הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?

על מבצעי הקבלן, הזינוק בהחזרים בשנים האחרונות והריבית שאין כוונתה להורידה בחודשים הקרובים

הרצי אהרון | (7)
נושאים בכתבה משכנתא החזר משכנתא ריבית

שוק הדירות תקוע ויש לזה הסברים רבים - שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחירי הדירות? אבל הסיבה העיקרית היא מאוד פשוטה והיא קשורה לתזרים של המשפחות. הן מחשבות כמה הן מכניסות כל חודש וכמה הן מוציאות כל חודש ובריבית הנוכחית, החזרי המשכנתא התרוממו לסכום שמחסל את המשכורת.   


ההחזר החודשי הממוצע של המשכנתא  למשפחות במרכז הארץ עולה על 10 אלף שקל. זו עלייה משמעותית לעומת המצב לפני 3-4 שנים וזה נובע מעליית המדד ומעליית הריבית. השכר הממוצע של זוג לא מצליח לעמוד בקצב, וההכנסה הפנויה כמעט מתאיידת. זה תקף לכאלו שרכשו דירה בעבר וגם לכאלו שירכשו דירה או רוכשים כעת. למעשה, מחירי הדירות, הריבית והאינפלציה משאירים את משקי הבית בלי מרחב נשימה – זה כנראה לא ייפתר בקרוב. 

כמעט חצי משכר זוגי הולך על משכנתא – וזה עוד לפני גן, סופר ודלק

אם פעם החזר משכנתא על דירה נחשב לסביר ביחס לשכר - כשליש, היום מדובר באתגר פיננסי גדול שמתקרב למחצית מהשכר נטו. ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא עומד בממוצע לדירה ממוצעת במרכז על 10 אלף שקל בחודש כשהשכר נטו לזוג עובדים ממוצע (מעל הממוצע של עובדים באזורים מרוחקים יותר) עומד במרכז על כ-22-23 אלף שקל – כלומר, יותר מ־50% מההכנסה הולכים רק להחזר המשכנתא.

בפועל, זה אומר שהרוב המוחלט של הזוגות המשלמים החזר כזה מוצאים את עצמם עם פחות 12-13 אלף שקל כדי לכסות את כל שאר ההוצאות: גנים, אוכל, תחבורה, ביטוחים, חשבונות ועוד. רבים מגלים שאין להם בכלל רשת ביטחון להוצאות בלתי צפויות – מה שמאלץ חלק מהמשפחות לקחת הלוואות מבנקים וחברות כרטיסי אשראי ולצמצם הוצאות - מזון, חוגים לילדים, בילויים ועוד. 

שלושה כוחות דוחפים את ההחזרים למעלה

המשכנתא עלתה בגלל מספר גורמים, העיקרי הוא הריבית. בנק ישראל השאיר את הריבית על 4.5% במשך תקופה ממושכת, למרות שהיה מקום בעבר להוריד אותה לאור השיפור במשק. הריבית הזו מתורגמת לריבית משכנתא של 6% וזה העלה את ההחזרים דרמטית לעומת המצב לפני 3 שנים שאז ריבית המשכנתא היתה כ-4%. לצד זה יש גם את עליית האינפלציה שמייקרת את ההחזרים והאינפלציה הרימה ראש בשנה החולפת.

וכך במשכנתאות קיימות ההחזר זינק במעל 50% במשך השנים האחרונות. מי שרכש דירה בשנה האחרונה סובל פעמיים כי גם מחייר הדירות עלו  (מעל 7% בשנה האחרונה) כך שהוא צריך יותר הון ויותר משכנתא כדי לרכוש דירה ובמקביל גם יותר החזרים שוטפים.  


מה המשפחות עושות? 

חלק מהמשפחות מאריכות את תקופת ההחזר כדי להקטין את ההחזר החודשי, גם במחיר תוספת כוללת של מאות אלפי שקלים על פני השנים למשכנתא. אחרים בוחרים לעבור לאזורים זולים יותר – לעיתים בפריפריה, שם גם המחירים כבר מזנקים, והמרחק מהמרכז מייצר עלויות חדשות כמו עלות רכב וזמן נסיעה יקר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

יש גם מי שפונה למבצעי קבלנים עם מסלולים כמו 90/10 או 80/20 - תשלום מקדמה בלבד, והיתרה רק בעת קבלת המפתח. אבל גם כאן נדרשת זהירות, מאחר שבנק ישראל החמיר לאחרונה את הפיקוח על עסקאות מסוג זה, והבנקים כבר פחות ששים לאשר מימון במתווים האלה, דבר שגורם להתייקרות המימון לרוכשי הדירות. בינתיים יש פתרונות חדשים - מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא. 

לא רק הקונים נלחצים – גם הבנקים והקבלנים מרגישים את זה

כשכל כך הרבה מההכנסה הולכת להחזר חודשי, הבנקים הופכים זהירים יותר. שיעור המשכנתאות שבהן החזר ההלוואה מהווה מעל 40% מההכנסה החודשית – הולך וגדל. ברמה המערכתית, המשמעות היא סיכון אשראי גבוה יותר לבנקים, גם אם שיעורי הדיפולטים (אי־עמידה בהחזרים) עדיין נמוכים ולא צפויים להשתנות דרמטית כי צריך לזכור שכל עוד מחירי הדירות בעלייה, היכולת של הלווים לתמרן, לקבל הלוואה לכל מטרה, למחזר משכנתא ועוד היא גדולה.  

ומה קורה אצל הקבלנים? לפי נתונים ממשלתיים עדכניים, חלק מהיזמים מדווחים על תזרים מזומנים שלילי – כלומר, הם מכניסים כסף לבנק פחות ממה שהם מוציאים, אבל זה תנודתי ובסוף השנה שעברה היו להם חודשי שיא. בחודשים האחרונים כמות העסקאות בירידה והחלק של המבצעים בעלייה כך בעצם מצליחים למכור והירידה בעסקאות משמעותה, חולשה בתזרים. 

האם יש סיכוי להקלה בהחזרים?

בטווח הקצר – לא בטוח בכלל. הנגיד רואה את מלחמת הסחר בעולם וחושש מעליית אינפלציה והוא גם רואה את המשך המלחמה וצרכייה הפיננסים והוא חושש להוריד ריבית בתקופה שבה האינפלציה יכולה לעלות והחוב עלול לעלות במקביל לגירעונות גם ביטחוניים.  

גם אם הריבית תירד בעוד מספר חודשים, זה לא יפתור את בעיית ההון העצמי הגבוה הדרוש, או את רמות המחירים הגבוהות וגם לא ישפיע דרמטית על ההחזרים כי מדובר בהפחתה של רבע אחוז. 

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    מעניין 11/04/2025 11:19
    הגב לתגובה זו
    מתפשר על דירה בכל מחיר!
  • 2.
    אנונימי 11/04/2025 09:59
    הגב לתגובה זו
    תמשיכו להשתחוות לפוליטיקאים המושחתים ולא משנה מאיזה גוש ימין אן שמאל כולם מיצי זבל בכנסת.
  • חוזר ומצביע לחבורת הזבל נתניהו דרעי וגפני. (ל"ת)
    ומי לדעתך 12/04/2025 16:51
    הגב לתגובה זו
  • לך מיכאן (ל"ת)
    אנונימי 11/04/2025 10:35
    הגב לתגובה זו
  • לך אתה יא דרעק (ל"ת)
    ביוביסט 12/04/2025 11:26
  • 1.
    סבלנות מחירי הדירות ועוד בדרך לצלילה הכלכלה משתנה במהירות כעת !!! (ל"ת)
    אנונימי 11/04/2025 09:27
    הגב לתגובה זו
  • אומרים זאת כבר 20 שנה המחירים רק עולים (ל"ת)
    אנונימימשה 11/04/2025 16:29
    הגב לתגובה זו
באר יעקב
צילום: עיריית באר יעקב

למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?

העיר הסמוכה לצריפין הפכה לנחשקת בעיני זכאי "דירה בהנחה", והיא מובילה את כמות הזכאים שנרשמו בה עם כ-28.5 אלף נרשמים - גבוה מהמקום השני בכ-34%. איך זה קרה, למה היא עקפה ערים גדולות כמו רעננה שבה מוצעות יותר דירות - והכי חשוב: כמה באמת מרוויחים הזוכים בהגרלה?



צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות באר יעקב

באר יעקב, שפעם נחשבה לעיר פרברית ושקטה לצד בסיס צריפין, הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים החמים ביותר, בעיקר לזוגות צעירים שמחפשים דירה ראשונה. כעת, במסגרת תכנית דירה בהנחה - המגמה מתחזקת, הצעירים מצביעים ברגליים ונוהרים לעבר העיר בעיקר במסגרת ההנחות שמציעה תכנית 'דירה בהנחה'.  הסיבה היא גם ההנחה הגדולה -  דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.אבל גם המחיר האבסולטי שהוא יחסית נמוך ומאפשר לזכאים לרכוש דירה כמעט בלי הון עצמי.  עד כה נרשמו רוב הזכאים לעיר באופן מובהק. עם מספר של 28,582 מוגרלים שינסו לזכות ב-844 דירות.

כרגע הסיכוי שלהם לזכות עומד על כ-2.85%. אבל זה לא מדויק - כי ההרשמה פתוחה עד לתאריך ה-14/9/25 ולפי הערכתנו: עד אז ינסו מעל 60 אלף זכאים להתמודד על באר יעקב - מה שיעמיד את סיכויי ההצלחה בעיר כולה על כ-1.4%. יחד עם זאת - צריך לזכור שלמילואימניקים יש כאן יתרון גדול. הם מקבלים מחצית מהדירות עבורם. ואם נמשיך בדוגמת באר יעקב: 422 דירות מיועדות אך ורק למילואימניקים שעומדים בתנאי הזכאות. הסיכויים שלהם גבוהים בהרבה מאשר של שאר המתמודדים בהגרלה. 

מתוך המילואימניקים - 25% יוקצו אך ורק ללוחמים. מה שמגדיל את סיכויי הזכייה של אלה בהרבה. בנוסף, המילואימניקים גם משתתפים בהגרלה של שאר הדירות (ה-422 דירות הנוספות). עשינו חישוב ומצאנו שלמילואימניקים יש, ככל הנראה, לפחות פי 3 סיכויים מאשר למתמודד "רגיל".


בערים ותיקות ויוקרתיות יותר כמו רעננה הוצעו הרבה יותר דירות. כ- 1,250 בסך הכול, וכמות משקי הבית שנרשמו להגרלה שם עומדת על כ-21 אלף זכאים בלבד. כתבנו על דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. אזור נוסף הוא קרית עקרון, שם מוגרלות קרוב ל-1,000 דירות. נכון להיום, נרשמו בהגרלה הזו כ-10 אלף זכאים. על אף ההטבה הגדולה.

בכדי להבין טוב יותר את הביקושים הגדולים לבאר יעקב נכנסו לעסקאות בבאר יעקב גם בצמוד לפרויקטים של דירה בהנחה. להבין אם ההנחה אמיתית ומה מלהיב את המתמודדים, כי נזכיר שבמקרים רבים אנחנו רואים "הנחה בכאילו", כי אולי זאת הנחה של 800 אלף שקל, אבל אם הקבלן בשוק החופשי נותן לכם מבצע 80/20 ומעלה אתכם כמה קומות למעלה, ומוסיף מחסן ועושה עוד הנחה של 100-150 אלף שקל במחיר, כבר קיבלתם הנחה אפקטיבית של חצי מיליון פלוס. ובכן - ההנחות אמיתיות   

מבדיקת ביזפורטל עולה כי ההנחה היא אמיתית, והיא נמדדת ביחס למחירים שבהם נסגרות עסקאות היום - ההנחה מגיעה לסכומים של אפילו קרוב ל-1 מיליון שקל! (ברעננה גם יותר מזה עד כדי 1.5 מיליון שקל), זה בלתי נתפס. ככל הנראה מדובר בהגרלה שכוללת את ההטבה הגדולה ביותר שניתנה במסגרות המחירים המסובסדים שהמדינה החלה לחלק בשנת 2015.


להמשך הכתבה לחץ כאן
באר יעקב
צילום: עיריית באר יעקב

למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?

העיר הסמוכה לצריפין הפכה לנחשקת בעיני זכאי "דירה בהנחה", והיא מובילה את כמות הזכאים שנרשמו בה עם כ-28.5 אלף נרשמים - גבוה מהמקום השני בכ-34%. איך זה קרה, למה היא עקפה ערים גדולות כמו רעננה שבה מוצעות יותר דירות - והכי חשוב: כמה באמת מרוויחים הזוכים בהגרלה?



צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות באר יעקב

באר יעקב, שפעם נחשבה לעיר פרברית ושקטה לצד בסיס צריפין, הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים החמים ביותר, בעיקר לזוגות צעירים שמחפשים דירה ראשונה. כעת, במסגרת תכנית דירה בהנחה - המגמה מתחזקת, הצעירים מצביעים ברגליים ונוהרים לעבר העיר בעיקר במסגרת ההנחות שמציעה תכנית 'דירה בהנחה'.  הסיבה היא גם ההנחה הגדולה -  דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.אבל גם המחיר האבסולטי שהוא יחסית נמוך ומאפשר לזכאים לרכוש דירה כמעט בלי הון עצמי.  עד כה נרשמו רוב הזכאים לעיר באופן מובהק. עם מספר של 28,582 מוגרלים שינסו לזכות ב-844 דירות.

כרגע הסיכוי שלהם לזכות עומד על כ-2.85%. אבל זה לא מדויק - כי ההרשמה פתוחה עד לתאריך ה-14/9/25 ולפי הערכתנו: עד אז ינסו מעל 60 אלף זכאים להתמודד על באר יעקב - מה שיעמיד את סיכויי ההצלחה בעיר כולה על כ-1.4%. יחד עם זאת - צריך לזכור שלמילואימניקים יש כאן יתרון גדול. הם מקבלים מחצית מהדירות עבורם. ואם נמשיך בדוגמת באר יעקב: 422 דירות מיועדות אך ורק למילואימניקים שעומדים בתנאי הזכאות. הסיכויים שלהם גבוהים בהרבה מאשר של שאר המתמודדים בהגרלה. 

מתוך המילואימניקים - 25% יוקצו אך ורק ללוחמים. מה שמגדיל את סיכויי הזכייה של אלה בהרבה. בנוסף, המילואימניקים גם משתתפים בהגרלה של שאר הדירות (ה-422 דירות הנוספות). עשינו חישוב ומצאנו שלמילואימניקים יש, ככל הנראה, לפחות פי 3 סיכויים מאשר למתמודד "רגיל".


בערים ותיקות ויוקרתיות יותר כמו רעננה הוצעו הרבה יותר דירות. כ- 1,250 בסך הכול, וכמות משקי הבית שנרשמו להגרלה שם עומדת על כ-21 אלף זכאים בלבד. כתבנו על דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. אזור נוסף הוא קרית עקרון, שם מוגרלות קרוב ל-1,000 דירות. נכון להיום, נרשמו בהגרלה הזו כ-10 אלף זכאים. על אף ההטבה הגדולה.

בכדי להבין טוב יותר את הביקושים הגדולים לבאר יעקב נכנסו לעסקאות בבאר יעקב גם בצמוד לפרויקטים של דירה בהנחה. להבין אם ההנחה אמיתית ומה מלהיב את המתמודדים, כי נזכיר שבמקרים רבים אנחנו רואים "הנחה בכאילו", כי אולי זאת הנחה של 800 אלף שקל, אבל אם הקבלן בשוק החופשי נותן לכם מבצע 80/20 ומעלה אתכם כמה קומות למעלה, ומוסיף מחסן ועושה עוד הנחה של 100-150 אלף שקל במחיר, כבר קיבלתם הנחה אפקטיבית של חצי מיליון פלוס. ובכן - ההנחות אמיתיות   

מבדיקת ביזפורטל עולה כי ההנחה היא אמיתית, והיא נמדדת ביחס למחירים שבהם נסגרות עסקאות היום - ההנחה מגיעה לסכומים של אפילו קרוב ל-1 מיליון שקל! (ברעננה גם יותר מזה עד כדי 1.5 מיליון שקל), זה בלתי נתפס. ככל הנראה מדובר בהגרלה שכוללת את ההטבה הגדולה ביותר שניתנה במסגרות המחירים המסובסדים שהמדינה החלה לחלק בשנת 2015.


להמשך הכתבה לחץ כאן