דנוס על תוכנית הדיור: "לא רואה איך יפשירו 80 אלף יחידות דיור עד 2014, היו צריכים ללכת יותר על דיור להשכרה"
"החלק הכי חשוב בתוכנית הדיור הממשלתית הוא מה שאין בה הבטחה להפחתת מחירי הדיור, דבר שהיה מונע מקבלנים להתחיל לבנות. במקום זאת מדברים על הגדלת היצע הדירות ועל שרשרת היצור", כך אמר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים ביחס לתוכנית הדיור של הממשלה שפורסמה אתמול.
לדבריו, תוכנית הדיור הממשלתית היא למעשה הוראות אופרטיביות ליישום דו"ח טרכטנברג "המבחן הוא לא בדברים שנכתבו, שהם נכונים וראויים, אלא ביישום כמה הוראות באמת יצליחו להעביר. אני לא רואה איך יפשירו 80 אלף יחידות דיור עד 2014 וחבל שבטווח הקצר לא טיפלו בנושא הדיור להשכרה יותר ברצינות, חשבתי שילכו עם זה יותר רחוק. אני בספק אם יצליחו לבנות 6,000 דירות להשכרה עד 2014, המדינה צריכה לבנות בעצמה ולא במכרזי BOT."
בנושא הפינוי בינוי, דנוס אינו מאמין שמשרד המשפטים יאפשר לפנות מביתו דייר מתנגד גם אם הושג רוב של 80% מבעלי הדירות. "בתמ"א 38(2), המאפשרת הריסה ובנייה מחדש של בניינים, רצו רוב של 51% מהדיירים כדי לצאת לפועל במיזם ולפנות דייר שמתנגד, במשרד המשפטים לא הסכימו לפחות מ-80% מבעלי הדירות". מנגד, דנוס מרוצה מקרן ההלוואות הממשלתית בהיקף של 102 מיליון שקל שנועדה לסייע ליזמי תמ"א 38.
בנוגע לקריטריונים לדיור למשתכן, אשר קבעו שב-70% מהדירות המיועדות לציבור החילוני יוחל קריטריון מיצוי כושר ההשתכרות, וש-30% מהדירות המיועדות לציבור החרדי לא יחול סעיף זה, טוען דנוס כי קיבלו למעשה את הצעת לשכת השמאים: "הקריטריונים צריכים להיות דיפרנציאליים כושר השתכרות ביישוב המיועד לציבור החרדי אינו רלבנטי ושירות בצה"ל אינו רלבנטי בקרב אוכלוסיית המיעוטים, לא צריך לפעול בטיפשות בהוראה גורפת אלא להתאים את התנאים לאוכלוסיות ספציפיות."
- 8.שמשרד רה"מ יקים מלשינון לדווח על תכניות בניה מעוכבות (ל"ת)מעכבים אלפי דירות 30/05/2013 14:11הגב לתגובה זו
- 7.עושים מיליאארדים ע"ח הפראייר=בועה50%בפיצוץ בפני הגנבים! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 30/05/2013 13:01הגב לתגובה זו
- 6.קונספירציה נתוני שקר לפראייר=בועה בפיצוץ בפני האשמים!!! (ל"ת)בפועל עודף דירות 30/05/2013 12:59הגב לתגובה זו
- 5.מעל שנה דמגוגיה שקר לפראייר=תזהרו סופרבועה בפיצוץ=מיתון (ל"ת)דמגוגיה להרצת פראייר 30/05/2013 12:57הגב לתגובה זו
- 4.אבי 30/05/2013 12:19הגב לתגובה זומי הוא? מאיפה הוא צץ? איזה פסימיסט. בגלל כאלה שום דבר לא נבנה במדינה. דבר פחות ותעשה יותר ואז לבנים שלנו יהיה מקום להתגורר בו
- 3.אלברט 30/05/2013 12:16הגב לתגובה זוהעולם. לכן, אין מנוס מבניה ממשלתית תחת מעטפת של מחירון דירות מפוקח, כדי למנוע מצד אחד עליית מחירים וכדי למנוע מצד שני נפילת מחירים שיסכנו את בעלי החוב הרבים. חייבים בניה מתועשת ממשלתית לגובה + מחירון דירות + קרקע בהשאלה בלבד = ענף דיור יציב, עם תשואות יפות לכל משקיע וסיכון מינימלי לבעלי החוב ממשקי הבית. התערבות ממשלתית חייבת להיות בבניה מתועשת ממשלתית !
- 2.לפיד הבטיח במצע שלו "חזרה למחירי 2007" (ל"ת)מילה זו מילה 30/05/2013 11:11הגב לתגובה זו
- 1.אזרח 30/05/2013 11:06הגב לתגובה זווהכרחי אים בירצוננו ליראות שינויים ופיתרונות מהירים ובכוחם ליצור את השינוי הדרוש לפיתרונות בשוק הדיור ואפילו בנייה לדירות 3 חדרים בחסות מישרד השיכון במחיר מוזל לזכאים דירה ריאשונה
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
