדור הקודם, אחד משלושה דברים יקרה, או שהמחירים יתרסקו, או ששכר ממוצע יהיה 80 אלף (אמרנו אינפלציה?) או שהם ירדו מהארץ.
- 3.100 17/01/2023 10:41הגב לתגובה זודופקים מחירים כאילו ישאר לנצח. האדמה היא אותה אדמה, על כל בית קרקע יכולים לבנות מגדל עם עשרות דירות, לא חסר כלום חוץ מהגינות וממשלה מתפקדת. אין שום דבר מיוחד ברעננה שאין ברוב הארץ (חוץ מתל אביב).
- 2.ממש לא יקר, הכתב היה רדום במשך 5 שנים ולא התעדכן. (ל"ת)מחירי 2018 17/01/2023 10:39הגב לתגובה זו
- 1.המחירים ירדו כשיתחילו לירות טילים מקלקיליה (ל"ת)מלי 17/01/2023 08:07הגב לתגובה זו
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
