תמ"א 38 צפויה להסתיים בשנת 2022 וכבר עתה משרד הפנים מקדם הצעת חוק חדשה שתחליף את התוכנית במתכונתה הנוכחית. אתחיל דווקא בשורה התחתונה -  השינוי של תמ"א 38, אינו טוב בהכרח ליזם ולדיירים. פטור מהיטל השבחה מותנה בהקצאת שטחים, בנייה על חשבון היזם, תמורה מופחתת לדיירים, שאמנם יקבלו תוספת ממ"ד. אך ייתכן והדיירים ויסבלו ממטרדים המתווספים לשכונה/ אזור. ייתכן ולא ישתלם לדיירים להיכנס לפרויקט כזה. גרוע מכך,  השינויים בתוכנית עדיין אינם מתמרצים יזמים לפיתוח באזורי הפריפריה, לא כל שכן באזורים המועדים לרעידת אדמה והרי זו הייתה מטרתה הראשונית והמרכזית של תמ"א 38. 

תמ"א 38, שבמקור נועדה לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה, הפכה עם הזמן לכלי להתחדשות עירונית וחידוש מבנים. בעלי הזכויות קיבלו לרוב תוספת נאה לדירה, ממ"ד, מעלית וחידוש המבנה ובטחון הדיירים הובטח. הביקורות החלו כשתמ"א 38 תפסה תאוצה באזורי המרכז בלבד, לאור שיקול הכדאיות הכלכלית של היזמים, כאשר מנגד הפריפריה נזנחה, ללא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וארועים ביטחוניים וללא חידושם.

עם זאת, גם התכנית החדשה שהוצגה כעת בשלבי גיבושה אינה חפה מקשיים להם מנהל התכנון יצטרך לתת פתרונות ראויים ותשובות מספקות על מנת שתוכל להתקיים ולהתממש בשטח.

השינויים המרכזיים המסתמנים בין היתר, כי יינתנו עד 350% אחוזי בנייה ועד 10 קומות במסלול הריסה ובנייה, ועד 200% בנייה ממצב קיים במסלול חיזוק, תוספת ממ"ד (ללא הגדרת תמורה נוספת). בנוסף, הועדה המקומית תוכל לקבוע, כי רבע משטחי הבנייה החדשים יוקצו לטובת מסחר והרשות תוכל לגבות היטל השבחה מלא, לעומת תמ"א 38 שנתנה פטור. עם זאת, היזם יוכל לקבל פטור תמורת הקצאת שטחי ציבור לרשות.

• 70 א' דירות החלו להיבנות השנה, כרבע מהן - בתל אביב והמרכז
• האינפלציה תתדלק מחדש את עליית מחירי הדיור. יש מפלט?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כל אלה, מתווספים לשינויים שעוברת התוכנית בשנים האחרונות. למשל בכל הנוגע להקצאת שטחים לצרכי ציבור כחלק מהפרויקטים. מסתמן כי תמורת פטור מהיטל השבחה, על היזם יהא להקצות שטחי ציבור בנויים לטובת הרשות העירונית. שאלה שעולה בין היתר מבין אינספור שאלות הינה מי יקבע את המפרט ורמת ההשקעה בבנייה השטח הציבורי לטובת הרשות ומי יקבע את השימוש?

יש לשים לב להיבט קריטי, שהקצאה זו משמעותה הפקעה רוחבית, ולכן ברור כי הקצאת שטח ציבורי צריכה להיעשות על ידי חוקי ההפקעות, ולא בעקיפין דרך תמ"א 38. אחרת, עלול להיווצר חוסר סדר ואי וודאות, כאשר בחוק אחד כתוב דבר מסוים ובחוק השני דבר אחר וישנן הוראות שונות בחוקי ההפקעות שחייבות לקבל ביטוי על מנת להגן על הפרט מפגיעה אפשרית.

מה קורה לדוגמא במקום בו בעתיד ייעוד השטח הציבורי של הרשות ישתנה לייעוד אחר, לייעוד סחיר למשל? לפי סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה, מקום בו שונה הייעוד הציבורי לייעוד אחר, שאינו ציבורי ולא ניתן היה להפקיע צריך להשיב אותם לנפקע בתנאים המפורטים בסעיפים אלו.

• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
• היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות

נציין גם שיש מקרים בהם כאשר הרשות תעשה שימוש בשטח שהוקצה לה, ערך הדירות ואיכות חיי הדיירים יפגעו, למשל מצב שהרשות בונה מבנה לשימוש מטרדי. סביר, כי שימוש זה במבנה מגורים יוריד את איכות החיים ויגרום להפרעה לדיירים, ואף עלול להוריד את ערך הדירות, האם יוכלו הבעלים להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה או להפחית זאת מהיטל ההשבחה?

נזכיר, כי בכנסת עלתה בעבר הצעת חוק להקצאת קומה ציבורית מבונה לצרכי ציבור. התיקון מבקש להוסיף הסדרים למקרים בהם נקבע ייעוד ציבורי כחלק ממבנה. מוצע בה, כי ועדת התכנון המקומית תהיה מוסמכת לקבוע בתכנית שחלק ממבנה יהיה מיועד לצרכי ציבור וירשם על שם הרשות המקומית, ללא תמורה, בכפוף לכך שהתכנית תיצור השבחה גם לאחר העברת חלק מהמבנה לרשות המקומית.

כמובן שיש שני צדדים למטבע. מצד אחד, פגיעה בקניין הבעלים, כשרשויות מתנות היתרי בנייה בהקצאות לצרכי ציבור ונוצרים עיכובים. מנגד, האוכלוסייה גדלה ובהתאם הצורך לבנות לגובה, ולכן אין דרך אחרת אלא להכניס את צרכי הציבור פנימה.

אז לסיכום - השינוי של תמ"א 38, כאמור אינו בהכרח טוב ליזם ולדיירים. ייתכן ולא ישתלם לדיירים להיכנס לפרויקט כזה. אז אולי זה סוף התוכנית ואולי צריך פשוט לחכות לעדכונים ושינויים בתוכנית החדשה.