"בישראל הלכו על בטוח והקימו ערי שינה משעממות ובזבזניות - זה ישתנה בקרוב"
סיבוב קצר בשכונות הענק שנבנו בערי מרכז הארץ דוגמת אם המושבות בפתח תקווה, קריית השרון בנתניה, הגוש הגדול בתל אביב ומצליח ברמלה מלמד שמתכנני הערים בארץ חסר מעוף בעשרים השנים האחרונות בנייני ענק שבלוניים זהים בגווני לבן, אפור ובז', עם מרכז קניות שכונתי וניכור טוטאלי לרחוב.
בניית ערי השינה בזבזניות שטח אולי קל משמעותית לתכנון, בהשוואה לפינוי בינוי בערים הגדולות, אך במדינה קטנה כמו ישראל ייתכן והגיע הזמן ללמוד מהנעשה במדינות המתקדמות בעולם, היכן שבנייה מרקמית המשלבת מגורים, משרדים ומסחר היא הנפוצה ביותר.
הדיזנגוף סנטר הינו אחת מהדוגמאות המוצלחות הבודדות לעירוב שימושים שצמחו בישראל עד כה. בת ים צפויה להיות חלוצה בתחום בקנה מידה רחב עם הקמת אזור העסקים 'UP' אשר יכלול 28 מגדלים בתמהיל של 55% שטחי תעסוקה, 25% מגורים ו-20% מסחר. כמו כן, מעל קניון בת ים הוותיק עתיד לקום מגדל בן 40 קומות שיכלול משרדים ומגורים. מתחמים נוספים שיכללו עירוב שימושים הם חסן עראפה בתל אביב שיכלול 14 מגדלים עם עד 40% שטחי מגורים ומידטאון בת"א שיכלול מגדל מגורים בן 50 קומות ו-300 דירות, מגדל משרדים של כ-67 אלף מ"ר ו-19 אלף מ"ר שטחי מסחר.
"צריך לראות חיים במפלס הרחוב"
שנהב מבכה את המגמה של השנים האחרונות במהלכן הפרידו קניונים, משרדים ושטחי מגורים: "הרצון ללכת על בטוח יצר הפסד, קיבלנו שכונות משעממות וזהות בראשון לציון, הוד השרון ופתח תקווה, קניונים שמתנכרים לרחובות ושטחי משרדים שנותרים שוממים בלילות ואף הופכים למוקדי פשע. למעשה חיקינו את קורבוזיה שדגל בהפרדה, אך היא יצרה סטריליות. אני מציין לשבח את עיריית רמת גן שיוצרת עירוב שימושים במתחם הבורסה ומייעדת כעת 25% מהבניינים הישנים למגורים, לדעתי המינון צריך להיות חצי חצי, אך כאן נכנס השיקול של העיריות המעוניינות להרוויח יותר ארנונה ממשרדים."
"הישראלים רואים מה קורה בעולם"
ומה הסיכוי לשכנע את הישראלי לשנות את גישה לעירוב שימושים? "הישראלים בנויים לזה, הם מאוד ערניים ורואים מה קורה בעולם לכן קל להחדיר את השינוי, הבעיה היא לשנות את גישתם של מקבלי ההחלטות השמרנים. הפחד הכי גדול של אנשים הוא הבלתי נודע כדייר בבניין המגורים, מי ידאג שלא יפתחו חנות לדגים מסריחים למטה או פיצוציה רועשת? כמו כן, אתגר התחזוקה הוא מאוד גדול הפרדת אשפה, פריקת הסחורה בחנויות."
- אג"ח למטרו: נת"ע בוחנת גיוס חוב לפרויקט בגוש דן
- ועדת השרים אישרה: מגבלות חדשות על שכר הטרחה בתביעות סיעוד של קשישים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
"לא מתאים לנו לבנות מגדל של 300 דירות"
סופרין אומר שבכל העולם הבינו שצריך לאחד בין האזורים וליצור סינרגיה: "היו ניסיונות לא מוצלחים ליצור עירוב שימושים במגדל 'משה אביב' במתחם הבורסה ברמת גן. למדנו מה מפריע לדיירים צריך לדאוג להפרדה ופרטיות בבניין המגורים, הגברת שגרה בקומה ה-20 לא תרצה לעלות באותה המעלית עם השליח למשרד עורכי הדין."
לדבריו היתרון בשילוב הוא שניתן לאחד מערכות כיבוי אש וביטחון. בחניונים למשל ניתן ליצור הצרכה המשרדים זקוקים לחניה ביום ודיירי בניין המגורים זקוקים דווקא בערב, אפשר ליצור שיתוף פעולה. עירוב שימושים גם מוזיל משמעותית את דמי הניהול בפרויקט We דירת 56 מ"ר תשלם כ-560 שקל לחודש, נשמע יקר, אך מאחר ומדובר בבניין חדש, בקומה גבוהה עם שירותי שמירה ומכון כושר זה מחיר סביר, ללא המשרדים המחיר היה גבוה ב-30% לפחות".
לשאלה מדוע לא הקים יותר דירות ממשרדים לאור מצוקת הדיור כיום, משיב סופרין: "יכולנו להקים יותר דירות ממשרדים, במגדל השחר אפילו התאפשר לנו לבנות 54 קומות מגורים, אל המשמעות היא 300-400 דירות בבניין אחד, אני לא מכיר הרבה אנשים שהיו מוכנים להתגורר עם כל כך הרבה דיירים. ב'מגדלי הצעירים' בצומת ארלוזורוב-דרך פתח תקווה, אשר יכללו 486 דירות, יצטרכו להתמודד עם בעיות קשות ביותר."
כתבות מעניינות נוספות:
- 13.שמטוב 01/05/2014 12:33הגב לתגובה זואנשים רוצים דירה רק כדי לגור שם בשקט וללא הוצאות החזקה של הדירה. ההצעות האידיוטיות הן שמגורים יהפכו לסיוט ומסחטת כספים לצורכי מגורים. בתים גבוהים ושרותים בתוך הבתים הם הצעות לעשירים בלבד, למעמד הבינוני והנמוך אין שום ענייין בקישקושים הללו. צריך לבנות בניה של מספר קומות בלבד והמדינה ציכה להפשיר קרקעות זולות במרכז לצורך זה. אם ימשכו לעשוק את המענדות הנמוכים תהיה הגירה המונית של ישראלים לחול. כל מי שיוכל למצוא עבודה נורמלית באירפה יברח מישראל. ישארו רק החלשים שממילא אין להם כסף להזרים לקופת והמדינה ובכך יושם הקץ למדינה הציונית המטומטמת.
- 12.משה 27/04/2014 10:32הגב לתגובה זואף משקיע לא ישקיע שם מליונים פרט לחוף הים כול שלטי פינוי בינוי זה שטויות לא יעבוד בבת ים מה שבתל אביב
- 11.אזרחית 26/04/2014 12:32הגב לתגובה זוכול שהמבנה סינרגי וכך גם הסביבה העירונית אזרחים יוותרו על נסיעה במכונית ויעדיפו רכב ציבורי זול יותר ונגיש ( רב-קו חופשי חודשי). ספק יוותרו על הרכב הפרטי (סמל סטטוס?) היכן ימצאו חנייה בבניין הסינרגי כמוצע ע"י המתכננים?
- 10.אין כמו הצפון הישן 26/04/2014 10:39הגב לתגובה זושקט ושלווה, 2 דקות ברגל מכל מקום, לזה קוראים לחיות בכיף ולא במגדל עם עוד 100-200 דיירים שכל יום משהו מתקלקל ויש בעיות אין-סופיות עם השכנים והוצאות בלתי-צפויות וכו' וכו'
- 9.הסר דאגה מליבך 26/04/2014 10:37הגב לתגובה זועד שהמגדלים יוקמו זה כבר יהיה דיור מוגן לקשישים שרכשו מעינבל חושך את הדירה על הנייר כשהיו צעירים
- 8.אם המושבות= גיל שנהב 25/04/2014 19:09הגב לתגובה זוהבעיה לא השימושים אלא מה בונים גיל שנהב משכפל כמו חבריו בלוקים שבלוניים מכוערים משרדו למשל אחראי על תוכנית אם המושבות הצפופה
- 7.משה ראשל"צ 25/04/2014 17:49הגב לתגובה זוזה איכות חיים גור עם חלונות סגורים והילדים משחקים ליד אוטוסטרדות פתח תקווה כבר יותר טובה מתל אביב המסריחה - האם תל אביב זה איכות חיים תבואו לראשון - עיר עם הכל ואיכות חיים היה לנו ראש עיר ענק ( מאיר ניצן ) שבנה עיר לתפארת
- משה אתה דפוק 26/04/2014 10:40הגב לתגובה זולך תתפוצץ עם העבריינים ברשל"צ
- 6.הצרחה זה עם האות ח' וזה מושג משחמט. לא הצרכה (ל"ת)אבי 25/04/2014 14:10הגב לתגובה זו
- 5.. 25/04/2014 13:09הגב לתגובה זופלצני שממרר לכולם את החיים.
- 4.קליפ 25/04/2014 12:52הגב לתגובה זומדובר על המגזר היהודי. יהודונים.אסור לומר מילת גנאי זו. בארץ ישראל אין ישראלים.....יש ערבים ויהודים. ראה את ערי הישראלים בכפר קאסם.בגליל ובנגב...איך הישראלים הערבים כבשו את ארצם וניקו מיהודונים...עצוב.כל היהודים הוכרחו להגר בתמיכת הוריהם לאירופה הצמאה לדם
- 3.נדלן גבוה זה לא ציוני . (ל"ת)בא 25/04/2014 11:33הגב לתגובה זו
- קליפ 25/04/2014 17:01הגב לתגובה זוגדול יותר מכל המגזר היהודי..רק בתים צמודיי קרקע....ברור שלא חוקי....בחסות השמאל הקיצוני והמטורף...(בגיבוי תקשורת ערמומית אוכלת יושביה)
- כן, רק בשטחים יש גורדי שחקים.. (ל"ת)מתנחל 27/04/2014 09:13
- 2.בא 25/04/2014 11:22הגב לתגובה זומסין ,אף אחד לא צריך נדלן גבוה ,זה לא ציוני ומעודד הגירה ,נראלי שגם הממשלה לא רוצה נדלן גבוה ,השתנתה המדיניות.
- 1.צביקה דורון יועץנדלן 25/04/2014 10:07הגב לתגובה זומשאיות פורקות סחורה לסופרמרקט לפנות בוקר ולכן זה רעיון טוב להתחיל את קומות המגורים בקומות הגבוהות מעל קומות המשרדים. הבעיה היא אחרת, המגדלים במרכז הארץ יצרו פקקי תנועה ענקיים משתי סיבות: עשרות אלפי מכוניות וכבישים צרים בערים הוותיקות שפעם תכננו אותם עם נתיב נסיעה אחד לכל כיוון. עוד בעיה זה דמי ניהול חודשיים גבוהים של דירות בקומות גבוהות, מה שמשאיר את הדירות לעשירים בלבד.
מטרו (נת"ע)אג"ח למטרו: נת"ע בוחנת גיוס חוב לפרויקט בגוש דן
מי המוסדי שישקיע בפרויקט הכי גדול במדינה אבל גם הכי מסוכן? החברה הממשלתית מקדמת הנפקת אג"ח כדי לגשר על פערי עיתוי בין הוצאות העתק להכנסות עתידיות ממסים ואגרות, אך מתווה המימון עדיין לא הוכרע, והשאלות על סיכונים, לוחות זמנים והרלוונטיות התחבורתית של
הפרויקט מתרבות
פרויקט המטרו יהיה ארוך מהצפוי ויעלה יותר מהצפוי. פרויקט המטרו עלול להגיע לקו הסיום בעוד 20-23 שנים ולהיות לא רלוונטי כי יהיו פתרונות לתחבורה אחרים מהירים ויעילים יותר כי יהיה רובטקסי , אוטובוסים אוטונומיים וכמות הרכבים על הכביש תהיה נמוכה יותר משמעתית כי זה החזון העתידי של עולם הרכבים האוטונומיים. אז למה שמישהו ישקיע באג"ח של המטרו? הסיכון מטורף. הסיבה היחידה היא בגיבוי של המדינה - המדינה הולכת על הפרויקט שעשוי להגיע גם ל-250 מיליארד שקל ויותר והיא צפויה לגבות אותו כלכלית.
נת"ע, החברה הממשלתית שאמורה לבצע את פרויקט המטרו בגוש דן, מקדמת בחודשים האחרונים אפשרות להנפיק אג"ח בבורסת תל אביב. המטרה: לגשר על פער העיתוי בין ההוצאות האדירות הנדרשות להקמת הפרויקט לבין ההכנסות ממסים ואגרות, שחלקן אמורות להגיע רק בעוד שנים רבות - אם בכלל. המהלך ממתין להכרעה של מיכל עבאדי-בויאנג'ו, המועמדת לתפקיד החשבת הכללית, שעדיין לא אושרה בממשלה. השאלה שנשאלת היא מי בדיוק ירצה להשקיע באג"ח של פרויקט שיכול להימשך שנים, בעולם שבו הטכנולוגיה משתנה כל רגע ובקצב שדברים מתקדמים, אנחנו עשויים להיות במרחק שנים מרובוטקסי ברחובות.
מדובר בפרויקט תשתית בקנה מידה חריג, אולי הגדול שידעה ישראל, עם תג מחיר שמתקרב ל־180 מיליארד שקל לאחר הצמדות. אלא שבניגוד לכביש או מחלף, כאן מדובר במיזם רב־שנתי, רב־שלבי ורב־סיכונים, שמעטים יכולים לומר בביטחון מתי יושלם, כמה יעלה בפועל, והאם יעמוד בתחזיות הביקוש המקוריות. הוצאות על תכנון, חפירה וביצוע צפויות להתחיל הרבה לפני שמסים, אגרות גודש והשבחת קרקע יתחילו לזרום. חלק מההכנסות, אם יגיעו, תלויות בהחלטות של יזמים, תזמון מימוש נכסים ומצב שוק הנדל"ן, משתנים שקשה מאוד לבנות עליהם תזרים יציב.
במילים אחרות, מישהו צריך לממן את הפער. האפשרות שמונחת כעת על השולחן היא לגייס את הכסף מהציבור, דרך אג"ח. מדובר בחוב שמגובה בפרויקט שטרם התחיל בפועל, שמועד סיומו אינו ברור, ושכבר כיום מלווה באזהרות חוזרות ונשנות של מבקר המדינה ובנק ישראל. גם אם תינתן ערבות מדינה, כמעט הכרחית במקרה כזה, קשה להתעלם מהעובדה שמדובר בחוב שמגלם סיכון תפעולי, רגולטורי ופוליטי גבוה. כל שינוי במדיניות, כל עיכוב תכנוני, כל משבר תקציבי, עלולים לדחות עוד יותר את היום שבו המטרו יהפוך מרעיון למציאות.
- מבקר המדינה: פרויקט המטרו בגוש דן סובל מעיכובים, מחסור בכוח אדם וחוסר היערכות לאומית
- בעקבות המטרו: רובע חדש לחולון עם 18,000 יח"ד הופקד ונכנס לתכנון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפתרון התחבורתי של העתיד?
עולה גם שאלה לגבי עצם ההיגיון התחבורתי
של הפרויקט: האם המטרו, כפי שהוא מתוכנן כיום, אכן מייצג את פתרון הניידות המתאים לעשורים הבאים. שוק התחבורה העולמי מצוי בתקופה של שינוי מואץ, עם התפתחות של טכנולוגיות אוטונומיות, מודלים של תחבורה כשירות, ושירותי שיתוף שמערערים על ההבחנה המסורתית בין תחבורה ציבורית
לפרטית. במקביל, רעיונות כמו הפעלה מסחרית של כלי רכב אוטונומיים, כולל שירותי רובוטקסי שנמצאים כיום בשלבי ניסוי והטמעה ראשוניים, מעלים שאלות לגבי גמישות, קיבולת ועלויות. בניגוד לתשתית מסילתית קבועה, פתרונות מבוססי תוכנה ורכב אוטונומי עשויים להתאים את עצמם מהר
יותר לשינויים בדפוסי הביקוש, בצפיפות ובטכנולוגיה, ולהציב סימן שאלה סביב השקעות עתק בתשתיות קשיחות שמועד מימושן רחוק והיכולת להתאימן מוגבלת.
