פרויקט נדלן
צילום: יחצ

עסקאות נדל"ן: כמה עולה דירת 5 חדרים במודיעין?

סתיו קורן | (8)

מה הסיבה לעליות במחירי הדירות? ריבית נמוכה, בנייה בהיקף נמוך ויש גם סיבות אחרות - מחיר למשתכן אולי עזרה לרבבות זוגות להגיע לדירה, אבל היא בעקיפין תגברה את העליות במחירי הדירות (הרחבה כאן). 

למרות הביקושים המתגברים לדירות, התחלות וסיומי הבנייה נמצאים דווקא במגמת ירידה - אחד הגורמים שמאפשרים למחירי הדירות להמשיך להשתולל. התחלות הבניה רשמו ירידה שנתית של 2.8%, כך לפי הלמ"ס. ההשוואה נעשתה בין החודשים יולי 2020, עד יוני 2021, לחודשים המקבילים אשתקד.

הנה העסקות נדל"ן מהשבוע האחרון:

מודיעין

דופלקס בן 5 חדרים ברחוב מעלה נמר (שכונת המשואה), 142 מ"ר + שתי מרפסות בשטח 28 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם חניה, מעלית ומחסן נמכרה ב-2.4 מיליון שקל.

דופלקס בן 5 חדרים ברחוב יהלום (שכונת אבני חן), 156 מ"ר + 45 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך  עם חניה, מעלית ומחסן נמכרה ב-2.275 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב עמק החולה (שכונת המשואה), 100 מ"ר + 30 מ"ר מרפסת, עם חניה ומעלית הושכרה ב-5,200 שקל בחודש.

ערד

וילה בת 6.5 חדרים ברחוב סייפן, 214 מ"ר בנוי, 525 מ"ר מגרש, עם חניה נמכרה ב-1.54 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב שמעון, 78 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם חניה משותפת וללא מעלית נמכרה ב-500 אלף שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב יהודה, 50 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם חניה משותפת וללא מעלית נמכרה ב-380 אלף שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב הקנאים, 95 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם חניה משותפת וללא מעלית נמכרה ב-700 אלף שקל .

הרצליה ורמת השרון

דירת  4.5 חדרים ברחוב צמרות, 118 מ"ר + 6 מ"ר מרפסת, קומה 12 מתוך 18, עם שתי חניות ומעלית נמכרה ב-3.75 מילון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב סירקין, 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא חנייה ומעלית נמכרה ב-2.145 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב פינסקר (שכונת וייצמן), 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חנייה ומעלית נמכרה ב-2.19 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    תושב מאוכזב 24/09/2021 11:24
    הגב לתגובה זו
    הלוואי ואלה היו מחירי הבתים שציינתם. תבדקו מתי הם נחתמו ותבינו שזה מנותק מהמציאות העכשיות. המתווכים הרסו את העיר. דירות כמו שפרסמתם מוצעות במיליון שח יותר ממה שרשמתם.
  • 6.
    הרצקוביץ 22/09/2021 13:02
    הגב לתגובה זו
    מינימום וטריפלקס עולה כבר 3.5 מיליון
  • 5.
    אזרח 21/09/2021 13:45
    הגב לתגובה זו
    דירת 4 חד 100 מטר מרפסת 12 מטר נמכרה ב1.5 מיליון
  • 4.
    ביאליק 20/09/2021 20:57
    הגב לתגובה זו
    זאת מאחר שהחשיפה של הבנקים לתחום הנדל"ן היו אשתקד כ-39% מסך כל ההלוואות במדינה, הן בתחום המשכנתאות והן הלוואות ליזמים. בסך הכול, התחום היווה קרוב ל-29% מכל תנועת הכספים במערכת הבנקאית הסינית נכון לחודש ספטמבר שעבר.
  • 3.
    [email protected] 19/09/2021 19:17
    הגב לתגובה זו
    לפחות לגבי מודיעין, המחירים לעיל, תאמינו או לא, נראים לי נמוכים בלפחות 10% מהמקובל כיום שם, אני לא מאמין שמדובר בעסקאות מהחודשים האחרונים.
  • 2.
    חכמון 19/09/2021 10:14
    הגב לתגובה זו
    רק מטומטמים קונים בארץ דירות פשוט אין להם אומץ לצאת מגבולות המדינה ולקנות באותו סכום 3 דירות חדשות ומאובזרות במדינות אירופה ולהנות מהחיים במקום להיכנס למאסר לכל חייהם בבית הכלא שניקרא הבנק למשכנתאות
  • 1.
    חשבון קשה 18/09/2021 19:16
    הגב לתגובה זו
    מוכרים ב 3 מיליון דירות מתפוררות כמו בבנין בחולון. האם זה שווה את המחיר? ואם זה זול, עדיין שווה? מה שווה לרכוש בית במבנה ישן שבעוד שנים בודדות יחייב פינוי בינוי? האם הפינוי בינוי כלול במחיר? בסוף סתם קונים קירות שלרוב רקובים.
  • מפריח השערוריות 18/09/2021 20:39
    הגב לתגובה זו
    צריך כנראה להתיחס תמיד לשווי קרקע ולא למצב הבניין בישראל... אגב,בארצות הברית יש קשר רב בין מצב המבנה למחירו. בישראל משפיע רק מיקום ושווי קרקע.אולי עכשיו לאחר קריסת הבניינים ברמת גן וחולון זה ישתנה..
דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?

שחר אושרי נאוי
צילום: יחצ
ראיון

תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל

שיחה עם שחר אושרי, יו"ר נאוי ו-Now-On, של נאוי וטריא מקבוצת לוזון, "שוק המשכנתאות ענק, אנחנו מכוונים לנישה של 10-15 מיליארד שקל. נישה של משפרי דיור, משקיעים ותושבי חוץ שלא מקבלים מענה מלא מהבנקים"; על המודל העסקי, התכניות של החברה ואיך היא מתכוונת להגיע לנתח שוק של 20% ומעלה בשוק שלה?

צלי אהרון |

בשנה שעברה ענף המשכנתאות בישראל העמיד אשראי של כ-94 מיליארד שקל. הבנקים הגדולים מחזיקים בנתח שוק של כ-95%. שאר השחקנים הם מימון ישיר, חברת קרדיטו וגמא (שנשלטת בידי הפניקס) ונוספים. מצטרפת אליהם Now-On הנשלטת בידי לוזון קבוצה לוזון קבוצה , ודורי נאוי נאוי 1.14%   כשלשחר אושרי  היו"ר של האחים נאוי יש 10% מהחברה. אושרי יכהן גם כיו"ר החברה החדשה. 

החברה החדשה קיבלה אישור מרשות שוק ההון והיא תתבסס על חברת טריא שמזנקת היום בבורסה על רקע הפוטנציאל שהשוק מעריך לפעילות. טריא היא פלטפורמה של P2P שבגדול מאפשרת למשקיעים להשקיע בהלוואות. במקום שיהיה בנק באמצע שייקח קופון גדול, הפלטפורמות האלו נועדו לספק למשקיעים תשואה סבירה, וללווים ריבית סבירה. זה עבד עד שהריבית עלתה ואז המשקיעים מצאו את ההשקעה שלהם מניבה תשואה נמוכה מאוד ביחס לאפשרויות. כעת, הכספים האלו ישמשו למשכנתאות והמשמעות שהתשואה עליהן תעלה. 

מעבר לכך, החברה החדשה משתמשת בתשתיות של טריא,  כך שהיא בעצם לא ממש מתחילה מאפס. כמו כן היא משתמשת ונעזרת בפעילות של נאוי. נאוי היא שחקנית מרכזית בשוק המימון ליזמים-קבלנים. ניתן יהיה לחבר בין התחומים - קבלן שצריך הלוואה ובמקביל הרוכשים הפוטנציאלים מקבלים משכנתא. זה טוב לשני הצדדים וזה מצוין לספקי האשראי. 


בחברה החדשה מתכוונים למקד את הפעילות בפלחי שוק שבהם המערכת הבנקאית אינה מספקת מענה מלא. כמו למשל - משפרי דיור, משקיעים בדירה שנייה ושלישית, תושבי חוץ ובעלי עסקים קטנים ועצמאיים. 

אלה הם קהלים לרוב מבוססים, שלעיתים נתקלים בחסם רגולטורי בבנק - למשל מימון מוגבל של עד 50% בדירה שנייה, ודה פקטו הם נדרשים לפתרונות גמישים יותר. דוגמא נוספת: עצמאי שמכניס סכומים שונים לאורך השנים האחרונות וכעת יש לו את הכסף - אבל הבנק ירצה לראות סכומים יציבים שנכנסים באופן קבוע והוא לא יכול כעת להציג זאת.  אלה דוגמאות קלאסיות שאליהם Now-On מכוונת. בנוסף, החברה מתכננת להציע גם מסלולים של איחוד הלוואות כנגד בטוחה נדל"נית. לצד ההעמדה הישירה של משכנתאות, המודל העסקי נשען גם על מכירת תיקי הלוואות לגופים מוסדיים ועל איגוח עתידי בשוק ההון.