עסקאות השבוע: דרשו 5.8 מיליון שקל על קוטג׳ ברחוב יוקרתי ברעננה, כמה קיבלו בסוף?
העסקאות כפי שנמסרו על ידי סוכנויות התיווך השונות, הנה הרשימה:
נתניה
דירת 5 חדרים, 120 מ"ר, שד׳ גולדה מאיר, קומה 4 מתוך 8, עם מעלית וחנייה, לא מושקעת (הייתה מושכרת שנים מספר), נמכרה ב-1.77 מיליון שקל.
לוי יצחק, עורך מחירון הדירות.
רעננה
דירת 5 חדרים, 115 מ"ר, רחוב הבנים, קומה 2 מתוך 5, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-2.31 מיליון שקל.
לוי יצחק, עורך מחירון הדירות
קוטג' 7 חדרים, 290 מ"ר, ברחוב הקשת, מיקום יוקרתי מאוד, 290 מ"ר בנוי על 352 מ"ר מגרש, 4 כיווני אוויר, גינה 200 מ"ר, נמכר תוך שלושה חודשים ב-5.26 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 5.8 מיליון שקל.
רי/מקס ONE
ירושלים
דירת 3 חדרים ברחוב הפורצים, שכונת קטמון הישנה, משופצת במיקום מבוקש עם מרפסת סוכה, בניין אבן מתקופת המנדט הבריטי, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית וללא חנייה, נמכרה ב-2.2 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 2.25 מיליון שקל.
דירת חדר ברחוב גבעון, שכונת נחלאות, קומת קרקע מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-735 אלף שקל. מחיר מבוקש – 750 אלף שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב מרדכי אלקחי, עם מרפסת סגורה בקומה ראשונה, משופצת, נמכרה ב-1.39 מיליון שקל.
רי/מקס חזון
דירת 5 חדרים ברחוב ימין אבות, שכונת קרית משה, 104 מ"ר, קומה 4, מעלית, מחסן, מרפסת, נמכרה ב-2.35 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים, ברחוב קלאוזנר יוסף בארנונה, 75 מ"ר מרפסת 6 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, עם מחסן 5 מ"ר, חניה, ללא מעלית, נמכר ב- 1.81 מיליון שקל.
קוטג' 7 חדרים ברחוב אדם בארמון הנציב, 173 מ"ר מרפסת 60 מ"ר, קומת קרקע, ללא מעלית, עם חניה, נמכר ב- 3.275 מיליון שקל.
רי/מקס אקספרס
השכרה
דירת 4 חדרים ברחוב קורא הדורות בארנונה, 97 מ"ר מרפסת 8 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, עם מעלית, חניה, מחסן 6 מ"ר, גם גישה לנכים, הושכרה ב- 6,100 שקל לחודש.
דירה 2.5 חדרים ברחוב הנשיא השישי בקרית הלאום, 73 מ"ר מרפסת 10 מ"ר, קומה 9 מתוך 11, עם מחסן 6 מ"ר, חניה, מעלית, הושכרה ב-6,300 שקל לחודש.
קוטג' 7 חדרים ברחוב כרמים במבשרת ציון, 240 מ"ר בנוי מרפסת 30 מ"ר על מגרש של 200 מ"ר, עם מחסן 10 מ"ר, ללא מעלית, עם חניה, הושכר ב-6,600 שקל לחודש.
קוטג' 6 חדרים, ברחוב מוצא הקטנה במבשרת ציון, 240 מ"ר מרפסת 5 מ"ר גינה 25 מ"ר, מחסן 50 מ"ר, חניה, הושכר ב-5,700 שקל לחודש.
אנגלו סכסון
בית שמש
דירת 5 חדרים ברחוב יהודה הנשיא, 120 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.750 מיליון שקל.
דירת 3.5 חדרים ברחוב שדרות הדקל, 75 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב- 870 אלף שקל.
דירת 5 חדרים ברחוב יחזקאל הנביא ברמת בית שמש ג', 130 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.52 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב נחל תמנע ברמת בית שמש א', 83 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.15 מיליון שקל
אנגלו סכסון
כפר סבא
דירת 4 חדרים, 130 מ"ר, ברחוב ששת הימים, במרכז העיר, מרחק הליכה מקניון ערים, חנייה, מעלית, קומה 4 מתוך 6, נמכרה תוך חמישה חודשים ב-1.56 מיליון שקל. מחיר מבוקש – 1.69 מיליון שקל.
רי/מקס ONE
קרית ביאליק
קוטג' טורי 6 חדרים ברחוב זינגר, 150 מ"ר, גינה 50 מ"ר, חנייה ומחסן, נמכר תוך 4 חודשים ב-1,625,000 ש"ח. מחיר מבוקש – 1.8 מיליון שקל.
רימקס פמילי
באר-שבע
דירת 4 חדרים בשכונה י"א, רחוב רחבת השילה, 90 מ"ר, קומה 2/4, נמכרה ב-630 אלף שקל.
דירת 3 חדרים בשכונה י"א, רחוב שאול המלך, 60 מ"ר, קומה 3/4, נמכרה ב- 570 אלף שקל.
דירת 5 חדרים ברח' יוהנה ז'בוטינסקי, 140 מ"ר, קומה 6/18, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.17 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים בשכונה י"א, רחוב מרדכי נמיר, 100 מ"ר, קומה 8/8, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-710 אלף שקל.
רי/מקס פלוס
דימונה
דירת 3 חדרים ברחוב בן-גוריון, קומה 3, 54 מ"ר, נמכרה ב-320 אלף שקל.
- 3.אילו מגרשים בהם הבית הוא עמוד שצריך לטפס בנוי לגובה (ל"ת)אולי ישימו מעלית 20/05/2016 18:51הגב לתגובה זו
- 2.רודף מבצע 20/05/2016 13:16הגב לתגובה זואבל אפשר למצוא 2 ב10
- 1.סוף כל סוף מתחיל לרדת.... סבלנות שווה הרבה כסף (ל"ת)אבי 20/05/2016 09:58הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
