כסף גדול: כך תחסכו כמעט 200 אלף ש' באמצעות מיחזור משכנתא - צפו בחישוב

כשהריבית בשפל, Bizportal ו'טאבו ישיר משכנתאות', בחנו כיצד ניתן לשפר עמדות. "75% מהמשכנתאות שבדקנו - היו כדאיות למיחזור"

לירן סהר | 09/07/2013 08:32 (9)

נושאים בכתבה כסף גדול מחירי הדירות משכנתא ריבית פריים

בחודש מאי ביצע בנק ישראל שתי הפחתות ריבית בהיקף כולל של 0.5% לרמה של 1.25%, בעיקר במטרה להחליש את השקל. לפי רבים, בצעד זה הודיע למעשה הנגיד היוצא, סטנלי פישר, כי ויתר לחלוטין על ניסיונות הצינון של שוק הדיור. הריבית הנמוכה משפרת משמעותית את תנאי המשכנתאות ובכך מדרבנת רוכשי דירות נוספים להצטרף לשוק הדירות, כי רק לפני שמונה חודשים, בדצמבר 2012, עמדה הריבית על 2% ובתקופה המקבילה אשתקד על 2.25%.

ראשית, נציין כי לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודש מאי נמכרו 3,441 דירות חדשות, זינוק של 21% בהשוואה לנתוני חודש אפריל. הזינוק במכירות נובע בעיקר מהעלאת המע"מ בשיעור של אחוז ב-1 ביוני, אך גם הריבית הנמוכה אחראית להגדלת הביקוש לדירות בעקבות תנאי המשכנתאות המועדפים. הביקוש הגובר הוביל בחודש מאי להיקף משכנתאות כמעט חסר תקדים של כ-5.6 מיליון שקל.

מנצלים את שפל הריבית

עד סוף 2008 נעה הריבית בארץ סביב הרמות של 3.5% עד 5.5% וזאת לאחר שבשנות המשבר של תחילת שנות ה-2000 הייתה הגיע הריבית גם ב-10%. מאז 2009 הריבית בארץ (כמו גם בשאר העולם) נמוכה מאוד. אחרי "פיק" של 3.25% בשלהי 2011, חזרה הריבית בארץ לרמות שפל וכיום עומדת על 1.25% בלבד. ויש כלכלנים שרואים את הריבית ממשיכה לרדת בחודשים הקרובים. במילים אחרות, כי מי שלקח משכנתא בימי הריביות הגבוהות (טרום 2009), צריך לחשוב על מיחזור משכנתא. Bizportal וטאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, בחנו את הנושא.

המסלול הנפוץ ביותר כיום הינו 'ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד'. מסלול זה מושפע באופן ישיר מהריבית במשק והריבית במסלול זה עומדת כיום על 2.02%, קרובה מאוד לשפל היסטורי.

כמו בכל מיחזור משכנתא, היכולת ליצור חסכון נובעת משיפור התנאים והשגת ריביות הנמוכות מהריביות הממוצעות, ועל כן גם במקרה של עמלת פירעון גבוהה (קנס) עדיין ייתכן ותהיה כדאיות למיחזור. נציין כי במסגרת מיחזור משכנתא ניתן גם לצמצם את תקופת המשכנתא.

ולעניינינו, לווים שנטלו בשנת 2007 משכנתא בסכום של 445 אלף שקל במסלול של 'ריבית קבועה צמודה למדד' - מחצית מהסכום נלקח בריבית של 4% שנתית והמחצית השנייה נלקחה בריבית של 4.5%. הלווים מעוניינים לבצע מיחזור משכנתא. בשל הריביות הגבוהות אותם לווים בקושי החלו לנגוס בקרן והסכום שנותר לתשלום עומד כיום על 431 אלף שקל.

ללווים שלוש אפשרויות מיחזור משכנתא:

1. שמירה על משך תקופה קיימת ועל ההחזר החודשי: המשכנתא נלקחה לתקופות של בין 15 ל-22 שנה. אם נרצה לשמור על אותו החזר חודשי העומד כיום על 2,649 שקל, אך נרצה לחסוך משמעותית בהחזר הכולל, נבצע הפחתה משמעותית בריביות:

קיראו עוד ב"נדל"ן"

א. את היקף החלק ה'צמוד מדד' נפחית מ-100% ל-55% ונפחית את הריבית מ-4.5%-4% לריבית של כ-2%.

ב. 45% מהמשכנתא תוצמד לריבית פריים ולמסלול ריבית משתנה שאינה צמודה למדד.

באפשרות זו נצליח לחסוך 188 אלף שקל בסך תשלום המשכנתא.

2. קיצור תקופת המשכנתא: כאמור, אורך המשכנתא כיום עומד על 15-22 שנה. במידה ונחליט להישאר במסלול המשכנתא צמוד המדד (קרי ללא שימוש במסלולי ריבית הפריים ובמסלול 'ריבית משתנה שאינה צמודה למדד') ונקצר את התקופה ל-20 שנה, נפחית את ההחזר החודשי ב-424 שקלים בחודש וניצור חיסכון של 127 אלף שקל, שמושג באמצעות הפחתה של שנות ריבית ומדד.

3. קיצור משמעותי של תקופת המשכנתא: ניתן להצמיד את כל המשכנתא למסלול הריבית המשתנה הלא צמודה ולקצר את תקופת התשלום ל-15 שנה. במסגרת אפשרות זו ההחזר החודשי יגדל ב-184 שקל מהמצב הקיים (קרי החזר של 2,833 שקל) וסך החיסכון יסתכם ב-149,500 שקל. כרמל אומר כי "אפשרות זאת אינה מומלצת עקב החשיפה הגבוהה לשינויי המדד והסיכון הגבוה בשינויי הריביות כל 5 שנים, דבר אשר עשוי להגדיל את ההחזר החודשי ולהשפיע על יכולת החיסכון."

נציין כי במקרה של אותם לווים מ-2007, צריך לקחת בחשבון גם "קנס" של 13 אלף שקל בשל פירעון מוקדם.

"לנצל את עליית מחירי הדירות"

כרמל טוען כי במיחזור משכנתא יש לקחת בחשבון את פרמיית ביטוח החיים ולבחון את אי כדאיות המיחזור עקב פרמייה גבוהה כתוצאה מגיל הלווה ומצב בריאותו. "במיחזור משכנתא צריך לנצל את עליית מחירי הדירות שמובילה לאחוז מימון נמוך מסכום המשכנתא שנותר כיום ובהתאם לכך להפחית בהקצאות ההון המשוקללות עקב אחוז המימון לרמה נמוכה יותר ובכך ליהנות מריביות טובות יותר."

לדבריו, לווים שנטלו משכנתא והשתמשו במכשיר הביטוח של EMI עבור אחוזי מימון הגבוהים מ-75% מתבקשים לבחון אפשרות של ביצוע שמאות חדשה, הפחתת אחוז המימון וביטול פרמיית הביטוח באמצעות אישור של הבנק.

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.

כתבות מעניינות נוספות:

לאומי: "תהיה האטה בביקוש לדירות, התחלות הבנייה יובילו להתייצבות בשוק"

למדוללי כיסים: היכן נמכר קוטג' על רבע דונם ב-630 אלף שקל?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

9.
צח 16/07/2013 17:43
הגב לתגובה זו
הצעה מספר אחד מדברת על 45 אחוז מכלל המשכנתא בפריים. הנחיות בנק ישראל מאפשרות עד שליש מהכסף בפריים. ככלל כמה שיותר פריים רוב הסיכויים טוב יותר בגלל סביבת הריבית הנמוכה ושאינה צמודת מדד. נכון שיתכן עלייה בהמשך. אולם הקרן בשנים הקרובות תרד שכך גם שהפריים יעלה זה על קרן קטנה יותר. בקיצור הפריים הכי טוב בגדול כמעט לכול פרופיל הלקוחות אולם,בנק ישראל רוצה לשמור על ריווחיות הבנקים ולכן לא מאפשר שימוש נרחב בפריים.
8.
בן 10/07/2013 10:57
הגב לתגובה זו
קצת הבנה,מדובר במחזור משכנתא...משמע משכנתא קיימת.
7.
דמגוגיה תקשורת להרצתפראייר=תזהרו=מיתון קשה=בועה50%פיצוץ (ל"ת)
נדלן=בלוף שיווק 09/07/2013 16:56
הגב לתגובה זו
6.
לא לקנות במחירים מופקעים ובועתיים פריארים (ל"ת)
כך תחסכו יותר 09/07/2013 09:58
הגב לתגובה זו
5.
כתוב בכתבה על קנס של 13 אלף שקל פירעון מוקדם (ל"ת)
דוד 09/07/2013 09:17
הגב לתגובה זו
4.
לא התיחסתם לקנס פירעון מוקדם... (ל"ת)
נתן נתנוב 09/07/2013 09:14
הגב לתגובה זו
3.
אברום בדבכט 09/07/2013 09:04
הגב לתגובה זו
שרכשו דירות ועכשיו אתם נטפלים לאלו שכבר לקחו משכנתא
2.
עדי 09/07/2013 08:50
הגב לתגובה זו
המינוף הגבוה מסוכן ביותר
1.
לא לקחת משכנתא, השוק לקראת קריסה, לא להיות מטומטמים (ל"ת)
ליאור 09/07/2013 08:50
הגב לתגובה זו

בנייה. קרדיט: X

מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת

צלי אהרון | 17/09/2025 18:00

נושאים בכתבה מחירי הדירות בנקים רשות המסים חן שרייבר

מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

להמשך הכתבה לחץ כאן