תמ"א 38 - האם זה הסוף?
תמ"א 38 צפויה להסתיים בשנת 2022 וכבר עתה משרד הפנים מקדם הצעת חוק חדשה שתחליף את התוכנית במתכונתה הנוכחית. אתחיל דווקא בשורה התחתונה - השינוי של תמ"א 38, אינו טוב בהכרח ליזם ולדיירים. פטור מהיטל השבחה מותנה בהקצאת שטחים, בנייה על חשבון היזם, תמורה מופחתת לדיירים, שאמנם יקבלו תוספת ממ"ד. אך ייתכן והדיירים ויסבלו ממטרדים המתווספים לשכונה/ אזור. ייתכן ולא ישתלם לדיירים להיכנס לפרויקט כזה. גרוע מכך, השינויים בתוכנית עדיין אינם מתמרצים יזמים לפיתוח באזורי הפריפריה, לא כל שכן באזורים המועדים לרעידת אדמה והרי זו הייתה מטרתה הראשונית והמרכזית של תמ"א 38.
תמ"א 38, שבמקור נועדה לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה, הפכה עם הזמן לכלי להתחדשות עירונית וחידוש מבנים. בעלי הזכויות קיבלו לרוב תוספת נאה לדירה, ממ"ד, מעלית וחידוש המבנה ובטחון הדיירים הובטח. הביקורות החלו כשתמ"א 38 תפסה תאוצה באזורי המרכז בלבד, לאור שיקול הכדאיות הכלכלית של היזמים, כאשר מנגד הפריפריה נזנחה, ללא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וארועים ביטחוניים וללא חידושם.
עם זאת, גם התכנית החדשה שהוצגה כעת בשלבי גיבושה אינה חפה מקשיים להם מנהל התכנון יצטרך לתת פתרונות ראויים ותשובות מספקות על מנת שתוכל להתקיים ולהתממש בשטח.
השינויים המרכזיים המסתמנים בין היתר, כי יינתנו עד 350% אחוזי בנייה ועד 10 קומות במסלול הריסה ובנייה, ועד 200% בנייה ממצב קיים במסלול חיזוק, תוספת ממ"ד (ללא הגדרת תמורה נוספת). בנוסף, הועדה המקומית תוכל לקבוע, כי רבע משטחי הבנייה החדשים יוקצו לטובת מסחר והרשות תוכל לגבות היטל השבחה מלא, לעומת תמ"א 38 שנתנה פטור. עם זאת, היזם יוכל לקבל פטור תמורת הקצאת שטחי ציבור לרשות.
- 70 א' דירות החלו להיבנות השנה, כרבע מהן - בתל אביב והמרכז
- האינפלציה תתדלק מחדש את עליית מחירי הדיור. יש מפלט?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כל אלה, מתווספים לשינויים שעוברת התוכנית בשנים האחרונות. למשל בכל הנוגע להקצאת שטחים לצרכי ציבור כחלק מהפרויקטים. מסתמן כי תמורת פטור מהיטל השבחה, על היזם יהא להקצות שטחי ציבור בנויים לטובת הרשות העירונית. שאלה שעולה בין היתר מבין אינספור שאלות הינה מי יקבע את המפרט ורמת ההשקעה בבנייה השטח הציבורי לטובת הרשות ומי יקבע את השימוש?
יש לשים לב להיבט קריטי, שהקצאה זו משמעותה הפקעה רוחבית, ולכן ברור כי הקצאת שטח ציבורי צריכה להיעשות על ידי חוקי ההפקעות, ולא בעקיפין דרך תמ"א 38. אחרת, עלול להיווצר חוסר סדר ואי וודאות, כאשר בחוק אחד כתוב דבר מסוים ובחוק השני דבר אחר וישנן הוראות שונות בחוקי ההפקעות שחייבות לקבל ביטוי על מנת להגן על הפרט מפגיעה אפשרית.
מה קורה לדוגמא במקום בו בעתיד ייעוד השטח הציבורי של הרשות ישתנה לייעוד אחר, לייעוד סחיר למשל? לפי סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה, מקום בו שונה הייעוד הציבורי לייעוד אחר, שאינו ציבורי ולא ניתן היה להפקיע צריך להשיב אותם לנפקע בתנאים המפורטים בסעיפים אלו.
- באר יעקב: 50 אלף זכאים על 844 דירות - הסיכוי האמיתי של מילואימניק לזכות? שואף לאפס
- חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
נציין גם שיש מקרים בהם כאשר הרשות תעשה שימוש בשטח שהוקצה לה, ערך הדירות ואיכות חיי הדיירים יפגעו, למשל מצב שהרשות בונה מבנה לשימוש מטרדי. סביר, כי שימוש זה במבנה מגורים יוריד את איכות החיים ויגרום להפרעה לדיירים, ואף עלול להוריד את ערך הדירות, האם יוכלו הבעלים להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה או להפחית זאת מהיטל ההשבחה?
נזכיר, כי בכנסת עלתה בעבר הצעת חוק להקצאת קומה ציבורית מבונה לצרכי ציבור. התיקון מבקש להוסיף הסדרים למקרים בהם נקבע ייעוד ציבורי כחלק ממבנה. מוצע בה, כי ועדת התכנון המקומית תהיה מוסמכת לקבוע בתכנית שחלק ממבנה יהיה מיועד לצרכי ציבור וירשם על שם הרשות המקומית, ללא תמורה, בכפוף לכך שהתכנית תיצור השבחה גם לאחר העברת חלק מהמבנה לרשות המקומית.
כמובן שיש שני צדדים למטבע. מצד אחד, פגיעה בקניין הבעלים, כשרשויות מתנות היתרי בנייה בהקצאות לצרכי ציבור ונוצרים עיכובים. מנגד, האוכלוסייה גדלה ובהתאם הצורך לבנות לגובה, ולכן אין דרך אחרת אלא להכניס את צרכי הציבור פנימה.
אז לסיכום - השינוי של תמ"א 38, כאמור אינו בהכרח טוב ליזם ולדיירים. ייתכן ולא ישתלם לדיירים להיכנס לפרויקט כזה. אז אולי זה סוף התוכנית ואולי צריך פשוט לחכות לעדכונים ושינויים בתוכנית החדשה.
- 6.נתן 28/09/2020 11:19הגב לתגובה זותמ"א 38 זה בלוף כי ברגע האמת יתמוטט כל הבניין ואילו הממ"ד ישאר עומד בנינים שנבנו בשנות 50-60 אמנם עומדים אך הזיון ( הברזל) המחזק את הבטון כבר בכי רע בשל כך עמידות הבנינים בעומסים במצב קריטי רבים מבנינים אלו נמצאים באזורי פריפריה מרוחקים כגון דימונה באר שבע חיפה וכדומה כלומר לא באזורי הביקוש הקלאסים בלשון המעטה ורעידת אדמה בא תבוא שלאף אחד לא יהיה ספק בעניין ובנינים אלו יתפוררו כמו מגדלי חול אז בעוד בשמאל ובימין נאבקים וחושפים שיניים זה לזה שני הצדדים המטומטמים האלו לא צופים את הסכנה האמיתית
- 5.ג'ק 27/09/2020 10:43הגב לתגובה זולהשאיר את התוכנית כאופציה למקרה שמסיבה אופרטיבית כל שהיא לא ניתן לבצע פינוי בינוי .
- 4.שמעון 27/09/2020 10:40הגב לתגובה זובכל רח בעיר ששם יש תמא 38 אין חניה.ליקויי בניה חמורים ריח של ביובוהכל האישןר העריה המושחתת.
- 3.תמ"א 38 זו צרה שאין ממנה חזרה, צפיפות איומה ובלתי נסבלת (ל"ת)משה - חיפה 27/09/2020 09:56הגב לתגובה זו
- 2.צודק 27/09/2020 09:38הגב לתגובה זוכי חלק ממנו ילקח לצורך בניית ממד, אין תוספות של מרפסת, חדר נוסף ועוד ואולי בכלל ללא חניה. אז למה לי לעבור יסורים וסבל של שנים רק בשביל לקבל דירה יותר קטנה וחדשה, עם פי 3 שכניםף שטחי ציבור של בית כנסת, מקקוה, גן ילדים ועוד שמחות לטובת השכנים בשכונה? עדיף לי פשוט לשפץ את הדירה שלי וזהו!
- 1.דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם (ל"ת)דירה=קורת גג 27/09/2020 05:25הגב לתגובה זו
.jpeg)
באר יעקב: 50 אלף זכאים על 844 דירות - הסיכוי האמיתי של מילואימניק לזכות? שואף לאפס
למרות ההבטחה ל-50% הקצאה לחיילי מילואים, בפועל חלק גדול מהדירות הולך לבני מקום, נכים, ועתה גם לאלמנים ואלמנות מחוסרי דיור. בעיר המבוקשת ביותר בהגרלה הקרובה, עם יחס של עשרות מתמודדים על כל דירה, הסיכוי של זכאי רגיל מתקרב לאחד לאלף, ושל מילואימניקים.
רחוק מלהיות היתרון שהוצג להם בתחילה
42,075 זכאים מתמודדים על דירה בבאר יעקב והמספרים יעלו עד סגירת ההגרלה באמצע אוקטובר. על פי הערכות, עד לסיום ההרשמה יהיו לפחות עוד כ-8 אלף נרשמים - קרי, כ-50 אלף זכאים שמתמודדים על 844 דירות בלבד. מדובר לכאורה בסיכוי של בערך 1 ל-60, אבל זה לא באמת המצב.
השוחד הגדול של משרד השיכון והבינוי לעיריות דרך זכאות גדולה ל'בני המקום', מייצר יתרון סיכויים גבוהים מאוד לבני המקום על פני האחרים, גם על פני המילואימניקים. הנה תמונת המצב לפני כשבועיים, מאז הסיכויים של כל הקבוצות פחתו ועדיין - סיכוי של מבאר יעקב הוא פי 100 מאשר של מתמודד רגיל, ופי עשרות ממתמודד מילואימניק - חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה. ולמרות
אחת ההבטחות המרכזיות של משרד השיכון בהגרלות הנוכחיות הייתה מתן עדיפות משמעותית למשרתי המילואים: עד 50% מהדירות מוקצות להם, מתוכן רבע ללוחמים. אלא שבפועל, המציאות מורכבת. ראשית, חלק ניכר מהדירות נשמר לבני מקום, הקצאה שנועדה לרצות את הרשויות המקומיות, אך בפועל מקטינה דרמטית את סיכויי הזכייה של כלל הציבור. בנוסף לכך, קיימות הקצאות לנכים, וכעת גם אלמנים ואלמנות מחוסרי דיור צורפו לקבוצות הנהנות מהעדפה.
התוצאה: מספר הדירות שבאמת עומדות לרשות המילואימניקים קטן בהרבה ממה שמצטייר בהודעות הרשמיות. בפועל, בעיר המבוקשת ביותר בהגרלה, גם המילואימניקים מוצאים עצמם עם סיכוי נמוך מאוד. אם זכאי 'רגיל' מתמודד כאן על יחס שיכול להגיע לאחד לאלף, הרי שגם הסיכוי של מילואימניק רחוק מההבטחה הראשונית - "פי שלושה או ארבעה" מזכאי רגיל. ומסתכם בהסתברות מצומצמת במיוחד. למעשה, רק בני המקום נהנים כאן מסיכוי ממשי, שגבוה עד פי מאה מיתר המשתתפים, מצב שממחיש את הפער בין הצהרות משרד השיכון למציאות בשטח. לפי הבדיקה שקיימנו - הסיכוי של'בן מקום' לזכות בבאר יעקב עומד על כ- 3%-5%.
- אלמנים ואלמנות יוכלו להירשם להגרלות דירה בהנחה
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - לא סתם העיר ממשיכה להיות מוקד משיכה מרכזי לצעירים: מחירי הדירות בהגרלה נעים סביב 17-19 אלף שקל למ"ר, לעומת 25-27 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי. ההנחות, שיכולות להגיע ל-800 אלף שקל ואף יותר, הופכות את העיר לעיר הנחשקות ביותר בהגרלה - דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.