קנתה דירה, הבניין קרס, והדירה הושבחה במהירות בהתחדשות עירונית - זה לא הספיק למשפחת אלמוזילינו

בספטמבר 2021 קרס לפתע חלק מבניין מגורים ברחוב סרלין שבחולון. לאחר שנשמעו רעשים חזקים וסדקים משמעותיים בבניין בן ארבע קומות, פונה המקום בדחיפות על ידי מכבי האש, המשטרה ומהנדסי עיריית חולון - והצילו בכך את חיי 32 המשפחות שגרו בו. בתוך 32 שעות בלבד מהפינוי, התמוטט הבניין באופן ספונטני וחלקי. גם הבניין הסמוך נפגע, מבלי שנגרם לאף אדם נזק גופני. המשטרה חסמה את האזור והעירייה סייעה לתושבים שגויסו למקלטים קהילתיים ולמלוניות במימון עצמי נמוך של כ-שקל ללילה. בתגובה לאירוע, אסרה רשות שוק ההון על חברות הביטוח לדחות בקשות פיצוי מתושבי הבניין ואף מבניין סמוך, עד להבהרת נסיבות האירוע. 

בנוסף, קבוצת דיירים הגישה תביעת פיצויים בסכום כולל של כ-11.3 מיליון שקל נגד שבע חברות ביטוח, בטענה כי פוליסות המבנה והתכולה אמורות היו לכסות את האירוע, אך נדחו על ידי חברות הביטוח. בתוך זמן קצר - כשלושה חודשים בלבד מהקריסה, בחרו דיירי הבניין באאורה להוביל את תהליך הפינוי-בינוי. החברה התחייבה לסייע בשכר דירה לדיירים מלכתחילה, והחלה בתכנון בניין חדש בן עשר קומות עם כ-90 דירות שאותן יקבלו הדיירים עם מפרט מתוקן, ממ"ד, מרפסת וחניה. הדירה שעליה נסוב פסק הדין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בבת ים אמנם לא נהרסה בחלק של הבניין שהתמוטט, אך הקריסה גרמה לפינוי הדיירים ולהכרזה על המבנה כולו כמסוכן. זה היה רגע דרמטי שנכנס לכותרות, אך גם טריגר לשרשרת אירועים שהובילה, כמעט מבלי לשים לב, לתביעת נדל"ן יוצאת דופן - ולפסק דין בוטה וחריג בניסוחו.

השופט יאיר חסדיאל דחה תביעה של רוכשת דירה במקרה הנ"ל, צעירה בת 19 בעת החתימה על ההסכם, וקבע כי התביעה לא רק נטולת בסיס, אלא "אבסורדית". התובעת, דנה שרי אלמוזנינו, טענה כי המוכרים - שלושה אחים שירשו את הדירה - הפרו את הסכם המכר משום שלא מסרו לה את החזקה בדירה במועד. הסיבה לכך, כזכור, היתה איסור כניסה לבניין בשל הקריסה שאירעה כשבועיים בלבד לאחר החתימה על ההסכם.

האב ניצב מאחורי הרוכשת הצעירה

אלא שבית המשפט חשף תמונה מורכבת בהרבה. מתברר כי עסקת הרכישה כולה התבצעה ביוזמת אביה של התובעת, רואה חשבון בכיר, שהיה גם זה שמימן את הרכישה, ניהל את העסקה, חתם מטעמה ואף פעל בחשבון הבנק שנפתח על שמה רק לשם כך. בעדותו הוא הסביר כי "המטרה היתה לחפש דירה של פינוי בינוי בטווח כלשהו", וכי הבחירה בדירה ברחוב סרלין לא היתה מקרית. לדבריו, "חיפשתי דרך מתווך דירה שיש בה סיכוי טוב בטווח הנראה לעין לפינוי בינוי".

• ICR מפקידה תוכנית פינוי בינוי בחולון: 492 דירות חדשות במקום 157 ישנות, בהיקף של 1 מיליארד שקל
• במקום 80 דירות ישנות - 240 חדשות: גבעתיים מאיצה התחדשות עירונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

והסיכוי הזה התממש הרבה מעבר למצופה. לאחר הקריסה, הבניין אכן פונה כולו ונאסרה הכניסה אליו. אולם בתוך פחות מחצי שנה, נחתם עם כלל בעלי הדירות הסכם פינוי-בינוי עם חברת אאורה מחדשים את ישראל. במסגרת ההסכם התחייבה החברה להקים בניין חדש, מודרני, בן 14 קומות, ולמסור לתובעת דירה חדשה ששטחה יגדל לפחות ב-12 מ"ר מהדירה המקורית, בתוספת ממ"ד, מרפסת שמש של 12 מ"ר, חניה ומחסן. כל זאת בתמורה לדירת שלושה חדרים ישנה בבניין שקרס.

כמוכן, עד להשלמת הבנייה התחייבה החברה לשלם לתובעת דמי שכירות חודשיים של 4,500 שקל. בית המשפט ציין כי "מעז יצא מתוק לתובעת – מקריסת בניין נוראית לקפיצת דרך כלכלית", וכי שווי הדירה החדשה צפוי להיות גבוה בכ-400 אלף שקל מהסכום ששולם על הדירה המקורית. כלומר, תשואה של יותר מ-25%, ועוד בלי לכלול את עליית ערך הנדל"ן מאז.

אבל רק שבועיים לאחר החתימה על הסכם הפינוי-בינוי, הגישה התובעת תביעה נגד המוכרים. היא ביקשה פיצוי מוסכם של 158 אלף שקל על איחור במסירת החזקה, ולחילופין פיצוי יומי של 500 שקל או דמי שכירות רטרואקטיביים. כל זאת, כאילו מעולם לא קיבלה תמורות נדל"ניות נכבדות בדמות דירה חדשה, או את דמי השכירות השוטפים מאאורה.

• הסדר החוב אושר למרות התנגדות הנושים
• טען שחברת האשראי עשקה אותו - השופט אמר - "התחייבת - תשלם"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הטענה המרכזית בתביעה היתה שהחזקה בדירה לא נמסרה במועד, ולכן היתה הפרת חוזה מצד המוכרים. אך כפי שהעיר השופט חסדיאל, בכתב התביעה נמנעה אלמוזנינו מלהזכיר את ההסכם עם אאורה, את שווי הדירה החדשה, או את העובדה שהיא מקבלת מיולי 2022 שכר דירה חודשי של 4,500 שקל. "בכתב ההגנה לתביעה שכנגד שהוגש ביום 30.11.22, התובעת טענה כי ההסכם עם אאורה נחתם רק ביום 1.8.22, לאחר הגשת כתב התביעה", אך בתצהיר האב הודה שזה קרה כבר במאי, והודה גם על קבלת דמי השכירות.

בית המשפט לא נותר אדיש לאופן בו הוצגו העובדות, או לעובדה שהאב, היוזם והמנהל של העסקה, ניסה לטעון שאין לכך רלוונטיות. כשנשאל בדיון מדוע לא ציין את ההסכם עם אאורה בתביעה, השיב: "איפה זה רלוונטי?", וכשנשאל מדוע לא תיקן את כתב התביעה לאחר מכן, השיב: "מה יש לתקן?" השופט חסדיאל לא חסך בביקורת. מעבר לאי-הדיוקים העובדתיים, הוא קבע כי לא היתה כלל הפרה של הסכם המכר, משום שההסכם - גם אם לא בוצע כלשונו - קוים "בקירוב", בהתאם לדוקטרינה מוכרת בדיני החוזים. כזכור, הצדדים הסכימו לאחר הקריסה על דחיית מועד השלמת העסקה, והאב אף קיבל אפשרות לבטל את העסקה ולקבל את כספו חזרה. הוא בחר להמשיך בעסקה, ואף הרוויח מכך משמעותית.

הטענה כי המסירה לא הושלמה - נדחתה

הטענה כי המסירה לא הושלמה מבחינה פורמלית נדחתה. כפי שציין בית המשפט, גם אם לא התקיימה "מסירה פיזית", הרי שהתובעת נהגה בדירה "כמנהג בעלים" - חתמה על הסכם עם אאורה, קיבלה דמי שכירות, וניהלה את העניינים מול היזם. כל אלה, קבע השופט, מלמדים על קבלת חזקה במובנה המהותי, או לחלופין על קיום בקירוב של ההתחייבות למסור את הדירה.

נוסף על כך, ההסכמות לאחר הקריסה, התנהגות הצדדים, ובעיקר מעורבות האב – מלמדות כי לא הייתה כל עילה לפיצוי. להפך. בית המשפט תהה כיצד ייתכן לטעון להפרת הסכם כאשר דווקא בעקבות אותה "הפרה" לכאורה, הרוכשת נהפכה לזוכה בעסקת פינוי-בינוי מהירה, רווחית ומלאת תמורות. "אותה סכין שננעצה בעוגה המקורית לפי הסכם המכר הפכה אותה לעוגת שושן מסוכר, תותים, שוקולד, קרם ורוד ומילוי מתוק", תיאר השופט בלשון ציורית.

גם ההסברים של האב, שלפיהם הדירה טרם נמסרה לו "במצב בו קנה אותה", לא שכנעו את בית המשפט. בדיאלוג בדיון, האב הודה כי קיבל את התמורות מהעסקה, אך עדיין טען כי הוא ממתין לחזקה הפורמלית בדירה ההרוסה. "אני לא קיבלתי את הנכס במצב שקניתי אותו", הסביר. השופט השווה את הדברים למחזה אבסורד, תוך אזכור ליצירה "מחכים לגודו" של סמואל בקט. לבסוף, נדחתה גם תביעה שכנגד שהגישו המוכרים, אך רק משום שלא הוכחה עילה משפטית לפיצויים בגין ייעוץ משפטי נוסף או ריבית פיגורים. עם זאת, השופט קבע הוצאות משפט בסכום כולל של 35.1 אלף שקל לחובת התובעת, והבהיר כי הוגשה "תביעה אבסורדית" שגררה את המוכרים להליך משפטי מיותר. "אין אדם טורח בסעודה ומפסידה", ציטט השופט את התלמוד, והוסיף כי, "במקום שבו חזקה היא שהצדדים הבינו את התמונה, ניהלו מו"מ בהתאם, והשלימו את העסקה – אין מקום להעמיד פנים כאילו ההסכם הופר".

אולי לא מפתיע, אם כן, שהשופט סיים את פסק הדין בנימה נחרצת: "במכלול האמור לעיל נדחית התביעה. אף התביעה שכנגד דינה להידחות... התובעת היא שגררה את הנתבעים להליך בהגשת תביעה אבסורדית זו... ותשלם להם שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 35,100 ש"ח".

כיצד היתה נראית התוצאה אם האב היה בוחר לבטל את העסקה לאחר קריסת הבניין, כפי שהציעו לו?

ככל הנראה, רווחי הפינוי-בינוי היו נופלים בידי המוכרים, והם היו ממשיכים למו"מ עם יזם אחר או אותו יזם. האב היה מקבל את כספו בחזרה, אך מוותר על הרווח העתידי המשמעותי. לא מן הנמנע שהמוכרים הם אלה שהיו "חוגגים" את התמורה, בעוד הרוכשת היתה נותרת בלי כלום. לכן, ההחלטה שלא לבטל את העסקה - שהתבררה כמוצלחת מאוד - היא שעומדת בסתירה המוסרית לתביעה שהוגשה לאחר מכן.

האם העובדה שהתובעת היתה רק בת 19 בעת החתימה על ההסכם לא מעוררת חשש מסוים באשר להבנתה את העסקה?

אכן מדובר בגיל צעיר, אך כפי שבית המשפט מציין, היא לא היתה הגורם הפעיל. ההחלטות, הכסף, המו"מ והביצוע בפועל היו כולם בידי אביה, רואה חשבון מנוסה. לכן, כל ניסיון לטעון לחוסר בשלות או הבנה מצד התובעת עלול להיות חסר משקל ממשי - מה גם שהוא לא נטען כלל על ידה בהליך.

האם בית המשפט רמז לכך שמדובר בעסקה מלאכותית שמטרתה התחמקות ממס?

לא במפורש, אך הנתבעים טענו זאת. הם טענו כי רישום הבעלות על שם הבת הצעירה נועד להימנע ממס רכישה או שיקולי מס אחרים. אף שהשופט לא הכריע בכך, עצם אזכור ה"טענה לעניין התחזות לרוכשת" יוצר שיח מעניין על תופעת הרישום הפורמלי לעומת הרוכש הכלכלי האמיתי בעסקות נדל"ן משפחתיות.

האם הייתה כאן החלת דוקטרינת "סיכול חוזה" בגלל קריסת הבניין?

באופן עקרוני, ייתכן שהתביעה יכלה לנסות לבסס את טענותיה על סיכול החוזה בשל כוח עליון, אך באופן אירוני, זו היתה דווקא עמדת ההגנה. השופט הבהיר כי "קריסת בניין מגורים בדרך זו אינה צפויה", אך גם קבע שהצדדים מצאו דרך אחרת לקיים את ההסכם. במובן זה, השופט "עקף" את הצורך להחיל את דוקטרינת הסיכול הקלאסית באמצעות דוקטרינה חלופית - קיום בקירוב.

האם ניתן לומר שהשופט חסדיאל ביקר את האב באופן אישי?

בהחלט. לא רק שהשופט הביא מדבריו הסותרים של האב במהלך הדיונים, אלא אף השתמש בביטויים שמחדדים את חוסר השקיפות שלו מול בית המשפט. בין היתר נכתבה הערה אירונית על "חיכיון נצחי לדירה ישנה שלא תבוא לעולם", והשופט השווה את ההתנהלות למחזה "מחכים לגודו". מילות השיפוט נושאות לעתים קריצה ביקורתית על האב, בייחוד כשנשאל, "למה לא תיקנת את כתב התביעה?", והשיב: "מה יש לתקן?".

במפורש כן. השופט התייחס לתביעה כאל מקרה של "חמדנות" ושימוש לרעה בהליכי משפט. הוא ביקר את העובדה שהתובעת ניסתה להעלים את עצם קיומו של ההסכם עם אאורה, ואת קבלת דמי השכירות, תוך שהיא מציגה את עצמה כמי שנפגעה. לכן נקבע שמדובר ב"תביעה אבסורדית" שלא ניתן לייחס לה תום לב.

האם היה סיכוי שהתובעת תזכה, לו היתה מנסחת את תביעתה אחרת?

ספק רב. גם אילו היתה טוענת במפורש לקבלת פיצוי על אובדן דמי שכירות זמניים, הרי שהתמורות האדירות שקיבלה (ובפועל קיבלה) שומטות את הקרקע תחת עילת הנזק. ייתכן שהסיכוי היחיד היה לו הייתה נוקבת בפרטים במדויק ומבקשת פיצוי נקודתי בלבד, אך אז גם גובה התביעה היה מצטמק באופן ניכר - ולא מצדיק את המהלך כולו.

מדוע בכל זאת נדחתה גם התביעה שכנגד של המוכרים?

בית המשפט לא התרשם כי נגרם למוכרים נזק קונקרטי נוסף בעקבות ההשתהות או הצורך בייעוץ משפטי נוסף. בנוסף, הסעיף בהסכם שלפיו הדירה נמכרת AS IS לא יכול היה לצפות קריסת בניין, ולכן לא שימש עילה לחייב את התובעת בהפרה. למרות זאת, השופט הכיר בכך שהמוכרים נאלצו להילחם בהליך מיותר, ולכן פסק להם שכר טרחה מלא מהתובעת.