דירה בבולגריה? "באים אנגלים, שמים 10 אלף אירו על בית ומקווים להשבחה"

בין יוון מוכת המשבר ורומניה רוויות מפלות הנדל"ן של הישראלים, ממוקמת בולגריה. מדינה בעלת אוכלוסיה קצת יותר גדולה משל ישראל, כ-8 מיליון תושבים, שהצטרפה לאיחוד האירופי ב-2007.

המדינה נהנתה מזינוק מחירים מטאורי של כ-300% בין השנים 2000 ל-2008. אולם, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי צנחו המחירים במדינה ב-28% ב-2009 וב-6.04% ב-2010.

בנייה רוויה לאורך חופי הים השחור, במיוחד בערים בורגס וורנה, הותירה עם פרוץ המשבר מבני רפאים רבים. רבים מהמבנים הוקמו ללא היתרים ונהרסו על ידי השלטונות המנסים למגר את השחיתות כדי להתקרב לסטנדרטים הנדרשים מהאיחוד האירופי.

נפתלי הלוי וברברה פז, בעלי חברת HGS המתמחה בנדל"ן בבולגריה, סבורים כי המצב במדינה ישתפר בשנים הקרובות. "כ-48 מיליארד אירו יושבים בפיקדונות של הציבור הבולגרי, שיעור הריבית הגבוה (7%) הופך את ההשקעה באפיקים אחרים ללא כדאית, אולם למרות הריבית הגבוהה שיעורי הצמיחה במדינה עמדו על 2.5%-3%. בסופו של דבר הריבית תרד לרמה של 3%-4% וציבור המשקיעים יחפש השקעה חלופית". אולם, מצבה הכלכלי של יוון עשוי להשפיע על כלכלת המדינה, לאור העובדה כי המערכת הבנקאית הבולגרית נמצאת תחת שליטתם של בנקים יוונים גדולים.

פז טוענת כי הסינים נכנסו למדינה וקונים מכל הבא ליד, "השכר הממוצע הוא הנמוך באירופה ומתקרב לשכר הממוצע בערים הגדולות בסין, הקירבה למערב אירופה קוסמת להם. בימים אלו מוקם בצפון המדינה מרכז פיתוח מסחרי בשטח של כ-2,000 דונם".

הקמתו של נמל תעופה בינלאומי לסחורות בקרבת העיר פלודליב, השנייה בגודלה במדינה, יחד עם הכרזת האיחוד האירופי על האזור כמרכז סחר חופשי עשוי למשוך השקעות זרות רבות לאזור, במיוחד לאור מס החברות הנמוך במדינה בשיעור של 10%. אולם, כיום תעשיית המדינה מבוססת ברובה על ייצור חלקי חילוף לרכבים, חקלאות וטקסטיל. רמת התפתחותה הכלכלית הנמוכה יותר מאשר ברומניה, הונגריה וצ'כיה השכנות, יאלצו את המדינה להשקיע משאבים ניכרים כדי להפוך אותה לאטרקטיבית.

ומה בנוגע למצב הנדל"ן במדינה? מסתבר שבדומה למצב בארץ, מרבית הבולגרים הינם בעלי דירה משלהם, ובשל שיעור הילודה הנמוך מרבית ההורים בערים הגדולות רוכשים דירה עבור ילדיהם. אולם המשקיעים הזרים עדיין לא שבו לשוק, ואם בעבר משקיעים רוסים היו רוכשים מכל הבא ליד בערים לאורך הים השחור, כיום הם נוקטים במשנה זהירות.

הלוי טוען כי המחירים כיום בפלודליב נעים בין 600 אירו ל-800 אירו למ"ר, כלומר דירה בשטח של 60 מ"ר נמכרת תמורת 36 עד 48 אלף שקל והשכירות החודשית הנעה בין 250-300 אירו בחודש מניבה תשואה שנתית של 7.5%-8.5%.

הלוי טוען כי לא מעט אנגלים לוקחים סיכון ורוכשים ב-10 אלף אירו בתים ישנים ומספר דונמים בכפר, משפצים אותם ומשתמשים בהם כבתי נופש. "אף אחד לא מעוניין בבתים אלו, אולם יתכן שבעוד 10-20 שנה יתכן וההשקעה תוכיח את עצמה ככדאית במידה ובולגריה תיישר קו עם מדינות מערב אירופה".