המדריך לנדל"ניסט: האם לקנות דירה להשקעה בנתניה?

רבות דובר על עיר החוף נתניה כ-'עיר המפלט של הצרפתים', אבל לצד דברים חיוביים שנשמעים לגבי העיר, היא עדיין סובלת מתדמית לא חיובית במיוחד בעיני התל אביבי הממוצע. עם זאת, נראה כי בשלוש השנים האחרונות העיר חווה שינוי משמעותי. לפני שנכנס לעובי הקורה, נציין כי הפער בין השכונות בנתניה הוא גדול מאוד וראוי להתייחסות. יצאנו לשטח על מנת לבדוק היכן נמצאות ההזדמנויות למשקיעים?

עמוס דבוש מנהל השיווק של חברת י.ח. דמרי, הבונה בשכונת עיר ימים מציין, כי "לעיריית נתניה יש ראש עיר מצויינת שעושה דברים חיוביים מאוד בעיר, בניית איצטדיון חדש במערב העיר, פיתוח עירוני של מזרח העיר ובניית אזור התעשייה להיי-טק קריית ספיר".

דבוש סוקר את השכונות המבוקשות בעיר, "בשכונת קריית השרון, הנמצאת ממזרח לכביש 2 וממוקמת ליד המכללה האקדמית, נמכרות דירות בנות 4 חדרים ב-850 אלף שקל. בשכונת עיר הימים, דירה באותו סדר גודל נמכרת ב-1450 אלף שקל, בשכונת נת-600 המחירים יקרים אף יותר".

כשנשאל דבוש לגבי השכונות בעיר, "אני לא רואה הומוגניות בעיר בשנים הקרובות, הפער בין השכונות צפוי להישאר. ברמות המחירים של השכונות הטובות בעיר ניתן היה לראות עלייה של כ-15% בשנה האחרונה". דבוש מוסיף, כי "30% מהרוכשים הם עולים מאנגליה וצרפת כאשר שאר הרוכשים הם תושבי גוש דן והשרון".

האקזיט למשקיע יבוא מפינוי בינוי

בעיר ישנם כ-9 פרויקטים של פינוי בינוי, מספר גבוה יחסית של פרויקטים מוכרזים. תופעה זו מעט מפתיעה, בעיקר לאור העובדה כי "לעיר ישנם עתודות הקרקע הגדולות ביותר לפיתוח באזור המרכז" כך מסרה שוש ערער, בעבר יושבת ראש מועצת העיר והיום זכיינית אנגלו סכסון.

לפי עו"ד הנדל"ן ספי זילברשטיין, "פינוי בינוי יהיה אטרקטיבי ליזם במקרה בו איזור הפרויקט הוא בעל ביקוש ובמקרה בו אין באזור עתודות קרקע לפיתוח. זאת מכיוון שיזם יעדיף לרב קרקע לפיתוח שלא בנויים עליה מבנים במקום להרוס מבנים קיימים ובכך יוזיל את עלויותיו". מהנדס העיר פול ויטל אומר, כי "מתוך הפרויקטים המוכרזים רק פרויקט אחד קיבל כרגע תוקף".

ערער מוסיפה, כי "היתרון למשקיע יגיע מכיוון הפינוי בינוי ולאוו דווקא מהפרויקטים המוכרזים ממשלתית. בעיר, קיימים מספר רב של פרויקטים בנושא פינוי בינוי ביזמות פרטית וזאת מכיוון שמחיר הקרקע מספיק אטרקטיבי ליזמים כדי שירימו פרויקטים מסוג זה אף ללא מימון ממשלתי". עוד מוסיפה ערער, כי " המשקיע יוכל לקבל תשואה יפה על כספו אם ייקח חלק בפרויקטים אלה".

ערער מציינת, כי "המחירים לדירות 3-4 חדרים בפרויקט הפינוי בינוי ברחוב הלפרין, עומדים כרגע על 120-150 אלף דולר. זאת בעוד המחירים ברחוב הרצוג, בו ישנו פינוי בינוי ייזום, נעים בסביבות ה-180 אלף דולר לדירת 4 חדרים".

ויטל מוסיף, כי "בעיר קרו מספר תופעות מעניינות, הבנייה לגובה בחלק המערבי של העיר הוכיחה את עצמה ונוצר ביקוש גבוה למגורים בקומות הגבוהות". לגבי שכונת קריית השרון מוסר ויטל "לשכונה הגיעה אוכלוסיה חזקה של 85% אקדמאים. התושבים שהגיעו מאזור ירושלים, כפר סבא ות"א הבינו שנתניה מספיק קרובה למרכז ולכן עברו לגור בה".

לגבי ההשקעות בעיר מוסר המהנדס, כי "העירייה השקיעה בשכונות כ-1.5 מיליארד שקל ב-8 השנים האחרונות. כמו כן באזור התעשייה קריית ספיר ישנו פוטנציאל של עוד 3 מיליון מטרים רבועים והאזור רק גדל". ויטל מצטייר כאיש חזון עם שאיפות כבירות, "נתניה תהפוך להיות עיר אוניברסיטאית וזה יקרה בעוד מספר שנים, כאשר המכללה האקדמית תקבל את האישור מהמל"ג. בנוסף, אנחנו יוזמים כרגע בשיתוף עם המדינה פרויקט בעלות של רבע מיליארד שקל לשם הרחבת החופים ועיצוב המצוקים, כל זאת לשם הפיכת העיר לעיר תיירותית".

המדינה ממשיכה לפגוע בשכונות החלשות

שוש ערער, "מהשכונות החלשות בעיר, כגון רמת ידין וסלע, יוצאת אוכלוסיה חלשה שהתחזקה ובמקומה נכנסת אוכלוסיה חלשה חדשה וכך מונצח המצב הקשה בשכונות. משרד הקליטה לא עשה הכוונה נכונה של העולים הבאים לארץ ויש ערים שבהם לא תראה כלל עולים חדשים. ישנו כאן עוול כפול, גם לעולים עצמם, שלא מקבלים סיכוי להתפתח וגם לשכונות שנשארות במצבם הקשה". לפי ערער "לפני כ-4 שנים הפסיקה המדינה בעיר את פרויקט שיקום השכונות עליו הכריז מנחם בגין והמצב רק החמיר. בשכונות אלה לא רק שלא ראינו עליית מחירים אלה אף ירידת ערך".

עליות המחירים באזורי היוקרה מתמתנות

שוש ערער מוסרת "לפני 4 שנים יכולת למצוא דירת 4 חדרים על הים במחיר של 220 אלף דולר היום מבקשים על דירה זו מחיר כפול, אבל כיום המחירים מתחילים להתייצב". מהו ההסבר לכך? ערער משיבה כי "לאחרונה נחלש הזרם של הצרפתים הרוכשים דירות בעיר במידה משמעותית, זאת לאור הבחירות בצרפת שהעלו את סרקוזי לשלטון. תופעה הפוכה מתרחשת באנגליה, האנגלים רוכשים לעצמם דירה בעיר על רקע התחקות האסלאם המדינה".

* בקשות למחקר וסקירת ערים נוספות ניתן לשלוח למייל