אם נשאל משקיעים מהעולם מה משקפת השקעה במדדי ת"א, סביר להניח שרובם יגידו שהשקעה שכזו שקולה במידה רבה להשקעה במשק הישראלי. אך בפועל לא כך הדבר. בזמן שישראל נחשבת ל"סטארט-אפ ניישן", הבורסה הישראלית חשופה מאוד למגזר הנדל"ן (ולמגזר הבנקים), הן ביחס לנתח שלו בכלכלה הישראלית והן ביחס לנתח שלו בבורסות אחרות בעולם.

לפי הנתונים המפורסמים על ידי הבורסה לני"ע, 10.18% ממדד ת"א-35 מורכב מחברות הקשורות לסקטור הנדל"ן. במדד ת"א 125, ההטיה לכיוון הנדל"ן גדלה. נכון ל- 5.11.25, 15.75% ממדד ת"א-125 מורכב מחברות הקשורות לסקטור הנדל"ן. במבט על מדד ת"א All Share, ההטיה לכיוון הנדל"ן גדלה עוד יותר - נתח עצום של 28.99% ממנו מורכב מחברות הקשורות לסקטור הנדל"ן. יש לציין כי מדובר בסכימה לפי קטלוג הרשות לני"ע לסקטורים וכי קיימות עוד חברות בעלות השקעות בנדל"ן שאינן מסווגות כחברות נדל"ן, ועל כן החשיפה לנדל"ן הינה גדולה עוד יותר מהמתואר לעיל.

כדי להבין האם מדובר בחשיפה "נורמטיבית" ביחס לעולם המערבי, יש לבחון כיצד נראות החשיפות בבורסות בולטות בעולם החופשי. במדד S&P1500 נתח מגזר הנדל"ן הינו כ-4%, במדד S&P500 הוא כ-2%, בבורסת NYSE הוא עומד על כ-2-4%, במדד ה-Nasdaq מדובר על 2-4%, וב-FTSE All Share מדובר בנתח של כ-2.3%. בארה"ב, ה-S&P500 נשלט על ידי מניות הייטק אשר מהוות את ליבת הצמיחה ואילו הנדל"ן מופיע שם בסעיף שולי בלבד. באירופה, אמנם הבנקים מקבלים משקל גבוה יחסית, אך גם שם הנדל"ן אינו קרוב להיקפים של מדדי ת"א.

המאמר מתמקד בחשיפה של הסקטור הנדל"ני, אך חשוב להדגיש כי גם החשיפה של הבנקים בישראל לסקטור זה גבוהה במיוחד ביחס לעולם. הבנקים המקומיים חשופים לא רק למימון חברות נדל"ן, אלא גם לענף המשכנתאות, דבר שמגביר את התלות והסיכון הכלכלי בתחום.

• להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
• בורסת תל אביב משיקה שלושה מדדים חדשים ומעדכנת את מדדי הדגל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ומהי המשמעות עבור המשקיעים בבורסה הישראלית? ראשית, רגישות לריבית ולמרווחי אשראי: נדל״ן הוא ענף עתיר הון וממונף מטבעו, וכל שינוי בריבית משפיע עליו באופן משמעותי יותר. נתח כה גדול של חברות נדל"ן במדדים מגביר את התנודתיות של השוק כולו. שנית, מחזוריות מקומית מול גלובלית: הנדל"ן הישראלי תלוי בהיתרי בנייה, מדיניות ממשלתית, מיסוי ומחסור בעובדים, ולכן השוק המקומי מושפע יותר מהמחזוריות בישראל מאשר מהמגמות הגלובליות. ולסיום, ריכוזיות: משקל ענפי גבוה יוצר סיכון מרוכז - אירוע שלילי בענף הנדל"ן עלול לפגוע גם בבנקים המקומיים שמממנים אותו. מנגד, פריחה בענף עשויה להיטיב עם המדדים יותר מאשר בעולם.

ההייטק – מחוץ למגרש הישראלי

הפרדוקס הגדול הינו שישראל ידועה בעולם כמעצמת הייטק, אך רוב חברות הטכנולוגיה המקומיות כלל לא נסחרות בה ורבות העדיפו להיסחר בארה"ב. כך יוצא שמדדי ת"א, שאמורים לייצג במידה כלשהי את כלכלת ישראל, מחמיצים את מנוע הצמיחה המרכזי שלה בשנים האחרונות ובמקום שהמשקיע במדדים הישראליים ייחשף ל"סטארט-אפ ניישן", הוא נחשף מאוד ל"נדל"ן ניישן".

לפי אתר stock analysis, שווי השוק של 106 חברות ההייטק הישראליות הנסחרות בארה"ב הינו כ-206.22 מיליארד דולר, נכון ל-5.11.25. סכום זה שקול לכ-676.4 מיליארד שקל. לפי אתר הבורסה לני"ע, שווי השוק של כל המניות הנסחרות בבורסה הישראלית (ללא מכשירי חוב) הינו 1.613 טריליון שקל. המשמעות היא שאם הניירות הללו היו נסחרים בישראל, שווי המניות בבורסה הישראלית היה עולה לכ-2.289 טריליון שקל ונתח מניות הייטק אלו מסך השווי של המניות בבורסה הישראלית היה כ-29.6%. 

• מהו “אופק ההשקעה” ולמה הוא קריטי
• 3 החלטות שתצטרכו לקבל עם יציאתכם לפרישה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מהו “אופק ההשקעה” ולמה הוא קריטי

גם הכמות ולא רק האיכות

האם חשיפת היתר לנדל"ן בבורסה הישראלית באה לידי ביטוי רק בשווי שוק, או שגם כמות החברות גדולה ביחס לכמות החברות הנסחרות? לפי אתר הבורסה לני"ע, קיימות בבורסה הישראלית כ-120 חברות המשתייכות לענף נדל"ן, בנייה ומוצרי בנייה, מתוך 542 מניות נכון לנובמבר 2025 – כלומר, למעלה מ-22% מהמניות הנסחרות בבורסה הישראלית קשורות לענף הנדל"ן, לא כולל הסקטור הבנקאי שקשור גם הוא בעקיפין לנדל"ן.

אם נביט על המדדים המובילים בעולם, ניתן לראות כי: במדד ה-S&P500 קיימות 31 חברות המסווגות כחברות נדל"ן והן מכילות בעיקר קרנות Reit מתחומי עיסוק שונים – משרדים, דיור, מסחר, מחסנים ולוגיסטיקה, מלונאות, בתי חולים ודיור מוגן וכן קרנות ריט שעוסקות בדאטה סנטרס ובאנטנת סלולר. מדובר ב-31 חברות מתוך 500 – 6.2% מהחברות. במדד ה-Nasdaq100 ישנה רק חברה אחת המסווגת כחברת נדל"ן והיא CoStar Group (CSGP), מכאן שרק 1% מהמניות במדד משתייכות לתחום הנדל"ן. במדד FTSE100 הבריטי, קיימות חמש חברות הקשורות לענף הנדל"ן, כלומר, מדובר ב-5% מהמניות במדד. במדד FTSE All-Share הבריטי, 7.9% מהחברות במדד קשורות לענף הנדל"ן.

האם המסקנות דומות בשוק החוב?

שוק האג"ח הקונצרני הישראלי המקומי הוא מהגדולים בעולם ביחס לגודל כלכלת המדינה, אך עדיין קטן בהרבה מהשווקים הקונצרניים הגלובליים, במונחים דולרים. אם נתעמק בהרכב השוק הקונצרני, ניתן לראות כי בישראל קיימת ריכוזיות ענפית בולטת מאחר שסקטור הנדל"ן המניב והחברות היזמיות מהווה נתח גדול מאוד מהשוק – דבר שלא קיים באף שוק קונצרני אחר בעולם. שוק האג"ח הקונצרני הישראלי חשוף במיוחד למה שקורה בסקטור הנדל"ן ולריביות, בעוד השווקים הקונצרניים הגלובליים מפוזרים ומאוזנים יותר.

נמצא כי בבורסה הישראלית 49.6% מהאג"חים הקונצרניות בישראל משתייכות לסקטור הנדל"ן. אם מוסיפים את סקטור התעשייה למוצרי נדל"ן מגיעים ל-420 אג"חים קונצרניות – 50.36% מהאג"חים הקונצרניות. 

לסיכום

במונחי שווי, הבורסה הישראלית חשופה בצורה גבוהה ולא שגרתית לענף הנדל"ן, ביחס לעולם, וחשופה גם לתתי ענפים בנדל"ן (כמו ייזום נדל"ן למגורים), אשר בורסות אחרות בעולם כמעט ולא חשופות אליהם כלל. מכאן ניתן לומר שהמדדים הישראליים רגישים יותר פוטנציאלית לריבית, לאשראי, למחזורי הבנייה המקומיים ולמאקרו, ביחס למדדים עולמיים גדולים אחרים. אין זה “טוב” או “רע” כשלעצמו, אך זו הטיה שמשקיעים צריכים להכיר ולנהל.

לא רק שהמשקיעים במדדים הישראליים נחשפים ביתר לענפי הנדל"ן והבנקאות, הם נחשפים בחסר לענף ההייטק שמהווה את מנוע הצמיחה העיקרי של המדינה בשנים האחרונות. נראה כי הבורסה בתל אביב אינה משקפת נאמנה את כלכלת ישראל, אלא היא מייצגת בעיקר את ה"ישן והבטוח" – נדל"ן ובנקים – ומחמיצה את ה"חדש והבועט" – ההייטק.

הכותבת הינה סמנכ"לית מחקר בקבוצת ילין לפידות. קבוצת ילין לפידות עוסקת בשיווק פנסיוני/השקעות (ולא בייעוץ) ולה זיקה למוצרים המנוהלים על ידה. אין באמור תחליף לייעוץ/שיווק פנסיוני/השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לחברות מקבוצת ילין לפידות עשוי להיות עניין אישי בחברה הנזכרת ו/או בני"ע שהונפקו על ידה.