עסקאות השבוע: דרשו 3.15 מיליון שקל על דירת 4 חדרים ברחוב המעיין בגבעתיים - כמה קיבלו?
העסקאות הבולטות כפי שנמסרו על ידי סוכנויות התיוון השונות, הנה הרשימה:
נתניה
דירת 4 חד׳ ברחוב בני ברמן, 128 מ"ר, קומה 17 מתוך 30, מעלית, חנייה, מרפסת 12 מ"ר, נוף פתוח לים, נמכרה ב-2.49 מיליון שקל.
דירת 5 חד' ברחוב שלום עליכם, 140 מ"ר, חדישה, קומה 8 מתוך 14, מעלית, חנייה ומרפסת 12 מ"ר, נמכרה ב-2,03 מיליון שקל.
לוי יצחק, עורך מחירון הדירות
רעננה
דירת 4 חד' ברחוב גולומב, 98 מ"ר, עם מעלית וחנייה, קומה 3 מתוך 5, נמכרה ב-1.8מיליון שקל.
דירת 4 חד' ברחוב אנילביץ, 105 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, מעלית, חנייה ומרפסת שמש 12 מ"ר, נמכרה ב-2.09 מיליון שקל.
לוי יצחק, עורך מחירון הדירות
כפר סבא
דירת 3.5 חדרים ברחוב עמק עירון, 119 מ"ר, יחידת הורים, ממ"ד וחנייה, קומה 4 מתוך 5, נמכרה תוך 3 חודשים ב-1.75 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 1.83 מיליון שקל.
רי/מקס ONE
דירת 5 חדרים ברחוב הרצל, 128 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, מעלית וחנייה, נמכרה ב-2.41 מיליון שקל.
רי/מקס פוקוס
רמת גן
דירת 2.5 חדרים, 74 מ"ר, ברחוב דב פרידמן, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.57 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 1.63 מיליון שקל.
רי/מקס 100%
דירת 4 חד' ברחוב אמנון ותמר, שכונת רמת יצחק, 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, מעלית וחנייה, נמכרה תוך 6 חודשים ב-1.8 מיליון שקל. נמכרה ב-1.86 מיליון שקל.
רי/מקס פרימיום
דירת 4 חד' ברחוב רימלט, 122 מ"ר, קומה 1 מתוך 13, 3 מעלית, 2 חניות ומחסן, נמכרה ב-2.6 מיליון שקל.
רי/מקס פוקוס
השכרה
דירת 3 חדרים ברחוב האגדה, 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא חנייה ומעלית, הושכרה ב-3,800 שקל.
דירת גג 6.5 חדרים ברחוב שרה אהרונסון, קומה 1 מתוך 1, ללא חנייה ומעלית, 100 מ"ר בנוי, 100 מ"ר גג, הושכרה ב-7,500 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב גרשום, קומה 3 מתוך 3, ללא חנייה ומעלית, 100 מ"ר, הושכרה ב-3,950 שקל.
רי/מקס פוקוס
בני ברק
דירת 2.5 חדרים, 55 מ"ר, ברחוב דנגור, קומה 3 מתוך 5, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.02 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 1.06 מיליון שקל.
רי/מקס 100%
גבעתיים
דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, ברחוב גבע, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית, עם חנייה, נמכרה ב-2.18 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 2.25 מיליון שקל.
רי/מקס 100%
דירת גג 4 חד' ברחוב המעיין, שכונת ארלוזורוב, 130 מ"ר בנוי 50 מ"ר גג, מעלית וחנייה, נמכרה תוך 5 חודשים , בשלושה מיליון שקל. מחיר מבוקש – 3.15 מיליון שקלח.
רי/מקס פרימיום
קרית ביאליק
דירת 5 חדרים ברחוב הגפן, 125 מ"ר, קומה 2 מתוך 5 עם מעלית, מרפסת, חנייה ומחסן, נמכרה תוך חודש ב-1.58 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 1.6 מיליון שקל.
רימקס פמילי
באר-שבע
דירת 4 חדרים ברחוב דרך השלום, שכונה ג', 85 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-633 אלף שקל.
דירת 5 חדרים ברחוב יוהנה ז'בוטינסקי, שכונת נווה זאב, 140 מ"ר, קומה 6 מתוך 18, מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.17 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב דרך המשחררים, שכונה ב', 98 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, עם חנייה, נמכרה ב-745 אלף שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב בר ניסן, שכונת נווה זאב, 98 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, מעלית וחנייה, נמכרה ב-955 אלף שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב גוש עציון, שכונה ג', 80 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, עם חנייה, נמכרה ב-575 אלף שקל.
וילה 5 חדרים ברמות ברחוב הר תבור, שכונת רמות, 260 מ"ר, נמכרה ב-2.19 מיליון שקל.
רי/מקס פלוס
דימונה
דירת 3 חדרים ברחוב טיילת בספורט, שכונת מלכי ישראל, קומה 3 מתוך 4, 75 מ"ר, ב-450 אלף שקל.
וילה 5 חדרים ברחוב הר כנען, שכונת הר נוף, 216 מ"ר בנוי, מגרש 480 מ"ר. נבנתה לפני כ-4 שנים, כולל חימום תת-רצפתי, מטבח מפואר, נמכרה ב-1.7 מיליון שקל.
רי/מקס נובה
ירושלים
דירת 3 חדרים ברחוב החי"ל בגבעה הצרפתית, 115 מ"ר מרפסת 10 מ"ר, קומה 1 מתוך4, עם מחסן, ללא חניה ומעלית, נמכרה ב 1.72 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב הרצוג ברסקו, 51 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב- 1.44 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב אמציה במושבה הגרמנית, 80 מ"ר מרפסת 10 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.205 מיליון שקל.
דירת גן 6.5 חדרים ברחוב החלוץ בבית הכרם, 155 מ"ר מרפסת 60 מ"ר, גינה 30 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם חניה, ללא מעלית, נמכרה ב- 4.4 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
דירת יוקרה 4 חדרים ברחוב שטראוס, מרכז העיר, בניין חדש, במרכז העיר,
100 מ"ר, מוארת, מאווררת, שתי מרפסות שאחת מהן מרפסת סוכה קטנה, 3 חדרי שינה, 3 שירותים, כולל יחידת הורים, מטבח עם שני כיורים, מיזוג, חימום, חנייה מקורה פרטית, מעלית שבת, נמכרה ב-3.3 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב שלמה בן יוסף, שכונת ארמון הנציב, משופצת לגמרי, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, מטבח חדש, סורגים, כניסה פרטית, יכולה לשמש כמרפסת סוכה, נמכרה ב-1.01מיליון שקל.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רי/מקס חזון
שכירות
דירת 3 חדרים ברחוב שדרות הרצל בבית הכרם, 93 מ"ר מרפסת 10 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, עם מחסן, מעלית, שתי חניות, הושכרה ב-6,500 שקל לחודש.
דירת 4 חדרים ברחוב שדרות הרצל בבית הכרם, 111 מ"ר מרפסת 11 מ"ר, עם מחסן, קומה 2 מתוך 8, עם מעלית, שתי חניות, הושכרה ב- 7,750 שקל לחודש.
וילה בת 6 חדרים ברחוב שוורצברגר בפסגת זאב, 180 מ"ר מרפסת 7 מ"ר גינה בשטח של 500 מ"ר, עם מחסן, וחניה, הושכרה ב-7,500 שקל לחודש.
מיני פנטהאוז 5 חדרים, ברחוב הנשיא השישי בקרית הלאום, 160 מ"ר בנוי מרפסת 40 מ"ר, קומה 7 מתוך 8, עם חניה ומעלית, הושכר ב- 9,300 שקל לחודש.
נתניה
דירת 3 חדרים ברחוב בן מאיר בותיקים, 71 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.07 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים, ברחוב ראובן בקרית השרון, 105 מ"ר 6 מ"ר מרפסת שמש, קומה 1 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.42 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב הבריגדה היהודית בגלי ים, 106 מ"ר 12 מ"ר מרפסת שמש, קומה 3 מתוך 13, עם מעלית וחניה תת קרקעית, נמכרה ב- 1.6 מיליון שקל.
- 3.שרה 28/05/2016 10:40הגב לתגובה זושאנשים רוצים על החורבות שלהם היעני משופצות בסטייל פרוור שינה עלוב, עזבו אותם וקנו דירה חדשה מקבלן!
- 2.אלי 27/05/2016 14:28הגב לתגובה זוהממוצע צ"ל 20,000 עד אז המחירים מטורפים. יוקר המחיה איכות החיים הסיכונים הבטחוניים והישיבה על המזוודות ודאי שלא מצדיקים את המחירים האלה.
- 1.אלי 27/05/2016 13:52הגב לתגובה זוהממוצע צ"ל 20,000 עד אז המחירים מטורפים. יוקר המחיה איכות החיים הסיכונים הבטחוניים והישיבה על המזוודות ודאי שלא מצדיקים את המחירים האלה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
