סנטר1
צילום: גוגל

נושי חפציבה כמעט מכרו נכס ב-12 מיליון שקל, בפועל הנכס שווה 36 מיליון שקל

עורכי הדין של אגרות החוב של חפציבה לצד המנהל המיוחד והמשקיף מטעם אגרות החוב, הצליחו למנוע מכירה של נכס  - גג השקם בירושלים ב-12 מיליון שקל ולמכור את הנכס ב-36 מיליון שקל - הנה השתלשלות העניינים (הבלתי נתפסת)
מורן ישעיהו | (10)

13 שנה עברו מאז חפציבה, קבוצת חברות הנדל"ן של בועז יונה, קרסה. יונה ברח לרומניה, והתברר כי מה שהוצג בדוחות של החברות הציבוריות לא היה נכון - החברה היתה בברוך פיננסי גדול, בשעה שהדוחות סיפרו סיפור אחר לחלוטין. בנוסף, היו כספים שעברו מחברה לחברה, מכיס לכיס, ובסוף נחתו בכיס של יונה. כלומר, הונאה על גבי הונאה.

מי שילם את המחיר? כמובן - מחזיקי המניות ומחזיקי האג"ח של החברות בקבוצה. בעלי המניות לא ראו שקל, מחזיקי החוב דווקא קיבלו, כתלות בסדרת האג"ח ובחברה עצמה. אגב, יש דווקא מחזיקי אג"ח שהרוויחו הרבה. איך זה יכול להיות? הבורסה קיימה ימי מסחר בודדים באגרות חוב לפני הפסקת מסחר מוחלטת. בשלב הזה, גופים גדולים מיהרו למכור כדי לא להישאר עם ניירות לא סחירים במשך שנים.

כמו כן, היו אגרות חוב שירדו לרמת מחיר של אגורות בודדות. זה היה נמוך מדי - בכל זאת יש נכסים בחברות, ויש גם שעבודים חזקים יותר על חלק מסדרות האג"ח. בשורה התחתונה, מחזיקי האג"ח שקנו במחיר מלא כמובן הפסידו, אבל מי שהשכיל לקנות בכמה אגורות (ועשה את החשבון כמו שצריך לצד בחינת הסיכונים) עשה רווחים שלא ייאמנו - יש אגרות חוב שהחזירו פי 7 מההשקעה וזה עוד לא נגמר. 

איך נפלה חפציבה?

יש הרבה אשמים בנפילה של חפציבה. בראש וראשונה יונה עצמו, אבל לא רק - יש הנהלה של חברות, יש דירקטוריון, יש רואי חשבון - אבל אף אחד לא ראה, לא שמע ובטח לא התריע.

המנהל המיוחד עו"ד יצחק מולכו מנסה לקבל כמה שיותר מכל המעורבים כדי להעשיר את קופת הנושים. הוא מצליח, אבל לנושים זה עולה המון כסף - שכר הטרחה שלו בשמיים (גם ביחס לשכר הטרחה של עורכי הדין של הנאמן למחזיקי האג"ח והמעורבים האחרים).

הכספים שמגיעים לקופה הם גם מימוש של נכסים וגם מתביעות נגד מעורבים בפרשה. ממש לאחרונה התעשרה הקופה ב-36 מיליון שקל ממימוש נכס - גג השקם בירושלים, בזכות התעקשות של המנהל המיוחד מולכו (באמצעות עו"ד יעקב מלצר), הכנ"ר (באמצעות עו"ד ציפי סלומון) בזכות עורכי הדין של נאמני האג"ח (הרמטיק ומשמרת) עדי פיגל ודוד פרץ, ובזכות המשקיף מטעם אגרות החוב - אדוארד קלר. 

הסיפור שלא ייאמן - ערנות של עורכי הדין מנעה נזק של עשרות מיליונים

הסיפור מתחיל ב-2006. אז רכשה חפציבה במסגרת מכרז את גג בניין השקם (לשעבר). מדובר בנכס שנמצא בסמוך לתחנה המרכזית ולבנייני האומה בכניסה לעיר. הוא כולל זכויות בנייה על גג השקם, בהן זכתה חפציבה דרך מכרז אך לא הספיקה לממשן.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

הנכס הוצע למכירה, היה מו"מ ממושך, כשלבסוף נסגרה עסקת מכירה בתמורה לכ-12 מיליון שקל. העסקה הזו ב-2018 היתה שנים לאחר ההתדיינות האחרונה בתיק. מבלי להיכנס לעובי הקורה, נקבע כי 40% מהנכס יהיה בידי נושים אחרים (שטענו לזכויות בנכס), כך שהתמורה לקופת הנשייה לרבות מחזיקי החוב ובנק הפועלים (הנושה העיקרי) היתה אמורה להיות בסדר גודל של כ-7-8 מיליון שקל. 

בנק הפועלים עמד מאחורי העסקה עם כונס נכסים מטעמו, ונראה היה שהיא הולכת להיסגר. המנהל המיוחד ומשרד עורכי הדין פיגל פרץ, התנגדו לעסקה וערערו, אלא שהערעור לא התקבל, והם נאלצו לעלות לערכאה גבוהה יותר, בטענה כי אין הערכת שמאי. העליון מסרב לעכב את ביצוע פסק הדין, וביוני 2019 כונס הנכסים מבקש שוב לעכב את ההליכים ובית המשפט מסרב.

כונס הנכס של חפציבה ג'רוזלם, אילן שביט־שטריקס לצד עו"ד חן אמסטר, מתחילים בהליך של התמחרות, אך בחודש דצמבר 2019 גורם שקשור לרוכשת - סנטר1 מבקש לעכב את ההתמחרות. עורך הדין של נאמן האג"ח מתנגד לעיכוב ההתמחרות, אך בית המשפט מאפשר את ההתמחרות. השופט אלכסנדר רון עצר את העסקה. ולבסוף - כונס הנכסים קיבל מחיר של 36 מיליון שקל על הנכס. בשלב הזה, כבר ברור שהמחיר שנקבע לפני כן אינו כלכלי או הגיוני. אז מדוע בנק הפועלים דחף לעסקה? לא ברור.

בשורה התחתונה, ניתן לומר שמדובר במזל גדול לנושים - העסקה עוכבה, עד שלבסוף התברר שאכן הנכס שווה הרבה יותר - פי 3, לצד רווח לקופת הנשייה - לבנק הפועלים ולמחזיקי האג"ח. 

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    תכלס 16/01/2020 22:58
    הגב לתגובה זו
    ובועז נשדד..בגלל שטויות קטנות
  • 8.
    זה לא המקרה הראשון שעו"ד עושים שיתוף פעולה עם הקונה (ל"ת)
    רמאות 16/01/2020 08:55
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    ElyP 16/01/2020 08:40
    הגב לתגובה זו
    איך נפלה חפציבה? "יש הרבה אשמים בנפילה של חפציבה. בראש וראשונה יונה עצמו, אבל לא רק - יש הנהלה של חברות, יש דירקטוריון, יש רואי חשבון - אבל אף אחד לא ראה, לא שמע ובטח לא התריע." בנק לאומי אשם לא פחות בקריסת החברות הציבוריות ורשויות המשפט ורשות ני"ע לא עושות כלום. דיל מולכו-בנק לאומי-רשויות?
  • 6.
    ומה לגבי פיצוי לרוכשי דירות שלא הושלמו מהחברה? (ל"ת)
    פס"ד 16/01/2020 03:59
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מישהו ניסה לעשות קומבינה ובית המשפט נתן ידו לדבר. (ל"ת)
    אלמוג 16/01/2020 01:23
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    קו 15/01/2020 17:24
    הגב לתגובה זו
    הכל רקבון ושחיתות
  • לא רקבון, זלזול (ל"ת)
    ElyP 16/01/2020 08:40
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    שולתתתתת 15/01/2020 16:21
    הגב לתגובה זו
    כך שלהבא לא יטעו.בנוסף, חקירה מי ניסה למנוע את השמאי וההתמחרות ומדוע?
  • 2.
    מדינה בהפרעה (ל"ת)
    zev101 15/01/2020 15:46
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אחד העם 15/01/2020 14:57
    הגב לתגובה זו
    הם מהווים חותמת גומי של בעלי תפקיד.
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.