הסוף לדמי הרצינות: כל מה שצריך לדעת על הרפורמה בתיווך

הרפורמה בענף תיווך הנדל"ן, שקידם בחודשים האחרונים משרד המשפטים צפויה להיכנס לתוקפה בשבוע הבא; מהם תקנות האתיקה שהמתווכים ידרשו לעמוד בהם ואילו תשלומים נאסר מהם לגבות מהלקוח? 

איתן גרסטנפלד | (7)

ביום ראשון הקרוב, ה-9 במרץ, תיכנס לתוקפה הרפורמה בתחום התיווך במקרקעין שמוביל משרד המשפטים, במסגרתה נקבעו לראשונה תקנות אתיקה מחייבים לעוסקים בתיווך מקרקעין וכן נקבע איסור על גביית כספים שאינם דמי תיווך דוגמת "דמי קדימה" או "דמי רצינות".


מנתוני משרד המשפטים, אשר נאספו במסגרת עבודת המטה לקידום הרפורמה, עלה כי למעלה מ-30% מהנשאלים שנעזרו בשירותי תיווך, טענו שהמתווכים לא פעלו מולם בהגינות ואף מסרו מידע שגוי על הכנס. 56% מהמשיבים שטענו כי המתווך לא פעל מולם בהגינות הם שוכרי דירות, ו-38% מהמשיבים היו קונים. בנוסף, במסגרת עבודת המטה בוצע מחקר משווה בינלאומי, נערכו מפגשי ציבור ושולחנות עגולים עם מתווכים, צרכנים ובעלי עניין ונבחנו תלונות שהתקבלו אצל רשם המתווכים, מהם היה ניתן ללמוד מהם הנושאים הטעונים הסדרה בחקיקה.

 

על כן, הרפורמה בתיווך המקרקעין נועדה לפתור חלק מהדברים הללו. ראשית, נקבע שמתווכים יהיו חייבים למסור ללקוח מידע מהותי, כגון בעלי הזכויות והרישום של הנכס, שטח הנכס עם מקור רשמי לנתון זה, מידע מהותי שהתגלה בביקור בנכס והיותה של הדירה לא ראויה למגורים. שנית, נאסר על מתווך לבצע פעולות שנחזות להיות מטעם בעל הנכס, כמו פרסום מודעות, הזמנת רוכשים או שוכרים פוטנציאליים שלא בהסכמת בעל הנכס, איסור הצגת נכס אם ידוע שאינו מיועד למכירה או השכרה וחובת פרסום פרטי המתווך ומספר הרישיון על כל פרסום מטעמו.


בנוסף, הרפורמה אוסרת על גביית כספים שאינם דמי תיווך, כולל התייחסות שאוסרת פרקטיקות נהוגות ולא רצויות של דמי קדימה, דמי רצינות או תשלום בגין חידוש חוזה. כמו כן, המתווך נדרש להסביר על מהות עסקת התיווך בשפה פשוטה ומובנת, הוא מחויב להציג רישיון תיווך לפי דרישת לקוח כבר בפגישה הראשונה, וחייב לציין את היותו מתווך כבר בפנייתו הראשונה לאדם. לבסוף, כדי להגן על פרטיות הלקוחנאסר על מתווך להשתמש במידע שקיבל מהלקוח או מאדם אחר ובמידע על נכס מסוים שלא לצורך שעבורו נמסרה הידיעה, אלא בהסכמה מפורשת. בנוסף, נאסר על מתווך להשתמש בפרטי אדם שהתעניין בנכס מסוים כדי להציע לו נכסים אחרים.

 

בנוסף, על המתווך תהיה חובה להעביר ללקוח כל הצעה שקיבל לגבי הנכס, ייאסר עליו לבצע פעולות שמאיות וכן יחודדו האיסורים הקיימים לבצע פעולות משפטיות, כלומר מתווך לא יהיה רשאי לערוך או למסור למי מהצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים לעסקה.

 

נכון לסוף שנת 2024, היו רשומים 24,885 מתווכי מקרקעין באגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים, 2,737 מהם הוסמכו כמתווכי מקרקעין בשנה זו. בפילוח לפי יישובים, תל אביב מובילה עם 2,566 מתווכי מקרקעין הפועלים בשטחה, ולאחריה ירושלים (2,094), ראשון לציון (1,054) וחיפה עם 953 מתווכים הפועלים בעיר.

קיראו עוד ב"בארץ"

 

השר במשרד המשפטים, דוד אמסלם: "הרפורמה שאנו מקדמים בתיווך מקרקעין היא מהלך חיוני לקידום מקצוע התיווך בישראל. עבודת המטה המקיפה שבוצעה במשרד המשפטים הוכיחה בבירור את הצורך בהגדרת סטנדרט התנהלות מחייב וברור למתווכים, שיבטיח שירות מקצועי, הוגן ושקוף לכל אזרח".

 

איתמר דוננפלד, מנכ"ל משרד המשפטים: "הרפורמה בתיווך מקרקעין היא צעד משמעותי הן עבור הצרכנים והן עבור המתווכים, כאשר בפעם הראשונה נקבעו כללים ברורים המבטיחים שהמידע מהמתווך שיימסר לציבור יהיה מדויק, שקוף ומהימן. תקנות האתיקה החדשות מציבות סטנדרט גבוה של אתיקה מקצועית. משרד המשפטים ימשיך לפעול לטיוב השירותים בתחום ולהבטחת תהליכים הוגנים לכל הצדדים בעסקאות נדל"ן".

 

עו"ד עמיר הרן, ראש האגף לאסדרת מקצועות ורשם המתווכים במשרד המשפטים: "הסדרת תחום התיווך במקרקעין היא מענה ישיר לפערים שהעלו מחקרים ונתוני פניות הציבור. הכללים החדשים נועדו להבטיח תיווך מקצועי, הוגן ושקוף, תוך חיזוק ההגנה על הלקוחות, לצד הבטחת מעמדם של המתווכים. אנו קוראים לכל העוסקים בתחום להכיר את התקנות ולפעול בהתאם להן, לטובת חיזוק אמון הציבור בענף. התקנות החדשות יסייעו בצמצום פערי הכוחות בשוק, במניעת הטעיות ובחיזוק אמון הציבור בענף הנדל"ן".


תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    יואל 08/03/2025 14:27
    הגב לתגובה זו
    אני לא קונה דירה ממתווך !!! בעל הדירה מעוניין להסיר מעצמו כאב ראש של הצגת הנכס שישלם הוא למתווך ככה צריך לפעול כל קונה
  • 6.
    מקצוע מיותר מתקופת האבן (ל"ת)
    אנונימי 07/03/2025 20:43
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    הכריש 06/03/2025 20:14
    הגב לתגובה זו
    יש גם מאות שאין להם בכלל רישיון תיווך או שלא חידשו והוא לא בתוקף ...מומלץ לכל לקוח לראות מי המתווך ולדרוש תעודה בתוקף
  • 4.
    TLV 06/03/2025 17:04
    הגב לתגובה זו
    כמו 1 איסור למשרד אחד ליצג את שני הצדדים בעסקה למנוע ניגוד עיניינים.2 אחרי המבחן המתווך צריך לעבור התמחות של לפחות שנה במשרד מקצועי לפני שהמתווך יכול לעבוד במשרד משלו.3 הצעת מחיר חייבת להנתן בכתב ואם מתקבלת היא מחייבת!!!!!!!
  • 3.
    אחד שיודע ונכווה 06/03/2025 15:52
    הגב לתגובה זו
    שלושים אחוז מתוכם כבר פשטו את הרגל עכשיו צריך עוד חמישים אחוז מהנותרים ואז אולי ישארו אנשים עם דיגנטי בענף.להתרחק כמו מאש
  • 2.
    אנונימי 06/03/2025 12:46
    הגב לתגובה זו
    בהצלחה עם האכיפה
  • 1.
    אלף 06/03/2025 11:11
    הגב לתגובה זו
    הם מתעסקים בדבר הכי משמעותי של אדם בישראל ומתעללים באזרחים כפי שבדיוק רשום למעלה.
אמיר ירון בנק ישראל
צילום: World economic forum

מתי הריבית תתחיל לרדת?

הסיבות להפחתת ריבית והסיבות שלא להפחית - מתי זה צפוי להתחיל ולמה אתם לא ממש תרגישו את זה בפעמים הראשונות? 

רן קידר |

בנק ישראל צפוי להותיר את הריבית מחר על 4.5%. הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגיד פרופ' אמיר ירון, תפרסם מחר החלטת ריבית ובדומה לכל ההחלטות מאז ינואר 2024, לא צפוי שינוי. הנגיד, פרופ' אמיר ירון הולך על הצד הבטוח. הוא מחכה להורדת ריבית בארה"ב, הוא מחכה להפחתה ניכרת באי וודאות הגיאופוליטית. מנגד, יש הרבה סיבות טובות להפחתת ריבית מהירידה הצפויה באינפלציה, דרך הירידה בשער הדולר, הירידה בצמיחה, השיפור בפרמטרים הכלכליים, תמחור האג"ח והירידה בפרמיית הסיכון, לצד השיפור המשמעותי במצב הגיאופליטי. ועדיין - מבחינת הנגיד זה עדיין לא הזמן.      


אינפלציה - 3.1% אבל בדרך ל-2.3%

האינפלציה השנתית עדיין חורגת מיעד היציבות של הבנק, שמוגדר בין 1% ל-3%. לפי נתוני המדד האחרונים שפורסמו ליולי, קצב העלייה השנתי עומד על 3.1%, מעט מעל הגבול העליון. אמנם המגמה מצביעה על התקרבות ליעד והכלכלנים מעריכים אינפלציה של 2.2%-2.3%,  אך הנגיד יתעקש להסתכל על חצי הכוס הריקה


שיקול מרכזי נוסף בהחלטה הוא המצב הגיאו-פוליטי, ובמיוחד חוסר הוודאות סביב המשך הלחימה ברצועת עזה והשלכותיה הרחבות על הכלכלה הישראלית. למרות הצלחות במספר זירות ועמידות וגמישות של המשק הישראלי, המלחמה והחשש מהתרחבותה, הם הבלם המרכזי להעלאת ריבית. החשש הגדול שהמלחמה תוביל לשבירת תקציב, צורך להרחיב גיוסים וחשש מעלייה בריבית החוב. אלא שבינתיים קורה בדיוק ההיפך - אגרות החוב בעלייה, הריבית על האג"ח יורדת והיא מבטאת כבר הפחתת ריבית דהפקטו. 


הפד' עדיין לא החל במחזור הפחתות הריבית, ונראה שבבנק ישראל לא מעוניינים להקדים אותו. בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים מצפים להפחתה ראשונה בארה"ב רק בספטמבר, וככל הנראה רק אז יבשילו התנאים גם להפחתה בישראל. הסיבה לכך היא הרצון לשמור על יציבות מטבעית ולהימנע מתנודתיות מיותרת בשער החליפין.


השוק המקומי מושפע באופן ישיר מהפער בין הריביות: הריבית בישראל גבוהה יחסית לזו באירופה, ובקרוב גם בארה"ב. מצב זה מושך משקיעים זרים להחזיק בשקל, מה שתורם להתחזקותו מול הדולר ומטבעות אחרים. אמנם התחזקות השקל מסייעת בהפחתת לחצי יבוא ומחירים, אך היא גם מקשה על מגזרים ממונפים כמו נדל"ן, קמעונאות ועסקים קטנים ובינוניים, שסובלים מעלויות מימון גבוהות יותר ומתחרות יצוא מוחלשת.

שי בייליס (רשתות)שי בייליס (רשתות)

תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?

פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה

צלי אהרון |

הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס. 


המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.

במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.

פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים.  המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.


מסלול של 'הסדר כופר'

על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.