הקטסטרופה האמיתית ברוסיה - שעלולה להפוך המונים להומלסים
המשבר הכלכלי ברוסיה צפוי לפגוע בהמוני רוכשי דירות שהצמידו את המשכנתא למטבע חוץ, מדובר למעשה בסימן אזהרה למי שמתכוון ליטול משכנתא צמודה למט"ח.
סיפור מקרה שפורסם באתר Radio Free Europe: בחודש מארס ילנה בלנובסקיה נטלה (41) עם בעלה משכנתא בהיקף של כ-200 אלף דולר, צמודה כולה למטבע האמריקני, לצורך רכישת דירה במוסקבה. בזמנו, לא חשבה בלנובסקיה שמדובר בהימור משמעותי הריבית במסלול זה הייתה נמוכה מאשר במסלולים צמודי רובל והכלכלה הרוסית הייתה במצב טוב, ושני בני זוג, עם שני ילדים ותינוק בן 3 חודשים, היו עבודות טובות, לכן לא חשבו שתהיה להם בעיה להחזיר את המשכנתא.
77 אלף רובל הפכו ל-142 אלף
9 חודשים לאחר מכן והזוג בהחלט מרגיש את החבל מתהדק סביב צווארו בשיא הפניקה בשבוע שעבר התרסק מטבע הרובל הרוסי ב-50%, דבר אשר גרם גם להכפלת ההחזר החודשי של הזוג מ-77 אלף רובל ל-142 אלף רובל (ובשקלים מכ-4,900 שקל לחודש ל-9,800). אם לא יירשם ייסוף ברובל, בלנובסקיה לא מאמינה שהיא תוכל לעמוד בהחזרים העתידים.
הבנק של בלנובסקיה, Reso Kredit לא מראה כל אמפתיה כלפיה או כלפי שאר נוטלי המשכנתאות הוא מוכן לבצע מימון מחדש ברובלים בלבד ובריבית אסטרונומית של 21.5%.
בדומה למצב בארץ, נוטלי המשכנתאות מחוייבים להמשיך לשלם את חובם גם אם נכסיהם הוחזרו לבנק ונמכרו "גם אם אמכור את הדירה היום אצטרך להמשיך לשלם משכנתא גם כשאהיה פנסיונרית", אומרת בלנובסקיה. לאור המצב הקשה, כי להחזיר את המשכנתא הזוג השכיר את דירתו החדשה ועבר להתגורר בדירת חדר עלובה בפרברי העיר. "אני לא הולכת למסעדות, לא קונה לעצמי יהלומים, לא יוצאת לחופשות יקרות בחו"ל, יש לי 5 פיות להאכיל".
- לראשונה: הזהב עקף את האירו כנכס רזרבה
- לגארד קוראת לאירופה: הזמן להפוך את האירו לחלופה אמיתית לדולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
25-100 אלף בעלי משכנתאות צמודות דולר
ההערכה כיום היא ש-25-150 אלף רוכשי דירות ברוסיה נטלו משכנתא צמודת דולר. במסיבת עיתונאים ב-18 בדצמבר הבטיח נשיא רוסיה ולדימיר פוטין כי יתמוך בנוטלי המשכנתאות ויכריח את הבנקים לשמור על רמת ריבית של 17.5% לתקופה מוגבלת. אולם פוטין לא התייחס כלל למשכנתאות צמודות דולר, והבנקים לא מראים כל רצון לעזור, לכן חלק מהלווים יוצאים להפגין ברחובות ב-12 בדצמבר כ-100 מפגינים התאספו מול הבנק המרכזי במוסקבה עם שלטים שנשאו סיסמאות של "משכנתאות במטבע חזק משמעותן עבדות לכל החיים" ו"אני לא רוצה לגור ברחוב".
יצוין כי משכנתאות רבות נלקחו בשנים 2006-2008, שנים של פריחה כלכלית ורובל יציב. נוטלי המשכנתאות מוכנים לשלם, אבל דורשים ליצור הרכב חדש והוגן עבור הלוואותיהם. ארבעה חברי פרלמנט חתמו על מזכר שמבקש לסייע לגורמים אלה. בנוסף, קיימות יוזמות שדורשות להפחית את היקף המשכנתא בהתאם לקריסה של הרובל.
- 6.ירון 22/12/2014 17:20הגב לתגובה זוהרי כל החכמולוגים, יבואו עכשיו ויגידו שלא לוקחים משכנתא שצמודה למט"ח. ומה עם כל המשכנתאות שהן בריבית משתנה, הרי כשהמטבע של המדינה קורס כמו במקרה של הרובל, הריבית מזנקת בו לילה, וגם נוטלי המשכנתאות בריבית המשתנה נפגעים עד כדי אובדן הנכס. מוזר שאין התייחסות לכך.
- 5.דני 22/12/2014 14:47הגב לתגובה זובתחילת השנה היה לי כסף לרכוש דירה אחת במוסקווה, היום אני כבר יכול לקנות שתיים, תוך שנה וחצי בעקבות מכירות היסטריות של אנשים כמו אלו בכתבה, המחירים ירדו שוב לחצי ואז אוכל לקנות 4 דירות. אני מניח שהשכירות ממש לא מכסה את המשכנתא, השכירות בטח ברובלים
- דודו 23/12/2014 09:38הגב לתגובה זואתה תפסיד בסוף את הכל. לא שווה את הסיכון.
- 4.Michael 22/12/2014 14:22הגב לתגובה זו77000$x 35Rubal =2695000Rubal
- 3.דבילים חותמים על עסקה עם השטן ואחרי זה בוכים (ל"ת)דודו 22/12/2014 14:00הגב לתגובה זו
- 2.זוהי רק ההתחלללה. יכול לקרות גם כאן במקרה של קטסטרופה (ל"ת)ci 22/12/2014 13:54הגב לתגובה זו
- 1."אני לא הולכת למסעדות, לא קונה לעצמי יהלומים" ממש מסכנה (ל"ת)ע 22/12/2014 13:46הגב לתגובה זו
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדריאבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל
צחי אבו חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות
המשוערת לבנייה.
המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.
התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה
נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ארי נדל"ן מתקדמת עם ההרחבות באילת ובאשדוד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן
אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
