שוק הדירות תקוע ויש לזה הסברים רבים - שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחירי הדירות? אבל הסיבה העיקרית היא מאוד פשוטה והיא קשורה לתזרים של המשפחות. הן מחשבות כמה הן מכניסות כל חודש וכמה הן מוציאות כל חודש ובריבית הנוכחית, החזרי המשכנתא התרוממו לסכום שמחסל את המשכורת.   

ההחזר החודשי הממוצע של המשכנתא  למשפחות במרכז הארץ עולה על 10 אלף שקל. זו עלייה משמעותית לעומת המצב לפני 3-4 שנים וזה נובע מעליית המדד ומעליית הריבית. השכר הממוצע של זוג לא מצליח לעמוד בקצב, וההכנסה הפנויה כמעט מתאיידת. זה תקף לכאלו שרכשו דירה בעבר וגם לכאלו שירכשו דירה או רוכשים כעת. למעשה, מחירי הדירות, הריבית והאינפלציה משאירים את משקי הבית בלי מרחב נשימה – זה כנראה לא ייפתר בקרוב. 

כמעט חצי משכר זוגי הולך על משכנתא – וזה עוד לפני גן, סופר ודלק

אם פעם החזר משכנתא על דירה נחשב לסביר ביחס לשכר - כשליש, היום מדובר באתגר פיננסי גדול שמתקרב למחצית מהשכר נטו. ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא עומד בממוצע לדירה ממוצעת במרכז על 10 אלף שקל בחודש כשהשכר נטו לזוג עובדים ממוצע (מעל הממוצע של עובדים באזורים מרוחקים יותר) עומד במרכז על כ-22-23 אלף שקל – כלומר, יותר מ־50% מההכנסה הולכים רק להחזר המשכנתא.

בפועל, זה אומר שהרוב המוחלט של הזוגות המשלמים החזר כזה מוצאים את עצמם עם פחות 12-13 אלף שקל כדי לכסות את כל שאר ההוצאות: גנים, אוכל, תחבורה, ביטוחים, חשבונות ועוד. רבים מגלים שאין להם בכלל רשת ביטחון להוצאות בלתי צפויות – מה שמאלץ חלק מהמשפחות לקחת הלוואות מבנקים וחברות כרטיסי אשראי ולצמצם הוצאות - מזון, חוגים לילדים, בילויים ועוד. 

• איך בוחרים משכנתא בתקופה של ריביות משתנות?
• בלאקאדג’ נכנסת למשכנתאות: שירן תמר-אזולאי תוביל את החברה החדשה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שלושה כוחות דוחפים את ההחזרים למעלה

המשכנתא עלתה בגלל מספר גורמים, העיקרי הוא הריבית. בנק ישראל השאיר את הריבית על 4.5% במשך תקופה ממושכת, למרות שהיה מקום בעבר להוריד אותה לאור השיפור במשק. הריבית הזו מתורגמת לריבית משכנתא של 6% וזה העלה את ההחזרים דרמטית לעומת המצב לפני 3 שנים שאז ריבית המשכנתא היתה כ-4%. לצד זה יש גם את עליית האינפלציה שמייקרת את ההחזרים והאינפלציה הרימה ראש בשנה החולפת.

וכך במשכנתאות קיימות ההחזר זינק במעל 50% במשך השנים האחרונות. מי שרכש דירה בשנה האחרונה סובל פעמיים כי גם מחייר הדירות עלו  (מעל 7% בשנה האחרונה) כך שהוא צריך יותר הון ויותר משכנתא כדי לרכוש דירה ובמקביל גם יותר החזרים שוטפים.  

מה המשפחות עושות? 

חלק מהמשפחות מאריכות את תקופת ההחזר כדי להקטין את ההחזר החודשי, גם במחיר תוספת כוללת של מאות אלפי שקלים על פני השנים למשכנתא. אחרים בוחרים לעבור לאזורים זולים יותר – לעיתים בפריפריה, שם גם המחירים כבר מזנקים, והמרחק מהמרכז מייצר עלויות חדשות כמו עלות רכב וזמן נסיעה יקר.

• לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
• המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

יש גם מי שפונה למבצעי קבלנים עם מסלולים כמו 90/10 או 80/20 - תשלום מקדמה בלבד, והיתרה רק בעת קבלת המפתח. אבל גם כאן נדרשת זהירות, מאחר שבנק ישראל החמיר לאחרונה את הפיקוח על עסקאות מסוג זה, והבנקים כבר פחות ששים לאשר מימון במתווים האלה, דבר שגורם להתייקרות המימון לרוכשי הדירות. בינתיים יש פתרונות חדשים - מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא. 

לא רק הקונים נלחצים – גם הבנקים והקבלנים מרגישים את זה

כשכל כך הרבה מההכנסה הולכת להחזר חודשי, הבנקים הופכים זהירים יותר. שיעור המשכנתאות שבהן החזר ההלוואה מהווה מעל 40% מההכנסה החודשית – הולך וגדל. ברמה המערכתית, המשמעות היא סיכון אשראי גבוה יותר לבנקים, גם אם שיעורי הדיפולטים (אי־עמידה בהחזרים) עדיין נמוכים ולא צפויים להשתנות דרמטית כי צריך לזכור שכל עוד מחירי הדירות בעלייה, היכולת של הלווים לתמרן, לקבל הלוואה לכל מטרה, למחזר משכנתא ועוד היא גדולה.  

ומה קורה אצל הקבלנים? לפי נתונים ממשלתיים עדכניים, חלק מהיזמים מדווחים על תזרים מזומנים שלילי – כלומר, הם מכניסים כסף לבנק פחות ממה שהם מוציאים, אבל זה תנודתי ובסוף השנה שעברה היו להם חודשי שיא. בחודשים האחרונים כמות העסקאות בירידה והחלק של המבצעים בעלייה כך בעצם מצליחים למכור והירידה בעסקאות משמעותה, חולשה בתזרים. 

האם יש סיכוי להקלה בהחזרים?

בטווח הקצר – לא בטוח בכלל. הנגיד רואה את מלחמת הסחר בעולם וחושש מעליית אינפלציה והוא גם רואה את המשך המלחמה וצרכייה הפיננסים והוא חושש להוריד ריבית בתקופה שבה האינפלציה יכולה לעלות והחוב עלול לעלות במקביל לגירעונות גם ביטחוניים.  

גם אם הריבית תירד בעוד מספר חודשים, זה לא יפתור את בעיית ההון העצמי הגבוה הדרוש, או את רמות המחירים הגבוהות וגם לא ישפיע דרמטית על ההחזרים כי מדובר בהפחתה של רבע אחוז.