הקטסטרופה האמיתית ברוסיה - שעלולה להפוך המונים להומלסים
המשבר הכלכלי ברוסיה צפוי לפגוע בהמוני רוכשי דירות שהצמידו את המשכנתא למטבע חוץ, מדובר למעשה בסימן אזהרה למי שמתכוון ליטול משכנתא צמודה למט"ח.
סיפור מקרה שפורסם באתר Radio Free Europe: בחודש מארס ילנה בלנובסקיה נטלה (41) עם בעלה משכנתא בהיקף של כ-200 אלף דולר, צמודה כולה למטבע האמריקני, לצורך רכישת דירה במוסקבה. בזמנו, לא חשבה בלנובסקיה שמדובר בהימור משמעותי הריבית במסלול זה הייתה נמוכה מאשר במסלולים צמודי רובל והכלכלה הרוסית הייתה במצב טוב, ושני בני זוג, עם שני ילדים ותינוק בן 3 חודשים, היו עבודות טובות, לכן לא חשבו שתהיה להם בעיה להחזיר את המשכנתא.
77 אלף רובל הפכו ל-142 אלף
9 חודשים לאחר מכן והזוג בהחלט מרגיש את החבל מתהדק סביב צווארו בשיא הפניקה בשבוע שעבר התרסק מטבע הרובל הרוסי ב-50%, דבר אשר גרם גם להכפלת ההחזר החודשי של הזוג מ-77 אלף רובל ל-142 אלף רובל (ובשקלים מכ-4,900 שקל לחודש ל-9,800). אם לא יירשם ייסוף ברובל, בלנובסקיה לא מאמינה שהיא תוכל לעמוד בהחזרים העתידים.
הבנק של בלנובסקיה, Reso Kredit לא מראה כל אמפתיה כלפיה או כלפי שאר נוטלי המשכנתאות הוא מוכן לבצע מימון מחדש ברובלים בלבד ובריבית אסטרונומית של 21.5%.
בדומה למצב בארץ, נוטלי המשכנתאות מחוייבים להמשיך לשלם את חובם גם אם נכסיהם הוחזרו לבנק ונמכרו "גם אם אמכור את הדירה היום אצטרך להמשיך לשלם משכנתא גם כשאהיה פנסיונרית", אומרת בלנובסקיה. לאור המצב הקשה, כי להחזיר את המשכנתא הזוג השכיר את דירתו החדשה ועבר להתגורר בדירת חדר עלובה בפרברי העיר. "אני לא הולכת למסעדות, לא קונה לעצמי יהלומים, לא יוצאת לחופשות יקרות בחו"ל, יש לי 5 פיות להאכיל".
- היום שבו הונהג מטבע משותף ל-11 מדינות ומה קרה היום לפני 39 שנה
- בולגריה עוברת לאירו - זה הרבה יותר ממהלך טכני של החלפת שטרות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
25-100 אלף בעלי משכנתאות צמודות דולר
ההערכה כיום היא ש-25-150 אלף רוכשי דירות ברוסיה נטלו משכנתא צמודת דולר. במסיבת עיתונאים ב-18 בדצמבר הבטיח נשיא רוסיה ולדימיר פוטין כי יתמוך בנוטלי המשכנתאות ויכריח את הבנקים לשמור על רמת ריבית של 17.5% לתקופה מוגבלת. אולם פוטין לא התייחס כלל למשכנתאות צמודות דולר, והבנקים לא מראים כל רצון לעזור, לכן חלק מהלווים יוצאים להפגין ברחובות ב-12 בדצמבר כ-100 מפגינים התאספו מול הבנק המרכזי במוסקבה עם שלטים שנשאו סיסמאות של "משכנתאות במטבע חזק משמעותן עבדות לכל החיים" ו"אני לא רוצה לגור ברחוב".
יצוין כי משכנתאות רבות נלקחו בשנים 2006-2008, שנים של פריחה כלכלית ורובל יציב. נוטלי המשכנתאות מוכנים לשלם, אבל דורשים ליצור הרכב חדש והוגן עבור הלוואותיהם. ארבעה חברי פרלמנט חתמו על מזכר שמבקש לסייע לגורמים אלה. בנוסף, קיימות יוזמות שדורשות להפחית את היקף המשכנתא בהתאם לקריסה של הרובל.
- 6.ירון 22/12/2014 17:20הגב לתגובה זוהרי כל החכמולוגים, יבואו עכשיו ויגידו שלא לוקחים משכנתא שצמודה למט"ח. ומה עם כל המשכנתאות שהן בריבית משתנה, הרי כשהמטבע של המדינה קורס כמו במקרה של הרובל, הריבית מזנקת בו לילה, וגם נוטלי המשכנתאות בריבית המשתנה נפגעים עד כדי אובדן הנכס. מוזר שאין התייחסות לכך.
- 5.דני 22/12/2014 14:47הגב לתגובה זובתחילת השנה היה לי כסף לרכוש דירה אחת במוסקווה, היום אני כבר יכול לקנות שתיים, תוך שנה וחצי בעקבות מכירות היסטריות של אנשים כמו אלו בכתבה, המחירים ירדו שוב לחצי ואז אוכל לקנות 4 דירות. אני מניח שהשכירות ממש לא מכסה את המשכנתא, השכירות בטח ברובלים
- דודו 23/12/2014 09:38הגב לתגובה זואתה תפסיד בסוף את הכל. לא שווה את הסיכון.
- 4.Michael 22/12/2014 14:22הגב לתגובה זו77000$x 35Rubal =2695000Rubal
- 3.דבילים חותמים על עסקה עם השטן ואחרי זה בוכים (ל"ת)דודו 22/12/2014 14:00הגב לתגובה זו
- 2.זוהי רק ההתחלללה. יכול לקרות גם כאן במקרה של קטסטרופה (ל"ת)ci 22/12/2014 13:54הגב לתגובה זו
- 1."אני לא הולכת למסעדות, לא קונה לעצמי יהלומים" ממש מסכנה (ל"ת)ע 22/12/2014 13:46הגב לתגובה זו
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
