מדד גזית גלוב: חלה האצה בקצב עליית מחירי הדירות
מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן של המרכז הבינתחומי פרשם היום (א') את המדד עבור הרבעון הרביעי של 2014 וגם תוצאות ראשוניות עבור הרבעון הראשון של 2015.
שיעור העלייה הגבוה ביותר במחירי הדירות במהלך 2014 חל בגוש דן ובמרכז, 6.13% ו- 5.9% בהתאמה. שיעור העלייה בגוש דן ובמרכז במהלך 2014 היה דומה לשיעור העלייה השנתי במהלך התקופה שבין 2006 ל- 2014. כלומר, בעוד שברמה הארצית במהלך 2014 חלה התמתנות בקצב עליית המחירים ביחס לתקופה שבין ינואר 2006 לסוף דצמבר 2014, בגוש דן ובמרכז מחירי הדירות המשיכו לעלות בקצב מהיר. שיעור עליית המחירים בתל אביב במהלך 2014 היה 3.34%. בצפון חיפה והקריות לא חל שינוי משמעותי במחירי הדירות במהלך שנת 2014.
המדד עלה ברמה הארצית מינואר 1998 ועד סוף מארס 2015 בקצב שנתי ממוצע של 3.62%. מדד זה עלה בקצב מוגבר של 6.23% לשנה בין ינואר 2006 לסוף מרץ 2015. במהלך שנת 2014 עלה המדד בשיעור של 2.7%, שיעור הזהה לשיעור העלייה ברבעון הראשון של 2015. במכון מציינים כי ברבעון הראשון של 2015 חלה האצה בעליית מחירי הדירות.
במכון גזית גלוב מסבירים שבעוד שמדד מחירי הדירות של הלמ"ס עלה בתקופה שבין דצמבר 2013 לדצמבר 2014 בשיעור של 4.41%, מדד המכון עלה באותה תקופה בשיעור של 2.7%. שיעור השינוי במחירי הדירות בתקופה פברואר 2014 עד פברואר 2015 היה דומה: 3.78% לפי הלמ"ס ו- 4.42% לפי מדד מכון גזית- גלוב למחירי דירות.
מדד מכון גזית-גלוב למחירי דירות מבוסס על טכניקת המדידות החוזרות המשמשת גם את מדד קייס שילר בארה"ב. טכניקת המדידות החוזרות מאפשרת לתקנן את המחירים כך שישקפו את השינויים החלים ברמות מחירי הדירות ולא את השינויים החלים בהרכב הדירות הנסחרות. המדד מבוסס על מדידת מחירי דירות שנסחרו פעמיים במהלך תקופה. באופן זה מודד המדד את השינויים החלים במחירי דירות בין מועד מסחר אחד למועד מסחר שני. המדד אשר מפורסם אחת לרבעון, מחושב אחת לחודש ברמה ארצית ובנוסף, מציג את השינויים במחירי הדירות באזורים גאוגרפיים שונים בישראל. טכניקת המדידה של המדד ויכולת הצגת הנתונים באזורים גאוגרפיים שונים בישראל, מקנות למדד את ייחודו.
- 6.טומארפורקולו 30/06/2015 00:10הגב לתגובה זואחד לא יודע מה שברור שהכסף זול .מתי שהכסף יהיה יקר הדברים יראו אחרת
- 5.תקראו בגוגל 29/06/2015 18:12הגב לתגובה זומעניין ומעורר מחשבה
- 4.שקר 29/06/2015 02:08הגב לתגובה זותעשו חישוב פשוט אם הבנק דורש 30 אחוז במשכנתה על 4אחוז ריבית שנתתית ודירה נותנת צואה של 5 אחוז והריביט ב 2016 תעלה ל 1 וחצי אחוז זה אומר צואת הפסד לדירות להשקעה מה שיגרום למשקיעים להעלם מהשוק טלמושקעים למכור את הבית ותתחיל ירידה
- 3.שאול 28/06/2015 12:42הגב לתגובה זומדוע למדוד מ 2008 ?? מה שחשוב היא שנת 2015.
- 2.דוד 28/06/2015 12:40הגב לתגובה זוכלומר אנחנו בשיא הבועה. צפויה שנה של דשדוש מחירים, שאחריה אף משקיע לא ירצה לקנות והמחירים יתחילו לרדת. חפשו באינטרנט סרטון מרתק של 6 דקות: הדמיון המצמרר בין בועת הנדלן של אירלנד לשוק הנדלן של ישראל
- זה מגוחך 29/06/2015 16:54הגב לתגובה זודקה אחרי פיצוץ הבועה שם ב 2009 המחירים טסו חזרה מעלה וחזרו לרמתם המקורית. ב 2014 אירלנד במקום הראשון בעליית מחירי הדירות בכל העולם. אז איזה מין דוגמא זאת???
- אלה הנתונים 30/06/2015 17:24כלומר אחרי שהצליחו לייצר איזשהו מחסור בהיצע, ובסביבת ריבית אפסית לגמרי, וכאשר התשואה על השכרה השתפרה מ 3.2% בשיא הבועה ל 7.5% כיום (בגלל שמחיר הנכסים זול) - הביקושים חזרו והשוק מתחיל להתאושש. בישראל פיצוץ הבועה יתרחש כשהריבית בעולם עולה, כתוצאה מכך ישראל לא תוכל להוריד ריבית לאפס ולכן המחירים לא יתאוששו במשך זמן מאוד מאוד רב
- מאיר 28/06/2015 17:08הגב לתגובה זואותן מנטרות שחוקות, ממשיכים לדקלמן כאשר כבר איבדו כול ריח וטעם, וגם התייחסות מצד כול אחד שעיניו בראשו.
- 1.ק 28/06/2015 11:43הגב לתגובה זויפסידו שקלים.
משה צרפתי. מנכ״ל משותף צבי צרפתי ובניו. קרדיט: אילן בשורהקבלן הוותיק: "קיים מלאי גדול של דירות בשוק - רק לאחר שהוא ייגמר, השוק יחזור להתייצב״
משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי ובניו, על השנה הקשה בענף הנדל״ן, לקוחות שהתרגלו לעסקאות מימון כמו 20/80 ועל ריבית גבוהה שמקשה על הרוכשים. לצד האתגר, הוא מציג אופטימיות זהירה לשנים הקרובות, עם תוכנית להכפיל את פעילות החברה
צרפתי חברת צבי צרפתי ובניו צרפתי 2.01% , העוסקת בייזום ובניית פרויקטים של בנייה למגורים,משרדים, ומסחר, היא אחת מחברות הבנייה הוותיקות בענף, את החברה הקים לפני למעלה מ-50 שנה צבי צרפתי, שכיום בן 80 ועדיין מגיע מדי יום למשרד. כיום מנהלים אותה שני בניו, משה ורפי צרפתי, המשמשים כמנכ"לים משותפים. בהובלת האחים, החברה פועלת במגוון תחומים: ייזום למגורים, ביצוע עצמי של פרויקטים, התחדשות עירונית, ובשנים האחרונות גם פיתוח של פעילות בתחום הנכסים המניבים. ייחודה של החברה היא מבצעת את כל עבודות הבנייה בעצמה - In-House. היא אינה קבלן שמבצע חיצונית לפעילות החברה, אלא אחראית לכל שלב בתהליך - מתכנון וביצוע ועד מסירת המפתח. "אנחנו לא עובדים החוצה", אומר משה צרפתי בראיון לביזפורטל. "זה נובע לא רק מהרצון לחסוך כסף ולהתייעל תפעולית, אלא מהאחריות שלנו כלפי הרוכשים. האחריות לבניין היא לעשר שנים קדימה, ולכן אנחנו דואגים לתת את המוצר הטוב ביותר שאפשר״. את עיקר פעילותה מבססת החברה באזורי ראשון לציון, העיר שבה נוסדה, אך היא פועלת גם באור-יהודה, תל אביב ובאר יעקב. בפרויקט שהסתיים לאחרונה בראשון לציון - ברחוב שפרינצק, השלימה החברה בנייה של 112 דירות, כאשר מחיר דירה ממוצעת בפרויקט עמד על כ-4 מיליון שקל.
לגבי תופעת מבצעי הקבלן שפרצה לחיינו בשנים האחרונות בסערה. צרפתי מגיב: "השוק התרגל לזה. הלקוחות אוהבים את זה, אבל זה פחות נכון. בסוף, כשהכסף בבורסה לא יניב או אפילו ותשתנה המגמה, הציבור יחזור לרכישות רגילות, עם חוק מכר והכול״. צרפתי מתאר מציאות מאתגרת בענף, עם ירידה ניכרת במכירות מתחילת השנה, על רקע הריבית הגבוהה, המלחמה והאווירה הציבורית השוררת בשוק כיום. לדבריו, “היום השוק במצב קשה מאוד. נוצר מלאי גדול של דירות, ורק כשהוא ייגמר - השוק יחזור להתייצב”.
עם זאת, הוא מביט קדימה באופטימיות זהירה: “אני לא צופה עליית מחירים בטווח הקצר, אבל כן חזרה לשוק נורמלי כשהמלחמה תסתיים, כשהמשק יחזור לשגרה, וכשאנשים יוכלו שוב לתכנן קדימה״. לצד השוק הלא פשוט, החברה ממשיכה להתרחב: היא קיבלה לאחרונה אישור מהוועדה המחוזית לגביהוד השרון לתוספת של 132 דירות מעל מבנה משרדים -פרויקט של עירוב שימושים שהמדינה מעודדת. כמו כן, החברה קיבלה אישור תב״ע (תכנית בניין עיר) בבאר יעקב הכולל כ-2.6 אלף דירות יחד עם שותף, מתוכן כ-700 דירות בבעלות החברה.
בתחום ההתחדשות העירונית, מציינת החברה למעלה מ-7 אלף דירות בשלבי תכנון שונים, שחלקן צפויות לצאת לביצוע כבר בשנה הבאה. במקביל, החברה השלימה לאחרונה גיוס הון פרטי בהיקף של 50 מיליון שקל, בהשתתפות גופים מוסדיים גדולים, בהם ילין לפידות ו-IBI, שנכנסו כבעלי עניין בחברה. צרפתי רואה בגיוס זה שלב נוסף בדרך להכפלת פעילות החברה: “אנחנו מתכננים להגיע לכאלף דירות בפרויקטים שאנחנו נכנסים אליהם - פי 2 מהיקף הבנייה הנוכחי בפרויקטים בהם החברה פועלת כיום. ״אם החברה יודעת לבצע 500, היא תדע גם לבצע 1,000. יש לנו את הידע, את האנשים ואת הניסיון״. למרות השמרנות שמלווה את המשפחה כבר עשרות שנים, ניתן להרגיש אצל משה צרפתי גם זהירות וגם אמונה עמוקה בענף: "זה תחום מחזורי, עם תקופות טובות וקשות. אבל הוא תמיד חוזר. השוק יתייצב, ועם בסיס חזק כמו שלנו - נמשיך לבנות עוד הרבה שנים קדימה״.
- "מחזקים את ההתחדשות העירונית, מקווה להכפיל את הפעילות ולהגדיל את השווי"
- הכנסות צרפתי ממכירת דירות הוכרו ברבעון השני, הרווח הוכפל ל-15 מיליון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משה, מה מאפיין אתכם בענף הבנייה שנחשב לכל כך תחרותי?
אשדוד. קרדיט: חן קליפה לויאשדוד: המחירים ירדו עד 10% - אבל המשקיעים הותיקים עדיין הרוויחו בגדול
רובע י״ב כמקרה לדוגמא: מחירי הדירות ירדו מתחילת השנה בכ- 6% בממוצע. יחד עם זאת, מי שקנה מוקדם נהנה מרווחים של פי 2.5-3 על הכסף שהשקיע - עם תשואה שנתית ממוצעת שמתקרבת לכ-9%; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
אשדוד, חווה בחודשים האחרונים שינוי כיוון בשוק הנדל״ן - לאחר שנים של עליות מחירים כמעט רצופות, נרשמת בעיר ירידה ממוצעת של כ-6% בממוצע מתחילת השנה. כשברובעים שהוקמו בתחילת שנות ה-90 ובראשם רובע י״ב - הירידות מגיעות בחלק מהדירות כבר לכ-8% ואף 10%. מדובר באחת המגמות המשמעותיות ביותר בעיר מאז תקופת הקורונה, כשהביקושים גאו והרוכשים הציפו את השוק. כיום, לעומת זאת, הלחץ ניכר בעיקר בצד המוכרים - ועסקאות מתבצעות לאחר משא ומתן ארוך יותר וכשקונים מרגישים שהם מקבלים הזדמנות עדיפה על רקע ההאטה הכבדה ששוררת בשוק הנדל״ן בתקופה האחרונה.
הרקע לכך די ברור: השפעת הריבית הגבוהה, עלויות מימון כבדות יותר והאטה בעסקאות ובמחירי הדירות בשוק היד השנייה, שגורמת לרבים להמתין ולשבת על הגדר. אשדוד, שנחשבה במשך שנים יעד מועדף לזוגות צעירים ולמשפרי דיור מהאזורים הסמוכים בעיקר, מציגה כיום תמונה מעניינת. לצורך הדוגמא בחרנו דירה שמספרת את הסיפור של רוב העסקאות שנעשו לאחרונה בשכונה. דירת 4 חדרים ברובע י״ב נמכרת בממוצע בכ-2.18 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים בכ-2.6 מיליון שקל - ירידה של מאות אלפי שקלים ביחס לשיא שנרשם ב-2022.
אותה דירה - 10% פחות
נרשמה לאחרונה עסקה שממחישה היטב את השינוי בשכונה - ברחוב כוכב השחר 8 נמכרה דירת 4 חדרים בסכום של 2.2 מיליון שקל בלבד - מחיר שנחשב נמוך משמעותית ביחס לרמות שנראו שם לפני שנה. לשם ההשוואה, ביוני אשתקד נמכרה באותו הבניין דירה דומה, באותו שטח ובמצב תחזוקה דומה, תמורת 2.435 מיליון שקל. המשמעות: ירידה של כ-235 אלף שקל, שהם מעל ל-10% משווי הנכס, בתוך פרק זמן של שנה ושלושה חודשים בלבד.
לצד זאת, התשואה למשקיעים עומדת סביב 3.1%, לא רע למשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת. עם זאת, מבט רחב יותר מגלה כי התמונה בעיר מורכבת בהרבה. משקיעים שנכנסו לשוק לפני עשור ויותר נהנים כיום מתשואות נהדרות, גם לאחר הירידות האחרונות. כך למשל, דירה שנרכשה בדצמבר 2016 בסכום של 1.65 מיליון שקל נמכרה לאחרונה ב-2.075 מיליון שקל תשואה כוללת של כ-25.8% ותשואה שנתית ממוצעת של 2.6%, עוד לפני שקלול הכנסות השכירות לאורך התקופה. לא מדובר על תשואה מלהיבה כמובן.
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סיפורה של דירה
אבל מה שמעניין יותר הגיע עוד לפני כן: הדירה הזו נרכשה בשנת 2016 ממוכר שקנה אותה עוד בשנת 2007 תמורת 718 אלף שקל בלבד. המשמעות - תשואה כוללת של כ־129% ותשואה שנתית של כ-8.7%. חשוב להדגיש - המוכר שרכש ב-2007 קנה את הדירה בפחות ממיליון שקל. ומכר בתשואה של פי 2.3 על הכסף שהשקיע - מדובר בתקופה בה לא היו פיקדונות בנקאיים אטרקטיביים וריבית בנק ישראל עמדה על רמות נמוכות מאוד. נראה שמי שנכנס לשוק בשנים הנכונות ובתקופה הנכונה -הצליח ליהנות מהשבחה נהדרת.
