התייצבות במשכנתאות? חודש שני ברציפות שהציבור לקח משכנתאות בהיקף של 6.54 מיליארד שקל, כשאין חגים. מה יהיה בהמשך?
ביחס לחודש הקודם מדובר על עלייה אפסית של 0.3%, ביחס לחודש המקביל מדובר עדיין בנפילה של 45% ואחת הרמות הנמוכות ביותר מאז 2020. חודשי הקיץ יגלו את המשך המגמה; וגם - מה הריבית שאתם יכולים לשלם כעת בבנקים על המשכנתא, מה האלטרנטיבה למסלול הפריים והאם כדאי כעת דווקא להגדיל סיכון - את רכיב הפריים?
האם נרשמת התייצבות בנתוני המשכנתאות? בחודש יוני נטל הציבור הישראלי משכנתאות חדשות בהיקף של 6.54 מיליארד שקל, כמעט זהה לחודש מאי שם הוא נטל 6.52 מיליארד שקל, עליה קלה של 0.3%. שני החודשים הללו הם אחת הרמות הנמוכות ביותר מאז שנת הקורונה, 2020.
אבל מה שרלוונטי זה שאנחנו נכנסים לחודשי הקיץ - אין חגים ואפשר יהיה לראות מה קורה למגמה. בחודש אפריל למשל המספר היה נמוך יותר ועמד על 4.6 מיליארד שקל אבל שם התקיים חג הפסח כך שהיו בפועל פחות ימי מסחר, מה שמסביר את ההיקף הנמוך. כעת מדובר בחודשיים רצופים של ימי עבודה מלאים. השאלה היא כמובן האם מדובר על התייצבות, אבל עוד מוקדם לקבוע. הנתונים של החודשים הבאים יאששו את המגמה.
בכל מקרה, מדובר בנפילה משמעותית לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, כאשר אז נטל הציבור משכנתאות חדשות בהיקף של כמעט 12 מיליארד שקל. אבל אז עוד היה מדובר על תקופה אחרת - הריבית רק החלה לעלות לכיוון ה-0.5%. היום הריבית היא כבר 4.75% (ולא בטוח שזה הסוף. בנק ישראל לקח אתמול הפוגה מהעלאות הריבית אבל חזר והדגיש שיש היתכנות גבוהה לעוד העלאות ריבית, כשאמר: "היתכנות לא מבוטלת להמשך העלאה של הריבית בהחלטות הבאות - ובכל מקרה הריבית תישאר גבוהה לפחות לעוד שנה"). עידן הכסף הזול הוביל את הציבור לקחת משכנתאות וכשזה נגמר - ההיקפים צוללים. נכון, גם 6.5 מיליארד שקל זה הרבה מאוד כסף, זה גבוה ביחס לרוב העשור הקודם, אבל לא ביחס לשלוש השנים האחרונות, בהן מחירי הדיור זינקו במצטבר ב-40%.
נפילה של 47% במחצית הראשונה של השנה
על פי נתוני בנק ישראל, במחצית הראשונה של 2023 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 36.5 מיליארד שקל, חצי מהיקף המשכנתאות בשנת 2022. גם ביחס לשנת 2021 מדובר בירידה חדה של 30% וביחס ל-2020 מדובר על יציבות. מדובר רק בעליה לעומת שנת 2019, בהשוואה לתקופה ההיא מדובר בעליה של 14%.
מה הריבית שאפשר לקבל היום כשלוקחים משכנתא בבנקים השונים?
- ההתלבטות העיקרית בתכנון משכנתא: החזר נמוך או וודאות גבוהה?
- כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה הריביות כעת? בחודש מאי הריבית בבנק מזרחי טפחות הריבית במסלול המל"צ עומדת על 5% לעומת 6.24% בפריים ובהשוואה ל-4.9% במסלול הקל"צ (קבועה לא צמודה). בבנק לאומי מדובר על 5.06% במל"צ לעומת 5.96% בפריים ו-4.89% בקל"צ. בפועלים מדובר על 5.24% במל"צ לעומת 5.75% בפריים ו-4.89% בקל"צ. גם בדיסקונט מדובר על 5.27% במל"צ לעומת 5.9% בפריים ו-5% בקל"צ.
הציבור עובר למל"צ - כשמסתכלים על הבנקים שמובילים את שוק המשכנתאות - ובראשם מזרחי טפחות (שנותן 36% מהמשכנתאות החדשות) פועלים (23%) ולאומי (21%) אפשר לראות את הזינוק בנתח של המסלול החדש: בחודש מאי 27% מהיקף המשכנתאות שנתן בנק מזרחי טפחות היה במסלול המל"צ, זאת לעומת 11% בלבד בחודש מרץ (פי 2.5). בפועלים מדובר על 9% בחודש מאי לעומת רק 2% בחודש מרץ (פי 4.5). בלאומי מדובר על 18% לעומת 9% בחודש מרץ (פי 2).
בנק ישראל: אם לא היינו מעלים את הריבית נוטלי המשכנתאות היו סובלים בטווח הארוך הרבה יותר
לפני חודש הציג בנק ישראל גרף מדהים, לפיו, אם הוא לא היה מעלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה - אז לא רק שהכסף של הציבור היה מאבד תוך כמה שנים 30% מערכו, אלא גם ההחזרים החודשיים של המשכנתא היו מזנקים ביותר מ-2,500 שקלים לרמה של 7,655 שקלים לחודש בממוצע (תוך 15 שנים).- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
לדברי בנק ישראל, "בטווח ארוך יותר - האינפלציה, ככל שלא ממוגרת, מעלה משמעותית את ההחזר הנומינלי על המשכנתא, לעומת כלי הריבית שלאחר שמוריד את האינפלציה מחזיר את תוואי התשלום על המשכנתא למסלולו המקורי".
הגרף האדום מציג בכמה היה מתייקר ההחזר החודשי בטווח הארוך, אם בנק ישראל לא מעלה את הריבית:
- 3.פימפום לשני כיוונים 11/07/2023 15:49הגב לתגובה זוהכל עניין של אינטרסים... בתקופת הקורונה בעלי ההון המשקיעים נבהלו שהנכסים שלהם הולכים להתרסק ולכן הריצו את השוק מעלה, אבל עכשיו הם צברו כסף ורוצים לקנות עוד נדל״ן במחירי ריצפה ולכן ״מזהירים״ את הצעירים שלא יקנו... פסיכולוגיית האספנים.
- 2.אנונימי 11/07/2023 14:10הגב לתגובה זוכנראה שאנשים מתחילים להתפכח ואשליית האושר מתפוצצת. רק המסכנים והפסחים מלווים כסף עכשיו
- 1.משה 11/07/2023 14:02הגב לתגובה זופריירים לא מתים רק מתחלפים--עדיף להמתין גם הריבית תרד
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותלקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
יחס מחיר-שכירות מלמד על הכדאיות הכלכלית של קניית דירה מול השכרת דירה; מתי לשכור דירה ומתי כדאי לחשוב על רכישת דירה?
לקנות דירה או לשכור דירה? השאלה הזו לא רק כלכלית, היא בעיקר פסיכולוגית. אנשים רוצים דירה שתהיה שלהם, אבל כשבוחנים רק את העניין הכלכלי, יש כלל אצבע שהרעיון שלו פשוט. אבל קודם הדגמה פשוטה - אם אתם גרים בדירה של 3 מיליון שקל ומשלמים שכירות של 7 אלף שקל, הרי שאתם משלמים 84 אלף שקל בשנה - מדובר בשכר דירה שמהווה 2.8% מערך הדירה. זו תשואת בעל הבית. זו תשואה נמוכה יחסית. הנחת הבסיס שהוא גם ישביח את הנכס במקביל לעליית מחירי הדירות. אבל התשואה הנמוכה מלמדת שעדיף לשכור על פני לקנות דירה.
הרי אם התשואה נמוכה למשכיר, היא טובה לשוכר. משפחה שמתלבטת אם לקנות או להשכיר צריכה להפנים ששכר הדירה בארץ נמוך במבחן התשואה וזאת למרות עליית שכר הדירה בשנה האחרונה (הניגוד למגמה במחירי הדירות), ואם כך אז כל הון שהיא תידרש להשקיע ברכישת דירה ובטח ובטח אם היא תיקח משכנתא יעלו לה יותר. כלומר, אם אותה משפחה חושבת על רכישת דירה כזו בעלות של 3 מיליון שקל, העלות המימונית והאלטרנטיבית של ההשקעה הזו היא פי 2 לפחות - נניח רק כדוגמה שיש למשפחה את כל ההון. להשקיע 3 מיליון שקלים בקירות זה לוותר על תשואה של תיק השקעות שגם בהרכב מאוד סולידי מייצר 5%. כלומר המשפחה מוותרת על 150 אלף שקל. זה גבוה מאותם 84 אלף שקל של שכירות שנתית, וזה מללמד שעדיף לשכור. אפשר להיות סולידית יותר ולומר שהתשואה תהיה 4%, או להניח עליית ערך של הדירה, ואז המשוואה משתנה. אבל ברוב המקרים תקבלו שמשפחה ממוצעת שצריכה כמובן משכנתא גדולה עם עלות מימון של כ-6%-6.5% אמורה כלכלית לשכור ולא לקנות.
נניח, רק למחשה שאין למשפחה הון, הכל במימון (בתיאוריה בלבד), היא היתה משלמת ריבית שנתית של 180-210 אלף שקל בשנה. ברור ששכר הדירה עדיף. המקרים שבהם עדיף לקנות הם שיש הון עצמי או מימון זול ומולו תשואה גבוה של שכר דירה. יש לנו רמז שזה לא המצב בשוק - המשקיעים בשנה האחרונה נעלמו, אם כי הם מחפשים כעת הזדמנויות. אם הם לא בשוק כרוכשים זה מלמד על חוסר כדאיות כלכלית ברוב המקומות. כל הפתיח הזה מתבטא בכלל אצבע פשוט ונחמד. זה לא נכון לכולם, זה לא בהכרח לוקח את כל השיקולים, כאמור רכישת דירה היא הרבה מעבר לעניין כלכלי. אבל תפעילו אותו כשאתם בודקים רכישה לעומת השכרה, רק כדי להבין את השיקול הכלכלי הבסיסי.
כלל אצבע - לקנות או לשכור
כלל אצבע - שכרו דירה אם יחס מחיר-שכירות (P/R) גבוה מ-20; קנו אם P/R נמוך מ-15. חשוב להדגיש: אלה הנחיות כלליות בלבד, לא נוסחה מחייבת. יחס מחיר לשכירות (Price to Rent Ratio) הוא מדד פיננסי שמשווה את מחיר הדירה לשכירות שנתית של נכס דומה. זה בעצם ההופכי של התשואה כפי שחישבנו למעלה. החישוב פשוט: P/R = מחיר הדירה / (שכירות חודשית × 12). המדד עוזר להעריך אם קנייה משתלמת יותר כהשקעה ארוכת טווח לעומת שכירות, בהנחה שהכסף המושקע בהון עצמי יכול להניב תשואה אלטרנטיבית.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכלל הנפוץ: אם P/R גבוה מ-20, שכירות עדיפה בטווח הקצר כי העלות השנתית נמוכה יחסית למחיר; אם הוא מתחת ל-15, קנייה משתלמת יותר בגלל פוטנציאל עליית ערך; בין 15-20, ההחלטה תלויה בגורמים אישיים כמו יציבות תעסוקתית ותקופת מגורים צפויה ועוד.
