סיבוב קצר בשכונות הענק שנבנו בערי מרכז הארץ דוגמת אם המושבות בפתח תקווה, קריית השרון בנתניה, הגוש הגדול בתל אביב ומצליח ברמלה מלמד שמתכנני הערים בארץ חסר מעוף בעשרים השנים האחרונות בנייני ענק שבלוניים זהים בגווני לבן, אפור ובז', עם מרכז קניות שכונתי וניכור טוטאלי לרחוב.

בניית ערי השינה בזבזניות שטח אולי קל משמעותית לתכנון, בהשוואה לפינוי בינוי בערים הגדולות, אך במדינה קטנה כמו ישראל ייתכן והגיע הזמן ללמוד מהנעשה במדינות המתקדמות בעולם, היכן שבנייה מרקמית המשלבת מגורים, משרדים ומסחר היא הנפוצה ביותר.

הדיזנגוף סנטר הינו אחת מהדוגמאות המוצלחות הבודדות לעירוב שימושים שצמחו בישראל עד כה. בת ים צפויה להיות חלוצה בתחום בקנה מידה רחב עם הקמת אזור העסקים 'UP' אשר יכלול 28 מגדלים בתמהיל של 55% שטחי תעסוקה, 25% מגורים ו-20% מסחר. כמו כן, מעל קניון בת ים הוותיק עתיד לקום מגדל בן 40 קומות שיכלול משרדים ומגורים. מתחמים נוספים שיכללו עירוב שימושים הם חסן עראפה בתל אביב שיכלול 14 מגדלים עם עד 40% שטחי מגורים ומידטאון בת"א שיכלול מגדל מגורים בן 50 קומות ו-300 דירות, מגדל משרדים של כ-67 אלף מ"ר ו-19 אלף מ"ר שטחי מסחר.

"צריך לראות חיים במפלס הרחוב"

"ישראל לא בכוונה התגלגלה לבינוי ערים פרבריות, ערי שינה עם בניינים נפרדים ללא רחובות שוקקים המחייבים שימוש ברכב", אמר האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים בשיחה ל-Bizportal. "כשעוברים ברחובות בלונדון ופריז רואים אינספור דברים מרתקים בין בניין לבניין, עיר חלומית ותוססת היא עיר צפופה. צפיפות יוצרת הזדמנויות לעסקים, לתרבות להיכרויות. במפלס הרחוב ניתן לדאוג לתרבות, מסחר וגלריות, מעל לבנות שתי קומות של משרדים ובקומה השלישית והרביעית להקים את שטחי המגורים."

• פינוי בינוי בנווה שרת ת"א: 370 יח"ד ייבנו בפרויקט "הצנחנים"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שנהב מבכה את המגמה של השנים האחרונות במהלכן הפרידו קניונים, משרדים ושטחי מגורים: "הרצון ללכת על בטוח יצר הפסד, קיבלנו שכונות משעממות וזהות בראשון לציון, הוד השרון ופתח תקווה, קניונים שמתנכרים לרחובות ושטחי משרדים שנותרים שוממים בלילות ואף הופכים למוקדי פשע. למעשה חיקינו את קורבוזיה שדגל בהפרדה, אך היא יצרה סטריליות. אני מציין לשבח את עיריית רמת גן שיוצרת עירוב שימושים במתחם הבורסה ומייעדת כעת 25% מהבניינים הישנים למגורים, לדעתי המינון צריך להיות חצי חצי, אך כאן נכנס השיקול של העיריות המעוניינות להרוויח יותר ארנונה ממשרדים."

"הישראלים רואים מה קורה בעולם"

ומה הסיכוי לשכנע את הישראלי לשנות את גישה לעירוב שימושים? "הישראלים בנויים לזה, הם מאוד ערניים ורואים מה קורה בעולם לכן קל להחדיר את השינוי, הבעיה היא לשנות את גישתם של מקבלי ההחלטות השמרנים. הפחד הכי גדול של אנשים הוא הבלתי נודע כדייר בבניין המגורים, מי ידאג שלא יפתחו חנות לדגים מסריחים למטה או פיצוציה רועשת? כמו כן, אתגר התחזוקה הוא מאוד גדול הפרדת אשפה, פריקת הסחורה בחנויות."

"נפגשתי באופן אישי עם צוות התכנון של עיריית תל אביב והם מאוד אוהבים עירוב שימושים", אמר צחי סופרין, מנכ"ל קבוצת סופרין ל-Bizportal. הקבוצה מקימה כיום במסגרת קבוצת רכישה שני פרויקטים של עירוב שימושים 1. 'We', פרויקט של שני מגדלים במתחם המע"ר בתל אביב, הנבנה יחד עם 'פנדום' וכולל מגדל בן 28 קומות המשלב 25 אלף מ"ר משרדים ב-19 הקומות הראשונות ו-100 דירות ב-9 הקומות העליונות ומגדל בן 11 קומות הכולל 13 אלף מ"ר שטחי משרדים. קומת הקרקע תכלול 2,000 מ"ר שטחי מסחר. 2. 'מגדל השחר' בן ה-54 קומות ב"סיטי" של גבעתיים (גבול מתחם הבורסה ברמת גן), הנבנה יחד עם 'תדהר' הכולל 50 אלף מ"ר משרדים, 150 דירות ו-2,000 מ"ר שטחי מסחר.

• מסמך תמים, שפותח דלתות: כך פועלת יחידת הסייבר של חמאס שנחשפה על ידי פאלו אלטו
• בנק ישראל מסביר שחוק הגיוס הוא חוק השתמטות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משקיעים בחאקי: כך הפכו החיילים את הבסיסים לחממת השקעות לוהטת

"לא מתאים לנו לבנות מגדל של 300 דירות"

סופרין אומר שבכל העולם הבינו שצריך לאחד בין האזורים וליצור סינרגיה: "היו ניסיונות לא מוצלחים ליצור עירוב שימושים במגדל 'משה אביב' במתחם הבורסה ברמת גן. למדנו מה מפריע לדיירים צריך לדאוג להפרדה ופרטיות בבניין המגורים, הגברת שגרה בקומה ה-20 לא תרצה לעלות באותה המעלית עם השליח למשרד עורכי הדין."

לדבריו היתרון בשילוב הוא שניתן לאחד מערכות כיבוי אש וביטחון. בחניונים למשל ניתן ליצור הצרכה המשרדים זקוקים לחניה ביום ודיירי בניין המגורים זקוקים דווקא בערב, אפשר ליצור שיתוף פעולה. עירוב שימושים גם מוזיל משמעותית את דמי הניהול בפרויקט We דירת 56 מ"ר תשלם כ-560 שקל לחודש, נשמע יקר, אך מאחר ומדובר בבניין חדש, בקומה גבוהה עם שירותי שמירה ומכון כושר זה מחיר סביר, ללא המשרדים המחיר היה גבוה ב-30% לפחות".

לשאלה מדוע לא הקים יותר דירות ממשרדים לאור מצוקת הדיור כיום, משיב סופרין: "יכולנו להקים יותר דירות ממשרדים, במגדל השחר אפילו התאפשר לנו לבנות 54 קומות מגורים, אל המשמעות היא 300-400 דירות בבניין אחד, אני לא מכיר הרבה אנשים שהיו מוכנים להתגורר עם כל כך הרבה דיירים. ב'מגדלי הצעירים' בצומת ארלוזורוב-דרך פתח תקווה, אשר יכללו 486 דירות, יצטרכו להתמודד עם בעיות קשות ביותר."

כתבות מעניינות נוספות:

4 קושיות למנכ"ל: מיהם התם, החכם, הרשע ושאינו יודע לשאול של הנדל"ן?