ברחוב השבטים באשקלון עמד בית צמוד קרקע שאליו עמד להיכנס זוג למגורים בשכירות למשך שנה, עם אופציה לשנה נוספת. תקופת השכירות נקבעה מה-1 לאוגוסט 2024 ועד ל-31 ליולי 2025.  בהסכם עצמו נכתב בתוספת בכתב יד: “ניתנת בזה אופציה לשוכר לשנה נוספת החל מ-1.8.2025 עד 31.7.2026". מה שנראה בתחילה כהסכם פשוט ודי סטנדרטי, הסתבך במהרה סביב תלונות על ליקויים, הפחתת דמי שכירות, וכתב תביעה - שהוביל בסופו של דבר להכרעה כי הזכות להמשך השכירות פקעה, והחובות הופנו אל השוכרים. במקרה הזה היו שתי נקודות מפתח שעלו לדיון: ראשית, האם היתה הודעה ברורה ומסודרת שהוגשה לגבי מימוש האופציה; ושנית, האם השוכרים היו רשאים להפסיק לחלוטין לשלם דמי שכירות, בטענה לקיזוז בגין ליקויים בנכס המושכר. בית המשפט הכריע בשאלות האלה באופן החלטי.

הרקע של הדיון מתחיל בהסכם השכירות שנחתם בין משה מאיר לבין שרון פריגן. כבר בשלב מוקדם החלו פניות רבות: השוכרים העלו טענות לגבי ליקויים כמו בעיות ניקוז, מערכת ביוב ישנה ואקוסטיקה לא תקינה. כך למשל, נטען "כי זמן קצר לאחר הכניסה למושכר התגלתה בעיית אקוסטיקה וכי מערכת הביוב והניקוז מבוססת על ביוב מיושן ומצריכה שיפוץ יסודי". השוכרים גם טענו כי הם זכאים להפחתה בדמי השכירות או לקזז נזקים בשל הליקויים. הם אף הגישו תביעה קטנה וטענו כי, “מקזזים נזקיהם או מפחיתים את שווי דמי השכירות”. המשכיר, מנגד, טען כי האופציה לא מומשה כדין, וכי השוכרים המשיכו להחזיק בנכס ללא תשלום - ולכן הם חויבו לפינוי.

הדיון המשפטי נפרש על פני שני מוקדים עיקריים: האם מומשה האופציה כדת וכדין, והאם ניתן להימנע מתשלום דמי שכירות בשל ליקויים לא הוכחו. בית המשפט בחן תחילה את נסיבות מימוש האופציה להארכת תקופת השכירות. בשלב הזה נקבע כי היתה חובה להודיע למשכיר לפחות 60 יום לפני תום תקופת השכירות, כלומר עד סוף מאי 2025. בתביעה הקטנה שהוגשה ב-26 למרץ 2025 נטען כי היה מימוש של האופציה, אבל בית המשפט קבע כי מהנוסח שלה לא ניתן להבין אותה כהודעה ברורה. “לא מצאתי כי האמור בה הוא הודעה ברורה על מימוש האופציה". בנוסף לכך, במהלך תקופת השכירות עלה כי הנתבעים הציעו לקצר את התקופה, ואף הודיעו על כוונתם לפנות את הנכס המושכר - דבר שמעיד על כך שהם לא היו צעוניינים להאריך את ההסכם. בית המשפט קבע כי “ההסכם פקע ביום 31.7.25”. כך הגיע פסק הדין אל המסקנה השנייה: גם אם נניח לרגע שהאופציה היתה מומשת, השוכרים הפרו את הסכם השכירות באופן מובהק, בכך שלא שילמו דמי שכירות החל מאוגוסט 2025, בטענה לקיזוזים בגין הליקויים.

לא הוכח כי הנכס אינו שמיש

בשלב הזה קבע השופט עידו כפכפי כי בעקבות היעדר ראיות שתומכות בטענות השוכרים לגבי הליקויים, לא הוכח כי הנכס אינו שמיש או שליקוייו מנעו שימוש סביר. “אין כל תיעוד של הליקוי או טיבו ואין כל הוכחה כי אין כלל מערכת ביוב שאינה שמישה", הוא כתב בפסק הדין שפורסם. עוד נטען כי סעיף 17 בהסכם שנחתם בין הצדדים שולל במפורש את זכות הקיזוז. כמו כן, מוזכר העיקרון המשפטי שלפיו, “החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר”.

• זאפ ניצחה את משרד עוה"ד: נדחו טענות לכישלון בתמורה
• הירושה נהפכה למכרז מחייב: 3 אחים ייאלצו למכור בית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בהמשך נקבע כי השוכרים פעלו על דעת עצמם, כשהם ממשיכים לגור בנכס עצמו ללא תשלום של דמי השכירות. בית המשפט קבע כי, “שימוש במושכר במשך חודשים ושנים מבלי לשלם את דמי השכירות (…) פוגע בזכויות הקניין של המשכיר”. לאור כל אלה, נקבע כי נפל פגם יסודי ביחסי השכירות מצד השוכרים: הם המשיכו להחזיק במושכר לאחר תום התקופה ומבלי לעמוד בתשלום דמי השכירות. מכאן הגיע בית המשפט למסקנה שלפיה הזכות להמשך השכירות, בין בשל אי‐מימוש האופציה ובין בשל הפרת חוזה מהותית, פקעה. “בין אם מחמת אי מימוש הברירה … ובין אם מחמת הפרת ההסכם הפרה יסודית בגין אי תשלום דמי השכירות, אני מורה על פינוי המושכר". בנוסף על כך, נקבע כי הנתבעים יישאו בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 8,500 שקל.

במסגרת ניתוח פסק־הדין עולה גם מסר ברור לשוכרים ולמשכירים כאחד. מבחינת השוכרים, עליהם לוודא שליקויים במושכר מצטלמים בתיעוד ראוי, ושהם אינם פועלים באופן עצמאי לפגיעה בזכות התשלום. במקרה הנ"ל, בית המשפט חזר והדגיש כי לא די בתלונות כלליות או העתק מכרזי ניקוז ישנים - יש להוכיח כי הליקוי מנע שימוש סביר במושכר. מבחינת המשכירים, ניתן לראות כי עמידה באופציה תלוית מימוש פורמלי של הודעה ברורה, ותום-לב מצד השוכר עשוי להיות תנאי למימוש האופציה. המקרה מצביע על כך שפרק הזמן שנמשך בין תחילת הליקויים לבין פעולה של השוכרים, וגם מיעוט הפעולה מצד המשכיר, לא שינו את המסקנה המשפטית כי חיוב דמי השכירות אינו תלוי בכך.

• חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
• המתנה של ארבע שעות הובילה לפיצוי של מיליונים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• צוואה ביקשה לנשל אם לשמונה - בית המשפט התנגד

החלטת בית המשפט נסמכת על ניסיון מצטבר בפסיקה הקובעת כי, "אף אם בעל נכס מפר את חובתו … אין בכך כדי להוות טענת הגנה מפני אי תשלום דמי השכירות". ובנוסף כי, “שוכר אינו רשאי לעשות דין לעצמו ולהמשיך להתגורר בנכס מבלי לשלם דמי השכירות”. כלומר היחסים החוזיים בין השוכר למשכיר אינם מותירים מרווח גדול לפרשנות חופשית: אם ברצונך לממש אופציה להשכירות, עליך לפעול בהתאם להסכם. אם ברצונך לקזז או לפטור עצמך מתשלום, חייבת להיות לך זכות מוכחת ובתום לב, שנעשית כבר בעת ההתרחשות, לא בדיעבד. השוכרים במקרה הזה בחרו בדרך אחרת, והמחיר היה פינוי. בית המשפט קבע כי המשך ההחזקה ללא תשלום משמעותה “הפרת ההסכם הפרה יסודית ולכן פקעה זכותם להמשיך ולהחזיק במושכר".

למה בעצם השוכרים הפסיקו לשלם שכר דירה?

הם טענו שישנם ליקויים בדירה - מערכת ביוב ישנה, בעיות ניקוז ורעש. לכן, לדבריהם, היה מותר להם לקזז את הנזקים משכר הדירה החודשי. כלומר במקום לשלם, הם קיזזו את הכסף בעצמם.

האם זה חוקי להפסיק לשלם דמי שכירות בגלל ליקויים?

בית המשפט קבע שלא. אם יש בעיות, צריך להוכיח אותן, וגם אז צריך לפעול לפי ההסכם - לא פשוט להפסיק לשלם. השופט הזכיר ששוכר לא יכול "לעשות דין לעצמו" ולהישאר בנכס בלי לשלם.

אז מה היה עליהם לעשות במקום?

אם באמת היו ליקויים, הם יכלו להודיע למשכיר, לדרוש תיקון ולתעד את המצב. אם לא היה שיתוף פעולה, הם יכלו לפנות לבית המשפט בזמן אמת. אבל לא להפסיק לשלם דמי שכירות כליל.

מה זה בעצם "אופציה לשכירות נוספת"?

זו זכות שניתנת לשוכר להמשיך לגור בדירה אחרי שהחוזה נגמר, אבל רק אם הוא מודיע מראש ובמפורש שהוא רוצה בכך, על פי מה שנקבע בהסכם השכירות. במקרה הנ"ל השוכרים לא הודיעו בצורה ברורה, ולכן בית המשפט קבע שהאופציה לא מומשה.

ואם האופציה לא מומשה, למה זה כל כך חשוב?

מכיוון שאם אין אופציה תקפה, החוזה נגמר. כל יום נוסף שהם נשארו בדירה אחרי תום התקופה נחשב החזקה לא חוקית, בייחוד לאור העובדה שהם גם לא שילמו שכר דירה.

מה בית המשפט אמר על הטענות בדבר ליקויים?

הוא קבע שאין ראיות אמיתיות: לא תמונות, לא דו"ח של מהנדס, לא מסמך שמוכיח שהבעיות מנעו שימוש סביר בדירה. השופט כתב שאין כל הוכחה לכך שמערכת הביוב אינה שמישה או שהדירה לא ראויה למגורים.

מה המשמעות של הפרה יסודית שבית המשפט הזכיר?

זו הפרה חמורה של ההסכם. במקרה הזה, מדובר באי תשלום דמי שכירות. הפרה שכזו מאפשרת לצד השני לבטל את ההסכם מיד ולדרוש את פינוי הנכס.

האם בית המשפט מתחשב בכוונה טובה של השוכרים?

השופט ציין שתום לב חשוב, אבל גם כוונות טובות לא מצדיקות פעולה בניגוד להסכם. צריך לפעול נכון - לא להישאר במושכר בלי לשלם ולצפות שהכל יהיה בסדר.

במקרה אחר, החלטת בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב מסוף 2024 עשויה לשנות את הדרך שבה משכירים ושוכרים מבינים את חובותיהם וזכויותיהם בכל הנוגע לאחזקה ותנאי המגורים בדירות שכורות. זה אמנם בית דין לתביעות קטנות, אבל זה בהחלט מבטא את רוח פסקי הדין בפסיקות קודמות וגם את לשון החוק והפרשנות של האדם הסביר. בני זוג ששכרו דירה עם תינוק נאלצו להתמודד עם רטיבות קשה בדירה, והפסיקה שהתקבלה בנושא מבהירה את האחריות של המשכיר במקרים דומים ואף ניתן לפרש אותה באופן מרחיב על היחסים בין משכירים ושוכרים. בני זוג ששכרו דירת גג ברחוב שמעון התרסי בתל אביב בתחילת 2024 סבלו מרטיבות קשה בחדר השינה, שהפך לטענתם לבלתי ראוי למגורים. המצב החריף בעונת הגשמים והוביל לכך שהתקרה בחדר השינה נזלה, כלומר מדובר כבר במצב אובייקטיבי לגמרי שמעיד על בעיה קשה. השוכרים ובנם בן החודש נאלצו להתמודד עם התנאים הקשים. בני הזוג פנו למשכירה, אך זו השיבה כי, "כל עוד התקרה רטובה, לא ניתן לתקן". בני הזוג לא ויתרו ושלחו מכתב התראה במאי, ובסופו של דבר עזבו את הדירה והגישו תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות. בתביעה דרשו החזר פיקדון בגובה 15 אלף שקל, פיצוי על עוגמת נפש ונזקים נוספים. המשכירה, בתגובה, הגישה תביעה שכנגד בטענה להפרת חוזה מצד השוכרים. חשוב להדגיש כי המשכירה לא טענה שלא תתקן, אלא שלא ניתן לתקן בנקודת הזמן ההיא.