נדל"ן 2026 - משרדים שהופכים לדירה - האם נמצא הפתרון למשבר הדיור במרכזי הערים?

שוק הנדל"ן הישראלי של היום נמצא בנקודת הכרעה. מודל העבודה ההיברידי יצר מצב אבסורדי: במרחק של 15 דקות נסיעה זה מזה, עומדים מגדלי משרדים חצי ריקים בפתח תקווה ובבני ברק, מול המוני צעירים שנלחמים על כל דירת שני חדרים להשכרה בגבעתיים או בתל אביב. המונח החם של 2026 הוא "הסבת שימוש". יזמי הנדל"ן הבינו שמה שהיה פעם שטח משרדי "אפור" יכול להפוך ללופט ניו-יורקי מבוקש בתהליך של שינוי ייעוד. אך האם הדרך אל הדירה עוברת דרך חור בכיס? בדקנו את כל הפרמטרים והנה המסקנות.

כלכלת ההמרה: המספרים נחשפים

בשנת 2026 עלויות הבנייה גבוהות מתמיד. יזם שרוכש היום קומת משרדים ישנה ב-22,000-18,000 ש"ח למ"ר, צריך להוסיף השקעה מסיבית כדי לבצע הסבת משרדים למגורים.

פירוט עלויות (למ"ר):

הריסה ופירוק מערכות: 1,200 ש"ח. פירוק תקרות אקוסטיות ומערכות מיזוג מרכזיות (VAV).

• פרשקובסקי גרופ החלה בשיווק מגדל המשרדים ברחובות
• סאמיט רכשה מגדל משרדים במנהטן ב-42 מיליון דולר; התפוסה: 53%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

• תשתיות רטובות (אינסטלציה): 4,500-3,500 ש"ח - האתגר הגדול: בניית צנרת ניקוז לכל דירה. ב-2026 נעשה שימוש גובר במשאבות סילוקית מתקדמות או בהגבהת רצפה ב-20 ס"מ (רצפה צפה).
• מעטפת ופתחים: 2,500 ש"ח - החלפת זכוכיות רפלקטיביות בחלונות נפתחים עם בידוד תרמי גבוה, העומדים בתקני הבנייה הירוקה של 2026.
• מערכות כיבוי אש (ספרינקלרים): 800 ש"ח - התאמה מתקן משרדי לתקן מגורים.
• בסיכום המספרים, עלות ההסבה נעה סביב 9,000-11,000 ש"ח למ"ר. יחד עם מחיר הרכישה, היזם מגיע לעלות של כ-33,000 ש"ח למ"ר. באזורי ביקוש שבהם הדירות נמכרות ב-45,000 ש"ח למ"ר, הרווח הגולמי נותר אטרקטיבי.

הקרב על הארנונה: המכשול המוניציפלי

הכשל הגדול של השוק העכשווי הוא חוסר הלימה בין האינטרס הממשלתי לזה העירוני. הממשלה דוחפת לשינוי ייעוד כדי לפתור את משבר הדיור, אך ראשי הערים רואים בכך "פיגוע תקציבי".

הפסד הכנסה: משרד מכניס לעירייה בממוצע 320 ש"ח למ"ר בשנה. דירה מכניסה 65 ש"ח בלבד.

עלויות שירותים: הסבת מגדל משרדים ל-200 דירות מביאה לעיר תושבים חדשים שזקוקים לגנים ופינוי אשפה מוגבר.

הפתרון המסתמן הוא "אגרת הסבה". עיריות החלו להתנות אישורי הסבה בתשלום חד-פעמי לקרן פיתוח מוסדות ציבור, מה שמשחרר את הפקק הבירוקרטי של השימוש החורג.

• שדרות: שכונת מגורים חדשה עם כ-1,300 דירות בצפון העיר
• אושרה תכנית נוספת להתחדשות עירונית בקרית אליעזר
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5...

היבטים משפטיים ותכנוניים: חוק ההסדרים 2025-2026

השינוי החקיקתי של השנה האחרונה מאפשר מסלול של "שימוש חורג לצמיתות". אם בעבר יזמים קיבלו אישור ל-5 שנים בלבד, היום ניתן לקבל אישור סטטוטורי קבוע להפיכת שטחי תעסוקה למגורים, בתנאי שהבניין עומד בשיעור תפוסה נמוך לאורך זמן.

כמו כן, המגמה המרכזית ב-2026 היא עירוב שימושים. היזמים משאירים את הקומות התחתונות למסחר ומשרדים ("תעסוקה") ומסבים רק את הקומות העליונות למגורים, מה שיוצר איזון כלכלי לעירייה.

האם זה באמת יפתור את משבר הדיור?

התשובה מורכבת. בשנת 2026, הסבת משרדים מייצרת בעיקר "דיור זעיר" - יחידות מגורים קטנות מאוד, בדרך כלל בשטח של 15 עד 35 מ"ר, המתוכננות בצורה יעילה במיוחד כדי לספק את כל צרכי המחייה בחלל מצומצם. 

היתרון: תוספת מהירה של יחידות דיור בלב מרכזי העסקים. פתרון מושלם למי שמעדיף לוותר על רכב (בזכות המטרו והרכבת הקלה) ולגור קרוב לעבודה.

החיסרון: זהו לא פתרון למשפחות. בנייני משרדים חסרים חצרות ותשתית קהילתית של התחדשות עירונית מסורתית.

הזווית של המשקיע הקטן

האם כדאי לקנות משרד ולהפוך אותו לדירה באופן עצמאי? התשובה היא: לרוב לא. הרגולציה דורשת הסבה של קומות שלמות כדי להבטיח הפרדה בתשתיות. ההזדמנות היא רכישת דירות מחברות ה-REIT שמתמחות בנכסים מוסבים אלו, המציעות תשואת שכירות של 4%-5% - כלומר, גבוהה מזו של דירות רגילות.

תחזית לשנה הקרובה:

נראה כי מיזמי הסבת שימוש הם מנוע הצמיחה החדש של שוק הנדל"ן. יזמים שידעו לנהל את המורכבות ההנדסית ולנטרל את התנגדות העיריות לשינוי הייעוד, ייהנו מרווחיות גבוהה, והציבור יקבל היצע דירות במיקומים שבהם פשוט אין יותר קרקע פנויה לבנייה.