הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
דירה חדשה
צילום: דאלי

כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?

על מבצעי הקבלן, הזינוק בהחזרים בשנים האחרונות והריבית שאין כוונתה להורידה בחודשים הקרובים

הרצי אהרון | (7)
נושאים בכתבה משכנתא החזר משכנתא ריבית

שוק הדירות תקוע ויש לזה הסברים רבים - שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחירי הדירות? אבל הסיבה העיקרית היא מאוד פשוטה והיא קשורה לתזרים של המשפחות. הן מחשבות כמה הן מכניסות כל חודש וכמה הן מוציאות כל חודש ובריבית הנוכחית, החזרי המשכנתא התרוממו לסכום שמחסל את המשכורת.   


ההחזר החודשי הממוצע של המשכנתא  למשפחות במרכז הארץ עולה על 10 אלף שקל. זו עלייה משמעותית לעומת המצב לפני 3-4 שנים וזה נובע מעליית המדד ומעליית הריבית. השכר הממוצע של זוג לא מצליח לעמוד בקצב, וההכנסה הפנויה כמעט מתאיידת. זה תקף לכאלו שרכשו דירה בעבר וגם לכאלו שירכשו דירה או רוכשים כעת. למעשה, מחירי הדירות, הריבית והאינפלציה משאירים את משקי הבית בלי מרחב נשימה – זה כנראה לא ייפתר בקרוב. 

כמעט חצי משכר זוגי הולך על משכנתא – וזה עוד לפני גן, סופר ודלק

אם פעם החזר משכנתא על דירה נחשב לסביר ביחס לשכר - כשליש, היום מדובר באתגר פיננסי גדול שמתקרב למחצית מהשכר נטו. ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא עומד בממוצע לדירה ממוצעת במרכז על 10 אלף שקל בחודש כשהשכר נטו לזוג עובדים ממוצע (מעל הממוצע של עובדים באזורים מרוחקים יותר) עומד במרכז על כ-22-23 אלף שקל – כלומר, יותר מ־50% מההכנסה הולכים רק להחזר המשכנתא.

בפועל, זה אומר שהרוב המוחלט של הזוגות המשלמים החזר כזה מוצאים את עצמם עם פחות 12-13 אלף שקל כדי לכסות את כל שאר ההוצאות: גנים, אוכל, תחבורה, ביטוחים, חשבונות ועוד. רבים מגלים שאין להם בכלל רשת ביטחון להוצאות בלתי צפויות – מה שמאלץ חלק מהמשפחות לקחת הלוואות מבנקים וחברות כרטיסי אשראי ולצמצם הוצאות - מזון, חוגים לילדים, בילויים ועוד. 

שלושה כוחות דוחפים את ההחזרים למעלה

המשכנתא עלתה בגלל מספר גורמים, העיקרי הוא הריבית. בנק ישראל השאיר את הריבית על 4.5% במשך תקופה ממושכת, למרות שהיה מקום בעבר להוריד אותה לאור השיפור במשק. הריבית הזו מתורגמת לריבית משכנתא של 6% וזה העלה את ההחזרים דרמטית לעומת המצב לפני 3 שנים שאז ריבית המשכנתא היתה כ-4%. לצד זה יש גם את עליית האינפלציה שמייקרת את ההחזרים והאינפלציה הרימה ראש בשנה החולפת.

וכך במשכנתאות קיימות ההחזר זינק במעל 50% במשך השנים האחרונות. מי שרכש דירה בשנה האחרונה סובל פעמיים כי גם מחייר הדירות עלו  (מעל 7% בשנה האחרונה) כך שהוא צריך יותר הון ויותר משכנתא כדי לרכוש דירה ובמקביל גם יותר החזרים שוטפים.  


מה המשפחות עושות? 

חלק מהמשפחות מאריכות את תקופת ההחזר כדי להקטין את ההחזר החודשי, גם במחיר תוספת כוללת של מאות אלפי שקלים על פני השנים למשכנתא. אחרים בוחרים לעבור לאזורים זולים יותר – לעיתים בפריפריה, שם גם המחירים כבר מזנקים, והמרחק מהמרכז מייצר עלויות חדשות כמו עלות רכב וזמן נסיעה יקר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

יש גם מי שפונה למבצעי קבלנים עם מסלולים כמו 90/10 או 80/20 - תשלום מקדמה בלבד, והיתרה רק בעת קבלת המפתח. אבל גם כאן נדרשת זהירות, מאחר שבנק ישראל החמיר לאחרונה את הפיקוח על עסקאות מסוג זה, והבנקים כבר פחות ששים לאשר מימון במתווים האלה, דבר שגורם להתייקרות המימון לרוכשי הדירות. בינתיים יש פתרונות חדשים - מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא. 

לא רק הקונים נלחצים – גם הבנקים והקבלנים מרגישים את זה

כשכל כך הרבה מההכנסה הולכת להחזר חודשי, הבנקים הופכים זהירים יותר. שיעור המשכנתאות שבהן החזר ההלוואה מהווה מעל 40% מההכנסה החודשית – הולך וגדל. ברמה המערכתית, המשמעות היא סיכון אשראי גבוה יותר לבנקים, גם אם שיעורי הדיפולטים (אי־עמידה בהחזרים) עדיין נמוכים ולא צפויים להשתנות דרמטית כי צריך לזכור שכל עוד מחירי הדירות בעלייה, היכולת של הלווים לתמרן, לקבל הלוואה לכל מטרה, למחזר משכנתא ועוד היא גדולה.  

ומה קורה אצל הקבלנים? לפי נתונים ממשלתיים עדכניים, חלק מהיזמים מדווחים על תזרים מזומנים שלילי – כלומר, הם מכניסים כסף לבנק פחות ממה שהם מוציאים, אבל זה תנודתי ובסוף השנה שעברה היו להם חודשי שיא. בחודשים האחרונים כמות העסקאות בירידה והחלק של המבצעים בעלייה כך בעצם מצליחים למכור והירידה בעסקאות משמעותה, חולשה בתזרים. 

האם יש סיכוי להקלה בהחזרים?

בטווח הקצר – לא בטוח בכלל. הנגיד רואה את מלחמת הסחר בעולם וחושש מעליית אינפלציה והוא גם רואה את המשך המלחמה וצרכייה הפיננסים והוא חושש להוריד ריבית בתקופה שבה האינפלציה יכולה לעלות והחוב עלול לעלות במקביל לגירעונות גם ביטחוניים.  

גם אם הריבית תירד בעוד מספר חודשים, זה לא יפתור את בעיית ההון העצמי הגבוה הדרוש, או את רמות המחירים הגבוהות וגם לא ישפיע דרמטית על ההחזרים כי מדובר בהפחתה של רבע אחוז. 

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    מעניין 11/04/2025 11:19
    הגב לתגובה זו
    מתפשר על דירה בכל מחיר!
  • 2.
    אנונימי 11/04/2025 09:59
    הגב לתגובה זו
    תמשיכו להשתחוות לפוליטיקאים המושחתים ולא משנה מאיזה גוש ימין אן שמאל כולם מיצי זבל בכנסת.
  • חוזר ומצביע לחבורת הזבל נתניהו דרעי וגפני. (ל"ת)
    ומי לדעתך 12/04/2025 16:51
    הגב לתגובה זו
  • לך מיכאן (ל"ת)
    אנונימי 11/04/2025 10:35
    הגב לתגובה זו
  • לך אתה יא דרעק (ל"ת)
    ביוביסט 12/04/2025 11:26
  • 1.
    סבלנות מחירי הדירות ועוד בדרך לצלילה הכלכלה משתנה במהירות כעת !!! (ל"ת)
    אנונימי 11/04/2025 09:27
    הגב לתגובה זו
  • אומרים זאת כבר 20 שנה המחירים רק עולים (ל"ת)
    אנונימימשה 11/04/2025 16:29
    הגב לתגובה זו
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןיד אליהו. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?

התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר. 

מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.




רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל

רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון. 

חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?

על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן