צילום: FREEPIK

התייצבות במשכנתאות? חודש שני ברציפות שהציבור לקח משכנתאות בהיקף של 6.54 מיליארד שקל, כשאין חגים. מה יהיה בהמשך?

ביחס לחודש הקודם מדובר על עלייה אפסית של 0.3%, ביחס לחודש המקביל מדובר עדיין בנפילה של 45% ואחת הרמות הנמוכות ביותר מאז 2020. חודשי הקיץ יגלו את המשך המגמה; וגם - מה הריבית שאתם יכולים לשלם כעת בבנקים על המשכנתא, מה האלטרנטיבה למסלול הפריים והאם כדאי כעת דווקא להגדיל סיכון - את רכיב הפריים?

נתנאל אריאל | 11/07/2023 12:28 (3)

נושאים בכתבה החזר משכנתא מחיר הדיור מחירי הדירות משכנתא נדל"ן למגורים

האם נרשמת התייצבות בנתוני המשכנתאות? בחודש יוני נטל הציבור הישראלי משכנתאות חדשות בהיקף של 6.54 מיליארד שקל, כמעט זהה לחודש מאי שם הוא נטל 6.52 מיליארד שקל, עליה קלה של 0.3%. שני החודשים הללו הם אחת הרמות הנמוכות ביותר מאז שנת הקורונה, 2020.

אבל מה שרלוונטי זה שאנחנו נכנסים לחודשי הקיץ - אין חגים ואפשר יהיה לראות מה קורה למגמה. בחודש אפריל למשל המספר היה נמוך יותר ועמד על 4.6 מיליארד שקל אבל שם התקיים חג הפסח כך שהיו בפועל פחות ימי מסחר, מה שמסביר את ההיקף הנמוך. כעת מדובר בחודשיים רצופים של ימי עבודה מלאים. השאלה היא כמובן האם מדובר על התייצבות, אבל עוד מוקדם לקבוע. הנתונים של החודשים הבאים יאששו את המגמה.

בכל מקרה, מדובר בנפילה משמעותית לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, כאשר אז נטל הציבור משכנתאות חדשות בהיקף של כמעט 12 מיליארד שקל. אבל אז עוד היה מדובר על תקופה אחרת - הריבית רק החלה לעלות לכיוון ה-0.5%. היום הריבית היא כבר 4.75% (ולא בטוח שזה הסוף. בנק ישראל לקח אתמול הפוגה מהעלאות הריבית אבל חזר והדגיש שיש היתכנות גבוהה לעוד העלאות ריבית, כשאמר: "היתכנות לא מבוטלת להמשך העלאה של הריבית בהחלטות הבאות - ובכל מקרה הריבית תישאר גבוהה לפחות לעוד שנה"). עידן הכסף הזול הוביל את הציבור לקחת משכנתאות וכשזה נגמר - ההיקפים צוללים. נכון, גם 6.5 מיליארד שקל זה הרבה מאוד כסף, זה גבוה ביחס לרוב העשור הקודם, אבל לא ביחס לשלוש השנים האחרונות, בהן מחירי הדיור זינקו במצטבר ב-40%.

נפילה של 47% במחצית הראשונה של השנה

על פי נתוני בנק ישראל, במחצית הראשונה של 2023 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 36.5 מיליארד שקל, חצי מהיקף המשכנתאות בשנת 2022. גם ביחס לשנת 2021 מדובר בירידה חדה של 30% וביחס ל-2020 מדובר על יציבות. מדובר רק בעליה לעומת שנת 2019, בהשוואה לתקופה ההיא מדובר בעליה של 14%.

מה הריבית שאפשר לקבל היום כשלוקחים משכנתא בבנקים השונים?

במקביל, בנק ישראל החל להציג לאחרונה את הריביות שאתם יכולים לקבל היום בבנקים השונים. לא במפתיע, מסלול הפריים מדורג למעלה עם ריבית של 6.25%, אבל הנתונים המעניינים יותר היו שהציבור מתחיל לעבור למסלול פחות מוכר: מל"צ - משכנתא לא צמודה שאינה פריים. מסלול שיש לו כמובן יתרונות וחסרונות, הוא טוב יותר מהפריים במצב הנוכחי, אבל האם כדאי לנוטלי המשכנתאות להימנע לחלוטין מהפריים? לא בטוח. הריבית כבר עלתה, עכשיו היא כנראה קרובה לרמות השיא, ולכן זה עושה שכל להתחיל לקחת יותר סיכון במסלול הפריים - רוב הסיכויים, וכך צופה גם בנק ישראל עצמו, שבשנה הבאה הריבית במשק תחל לרדת מה שאומר שהריבית במסלול הפריים תחל לרדת מרמות של 6.25%. כן, היא לא צפויה לחזור ל-1.6% ואפילו פחות, הרמות לפני שנה וחצי, אבל גם 3% זה טוב יותר. מי שעכשיו בוחר לקבע את הריבית במסלולים הקבועים בעצם בוחר לקבע ריביות שכנראה יתבררו בעוד כמה שנים כריביות גבוהות. לפני שנתיים זה היה הגיוני לקחת כמה שיותר מהמשכנתא בריבית הקבועה, כי היא הייתה נמוכה, 2-2.5%. היום היא 5%, אז למה לקבע את זה אם רוב הסיכויים שהריביות יירדו?

מה הריביות כעת? בחודש מאי הריבית בבנק מזרחי טפחות הריבית במסלול המל"צ עומדת על 5% לעומת 6.24% בפריים ובהשוואה ל-4.9% במסלול הקל"צ (קבועה לא צמודה). בבנק לאומי מדובר על 5.06% במל"צ לעומת 5.96% בפריים ו-4.89% בקל"צ. בפועלים מדובר על 5.24% במל"צ לעומת 5.75% בפריים ו-4.89% בקל"צ. גם בדיסקונט מדובר על 5.27% במל"צ לעומת 5.9% בפריים ו-5% בקל"צ.

הציבור עובר למל"צ - כשמסתכלים על הבנקים שמובילים את שוק המשכנתאות - ובראשם מזרחי טפחות (שנותן 36% מהמשכנתאות החדשות) פועלים (23%) ולאומי (21%) אפשר לראות את הזינוק בנתח של המסלול החדש: בחודש מאי 27% מהיקף המשכנתאות שנתן בנק מזרחי טפחות היה במסלול המל"צ, זאת לעומת 11% בלבד בחודש מרץ (פי 2.5). בפועלים מדובר על 9% בחודש מאי לעומת רק 2% בחודש מרץ (פי 4.5). בלאומי מדובר על 18% לעומת 9% בחודש מרץ (פי 2).

בנק ישראל: אם לא היינו מעלים את הריבית נוטלי המשכנתאות היו סובלים בטווח הארוך הרבה יותר

לפני חודש הציג בנק ישראל גרף מדהים, לפיו, אם הוא לא היה מעלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה - אז לא רק שהכסף של הציבור היה מאבד תוך כמה שנים 30% מערכו, אלא גם ההחזרים החודשיים של המשכנתא היו מזנקים ביותר מ-2,500 שקלים לרמה של 7,655 שקלים לחודש בממוצע (תוך 15 שנים).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לדברי בנק ישראל, "בטווח ארוך יותר - האינפלציה, ככל שלא ממוגרת, מעלה משמעותית את ההחזר הנומינלי על המשכנתא, לעומת כלי הריבית שלאחר שמוריד את האינפלציה מחזיר את תוואי התשלום על המשכנתא למסלולו המקורי".

הגרף האדום מציג בכמה היה מתייקר ההחזר החודשי בטווח הארוך, אם בנק ישראל לא מעלה את הריבית:

מה היה קורה להחזר החודשי של המשכנתאות אם בנק ישראל לא היה מעלה את הריבית

מה היה קורה להחזר החודשי של המשכנתאות אם בנק ישראל לא היה מעלה את הריבית

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

3.
פימפום לשני כיוונים 11/07/2023 15:49
הגב לתגובה זו
הכל עניין של אינטרסים... בתקופת הקורונה בעלי ההון המשקיעים נבהלו שהנכסים שלהם הולכים להתרסק ולכן הריצו את השוק מעלה, אבל עכשיו הם צברו כסף ורוצים לקנות עוד נדל״ן במחירי ריצפה ולכן ״מזהירים״ את הצעירים שלא יקנו... פסיכולוגיית האספנים.
2.
אנונימי 11/07/2023 14:10
הגב לתגובה זו
כנראה שאנשים מתחילים להתפכח ואשליית האושר מתפוצצת. רק המסכנים והפסחים מלווים כסף עכשיו
1.
משה 11/07/2023 14:02
הגב לתגובה זו
פריירים לא מתים רק מתחלפים--עדיף להמתין גם הריבית תרד

דן פרנס, רונית שבירו ורוני בריק, פאנל נדל"ן, ועידת הכלכלה (צילום: שלומי יוסף)

הוועידה הכלכלית

"בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"

דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים ורונית שבירו מבעלי קבוצת שבירו בפאנל על שוק הנדל"ן; פרנס: "ההתאוששות בשנה הקרובה תחזיר אותנו לרמה של לפני המלחמה; בשנה שעברה היתה הגירה נטו של 40 אלף איש, 10 אלף דירות ירדו מהביקוש במרכז"

זיו וולף | 03/12/2025 16:02

נושאים בכתבה מחירי הדירות דן פרנס רוני בריק

ענף הנדלן הישראלי עבר בשנתיים האחרונות רכבת הרים. אחרי ירידות חדות ב־2023, התאוששות ב־2024, ושוב חולשה במכירות ב־2025, מנסים השחקנים המרכזיים בשוק להבין אם מדובר בשינוי מבני או באירוע נקודתי. בפאנל על ענף הנדלן והתשתיות בהשתתפות דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים, ורונית שבירו, יועמ"שית ומבעלי קבוצת שבירו. שלושת הפנליסטים מסתכלים לעבר 2026 כשנת מפנה פוטנציאלית.

אחד ההסברים המפתיעים לירידה בביקושים ב־2024 וב־2025 מגיע מכיוון דמוגרפי. לדברי דן פרנס, יש להניח שבשנים 2024 וכנראה גם 2025 ישראל חוותה גל הגירה שלילית חריג. לדבריו, בהשוואה לרמה הרב שנתית, מספר העוזבים עלה ב-40 אלף ישראלים, מה שמתורגם לכעשרת אלפים דירות שלא נרכשו או שלא נדרשו.

"חלקם זוגות צעירים שלא קנו דירה, חלקם בעלי דירות שהשכירו את דירתם ועזבו. הדירות הללו נמצאות בעיקר בגוש דן ולא בפריפריה, וזו גם הסיבה שבירושלים ובערי הפריפריה הירידה במכירות הייתה מתונה יותר. זהו אירוע נקודתי ולא בסטנדרט חדש, וכבר ב־2026 נראה היפוך מגמה".

"אנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן ולא עוצרים פרויקטים. מחזור העסקים בענף ארוך, וכל פרויקט לוקח שנים משלב תכנון ועד אכלוס. לכן, אין היגיון לעצור בניה בגלל האטה זמנית. כל הדירות שנבנה בשנים הבאות יפגשו את הקונה”.

דן פרנס, קרסו נדל — דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן (צילום: שלומי יוסף)

אווירה, חוסר ודאות ובחירות כנקודת מפנה

בריק מצטרף לתחושה שהחודשים האחרונים מצביעים על שינוי כיוון: "בשני החודשים האחרונים ניכרת חזרה משמעותית למשרדי המכירות. הסיפור של השנתיים האחרונות לא היה בעיקר הריבית, אלא הפסיכולוגיה.

להמשך הכתבה לחץ כאן