בחודש מאי ביצע בנק ישראל שתי הפחתות ריבית בהיקף כולל של 0.5% לרמה של 1.25%, בעיקר במטרה להחליש את השקל. לפי רבים, בצעד זה הודיע למעשה הנגיד היוצא, סטנלי פישר, כי ויתר לחלוטין על ניסיונות הצינון של שוק הדיור. הריבית הנמוכה משפרת משמעותית את תנאי המשכנתאות ובכך מדרבנת רוכשי דירות נוספים להצטרף לשוק הדירות, כי רק לפני שמונה חודשים, בדצמבר 2012, עמדה הריבית על 2% ובתקופה המקבילה אשתקד על 2.25%.

ראשית, נציין כי לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודש מאי נמכרו 3,441 דירות חדשות, זינוק של 21% בהשוואה לנתוני חודש אפריל. הזינוק במכירות נובע בעיקר מהעלאת המע"מ בשיעור של אחוז ב-1 ביוני, אך גם הריבית הנמוכה אחראית להגדלת הביקוש לדירות בעקבות תנאי המשכנתאות המועדפים. הביקוש הגובר הוביל בחודש מאי להיקף משכנתאות כמעט חסר תקדים של כ-5.6 מיליון שקל.

מנצלים את שפל הריבית

עד סוף 2008 נעה הריבית בארץ סביב הרמות של 3.5% עד 5.5% וזאת לאחר שבשנות המשבר של תחילת שנות ה-2000 הייתה הגיע הריבית גם ב-10%. מאז 2009 הריבית בארץ (כמו גם בשאר העולם) נמוכה מאוד. אחרי "פיק" של 3.25% בשלהי 2011, חזרה הריבית בארץ לרמות שפל וכיום עומדת על 1.25% בלבד. ויש כלכלנים שרואים את הריבית ממשיכה לרדת בחודשים הקרובים. במילים אחרות, כי מי שלקח משכנתא בימי הריביות הגבוהות (טרום 2009), צריך לחשוב על מיחזור משכנתא. Bizportal וטאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, בחנו את הנושא.

המסלול הנפוץ ביותר כיום הינו 'ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד'. מסלול זה מושפע באופן ישיר מהריבית במשק והריבית במסלול זה עומדת כיום על 2.02%, קרובה מאוד לשפל היסטורי.

• הר הכסף – הדרך שלכם להגיע לכספים אבודים
• הונם של המיליארדרים הישראלים גדל ב-18% לכ-57 מיליארד דולר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כמו בכל מיחזור משכנתא, היכולת ליצור חסכון נובעת משיפור התנאים והשגת ריביות הנמוכות מהריביות הממוצעות, ועל כן גם במקרה של עמלת פירעון גבוהה (קנס) עדיין ייתכן ותהיה כדאיות למיחזור. נציין כי במסגרת מיחזור משכנתא ניתן גם לצמצם את תקופת המשכנתא.

ולעניינינו, לווים שנטלו בשנת 2007 משכנתא בסכום של 445 אלף שקל במסלול של 'ריבית קבועה צמודה למדד' - מחצית מהסכום נלקח בריבית של 4% שנתית והמחצית השנייה נלקחה בריבית של 4.5%. הלווים מעוניינים לבצע מיחזור משכנתא. בשל הריביות הגבוהות אותם לווים בקושי החלו לנגוס בקרן והסכום שנותר לתשלום עומד כיום על 431 אלף שקל.

ללווים שלוש אפשרויות מיחזור משכנתא:

1. שמירה על משך תקופה קיימת ועל ההחזר החודשי: המשכנתא נלקחה לתקופות של בין 15 ל-22 שנה. אם נרצה לשמור על אותו החזר חודשי העומד כיום על 2,649 שקל, אך נרצה לחסוך משמעותית בהחזר הכולל, נבצע הפחתה משמעותית בריביות:

• 1,500 דירות חדשות בצפון אור יהודה, צמוד למפגש המטרו והרכבת הקלה
• "שנה שעברה היתה הגירה נטו של 40 אלף איש, 10 אלף דירות ירדו מהביקוש במרכז"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...

א. את היקף החלק ה'צמוד מדד' נפחית מ-100% ל-55% ונפחית את הריבית מ-4.5%-4% לריבית של כ-2%.

ב. 45% מהמשכנתא תוצמד לריבית פריים ולמסלול ריבית משתנה שאינה צמודה למדד.

באפשרות זו נצליח לחסוך 188 אלף שקל בסך תשלום המשכנתא.

2. קיצור תקופת המשכנתא: כאמור, אורך המשכנתא כיום עומד על 15-22 שנה. במידה ונחליט להישאר במסלול המשכנתא צמוד המדד (קרי ללא שימוש במסלולי ריבית הפריים ובמסלול 'ריבית משתנה שאינה צמודה למדד') ונקצר את התקופה ל-20 שנה, נפחית את ההחזר החודשי ב-424 שקלים בחודש וניצור חיסכון של 127 אלף שקל, שמושג באמצעות הפחתה של שנות ריבית ומדד.

3. קיצור משמעותי של תקופת המשכנתא: ניתן להצמיד את כל המשכנתא למסלול הריבית המשתנה הלא צמודה ולקצר את תקופת התשלום ל-15 שנה. במסגרת אפשרות זו ההחזר החודשי יגדל ב-184 שקל מהמצב הקיים (קרי החזר של 2,833 שקל) וסך החיסכון יסתכם ב-149,500 שקל. כרמל אומר כי "אפשרות זאת אינה מומלצת עקב החשיפה הגבוהה לשינויי המדד והסיכון הגבוה בשינויי הריביות כל 5 שנים, דבר אשר עשוי להגדיל את ההחזר החודשי ולהשפיע על יכולת החיסכון."

נציין כי במקרה של אותם לווים מ-2007, צריך לקחת בחשבון גם "קנס" של 13 אלף שקל בשל פירעון מוקדם.

"לנצל את עליית מחירי הדירות"

כרמל טוען כי במיחזור משכנתא יש לקחת בחשבון את פרמיית ביטוח החיים ולבחון את אי כדאיות המיחזור עקב פרמייה גבוהה כתוצאה מגיל הלווה ומצב בריאותו. "במיחזור משכנתא צריך לנצל את עליית מחירי הדירות שמובילה לאחוז מימון נמוך מסכום המשכנתא שנותר כיום ובהתאם לכך להפחית בהקצאות ההון המשוקללות עקב אחוז המימון לרמה נמוכה יותר ובכך ליהנות מריביות טובות יותר."

לדבריו, לווים שנטלו משכנתא והשתמשו במכשיר הביטוח של EMI עבור אחוזי מימון הגבוהים מ-75% מתבקשים לבחון אפשרות של ביצוע שמאות חדשה, הפחתת אחוז המימון וביטול פרמיית הביטוח באמצעות אישור של הבנק.

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.

כתבות מעניינות נוספות:

לאומי: "תהיה האטה בביקוש לדירות, התחלות הבנייה יובילו להתייצבות בשוק"

למדוללי כיסים: היכן נמכר קוטג' על רבע דונם ב-630 אלף שקל?