ישראלים רבים רכשו בשנים האחרונות דירות להשקעה וגם למגורים במדינות ברחבי העולם בין היתר במדינות כמו פורטוגל, יוון, קפריסין, ארה"ב ועוד. מהם מסלולי המיסוי שחלים על הכנסות משכירות, האם נדרש לשלם מס שבח בעת המכירה ומה ההשפעה על הפטור ממס שבח בישראל - רו"ח חנא עיד שותף אשכול מיסים BDO משיב בראיון TV ועושה סדר.

לפני שניגע במסלולי המיסוי השונים, במדינה בה קונים את הנכס משלמים מיסים, בנוסף צריך לשלם מס גם בישראל?

"שיטת המס היא גם פרסונלית וגם טריטוריאלית. פרסונלית - לגבי תושבי ישראל, כלומר, תושב ישראל שמפיק הכנסה בכל מקום בעולם, ללא קשר באיזו מדינה, חייב לדווח על הכנסתו לרשויות המס בישראל. לעומת זאת, לגבי תושבי חוץ, חלה רק שיטת המס הטריטוריאלית, והם חייבים בדיווח רק אם הפיקו הכנסה בתוך שטח המדינה."

תוכל לפרט על מסלול המיסוי בגין דירות מגורים בחו"ל?

 "אנחנו נעסוק בתושב ישראל שמחליט לרכוש דירה בפורטוגל והוא אינו עוסק. נבחן מהם מסלולי המס האפשריים. בעולם הנדל"ן, לגבי כל נכס מקרקעין - בין אם דירה או מבנה מסחרי - קיימים שני מסלולים עבור תושב ישראל:

"המסלול הראשון הוא המסלול הרגיל, בו בודקים את ההכנסה החייבת מהשכרת הדירה. זוהי ההכנסה מדמי שכירות בניכוי פחת ועלויות אחרות, כגון הוצאות ריבית או הוצאות אחזקה. בודקים מהי ההכנסה החייבת מאותה דירה, והתושב משלם מס למדינת התושבות (ככל שחל שם) ומשלים מס בישראל.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• מיומנו של יועץ השקעות - על הדילמה בין השקעה בבורסה להשקעה בדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המסלול השני הוא מסלול 15%, בו משלמים מס על ההכנסה מדמי שכירות בניכוי הפחת בלבד, וזאת ללא קשר אם שולם מס בחו"ל או לא."

אדם שמחזיק בשתי דירות לדוגמא, חייב לבחור אותו מסלול לשתיהן או לבחור את המסלול המתאים לפי הנכס והמדינה הרלוונטית?

"הבחירה בין המסלולים היא שנתית ופר דירה. הנישום יכול לבחור עבור כל נכס בנפרד ואף לשנות את החלטתו משנה לשנה לגבי אותו נכס - יש מרווח פעולה מלא. חשוב לבחון ולבחור במסלול המשתלם ביותר עבור כל אחת מהדירות. 

"לדוגמה: אדם שיש לו דירה בפורטוגל ומשכיר אותה תמורת 1,000 דולר, כאשר הוצאות הפחת הן 100 דולר והוצאות הריבית הן 100 דולר. נניח ששיעור המס בפורטוגל הוא 30%, ושיעור המס השולי שלו בישראל הוא 50%. נבחן מה כדאי במקרה כזה:

"במסלול הרגיל, ההכנסה החייבת היא 800 דולר. המס בפורטוגל בשיעור 30% הוא 240 דולר. בישראל, שיעור המס הוא 50%, כלומר עליו להשלים 160 דולר, ובסך הכל ישלם 400 דולר מס. במסלול ה-15%, ההכנסה החייבת היא 900 דולר (לאחר ניכוי פחת בלבד), והמס שישלם הוא 135 דולר (15% מ-900 דולר). בדוגמה זו, מסלול ה-15% משתלם יותר. יש לציין כי בכל מסלול שנבחר, ככל שההכנסה עולה על התקרה שנקבעה בחוק, יש לשלם מס יסף בשיעור של 3%."

• מתיחת פנים ללוד: מעל 6,000 דירות חדשות ושדרה עירונית שתשנה את דרום העיר
• שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

 האם מכירת הדירה בחו"ל גם עשויה להיות חייבת בדיווח גם בישראל.

 "כן, כאשר תושב ישראל מוכר דירה בחו"ל, נוצר רווח הון שממוסה במסגרת מס הכנסה. החישוב דומה למסלול הרגיל, אך בשיעורי מס שונים. הנישום משלם תחילה את המס שחל במדינת המכירה (חו"ל) ולאחר מכן משלים את המס בישראל. באופן כללי, עבור דירה שנרכשה מסוף שנת 2011 ואילך, יש לשלם מס בשיעור של 25%, ובנוסף מס יסף ככל שחל על הנישום."

תושב ישראל המחזיק ביותר מדירת מגורים בישראל אינו זכאי לפטור מלא במכירת אחת הדירות, האם תושב ישראל המחזיק בדירה אחת בישראל ועוד דירה בחו"ל נפגע הפטור שלו בעת מכירת הדירה בישראל.

"החוק קובע כי תושב שיש לו דירה יחידה בישראל זכאי לפטורים על פי חוק מיסוי מקרקעין. חשוב לציין כי דירה בחו"ל אינה נחשבת כדירה נוספת בישראל. לפיכך, תושב ישראל שבבעלותו דירה יחידה בישראל ומספר דירות בחו"ל, יהיה ככל הנראה זכאי לפטור ממס שבח בישראל בעת מכירת הדירה בישראל, וזאת בכפוף להוראות החוק."

ועוד על תושבי חוץ שרוכשים דירות בישראל בראיון המלא: