הקושי לרכוש דירה: מספר המשכורות לצורך רכישת דירה זינק ל-104
הישראלי הממוצע זקוק כיום ל- 10 תלושי משכורת נוספים על מנת לרכוש דירה. בעשור האחרון, נדרשו 94 משכורות לרכישת דירה וכיום, לאור הירידה בשכר והעלייה במחירי הדירות נדרשות 104 משכורות, כך עולה ממדד הנדל"ן של ישיר בית השקעות.
מדד הנדל"ן של ישיר בית השקעות לבדיקת היחס בין מחיר הדירה לשכר הממוצע במשק אף מלמד על ירידה צפויה של כ- 10 אחוז במחירי הדירות.
"בעוד הטווח הקצר יוצר ביקושים לדירות מגורים כתחליף להשקעות סולידיות עקב הריבית האפסית, משתני הטווח הארוך מצביעים על יכולת הולכת וקטנה של הציבור לתמוך ברמת המחירים הגבוהה, עקב העמקת המיתון", נמסר מ"ישיר".
עוד עולה ממדד הנדל"ן שערכו כלכלני ישיר בית השקעות לבדיקת הקשר בין מחיר דירה ממוצעת בישראל לבין השכר הממוצע למשרת שכיר בסקטור העיסקי, כי מהמחצית השניה של 2008 ועד לסוף הרבעון הראשון של 2009 חלה ירידה בשכר הממוצע במשק בשל המיתון הקשה, במקביל לעליה ממוצעת של מחירי הדירות.
כתוצאה מכך, נדרשות לשכיר ממוצע במשק 104 משכורות חודשיות על מנת לרכוש דירה ממוצעת, עלייה של -10.5% מהממוצע של העשור האחרון.
כאמור, לאורך העשור האחרון בישראל נדרשו 94 משכורות בממוצע לרכישת דירה, ו"מכאן נגזר כי החזרה לכך אפשרית על ידי עלית השכר הממוצע - מה שלא סביר שיקרה בתקופה של מיתון, ולכן האפשרות היותר סבירה היא ירידת מחירים בשוק הנדל"ן בשיעור של כ-10%", אומרים הכלכלנים של "ישיר".
הכלכלנים של "ישיר" מסבירים כי בשנים 1987-1990, השכר במשק עלה בשיעורים גבוהים יותר מהשינוי במחירי הדירות. ולכן, בשנים אלה חלה ירידה מ-78 חודשי משכורת לשפל של 51 חודשי משכורת בממוצע לרכישת דירה. העליה ההמונית מחבר העמים בשנים 1990-1996 הביאה לעלייה חדה בביקושים ולכך שמחירי הדירות עלו בהרבה מעבר לשיעור השינוי בשכר הממוצע. דבר זה הביא לעליה חדה בתקופה לרכישת דירה לשיא של 101 חודשי משכורת.
בשנים 1999-2001, היתה נפילה במחיר הדירות בישראל בשל עליה חדה בהיצע הדירות בעוד שהשכר הממוצע המשיך לעלות והביא לירידה בתקופה לרכישת דירה מ-101 חודשים לשפל של 81 חודשים.
מראשית שנות ה-2000 ועד 2005 היה קיפאון בשכר הממוצע, כך שמה שקובע את התקופה לרכישת דירה הם מחירי הדירות שהמשיכו לעלות בתקופה והעלו את תקופת הרכישה ל-100 חודשים בסוף שנת 2005.
מראשית שנת 2006 ועד מחצית 2008, התעורר השכר הממוצע במשק מתרדמתו והביא תחילה לירידה חדה בתקופת הרכישה ל-90 חודשים; בשלב מסוים מחירי הדירות החלו להתאושש והביאו לעליה בתקופת הרכישה ל-94 חודשים בממוצע.
המיתון הנוכחי, כאמור, הביא לירידה משמעותית בשכר, אך במחירי הדירות לא חל שינוי מגמה, דבר שהביא שוב לעלייה במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה לשיא של 104 משכורות.
לדעת כלכלני ישיר, מצב זה נובע בעיקר מהירידה התלולה בריבית למשכנתאות לה שתי השפעות עיקריות לדחיפת מחירי הדיור כלפי מעלה. ההשפעה הראשונה היא באמצעות ירידת הריבית למשכנתאות בחודש מארס, לשפל של 3.5% בממוצע, כאשר רק בינואר עמדה הריבית על שיעור ממוצע של 4.1%. ההשפעה השניה היא הריבית האפסית על פיקדונות בבנקים, שיחד עם חוסר היציבות באפיקים הפיננסיים האחרים גורם לציבור להעדיף השקעה ישירה בנדל"ן.
להערכת כלכלני ישיר בית השקעות, רמת שיא של 104 משכורות ככל הנראה לא תישמר. רמת הביקושים בשנתיים הקרובות תרד בשל העליה החדה באבטלה במקביל לירידת השכר הממוצע ועליה בחוסר הביטחון הכלכלי. בנוסף, עליה בריבית למשכנתאות תביא למיגור רכישת דירות להשקעה.
כלכלני "ישיר בית השקעות" מסיקים, אם כך, שמחירי הדירות בישראל צפויים לרדת בשיעור של לפחות 10%. תמיכה להנחה זו ניתן למצוא בנתוני מנהל הכנסות המדינה שפורסמו לאחרונה, על הקיטון בביקושים והצניחה במספר העסקות ברבעון האחרון של 2008.
