איש חושב
צילום: דאלי אי

השקעה בדירה או במשרד - מה עדיף? יתרונות וחסרונות

על הבעיה של בעלי המשרדים הקטנים, האם הירידה במחירי המשרדים היא הזדמנות, התשואות במשרדים לעומת התשואות בדירות להשכרה, הבדלי המיסוי ושיטות המימון

הרצי אהרון | (8)


שוק הנדל"ן בישראל ממשיך להיות זירה מרכזית למשקיעים, אך ההחלטה בין השקעה בדירה למגורים לבין משרד להשכרה הפכה למורכבת יותר. דירות הציעו בעבר יציבות ועליית ערך עקבית, אך בחודשים האחרונים נרשמת האטה ואף ירידה במחירים בשטח. משרדים מספקים תשואה גבוהה יותר – אך עם סיכונים משמעותיים, במיוחד לאור היצע גדול של משרדים חדשים שנמצאים בהקמה.

תשואה: משרדים מספקים יותר, אבל עם סיכונים גבוהים

מי שמחפש תשואה גבוהה עשוי להתפתות להשקיע במשרדים. התשואה הממוצעת על משרדים בישראל עומדת על כ-7%-6% בשנה (לפני מסים והוצאות), ובמקרים מסוימים גם 8%. משרד בבני ברק עשוי להיות מושכר ב-70-110 שקל למ"ר לחודש, בעוד בתל אביב המחירים נעים בין 80 ל-160 שקל למ"ר (אזורי הביקוש 100 וצפונה), תלוי במיקום ובאיכות הבניין.   

לעומת זאת, דירות להשכרה מציעות תשואה נמוכה יותר, שנעה בין 2.5% ל-4% בשנה. בתל אביב התשואה עשויה להיות כ-2.5%, בעוד בערים כמו חיפה או יהוד-מונוסון ובפריפריה היא יכולה להגיע ל-4%-5%.


מיסוי: יתרון ברור לדירות

אחד היתרונות הגדולים בהשקעה בדירה הוא המיסוי הנוח. הכנסות משכירות דירה פטורות ממס עד תקרה של כ-5,640 ש"ח לחודש. מעל תקרה זו, אפשר לבחור בין תשלום מס מופחת של 10% על ההכנסה או חישוב לפי מדרגות המס הרגילות. לעומת זאת, הכנסות ממשרדים חייבות במס מהשקל הראשון, כולל מס הכנסה, מע"מ (אם אתם עוסקים מורשים), ודמי ביטוח לאומי. כלומר, המיסוי יכול להגיע ל-50%. 

מימון: הבנקים מעדיפים דירות

מי שרוצה למנף את ההשקעה באמצעות הלוואה יגלה שבנקים נוקשים יותר כשמדובר במשרדים. עבור דירה, ניתן לקבל משכנתא של עד 75% מערך הנכס (או 50% אם זו דירה להשקעה), עם ריבית ממוצעת של כ-6%-5%. לעומת זאת, במשרדים, הבנקים מציעים לרוב מימון של 50%-60% בלבד, והריבית גבוהה יותר – כ-7%-6%. בנוסף, הבנק עשוי לדרוש ביטחונות נוספים, כמו ערבויות או נכסים אחרים, בגלל הסיכון הגבוה יותר.

סיכונים: משרדים תלויים יותר במגמות השוק

שוק המשרדים חווה תנודות משמעותיות בשנים האחרונות, בעיקר בשל היצע גבוה, ירידה בביקוש, ושינויים בתרבות העבודה כמו עבודה מהבית. בתל אביב, לדוגמה, דמי השכירות ברמת החייל ירדו ב-2024 בכ-18%, מ-110 שקל למ"ר לכ-90 שקל למ"ר, ובמתחם הבורסה ברמת גן הירידה הייתה מ-115 ש"ח ל-105 שקל למ"ר. הירידות משקפות תוספת של שטחי משרדים חדשים ושיעור תפוסה נמוך יותר – כ-20% מהמשרדים בתל אביב נותרו ריקים ב-2024. והירידות נמשכות גם לתוך 2025. 

גם שוק הדירות, שהיה יציב בעבר, מראה סימני האטה בחודשים האחרונים עם ירידה קלה במחירים בשטח, לאחר עלייה של 7.7% ב-2024. אולי הירידה היא תיקון קל ואולי השוק משתנה בגלל הגבלה של מבצעי הקבלנים, וירידה דרמטית בהכנסה הפנויה של המשפחות על רקע גזרות המסים. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

היצע המשרדים: תוספת שטחים חדשים מכבידה על המחירים

שוק המשרדים בישראל מתמודד עם אתגר משמעותי: היצע גדול של שטחים חדשים שנמצאים בהקמה, שעשוי להמשיך וללחוץ על מחירי השכירות. לפי דו"ח של חברת CBRE ישראל, כ-1.5 מיליון מ"ר של שטחי משרדים נמצאים כרגע בהקמה בתל אביב ובסביבתה, כאשר כ-700,000 מ"ר צפויים להסתיים ב-2025-2026. היצע זה, בשילוב עם ירידה בביקוש, עלול להוביל לירידה נוספת במחירים ובדמי השכירות וזה עלול להיות משמעותי יותר באזורים החלשים -רמת החייל, פתח תקווה, ראשון לציון ועוד. 

פוטנציאל השבחה: דירות בפריפריה עדיין מובילות

מי שמחפש עליית ערך (השבחה) עשוי למצוא יתרון בדירות, במיוחד בפריפריה, למרות ההאטה האחרונה. התחדשות עירונית, תשתיות חדשות כמו הרכבת הקלה, ועלייה בביקוש תורמים לעליית ערך בפריפריה. יש משקיעים ורוכשים לא מעטים שמחפשים את המקומות שיעברו לדעתם התחדשות עירונית וקונים שם. בסוף מדובר בהשבחה מאוד משמעותית שמשנה את חישוב התשואה מהקצה את הקצה. 


אז מה עדיף? 

אין כמובן תשובה. צריך לזכור שכמו כל השקעה, היא יכולה לאבד משוויה, אבל לאורך זמן צפוי שדירת המגורים תעלה ערך ולצד התשואה משכר דירה, תזכו לקבל תשואה נאה. יכול להיות שאנחנו לקראת תקופה לא פשוטה בשוק הדירות, אבל כשחוזרים לאחור רואים שדירות סיפקו על פני זמן אורך תשואת ההשכרה תשואה של 6% פלוס בשנה כשהרווחים פטורים לרוב ממס. במשרדים זה יותר טריקי, כי התנודות חזקות מדי, אבל כשלקחנו את 20 השנים האחרונות קיבלנו תשואה של כ-8%. לא רע. אבל גם כן, למעשה - בעיקר בתחום המשרדים, אי הוודאות גדולה מאוד. יש פרמטרים שמשנים את המשחק - עבודה היברידית והיצע ענק באזור המרכז צפויים להשפיע מאוד על המחירים והתשואה.

וכל זה כשהריבית עדיין גבוהה  ועל פי בנק ישראל היא תרד בעוד שנה ב-0.5% בלבד ל-4%. כלומר, עלויות המשכנתא צפויות להמשיך להיות גדולות. במשרדים יש בעיה נוספת לעומת הדירות. בדירות אתם תמצאו שוכרים, אין כמעט מקרים שדירות עומדות ריקות זמן ממושך כי אין שוכרים. במשרדים זו תופעה רחבה - יש הרבה מאוד משרדים ריקים, יש מתחמים גדולים - פרשקובסקי מגדל המאה, בסר בפתח תקווה שהוקמו בשנים האחרונות והם מאוכלסים באופן חלקי מאוד. 

זה אומר שאתם כבעלי משרדים בבעיה - כי לא רק שאתם לא מקבלים תשואה, אתם משלמים את ההוצאות הקבועות  תחזוקה, ארנונה ועוד, ובמשרדים זה גבוה פי כמה משוק הדירות, אלו הוצאות משמעותיות. ולכן, יש כבר שבירה. יש אנשים לא מעטים שמעמידים את המשרד שקנו למכירה, יש רבים שכבר מכרו, אבל החברות הגדולות, אלו שמחזיקות קומות שלמות, מבוססות ויכולות לעמוד במשבר הזה. השאלה לכמה זמן.

כמשקיעים הסיכון שלכם בשוק המשרדים גדול יותר וההערכות הן שלא יהיה משהו חדש בשוק הטווח הקרוב. תזכרו שאתם גם מושפעים מאוד מהמאקרו. מי שנכנס עכשיו בהחלט יכול לעשות עסקה טובה בראייה ארוכה, אבל הוא גם יכול להפסיד הרבה בטווח הקצר-בינוני. מי שקונה דיר הפחות מסתכן, אך כאמור גם התשואה שלו נמוכה יותר. במכלול הסיכונים, בחודשים האחרונים, אין תזוזה של משקיעים לשוק המשרדים. השוק תקוע, הביקוש נמוך מאוד, רק מכאלו שבאמת צריכים משרדים, המשקיעים הפרטיים כמעט לא מגיעים. זה אומר משהו. נכון של צריך להיות עדר וחשוב לחשוב מחוץ לקופסה, אבל בשוק הנדל"ן שם המגמות ארוכות טווח (להבדל משוק ההון התזזיתי יותר), סיכוי טוב שהירידה תמשיך והמשקיעים רואים זאת. גם בדירות יש פחות משקיעים, אבל זה לא דרמטי כמו בשוק המשרדים. 

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    רומן 20/04/2025 11:17
    הגב לתגובה זו
    ועוד משלמים ארנונה פסיכית
  • 6.
    אנונימי 20/04/2025 09:41
    הגב לתגובה זו
    למה לפרסם כתבה כזו מה האתר כל כך רתום לעזור לקבלנים כי המחרים לפני שינוי כיוון או צניחה
  • 5.
    Mtlk 20/04/2025 08:33
    הגב לתגובה זו
    כיום קרית גת כבר 76 טלף.ולדעתי עד מאה אלף תושב לפחות המדינה צריכה לתמוך בה.למרות שהמצב האקוסצינמי בה עלה.והסיבה היא רצון לפתח מרכז כח.למרת הקירבה לאשקלון ועוד.אל תשכחי פיתוח קרית גת זה בסיס לפיתוח ישובים נוספים באיזור במרחק קצר ובינוני
  • 4.
    ההשקעה הטובה קריית ים רח יוספטל (ל"ת)
    אנונימי 20/04/2025 05:31
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אנונימי 20/04/2025 01:14
    הגב לתגובה זו
    נתקעת בלי שוכר והעיריה מקלפת לך את העור עם הארנונה בלי הרדמה
  • 2.
    חסרה התייחסות למס רכישה ומס שבח!!! (ל"ת)
    זה משמעותי מאוד 19/04/2025 20:47
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אנונימי 19/04/2025 13:28
    הגב לתגובה זו
    מבחינת תשואה פחות רלוונטי. מבחינת עליית ערך סביר להניח שבטווח של 20 שנה מהיום ישתלם מאוד
  • אנונימי 19/04/2025 18:29
    הגב לתגובה זו
    זה נכון !
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

הדמיה רובע ח-500. קרדיט: משרד ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות ובינוי עריםהדמיה רובע ח-500. קרדיט: משרד ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות ובינוי ערים

בעקבות המטרו: רובע חדש לחולון עם 18,000 יח"ד הופקד ונכנס לתכנון

הוועדה המחוזית תל אביב החליטה להפקיד את תוכנית "רובע סובב חולות" בדרום-מזרח חולון; התוכנית כוללת הקמת רובע עירונית חדשה ובו כ-18,000 יחידות דיור, כ-1.4 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר כ-1,100 דונם משטח התוכנית יוקצה לטובת ריאה ירוקה מטרופולינית בלב הפיתוח העירוני - "פארק החולות"

רן קידר |
נושאים בכתבה חולון מטרו

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות עודד פלוס, החליטה להפקיד את תוכנית "רובע סובב חולות" (ח/500), הממוקמת בדרום-מזרח העיר חולון. מדובר בדיון פתיחה בתהליך תכנוני רחב היקף, שמטרתו להציג את חזון התוכנית ואת עקרונות התכנון המרכזיים, בטרם קידום שלבים מפורטים יותר.

התוכנית עוסקת במתחם גדול וייחודי, המהווה עתודת קרקע משמעותית ובין האחרונות שנותרו לפיתוח בהיקף רחב במרחב המטרופוליני של גוש דן ותיתן מענה לכ-56 אלף תושבים.

המתחם ממוקם במפגש שבין העיר הבנויה לבין אחד משטחי החולות המשמעותיים באזור, שטח טבעי נדיר בעל ערכים אקולוגיים ונופיים גבוהים. מאפייני השטח, לצד מורכבות קניינית, תחבורתית ותכנונית, וכן מגבלות הנובעות מחשיפה לרעש תעופתי משדה התעופה הסמוך, מחייבים תכנון כולל, ארוך טווח וזהיר.

על פי עקרונות התכנון המוצגים בשלב זה, התוכנית כוללת פיתוח של רובע עירוני מעורב שימושים, הכולל הקמה של כ-18,000 יחידות דיור, לצד כ-1.4 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. שילוב זה נועד לחזק את החוסן העירוני והאזורי וליצור רובע פעיל ומגוון לאורך שעות היום. כחלק מתפיסת התכנון נבחן גם שילוב של דיור מכליל במגוון אופנים, בהתאם למדיניות התכנון הארצית והמחוזית, במטרה לתת מענה למגוון אוכלוסיות וצרכים.

במרכז התוכנית, עומדת השמירה על פארק החולות כמרחב פתוח משמעותי. כ-1,100 דונם משטח התוכנית מיועדים לפארק החולות, אשר עתיד לשמש ריאה ירוקה ומרחב פנאי מטרופוליני. עקרונות התכנון מבוססים על יצירת אזורי חיץ מדורגים בין הפיתוח העירוני לבין ליבת השטח הטבעי, במטרה לצמצם השפעות ולשמור על המערכת האקולוגית הרגישה, תוך שילוב הפארק כחלק בלתי נפרד ממערכת השטחים הפתוחים והמרחב הציבורי של הרובע והעיר.