לאן הולכים 131 מיליארד שקל? זו לא שאלה תאורטית. התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שמייצגת את ענף הנדל"ן כולו, עתרה לבג"ץ בדרישה חסרת תקדים: שהמדינה תכיר בנזקי מלחמת "חרבות ברזל" ותכיר בפטור גורף לקבלנים מאחריות חוזית, תסייע להם להתמודד עם תביעות ופיצויים - ואולי גם תכניס את היד עמוק לכיס, כלומר לכיס של כולנו.  העתירה מתבססת על טענה ברורה: המלחמה, הסגר על העובדים הפלסטינים, הגיוסים למילואים וההגבלות מצד פיקוד העורף - כולם יחד גרמו לטענתם לקריסת היכולת שלהם לעמוד בלוחות זמנים.

האיחור הממוצע במסירת דירה עומד כעת על כחצי שנה. בזמן הזה, הטענה שלהם היא שהם ממשיכים לשלם תקורות, לשאת בעלויות מימון, להיתקע מול רשויות - ולעמוד מול תביעות מצד רוכשי דירות. המונח המשפטי "כוח עליון" (force majeure) מתייחס לאירועים חריגים ובלתי צפויים - כמו מלחמה, רעידת אדמה או מגפה, שמונעים מצד לחוזה לעמוד בהתחייבויותיו. כשאירוע כזה מתרחש, הוא עשוי לשמש עילה לפטור מאחריות חוזית: ללא פיצויים, ולעיתים אף עם אפשרות לביטול ההסכם.

אבל חשוב להבין - הפטור הזה לא ניתן אוטומטית. כדי שיטען ככזה, נדרשת עמידה בשלושה תנאים מרכזיים: שהאירוע אכן חריג במהותו, שהוא גרם באופן ישיר לאי-עמידה בהתחייבויות, ושהצד הנפגע עשה מאמצים סבירים לצמצם את הנזק. וכאן בדיוק טמונה המורכבות. לא כל פרויקט נדחה בגלל הסגר. לא כל קבלן נשען רק על עובדים פלסטינים. יש יזמים שמצאו פתרונות חלופיים, העסיקו עובדים זרים ממדינות אחרות, והתאימו את לוחות הזמנים והשיווק.

לכן, הדרישה של התאחדות הקבלנים להכרה גורפת במלחמה כ"כוח עליון" – בלי הבחנה בין מקרה למקרה – עלולה להוביל לתקדים מסוכן: כזה שייפתח פתח לרצף של החרגות ותביעות בעתיד, גם בענפים אחרים, תוך טשטוש בין אחריות לגיטימית לבין ניסיונות להימנע מהפסדים.

תביעה לסכום מופרך

הדרישה של התאחדות הקבלנים לפיצוי בגובה של 131 מיליארד שקל נשמעת כמעט בלתי נתפסת. לדבריהם, מדובר בהיקף הנזק המצטבר לענף הבנייה והתשתיות מאז הרבעון האחרון של 2023 ועד סוף הרבעון הראשון של 2025 - נזק ישיר שנגרם כביכול עקב המלחמה, הסגר, גיוסי מילואים והגבלות פיקוד העורף. אלא שאין כל גוף עצמאי או רגולטורי שמאמת את המספר הזה. לא נערך ניתוח פרויקטלי, לא הוצגה אבחנה בין קבלנים פרטיים לבין יזמים ממשלתיים, ולא ברור אם מדובר בנזקים שנגרמו בפועל - או גם בעסקאות שהתעכבו, פרויקטים שנדחו מסיבות אחרות, או ירידה זמנית במכירות.

בעיקר - קשה להתעלם מהרקע. בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן רשם רווחים עצומים. חלק מהחברות הציבוריות והפרטיות נהנו מעליות מחירים חדות, ניצלו תנאי מימון נוחים, חילקו דיבידנדים נדיבים, רכשו קרקעות במחירים שוברי שוק והשקיעו בשיווק ומשרדים נוצצים. כעת, כשהמציאות משתנה - פתאום עולה הדרישה שהמדינה תיכנס לתמונה, תישא באחריות, ובעקיפין - שהציבור יממן את ההפסדים. עם זאת, המדינה לא יכולה להתנער לגמרי מהסיפור. הסגר שהוטל על פלסטינים מהשטחים - והעיכוב הממשלתי המתמשך בקליטת עובדים זרים – יצרו פקק אמיתי באתרי הבנייה.

לכך מצטרפים גיוסי המילואים – שלא תמיד לוּוו בפיצוי כספי מהיר, שגרמו לקושי ממשי בתפקוד של פרויקטים ברחבי הארץ. אבל הבעיה המרכזית לא נעוצה רק באירועים עצמם, אלא בהעדר כללים ברורים. חשוב לומר - מאז פרוץ המלחמה, הממשלה לא גיבשה מדיניות ברורה לניהול הסיכון בענף. לא הוגדרו קריטריונים לפטור מאחריות, לא נבנה מתווה משפטי להתמודדות עם תביעות, ולא נקבעו כללים שיבחינו בין עיכוב סביר לבין כשל ניהולי. בינתיים - השוק מוצף בתביעות, חוזים מתפוצצים, ורוכשי דירות נותרים חשופים - בין הפטיש של הקבלנים לסדן של המדינה.

הבעיה העיקרית היא לא רק באירועים עצמם, אלא בכך שהמדינה לא קבעה עד היום כללים ברורים להתמודדות עם מצב החירום בענף הבנייה. מאז פרוץ המלחמה לא גובשה מדיניות סדורה, לא הוגדרו קריטריונים לפטור מאחריות חוזית, לא נבנה מתווה משפטי לטיפול בעיכובים, ולא נעשתה הבחנה בין עיכוב שנגרם מסיבות מוצדקות לבין כזה שנובע מכשל ניהולי.